动物园物业管理方案.doc

东营黄河三角洲动物园物业管理方案

一、项目基本情况
1、水面： 平方米；铺装： 平方米；绿化： 平方米。
2、大门： 个；公共厕所：处 建筑面积： 平方米。
3、路灯： 盏； 景观灯： 盏；垃圾桶： 个；坐凳： 处；雕塑 处。
4、防腐木护栏、栈道：158平方米，排队区不锈钢护栏13处，共420米
5、化粪池2处；雨污管道2100米，检查井78个。
6、娱乐场办公楼：平方米。智能化设备 消防 围墙
二、服务内容
1、规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、场地、公厕的维修、养护和管理。）
2、园区内秩序维护、消防管理、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的环境卫生清洁、绿化消杀、垃圾收集和清运及办公楼日常物业管理。
三、物业服务重点
1、动物园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，保证各种配套设施设备的可靠运行是关键。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对娱乐场的设施设备进行日常管理、维护，保证娱乐场设施设备运转良好。
2、营造赏心悦目的环境是基础，环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好清洁工作的同时，我们侧重抓好园区内的环境卫生、环境绿化及花卉工作，确保园内的环境卫生整洁、花草树生长茂盛，布局合理。
3、良好的公共秩序和安全环境是正常运行的基本保障，营造安全温馨的工作环境，保障消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。
四、实施方案
（一）公共设施维修管理方案
1、全面掌握园区内各类设施、设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，建立健全设施维护档案及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。
2、加强日常维修养护工作
（1)、通过落实巡回检查制度，及时发现各类设施日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
（2)、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。
（3)、健全维修养护质量管理制度，抓好维修质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握维修范围和标准，精心施工，合理安排，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收等环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。
(二)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
(1)做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时处理上报。
(2)做好公共照明系统维护保养工作。
2、消防系统管理方案。
(1)制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。
(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能是否正常运行。
(3)每年一次全面检查所有灭火器材，按不同类型做好更换工作。
3、给排水系统管理
 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。
（三）公共秩序的维护实施方案
1、安全防范管理方案
（1）保安队伍的建立:从所服务项目中，选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干派驻该项目，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安班长、巡逻员岗(班长兼)，互相配合。
（2）24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班运转。实行保安班长日检、现场主管周检、月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。
（3）制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。
（4）制定应急事件处理预案，提高火警、冲突等紧急事件的快速反应和机动应急能力。
2、消防管理
（1）对秩序维护员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉娱乐场自动消防系统的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。
（2）定期进行消防安全检查，每天巡视娱乐场的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材、消防设施的完好情况进行检查；每天检查娱乐场自动消防报警系统是否正常运行；每天对娱乐场安全用电情况进行检查；定期对消防设备进行测试，并做好记录。
（3）在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点部位落实责任到人，将火灾的损失降低到最小程度，每年进行1－2次实地消防方案预演。
3、人员管理
队员必须精神饱满、着装整齐、动作规范，对客户礼貌、热情。每天必须按时到岗，维护好执勤区域治安秩序；执勤期间不得在执勤区域内吸烟、喝酒、会客，非因工作需要不得进入办公场所，爱护公共财物；严格执行客户单位的工作要求。
（工作日期间）早班08:00—16:00 2人
中班16:00—00:00 2人
夜班00:00—08:00 2人
（节假日期间）早班08:00—16:00 2人
中班16:00—00:00 2人
夜班00:00—08:00 2人
（1）按规定路线、时间进行巡查。
（2）维护治安、通行秩序。
（3）在巡查过程中注意防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故。
（4）巡查过程中发现可疑物品，听到异常响声，闻到异常气味要立即观察，正确处理。
（5）发现损坏公共设施设备或扰乱他人正常工作生活秩序的不良行为须立即制止。
（6）发现已损坏的公共设施设备须及时报相关部门进行修复，重大安全隐患及时报告上级领导并须设立警示标识。
（7）发现违法犯罪行为要立即制止并报上级领导和公安相关，在确保安全的前提下将嫌疑人扭送公安相关。
（四）环境卫生实施方案
1、工作时间
拟定上班时间为上午7：30-12:30下午14:30-17：30。
2、保洁范围
娱乐场内道路、广场、绿地、水面、公厕、座椅、不锈钢护栏、雕塑、雨污井、化粪池等。
3、保洁标准
（1）目视地面干净无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙、烟蒂、痰迹。
（2）雕塑、标识牌、座椅、公共设施目视无明显灰尘；
（3）不锈钢护栏表面无污迹。
（4）垃圾桶清倒及时，无异味。
（5）公共卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。
（6）湖面无垃圾及漂浮物。
（7）雨水井内目视干净无杂物，排水畅通无堵塞、异味。
（8）化粪池清洗及时无堵塞。
4、保洁措施及考核
（1）保洁人员的安排正常工作日配备保洁人员3名，其中1人负责公厕及待客区护栏卫生保洁；1人负责道路、铺装保洁及垃圾桶清理；1人负责园内绿地，水面保洁及公共区域卫生消杀。周末及节假日增加保洁人员2名。
（2）保洁措施及考核
推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行7小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。
保持垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清。
落实有效措施，保持环卫设施设备的完好程度，做好园区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，给游客创造良好的游览环境。
（3）清扫时间:实行7小时保洁制，首次清扫，在9:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，下午6:00左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
（4）积极配合动物园公司对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
（五）管理人员配备及物资的配备
1、人员配备
岗 位
岗位及人数
人 数
备 注
服务中心
经理
1
全面负责娱乐场的管理
环境保洁
保洁班长
1
负责班组日常事务管理
保洁员
1
娱乐场道路、水域\楼道清扫等
保洁员
1
水面维护
秩序维护
班长
3
管理班组工作
秩序员
3
负责园区公共秩序维护
合 计
10

2、物资配备
序号
物品名称
单位
数量
备 注
1
办公桌椅
套
1

2
办公电脑
台
1

3
办公打印机
台
1

4
双门资料柜
个
3

5
办公空调
台
1

6
办公椅子
把
6

7
维修水电工工具
套
1

8
维修小推车
辆
1

9
保洁三轮车
辆
2

10
保洁日常低值易耗品
批
1

11
保安对讲机
部
3

12
保洁巡逻车
辆
3
人力自行车
13
巡逻手电筒
个
6

14
警示、路障指示牌
批
1

（七）娱乐场项目物业费用测算表
序号
项 目
单价
数量
计算公式
年合价
一
人员工资及其它
1
项目经理
3500
1
3500元/人·月×1人·月×12
42000
2
秩序维护员
3500
6
3500元/人·月×6人·月×12
252000
3
保洁员
3200
3
3200元/人·月×3人·月×12
115200
4
节假日保洁员
3200
2
3200元/人·月×2人·月×4.5
28800
5
社会保险费
管理人员1人，742.5元/人·月×12
操作人员10人，180元/人·年
8910
6
派遣费
4人，30元/人·月×12
1440
7
福利
4人×600元（不含除秩序维护员）
2400

小计

450750
二
清洁卫生费用
1
卫生清洁费
150
3
150元/人·月×3人·月×12
5400
2
卫生消杀费
600
9
600元/月×9
5400
3
垃圾清运费
2000
12
2000元/月×12
24000

小计

34800
三
办公费用
1
管理人员：1人，夏装1套秋装1套；
500.00

500元/套·人·年×1人×2套
1000
操作人员：9人，夏装1套，秋装1套，
300.00

300元/套·人·年×9人×2套
5400
2
通讯费
300.00

300元/月×12月
3600
3
交通杂费
6000.00

综合测算
6000
4
办公用水电费
5000.00

综合测算
5000

小计

21000
四
公共设施维护费用
1
化粪池及雨污管线清理维护
15000

综合测算
15000
2
公共设施维护检修、更换
10000

综合测算
10000
3
日常土建零星维修
10000

综合测算
10000

小计
35000
五
秩序维护费
1
秩序维护器材维护
3600

综合测算
3600

小计
3600
六
公众责任险费用
1
公众责任险

（一-五）之和×1％
5451.5
七
利润
1
利润

（一-六）之和×5％
27530.075
八
税金
1
税金

（一-七）之和×5.65％
32664.43
九
总计
1
总计

（一-八）之和
610796
十
每平方米每月单价
1
每平方米每月单价

九÷66620÷12
0.764

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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