山西南阳东华国际商业广场购物中心项目招商方案营销推广策略P.ppt

南阳-东华国际商业广场招商方案北京天策府运营机构二零一二年十月十日目录 项目项目概况概况 市场调查市场调查 推广策略推广策略 工作节点工作节点 合作服务合作服务一、项目概况 淯阳东华新区位于南阳市-人民路以东，总投资4.8亿元，是我市目前建设速度最快的“城中村”改造项目，是南阳市委，市政府、卧龙区委，区政府城中村改造建设重点项目之一，拆迁安置村民居民420户。本商业面积约为2万平米左右，共计六层，原规划设计为五星级酒店。硬件缺陷 客货客货电梯电梯 安全消防安全消防 水电水电设备设备地理位置 Geographical Location本项目地处南阳市人民路与张衡路交汇处本案公安局房管局金凯悦酒店大浪淘沙钱柜KTV大浪淘沙餐饮分布 Dining本案A：萧记三鲜烩面美食城（中餐）B：弘源启酒楼（中餐川菜）C：太子金樽（中餐潮粤菜）D：阳光小店（中餐江浙菜）E：美食美客（中餐）F：大红袍火锅连锁（中餐火锅）G：豪客酒家（中餐）H：知青村地锅城（中餐）I：鱼丰酒庄（中餐）酒店分布 Hotel本案A：金凯悦东方酒店（四星级）B：新天洋大酒店（三星级）C：万家宾馆D：元大商务会馆 E：中南宾馆 F：湘水芙蓉酒店 G：未来易居商务宾馆 H：知青村地锅城（中餐）超市分布 Supermarket本案A：三色鸽超市张衡路店 B：双汇连锁店 C：世纪龙超市汉冶路店D：吉祥超市E：缘来超市F：盛德美南航店G：仟家福超市天山路店 H：万德隆超市天山路店医院分布 HospitalsA：宛城区第一人民医院分院 B：南阳电力医院新基地门诊 C：高新区医院D：南阳精神病医院E：南阳风湿疼痛医院F：南阳天山妇产医院G：南阳生殖医学专科医院小结本项目位置较好，但由单行道设置，对项目的外部交通动线不利，客户到项目消费有障碍。本项目由于楼上是住宅，对餐饮、娱乐、KTV等业态有限制。本项目周边住宅区较集中，在商业定位中，是比较明显的典型的区域社区商业中心定位。随着周边房地产项目开发，周边商业项目在面积、业态组合、商业档次、商业复合程度上对将本项目形成非常大的挑战。经济市场调查经济市场调查经济状况-全球经济国际货币基金组织（IMF）和世界银行2012年年会前夕在东京发布。与几个月前相比，最新预测中的全球经济前景更为暗淡，IMF指出，总体而言，由于近期以来全球经济增长迟缓，同时欧债危机的彻底化解仍然遥遥无期，原本作为全球经济发动机的新兴经济体经济增速也显露颓势，IMF报告的总体措辞并不乐观.经济状况-河南经济和南阳经济发展河南省统计局地调队发布的最新一期消费者信心指数显示，由于物价持续高位运行，较高的通胀预期仍影响着消费者的实际购买力，导致居民消费意愿下滑。全省居民消费价格总指数比上年同期上涨4.0%。八大类商品中，食品类上涨7.8%，其中粮食上涨5.1%，肉禽及制品上涨14.2%，鲜菜上涨20.6%；居住类上涨2.8%；医疗保健和个人用品上涨2.3%；家庭设备用品及维修服务上涨3.0%；烟酒及用品上涨4.5%；娱乐、教育文化用品及服务上涨0.9%，衣着类上涨3.1%，交通和通信上涨1.3%。八周边调查 小型商业小型商业 餐饮酒店餐饮酒店 休闲娱乐休闲娱乐 周边街道以小型商业门面为主的各种行业个体经营同时周边街道以小型商业门面为主的各种行业个体经营同时也有也有“金凯悦酒店金凯悦酒店”“”“大浪淘沙大浪淘沙”“”“钱柜钱柜KTV”“KTV”“新天洋酒店新天洋酒店”等大等大型餐饮娱乐场所和型餐饮娱乐场所和“中国银行中国银行”“”“农业行农业行”“”“平安保险平安保险”等金融保等金融保险业。险业。九周边商业现状与分析 我项目的周边的商业氛围良好，依托于大型商业酒店和金融服务业，又进驻了很多小型门店加上我项目旁边的“平安园公园”更是给周围带来了不少人气。同时这个区域的人均消费水平也不错消费能力也属于中上等，再加上这个区域内没有大型商场，所以本区域可以进驻一家商场。周边商业租赁市场调查周边商业租赁市场调查市场调查表市场调查表餐饮餐饮金融金融娱乐娱乐大型大型中型中型小型小型银行银行保险保险投资投资KTVKTV网吧网吧酒吧酒吧租金租金（元（元/月、平米）月、平米）60-6560-6550-7050-7040-6040-6070-70-757550-50-656565-7065-7055-6055-6030-5530-5555-6055-60租期租期（年）（年）5-105-103-53-51-31-35-105-105-105-103-103-103-83-82-52-55-85-8递增递增3 3%-8%-8%3%-8%3%-8%不定不定3%-3%-8%8%3%-3%-5%5%3%-3%-10%10%3%3%-8%8%不定不定3%8%3%8%付款方式付款方式年付年付半年半年付或付或年付年付年付年付或月或月付付年付年付年付年付年付年付年付年付月付或月付或年付年付月付或年付月付或年付租赁关系租赁关系开发商开发商开发开发商或商或房东房东房东房东开发开发商商开发开发商商开发开发商商开发商开发商房东或房东或开发商开发商房东或开发房东或开发商商项目分析本案本案SWOTSWOT：优势：周边商业成熟度较高 概念创新 周边居民、单位相对集中 外立面大气、形象好劣势：外部交通系统不便 内部客户交通不畅、硬件缺乏 项目空置时间太长、美誉度不高 项目债务不清、不可预见风险高机会：周边缺乏时尚、主题式商业中心 相对合理的商务条件 项目周边商业业态丰富、氛围较浓厚 消费客户明确、消费相对成熟 打一场闪电式的歼灭战威胁：周边商业竞争较激烈周边地产开发较多，商业体量较大周边空置的商业用房较多项目运营对商业合作关系的影响消费客群分析：项目周边区域占60%市区其他区县占40%主题定位主题定位案名：案名：东华国际商业广场东华国际商业广场-南阳南阳 mallmall商业主题定位及招商处设计主题语：主题语：南阳首席南阳首席“中心中心+主题主题”式式shopping mall南阳南阳mall8888888888南阳南阳mall8888888888首席首席“中心中心+主题主题”式式Shopping mall围挡招商处设置招商处位置暂定位置招商处墙面广告墙面广告招商处设计：聘请专业化公司设计装修（图片仅为示意）后期管理建议科学运营管理 管理系统 横向管理 主要负责楼层平面的管理处理好同一楼层的招商工作 纵向管理 主要负责楼层与楼层之间的管理工作协调楼层之间的工作主要负责楼层与楼层之间的管理工作协调楼层之间的工作 车位控制及分配 大容量停车位大容量停车位 让客户停的安心让客户停的安心 科学管理分配科学管理分配 让客户停的放心让客户停的放心业态定位业态定位选择这里的原因？ChooseheretheChooseheretheReason?Reason?？想找够范儿的商场？Looking for enough range ofchildrens shopping malls?？想找人气够旺的商场？Looking for popular enoughto the busy shopping malls?？想找盈利更多更轻松的商场？Looking for more profitable andeasier shopping malls?？想找有专业营销团队的商场？Looking for a professionalmarketing team malls?？想找消费者认可的商场？Interested consumersrecognized the mall?？想管理好的商场？Looking for well managedshopping malls?？想找地理位置优越的商场？Looking for excellentlocation mall?？这就是你来这里的原因。This is the reason you come here.u 南阳第一个以时尚、体验为主题的大型城市综合体u 引领国际时尚潮流、体验新生活观u 筑造南阳品味生活新天地u 潮流和经典在这里交汇撞击u 汇聚尖端时尚元素u 触碰时尚理念生活脉搏“这里是南阳第一个时尚、主题城市综合体”“ThisistheNanyangfirstFashionthemurbancomplex”“这里是地理优越的城市核心区域”“HereisthegeographicaladvantagesUrbancorearea”u四通八达、畅通南北的城市路网u成熟的商业氛围，成就财富稀缺地u配套完善，公安局、中国人寿、建设银行、农业发展银行、太平洋财险、农业银行 中国银行等环抱周围u 3、9、17、36路公车组成完备交通网络，为财富的积累带来巨大人流量u 风情美食、星级酒店打造立体新生活u 银行、专卖店、专门店、品牌服饰店u 主力店铺、休闲餐饮、银行、专卖店、专门店u 银行、专卖店、品牌店地上一层业态划分 formatformat dividedofthedividedoftheF1F1地上二层业态划分 formatdividedoftheformatdividedoftheF2F2u 餐饮、娱乐、休闲、商业办公u 家电、运动、户外休闲、超市u 餐饮、娱乐、休闲地上三、四层业态划分 formatdividedoftheformatdividedoftheF3F3、F4F4u 休闲娱乐KTV、洗浴、美容美体。商务办公u 大型餐饮、美容美体、商务办公u 餐饮包间、商务办公地上五、六层业态划分 formatdividedoftheformatdividedoftheF5F5、F6F6u 影音娱乐、商务办公、健身u 商务办公、健身u 商务办公、休闲娱乐、健身营销目标：营销目标：2012012 2年年1010月底月底-20132013年年1010月前，出租率达到月前，出租率达到80%80%营销难点：营销难点：交通不方便，客户车辆进入不方便，停车位配置数量少。房屋处于毛坯阶段，再投资费用高；房屋结构不好，房屋使用率不高；项目空置时间太长，相关手续不全，项目美誉度不高；项目周边住宅档次都不高，消费力有限；广告推广 针对性拜访招商针对性拜访招商 广告媒体招商广告媒体招商 日常来访日常来访2012年推广费用：约100万（不含招商处施工、装饰）主要用于户外、活动、媒体推广和抽奖确保高调造势，实现快速招商具体推广计划，暂略工作节点2012012 2年年1111月初月初签订全案代理合同签订全案代理合同1111月中、下旬月中、下旬招商处、围挡、高架、道旗到位（形象造势）招商处、围挡、高架、道旗到位（形象造势）完成人员招聘和培训工作完成人员招聘和培训工作1212月初月初举办举办招商招商大会（事件造势）大会（事件造势）完成第一轮媒体整合推广完成第一轮媒体整合推广1212月下旬月下旬举办南阳举办南阳mallmall高峰论坛（话题造势）高峰论坛（话题造势）媒体配合媒体配合20132013年年1 1月初月初品牌客户签约，品牌客户签约，媒体媒体宣传宣传配合配合2 2月月-4 4月月集中媒体投放，确保完成回款任务（内涵、促销造势）集中媒体投放，确保完成回款任务（内涵、促销造势）1010月初月初完成完成招商招商任务，任务，真诚合作 共创美好未来