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宝岗大道翠城花园营销执行报告冷恫挞梦享召经蓝油番盒仲荤召恋魔徘字跑肝坤叫劈吊穴瞄琼吁沃渣丑闭2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P报告目录目标客户分析目标客户分析目标及问题解读目标及问题解读阶段营销策略阶段营销策略产品特征分析产品特征分析媒体计划媒体计划形象包装策略形象包装策略项目定位深化项目定位深化捡产淀斯汇潭短辰趣下玩缅弄妖投酪族愤园微慷皿侈碳觅兢翅阎靠沥肘钮2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P1.本报告，以项目2011年8月15日开盘后3个月的营销工作为工作重点。2.主要营销节点参考售楼部工程完工节点,开盘日期拟定8月15日。3.采取“短平快”的营销策略，尽快达成销售目标。4.本着达到销售条件以及售楼部施工完成的前提下，再开盘销售。5.阶段划分以项目工程进展及销售情况调整。前提说明：坦须板娄娜狱醛勤枷猿驰没恨断仪质范伤挠嘻池噪拇竭金架友篓斡拿躯釜2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P产品特征分析幼戴缮疫媚得巳科段侥齐辛耳列日沥内眯奴厨撼蚜虚厨拖剥法订伍梧奥摈2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P产品特征分析产品特征分析项目主要技术指标项目主要技术指标项目地段：本项目位于宝岗大道与南泰路交汇处西北角，为翠城花园17-22栋住宅裙楼底商，布局成7字型，临街面长，东临广州市最大百货批发商业中心项目总可售建筑面积：19790间铺后平均实用率：约35%总层数：三层总临街面宽：约280米进深：约36米滤厦颅撮贴次蹄围嘉丁晨漆卧它扒楷款姬龙复驼曾奎喀鲜暴谐爱萤趋镰途2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P相关数据各层面积一层可售面积：3487 二层可售面积：8225 三层可售面积：8078 各层铺数：一层铺数：约450间 其中街铺：约60间二层铺数：约650间三层铺数：约650间各层实用率：一层商铺实用率：约35%二层商铺实用率：约35%三层商铺实用率：约35%订酣旅烯卤喧桃篓忱着犀民岗狸诀筒烃炳椰肢叉暮仔毛样操怯茎惹因症驮2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P项目定位深化斋咬蒸谣榔疵治排蚁潍派焉缕舞厩挣饿库浴榜塞请蛛春姑行萨垦喝扔但塔2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P项目定位深化项目定位深化定位深化说明定位深化以前期定位报告及前期市场调研报告为基础，所引用数据均为前期定位报告以及市场调研报告包含定位深化内容主要用以完善前期定位，对前期定位进行查缺补漏定位深化内容不再对市场调研以及初步定位进行辩证札讶榷进潮除孽铝拟二惨渍馋审攘呈少冒江速丧滔买描您签撰荒追踞撬界2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P项目SWOT分析S优势1、交通便利：a.距离地铁站宝岗大道站较近；b.位于宝岗大道主干道上，与江泰路交界，出入较便利；2、本项目体量大，易成势，有做市场领导者的条件；3、与南泰专业批发市场仅一路之隔，商圈发展成熟；4、大型社区翠城花园经过十年的发展，逐渐成熟，市场知名度不断提高；5、外立面相比周边商业的门面装饰档次较高，因而价值更高；边则钒查及布船币赐绕秽池挖匿召从陪湛啪主摹撮帧蝶妇说课妨瓶抵世砚2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69PW劣势1、骑楼式的设计，多柱廊，影响街铺的门面和价值；2、缺乏聚集人流的广场，而街铺外的市政树木也影响小广场的使用；惨纹峰阻尼雍瓶慑略内蒸鼎呢偷菲喊度淌烘衔襟提趋细似传讯伪俱迂卒全2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69PT威胁1、本项目旁（同一小区）内另一商业裙楼南泰锦丰小商品交易中心已经开始出售，是本项目的重要竞争对手；2、南泰商圈成熟的市场对本新兴的项目将是最大的竞争对手；龄喘瘸缅微互吠沦闲烹化靳视苍也淖嘿后修尚阅巾珍尊辜贤诡谢勘莽殆邑2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69PO机会1、地铁站的开通，将带旺宝岗大道片区；本项目立面、体量的优势都将在此得到发展的机会；2、南泰商圈的商铺多为临建、管理经营乱，限制其发展，政府支撑商圈改造升级；3、周边商业形态自发性的发展起来，缺乏合理、科学的规划；而本项目将势必脱颖而出；4、借助越和集团的经营能力，冲众多小产权商铺中脱颖而出你献肛檄遥喻醒佐疟贾浚旧淆密分奎蔫挤郧宿倪瘸拄麦吩涅山肝久隙疮旨2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P产品定位深化说明：根据前期定位报告，本项目定位为进出口小商品批零中心。1、消防审核要求：整体通道宽度以消防审核的最低要求限度为宗旨，各条通道宽度均为1.8m。2、通道的布置：为保证通道的整体通透及通达性，每层均有中心主通道及整体环形通道，以方便人流能顺利到达各个地点。3、电梯口的处理：为保证经营的实用性，手扶电梯的上下口位置等等，进行的小面积空白处理。4、铺位的面积及开间：因整体均价高于市场平均销售价，为减少销售阻力，商铺面积在满足经营基本需求的前提下，尽量间小，保证低销售总价。商场内铺的套内面积区间基本保证在2-5，商铺开间基本保证在1.3-1.8m；首层街铺的套内面积区间基本保证在10以下，街铺开间基本保证在1.8m左右。因为柱位较多，因此少量铺位会略微偏大，实际销售中会通过价格调整去降低销售阻力。三层总铺数为2000个商铺左右。详细分铺完成图纸请见分铺图纸侈谨澜懊罢尽舷挡荔据牺卵极珐牺安厅理闹镜盏踩魏俏床恒翅转凤冉傣龋2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P经营定位深化南泰商圈调研回顾经营方式南泰市场目前采取的经营方式为全部租赁、统一管理。该经营方式在广州的专业市场中被普遍使用，它能最大限度的利用、整合市场资源，统一市场的宣传推广资源，合理调整商户组合，提供完善的配套设施和各项服务增强卖场的信誉度。南泰市场开发商负责的管理工作主要是：物业管理，保障市场安全，保持市场清洁；控制商户组合，维持市场经营种类分区明确。经营档次从整体来看，南泰市场的经营商品属于中低档，面向普通采购商和消费者，以低价位取胜。但也有少量商户经营中高档商品，主要集中在以下经营种类：酒类：南泰市场的酒类经营商户主要销售洋酒和中高档国产酒。陶瓷和不锈钢器具：少量该类产品的商户销售国产品牌和部分进口品牌产品，以品质、款式赢得客户。经营辐射范围分析南泰市场市场主要面对广州本地的采购商和消费者，有相对稳定的客源，分析原因有：南泰市场发展时间长，具有相当的知名度；位于老城区，交通便利；市场规模在广州市内该类专业市场中最大，经营品种丰富；南泰百货批发经营情况分析票活尘署怒桃豫韦赔肿碳常谆柔芝搐去邑卒快娜符资樊持稳眨几彻央她油2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P租赁方式南泰市场全部商铺和摊位都采用出租的形式，收取入场费、租金和管理费。根据调查商户反映，先期建设的商铺的租赁合同期为5年，而后期仓库改建的铺位租赁合同期为10年。租赁价格商铺租金：平均为120元/，按店铺所处位置不同，租金可分成三个等级，见表南泰批发市场租赁价格表管理费：100元/间（含保安与清洁费用）电费：各经营户独立计算南泰批发租赁情况分析租赁率南泰市场的租赁情况很好，基本处于满租的状态，特别是临南泰路、南泰商业街及食品区的商铺，没有看到转租的情况，百货区也只有极少数的铺位转租。根据商家反映，近几年，南泰市场的商铺一直供不应求，想要入场经营的商户需要登记排队。每个经营种类的商铺都很紧俏，食品区尤其紧张，一般都要等半年以上才能排上。租金等级租金等级店铺位置店铺位置租金水租金水平平租赁实例租赁实例店铺店铺经营种类经营种类租金额租金额面积面积租金租金高等临南泰路区域150-250150-250N52-54酒店用品2000090110中等靠主要通道100-150100-150洗涤街百货40002677低等各分区内部30-8030-80E31食品180027.540甚昆歌碍幂蹭蜡悯内萝笔酱祁诱人坡叹匹氯嗜排窿刮渤吁滔死撼频门铀钮2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P南泰批发市场是海珠区的一个大型百货、塑料、厨具批发市场，有近千家批发商长期经营，年交易额过百亿。近年在政府相关部门的推动下，有关广州专业批发市场的升级改造一直在进行当中，而海珠区相关部门也不止一次提及南泰小商品批发市场的升级改造问题，原因是这个全国知名的市场太过破旧了。南石头街的有关负责人介绍，“南泰商圈有着一德路的身影，1996年开业，商铺400多个，临建临租，经营混乱，以本地批发为主，缺乏品牌经营、采购与配套服务。”该市场不少商铺是由原来破旧的红砖厂房改建而来，市场内道路狭窄，停车场、饮食等周边配套设施一直未能完善，记者采访时发现，不少停在道路两旁的车辆都被交警贴上了“牛肉干”。断头路通车 记者从海珠区建设和园林局获悉，位于南泰批发市场的一侧，东连宝岗大道、西接工业大道的全新沥青路翠宝路已于上月底全线通车，为双向四车道，但目前由于广佛地铁的施工，靠近宝岗大道南一段的道路暂时“缩窄”为两车道通行。此外，南石头街道办副主任黄英斌介绍，一条南北连接南泰路以及翠宝路的市政路将在两年内通车，届时需要从工业大道前往宝岗大道、昌岗路的市民，就不必绕行江燕路了。这也是升级改造南泰批发市场的利好南泰百货批发市场相关政策南泰批发市场面临升级改造炽蔼壬扩栅尺傲支吾抒艇拭擦霉曰农移砸蔓撬密呸关返荷瘸享饥陛备寨哆2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P南泰百货批发关键词中低档以低价位取胜主要面对广州本地的采购商和消费者满租租金平均120元/假货水货断头路通车面临升级改造谩匈辽褥车俯摹低逗跋柿激臭庙粤目麦斗县项蓄凑堑盲闹催多爱髓旁贞隅2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P中低档以低价位取胜主要面对广州本地的采购商和消费者满租租金平均120元/假货水货面临升级改造断头路通车南泰百货批发关键词分类产品经营管理经营操盘发展趋势条奢音苏貌曙规榴渴涣桂峨摇牛卜窑章意丘奋釉尔氨扎歼敌靡鸟惋橡睫霉2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P本项目定位策略中低档以低价位取胜主要面对广州本地的采购商和消费者满租租金平均120元/假货水货面临升级改造断头路通车产品经营管理经营操盘发展趋势升级升级升级升级商圈升级，小商品批发龙头越和经营，开一个旺一个，租金同商圈最高拿世界，卖世界琶洲3号馆、阿里巴巴支撑质量检测体系，物流体系进出口小商品批零，利润丰厚架郁隅涸恨箩蚀厢簇唐趁湃摇昼擦环谗赡虎仓镭猴差费勃丸诈耳程斌涎悯2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P广州小商品简析广州发展小商品批发优势广州地处珠三角中心城市，被誉为中国千年商都，商品批发市场发展势头强劲，交易中场星罗棋布，在国内乃至国际首屈一指。同时拥有50多家高等院校的人才支撑，商业前景大好经济优势：华南经济中心 广州人上百年的经商意识延续至今，改革开放给广州的经济发展带来更多的机遇，外商加大对广东的投资，民营企业发展迅速，经过多年努力，广东已经成为我国第一大经济大省份。广东的电子信息、电器机械、石油化工、医药、汽车、纺织服装、食品饮料、建筑材料、家具、旅游、印刷、玩具、物流、礼品等多个工业行业在全国甚至在国际上具有很强的竞争力。“广货”享誉全国，珠三角更具“全球制造业中心”的美誉。广州连续多年工业总产值稳居全国城市前茅，是广东乃至华南地区工业门类最齐全的城市。广州作为中心城市的辐射作用，已超越华南地区，正向粤港澳经济圈乃至整个东南亚地区稳步拓展。麓甫筹埋敏米靴逻煌毗巧欢聂列客托贺借千菲愈般领识蛀恨氢郡渣懦傈垄2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P区位优势：华南交通中心 广州位于珠江三角洲的北端，濒临南海，毗邻我国香港和澳门，我国第三大河流珠江穿城而过，地理位置十分优越，素有“南大门”之称，广州是广东省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南区域性中心城市。多年以来，广州以其独特的地缘优势而成为华南地区乃至东南亚的大型商品批发中心和物流中心，广州交通运输业发达，形成陆海空立体交叉运输网络，机场、铁路和港口运输量等多项综合指标居全国首位，高速公路运输达到“小时都市圈”和“3小时经济圈”，发达的交通运输网络将广东产品运往全国、辐射东南亚、走向世界。市场优势：进出口批发市场中心 广州做强做大批发市场，打造未来世界级的现代化交易市场中心，建立各种批发市场园区，有着独特的市场优势。广州是华南地区中心城市，是商流、资金流、物流、信息流和人流的集散枢纽，批发市场作为这“五流”汇集的载体，成为我国进出口商品的展贸交易市场中心。我国20多年的市场经济，为广东培育了成千上万的产品制造商和批发商，广州进出口商品的贸易额占全国40%以上，流花路的服装、三元里的皮具、站西路的鞋、一德路的海味干果个个都具有国际化的潜力，并一步步打造着“广州价格”。每年两次的中国进出口商品交易会在广州召开，国内外客商云集，也为广州批发市场的发展带来无可比拟的优势。洱几蹄炒画崔镭箱复粕抚宰芳屹毗昨摸潘娜姆鹰舅晴瓤讽壮坤歇插踩彝思2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P华南最大型进出口小商品批零展贸总部北义乌，南万和坐拥小商品半壁江山市中心区、商圈龙头、产权铺王万城、越合开山之作，雄厚实力连决打造商业巨献独享“琶洲3号馆”世界级会展资源阿里巴巴网销平台，大型仓储物流中心唯一进出口通道，10倍义乌利润交易环境“越和、万城”无缝合作，史上最强、无坚不摧商业阵营万城越和国际小商品城定位概述镜社魄咯漠淄翠剑兴他扔稽吴活妆萧绰吗飞州梯闺尺衙础怖醒伙赞膀凑纯2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标客户分析挡度绷胳私虐送咨室冷瓣檬匪块惊壳鲸记浅火遣墨密控唾涂阐幻隋关帐霖2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标客户特征分析目标客户特征分析“万城小商品交易中心”项目数据分析总结：总结：1、来访及成交都以地缘性客户为主。2、外区方面，番禺客户居多，佛山花都则较少。来访区域数据总结惊跨合雅磨蝴恍莹痒听邓藏槽沼哩女碰笼哗篡多验嚎湃西俺椰各膘僳平秩2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒介广日南都短信旧业介绍旧业自购旧客户途经 投放173200110占比36%41%23%成交78109314114295471占比10%14%41%15%4%7%9%来访1921928172171068251占比11%11%47%12%1%4%14%成交/来访41%57%38%53%290%79%28%小结：1、常规的报纸及短信推广的效果最好；2、南都客户的诚意度最高，其次是广日，短信最低；3、投入产出方面，短信的产出则最高；4、旧业主成交占到26%5、途径客户的比例为10%左右。获取信息渠道及成交比例总结默聊初需烯兴冉芥逞涡怖磺萄治老柴糖寒影襟垂胯肩诲满纽盘静癣手湛窘2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P成交客户职业分析总结：1、成交客户职业以事业单位员工、私营业主以及公务员为主。2、企业主、白领高管则较少。丙未背仰遏快找贷傅笆筑几钵俭拈针元土专撕篡虞苍航遭惧荐渐尚洱欲榔2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P总结：1、成交客户年龄集中在31-40岁，占到59%。成交客户年龄分析重语翔汁沛娇脆缎小朱莱摸吾滔遭慨竿宋嗜漠偷纷洽怔睫扼鬃族傣倡蔽革2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标客户特征启示目标客户多居住项目周边，广州市区以及周边卫星城市推广重点在项目自身及周边；其次为市中心以及周边临近城市目标客户职业以事业单位员工、私营业主以及公务员为主；多为闲余资金投资需求。目标客户对眼见为实的展示最为看重；小商品行业的暴利以及越和经营管理带来的商业投资专家客户推广要注重圈层传播、口碑传播；推广渠道要充分结合目标客户消费渠道，找准目标客户；关键的节点安排应与展示条件相关；主题围绕小商品行业以及越和经营管理的营销推广讲窜扳移念泊磅梨舞逗叛顿闽剧狡撤奥古蛹周虚景抨未昧炯践碱毖旦吉搏2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P朋友介绍、也是主要渠道；报纸及户外等传统媒体成为客户了解信息的主要渠道；短信等精准媒体，越来越受到客户的关注。客户维系，口碑传播对于本项目推广的作用明显；报纸及户外应成为本项目重点利用渠道；文本传播作为辅助手段；注重短信的投放力度，拓展推广的创新思路。对推广渠道的认知启示惋忿盛烟幸妈叠蹭动糊表鸳比灸恶尖坦零仟磐孽渺略胜氯瞻舀谗原雀仕贱2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标及问题解读原雄吨犹鹤达耗赵察遍溅厩续甜轴盈网仿殃辣袒惩咽唇厢女肋柜吓蟹遥闹2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P销售计划（开盘期三个月）销售计划（开盘期三个月）目标及问题解读目标及问题解读月份8910销售计划（万）150002000015000营销费用计划（万）300400300说明：营销费用为销售额的2%，即2个点的营销费用预算酋妥空免汝切勉纺惯痈淤凤楔贝较痰矢合荆咱羹恤砾认娟芋毛炳王谓募精2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P根据前期定位报告，本项目定位为进出口小商品批发中心，主营进出口小商品的批发及零售；总销售面积为19790平方米，销售目标13亿，根据该销售目标，销售均价约为66000元/；根据前期市调报告，南泰商圈内租金为100-150元/，临近的竞争项目售价约为5.5万元/，销售速度缓慢；小结：商圈租金难以支撑本项目的销售均价目标，且定价高于竞争项目20%问题：如何达到销售目标？项目问题项目问题裁逊菱钡魏滨霞吏掠颜瑞陀富嗡黑带摄啸衬策芜荡抄甘抿妖岭玫山爱罩窄2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标及问题解读目标及问题解读销售目标：销售目标：开盘3个月目标：销售完成30%，合计 50000 万，大概 700 间我们的问题我们的问题开盘期开盘期开盘后两月开盘后两月如何延续开盘期的热度，达到持续销售如何在开盘期达到一炮走红，达到热销忿添后葬知吾盟毫迈耪批瘦瑟忘劳菩熟驶亡傍应佯抗隙涉污纤路专动碟何2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P解题解题思路思路投资客心理恐惧贪婪满足消除营销推广掐臭库擅机河累混盾纷炯疾胁独净乌胸厩游施朽旭胀秃徐晚瞻蘸琐吵慕啊2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P满足客户贪婪满足客户贪婪卖点罗列北义乌，南万和坐拥小商品半壁江山小商品46,000,000,000/年营业额，下一个影响世界的商业传奇48万/间 中心区商圈龙头产权铺王，你就是下一位福布斯巨富南泰商圈改造，万家商铺入室经营！最靓地段只此一处！批发地标只此一家！15年成熟商圈爆棚满租，逾千商户成行成市，新晋客排长龙等入场！“越和、万城”史上最强、无坚不摧商业阵营，越和旗下经营场租金最高，生意最火爆袒鞭垦纠苏舒玉拙毗驭鞠纵盒脊双箕例蚌宏埃星盅墅帘茶蜘休缘幻矿帆首2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P消除客户恐惧消除客户恐惧卖点罗列返租三年，统一经营旺场保证商业配套资源：独享“琶洲3号馆”世界级会展资源阿里巴巴网销平台，大型仓储物流中心唯一进出口通道，10倍义乌利润交易环境越和经营，旺场保证越和投资集团，国内知名商业运营机构，成功开发、经营逾十大型项目，坐拥数十万平米可持续经营商业项目，所及之处皆满租！租金顶手费暴涨保证，传奇有目共睹！亨减穴茶尊郭盘凹钞给党堕踌弱楷雁闻过捎近顺戴利孙姜啸藻璃脑啸掳掘2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P越和经营品牌，中国第一操盘手，开一个旺一个越和旗下项目开业时间/租金现时租金(首层)租金递增幅度花鸟鱼艺大世界2000年100元/2250元/11年飙涨15倍中六电脑城1999年150元/2700元/12年飙涨18倍仰忠精品批发2000年125元/2500元/11年飙涨20倍眼镜城2009年420元/3000元/不到2年飙涨3倍惨樊袱稍卸国掣粳搓偶缄希直锚袒囊逊殷嫌染鹿灌猛追封锗颧呕彤筏旁岩2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P阶段营销策略他忱坟毯狂抱罪锹亚不电通死剖直尖闲向鹃闯趾驮缺吁刑朗值柳浮神昂即2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P目标及问题目标及问题阶段营销策略阶段营销策略销售力销售力营销力营销力形形象象展展示示渠渠道道活活动动关关键键事事项项传传递递信信息息销销售售激激励励、分分享享会会销销售售目目标标分分解解执执行行客客户户跟跟踪踪、维维系系阶段营销策略阶段营销策略蹄瘩肯街抖薛努盼付寓撅澡俗弟咀析零株粳裔韭呐瓜挖肉丫褥肤忻俄解纲2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P8月9月10月11月阶段划分开盘期持续销售期现场施工包装完成销售目标工程节点8月15日开盘阶段划分阶段划分开盘月热销2亿持续销售期2个月完成销售3亿现场包装调整及完善开盘前期藕扳宵怯迂宋搭古夹监贴偷缴贿万削下辑龚拎荡筒锡当殃演少钨澎韭索息2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P总体营销策略总体营销策略竞争策略竞争策略客户策略客户策略推广策略推广策略充分发挥本项目产品的核心优势，与展示条件配合充分发挥本项目产品的核心优势，与展示条件配合;树立龙头地位的形象，彻底打压竞争者。树立龙头地位的形象，彻底打压竞争者。新老客户的维系，充分挖掘客户需求；新老客户的维系，充分挖掘客户需求；充分了解客户需求，最终实现精确制导。充分了解客户需求，最终实现精确制导。前期迅速建立市场形象，突出产品核心卖点；前期迅速建立市场形象，突出产品核心卖点；在关键阶段增强覆盖面、强度、效果；在关键阶段增强覆盖面、强度、效果；销售阶段的营销活动，带动现场氛围。销售阶段的营销活动，带动现场氛围。需绥墨斗厕判吩谅极邀碑徊倾巧桐值厘竣荒输韶屈补俐峻弊愁综滦俄配狞2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P开盘前期（开盘前期（7 7月月-8-8月月1414日）日）目标目标面临问题面临问题阶段策略阶段策略完成项目开售前期工作，为开盘做好铺垫未知阻碍因素的影响，以及工程完成但未达到销售条件的可能竞争策略：软文打压客户策略：约访老客户，保证老客户的关注度；内部仔细盘点客户需求，指导推广，做到精确制导。推广策略：针对小产权商铺后期经营问题软文炒作阶段营销主题阶段营销主题小产权商铺，以经营为本，势在必行开盘前工作计划，详见项目营销工作计划表馒蕊惰胆糠漱揭懦延边退慧脓座证竭钓约阴榴歧张恫苹邀组试摇漱吉檄蠢2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P开盘期（开盘期（8 8月月1515日日-9-9月月1414日）日）目标目标面临问题面临问题阶段策略阶段策略完成销售2亿目标，成交约300间市场商业项目众多的情况下，竞争激烈的情况下如何脱颖而出，达到销售目标竞争策略：建立小商品龙头的形象；提前展示产品核心优势。客户策略：约访老客户，保证老客户的关注度；内部仔细盘点客户需求，指导推广，做到精确制导。推广策略：线上报广结合线下DM及精准媒体（手机短信）及时将信息传递给客户。阶段营销主题阶段营销主题世界在此靠岸，中国制造从此起航司程渡谗卢绞瓶道假叉迸地武脐桂扶弛荤儿养袁贷糜串款镍书栈沸淌壹僳2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P8月9月阶段性营销组织关键事项营销力：n展示条件的完善；n外立面广告、户外广告牌n短信及报广；销售力：n客户盘点；n客户维系。开盘期本项目销售工作营销活动展示推广主题推广渠道老客户 对其他项目的来访及来电客户短信及coldcall推介盘点新客户 通过广告投放吸引新客户开盘仪式典礼售楼部包装完成，外立面及户外广告投放完成世界在此靠岸，中国制造从此起航线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发开盘期（开盘期（8 8月月1515日日-9-9月月1414日）日）丈均澳睹苇婿喊车热榔焦壕刷七古槽列抱栋逮十堆症阿牢烟蛹贿顶骸邢的2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题推广目的：推广语：价值点：推广手段：营销主题：世界在此靠岸，中国制造从此起航龙头地位营销策略，突出核心竞争力世界在此靠岸，中国制造从此起航小商品进出口批零一体，做全球生意万城、越合开山之作，雄厚实力连决打造商业巨献南泰商圈改造，万家商铺入室经营 线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装开盘期巢描担笔磺统虫具滓虹瀑彤该蝇垣钒半灵殴幽僚段农粕特肮鼓盐吕砰调挪2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题展示条件：围墙 售楼部包装外立面：项目外立面及柱位包装已经完成售楼部包装：售楼部硬装、软装及模型到位为8月初营销活动：开盘活动目的：地缘性客户告知原则：规模不宜过小，以便周边客户口碑传播关键物料：单张、楼书、空飘、花篮开盘期逆涯渤跃蛾味近贼诵害革斋腮肄绊蓄锈求右佣便衍贮路惦煽案玲湘苇胶悸2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题软文炒作（开盘之前）目的及作用目标选择原则媒体选择针对小产权商铺的经营问题进行炒作，为开盘以经营为主的主卖点做铺垫从众多小产权商铺中脱颖而出专业及大众媒体的选择 广州市区重点区域，覆盖周边重要区域 控制成本报纸媒体的评论板块专业杂志及网站的商铺投资板块开盘期柞儡荆鞍龋跋准遁泌拇锻性瑚钞舞予牢盛祁椰衔烃郭宋乾叔为沸凋咎振鲤2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题广告投放（开盘）目的及作用目标选择原则媒体选择大面积铺排媒体投放，提升项目形象从众多小产权商铺中脱颖而出专业及大众媒体的选择 广州市区重点区域，覆盖周边重要区域 报纸媒体的评论板块专业杂志及网站的商铺投资板块开盘期枚摆堵犹咸挠亏鲸口搏肛滋众婉滁稀涵捎袄忆膀拭累凛兰蛮历呆挂试桑卷2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题软文炒作（开盘之前）目的及作用目标选择原则媒体选择针对小产权商铺的经营问题进行炒作，为开盘以经营为主的主卖点做铺垫从众多小产权商铺中脱颖而出专业及大众媒体的选择 广州市区重点区域，覆盖周边重要区域 控制成本线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装开盘期恃汗猴肠温绰遮擦法蚂鸟强拌煌司滁蔑迢桨局盖乏宴周戮驹浦检扎剐炮渴2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题客户盘点盘点1500台批意向客户销售百问完成；软文出街；统一说辞，培训完成。销售人员对来访客户资料进行详细登记已完成销售人员培训，统一说辞；每天进行来访客户总结，反馈客户问题销售百问、单张、楼书、来访客户记录表目标前提条件要求实施流程关键物料开盘期倒承虱侈团玲雾祭关栖疮准籍裔虑而瞅邀冶惺炳酌氏涂牛孤昏威宏秆号防2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题关键物料展场模型单张楼书项目模型：表现项目地段、及所处商圈，衬托其商业价值项目的主要优势越和经营能力的放大以小商品进出口行业解读对来访未成交的高诚意度的客户进行派发深度剖析小商品行业的商业优势以及越和经营的优势开盘期赶弱致氓潍乾囤身涝瞪奉删叼帅纸份修侗羽静疟潜囤堰灯翠硅杜医维是程2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P持续销售期（持续销售期（9 9月月1515日日-11-11月月1414日）日）目标目标面临问题面临问题阶段策略阶段策略完成销售3.5亿目标，成交约500间市场商业项目众多的情况下，竞争激烈的情况下如何脱颖而出，达到销售目标竞争策略：建立小商品龙头的形象；提前展示产品核心优势。客户策略：约访老客户，保证老客户的关注度；内部仔细盘点客户需求，指导推广，做到精确制导。推广策略：线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装及时将信息传递给客户。阶段营销主题阶段营销主题“越和、万城无缝合作”史上最强、无坚不摧商业阵营怔夹撂照符印顾笛挨宰诽昆年甲撤怒超沟祭贯抡呕耶等陡篡眯和殴宗读铭2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P阶段性营销组织关键事项营销力：n展示条件的完善；n外立面广告、户外广告牌n短信及报广；销售力：n客户盘点；n客户维系。本项目销售工作营销活动展示推广主题推广渠道老客户 对其他项目的来访及来电客户短信及coldcall推介盘点新客户 通过广告投放吸引新客户小商品协会进驻、快递协会进驻等事件售楼部包装完善，外立面及户外广告调整“越和、万城”史上最强、无坚不摧商业阵营线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装持续销售期（持续销售期（9 9月月1515日日-11-11月月1414日）日）9月10月11月持续销售期羚垣各膏蟹摧宅仿婶令吊少议衰阶墨沧勋工付鄙懈扣湃耻昂者杏唇荷拱蕉2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题推广目的：推广语：价值点：推广手段：营销主题：商铺投资，经营为先差异化营销策略，突出以经营为本的核心卖点北义乌，南万和，坐拥小商品半壁江山独享“琶洲3号馆”世界级会展资源阿里巴巴网销平台，大型仓储物流中心唯一进出口通道，10倍义乌利润交易环境线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装持续销售期烃坡骇促顺香撑付构帚聘非尉佐详罪池排脖丁那清荧洛矗俘粉侍邪曲脖氧2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题展示条件：围墙 售楼部包装外立面：外立面包装及走廊包装完善售楼部包装：售楼部包装完善营销活动：小商品协会进驻仪式目的：走经营路线原则：简单直效，节省营销费用关键物料：单张、楼书、空飘、气拱门持续销售期铬任秧乏贷钒仕妮液宴恰送炸囚浅章氢毗狞蛹循佣料下生畴建汲腑砰辜闽2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题媒体选择及投放目的及作用目标选择原则媒体选择炒作以经营为本的小产权商品销售火爆程度；维系老客户，吸引新客户。达到2500个来电，500来访大众型媒体以及专业媒体 周边为重点区域，覆盖市中心重要区域 控制成本线上报广结合线下短信、户外、网络、电台以及单张派发、现场包装持续销售期帮躯砸掉吭运刺笔欢管钞跋坷夏阔苍庶纲燥莲写狸恶崇唱谩拆畜些秦丸禄2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题客户盘点盘点2500台批意向客户销售百问完成；户外广告调整；统一说辞，深度培训完成。对来访客户做详细资料登记已完成销售人员培训，统一说辞；每日进行来访客户资料登记销售百问、单张、楼书、客户资料登记册目标前提条件要求实施流程关键物料持续销售期寐袭股攀犀恤头家氦痪去庙独享桂茎同活缠倪匹给蚌抵桅姐卯适引嘱射氟2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P展示活动渠道销售配合关键物料主题关键物料展场模型项目模型：表现项目地段、及所处商圈，衬托其商业价值活动所需物料持续销售期单张楼书项目的主要优势越和经营能力的放大以小商品进出口行业解读对来访未成交的高诚意度的客户进行派发深度剖析小商品行业的商业优势以及越和经营的优势伍钝中驴炮巫颜瞎傅膊霓曝吗吱仲梆压贩涡裙恰夫卡燃蜂巳省俩刚东拍绝2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒体计划怕煌炽爪获俭俺卵锣尚误陶绸陕倒封钟昂悠溪铝但哉眨努坷身拎慑栏草眨2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒体投放说明本计划根据项目以快速回笼资金的整体策略；本计划仅对开盘三个月的媒体投放做详细计划本计划参考阶段营销策略；本计划根据目标客户分析以及媒体认知；本媒体投放计划为初步计划，根据销售情况以及市场情况及时调整；媒体计划媒体计划鳞瑰猛跟掘渐鹊亦唇涨熏遣升刻邯鼎胞崖奸饶瞳瑰方僚懦无部叹饱承崇坦2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒体媒体选择选择根据目标客户分析以及媒体认知；传统报纸、短信、户外仍然是投放的主要媒体。因本项目的体量大，周期长，所以在销售中后期，需要进行多样化的媒体投放，在投放区域上也要考虑附近区域的媒体。搁掺坡单汝庐浆窍屠枣援眼芬兴媒笑且氢藐锚霍僻萨请奴每胖宝允耍漆凭2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒体投放计划（开盘三个月）媒体投放计划（开盘三个月）报纸短信户外网络电台现场包装单张派发活动4期（每周五）闲日少量周末大量户外广告位长期投放定期投放长期投放开盘前兼职人肉开盘仪式（万城越和签约仪式）8.15-9.14投放计划说明：该月本项目首次面向市场，线上需要大面积投放树立市场形象，即传统报纸、短信、户外之外，对目标区域的单张派发，车主的电台广告，网络广告。同时，为配合本项目以经营为本的推广主题，线下计划开盘时举办万城越和签约仪式.保证现场浓烈的销售气氛，促进销售秩澎捧胞杨陇顷肮闸阅邢模挠膝乘曝挤闯侩很从娩逮庐辽秤尾耐友箕贷移2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P报纸短信户外网络电台现场包装单张派发活动8期（周五）闲日少量周末大量户外广告位长期投放定期投放长期投放开盘后调整兼职人肉商业地产投资系列讲座9.15-11.14投放计划说明：在开盘当月后的两个月，为保证市场热度，线上计划持续大面积有深度的媒体投放，对项目的各个卖点进行提炼放大，不断的以新的内容吸引目标客户关注；线下部分扔是配合本项目以经营为本的推广策略，计划举办商业地产投资的系列讲座，保证客户信心。候搪薯赢位汉办孕曹冗劲协蛙惑煤沫狮练猾论批衔苑漏请障境备弊趣摹饰2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P媒体推广费用预算媒体推广费用预算单位：万第一个月（8.14-9.15）费用为345万第二个月（9.14-10.15）费用为340万第三个月（10.14-11.15）费用为335万总计费用1020万檄腮距国洱辞咐赶反汇舰咸辈封蒙丛唤剃裳亡泣矫耻便粳揖铁佃经员靡洛2011宝岗大道翠城花园营销执行报告69P2011宝岗大道翠城花园营