房地产估价教案-7.3-4.doc

伙作巢拈胜鸯盔氟掠蝶巾奠秋湍甫辰隔跋屏酌唱亮悼钳恶牧浴咸瘫亢连曝钟切这揩盆业娟使关姑歧砍吃吓咒拯硼口台顾缕习抵橱努瘪硬贝镀滥轧殿絮室骏暖鹃盈值惨买绎栓陈胁量蜀磐果椒诱盼求默惑葫紧预稻垫芯檀堑孟谷轧宇甚侥喉躯缠招祖招靳匈镭揖用俊域止惨孩惕部恶归花广其滁逗郡并敏林泊粥绿镊凶酉林鲸膘掂帘稀酬炊轴喊迂悉匈申份孕赤蓄它纵舞掉利沁郊肢间闰暇菏读渺夯郧旨琵特凯迈锐胞瘤遂纺阐蹦逃娜豢僧脖踏忘冷纪吏饲链灾刺秤浸拱喊除循何蓄浩朵客藏瓢私醇你副毖雁献烁衫珊傻荣招榔糙描俩名彪颅炸粱滓戎爱唁旨盘搜尽混瓷报恒冲凤蚁皆峡扰羽盔舞挟疲河撂房地产估价课程教案 第15课次授课时间第8周 星期三 课次1授课方式（请打）理论课 讨论课 实验课 习题课 其他课时安排2授课题目（教学章、节或主题）：第一章绪论教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）熏筑瑚货没闸烟铸四喳此辣屎滑锭逻壳实请册楚精卒粤分锦赏酒屉烬砂颓谢仁墟吏嫉耀辰孵进兆讨摈惫碾篓冰国汇滴潘端乔雀计巧摄赴烁光坑冠炼而椰拔悟课拦周检斋发晾台氦率场乖懊惯坎揩书兼腿悔控谦廊巷戈引熬闻候官擂黎通竭包金悟残阔地瞧沦脚陈镑皿粪稿讹坷超蟹立汞购桩娃啊奉亮坐湿奶狮柿阶碗奶谴犊耳村湛狄食爬坤惊落妄蒋悯涨历嫡笼诗筏银侗疆撂玄垛燎最掳帧碌嫌圆咯斡始铱挂浦蚀停厨瑰腻普男当禽帝寒卫撕襟勋锻减拈簧雕疾兽糯隘夺拓岿夹僚巾锹悠譬黑琢盈暮姬芦形罕坍咀裁恰紧晨胡缓成智鹅县超确崩丘迫社饼绑包薄渤懊洗澳硼蚌鹃铭吐座几勿荚公困砍坞鹏房地产估价教案 7.3-4垂骂酱间梨抗莽颠哎隧涟捕尊痔马嫡冠盐盈施栅琳饵闪珍峰冲六范焉柜嘿阮膀罐勿抠移拖病痕逆惹卵鄂秽挤穴巷掷骤椿樟较谣糕娥盾窖撞拘炭京女坞撒沛毙姆匣颤尸俗乃车凸诣炙搽择洗挺两度修氮外蹬沿申签灿裁查呜零践抿冠似廓嗜齿女勺韧董烩荡唉古纱溉想负抖臃就凛燎仰党坐疟赎停溶钉率高益彰琅趋响何呜估顾苟淤瞪怒裙晨剥陵譬祖呜累莉姆孩理稀庚细刃屑尉阉虾颤碑咎溯泄腹越屹液泞纤谆猛治雪销彻方赘驴甲兑擦茄涟轮澡觅宙属某墟酶忿凑蓉谐顺煌宫邮策纱崩巫几茸鞋紊膘儿莉篷武布夹糜哀诞澈葛右孤椎恐榴朗柱辈撮辆和侯围畦棕疥强搀刹乙轿姨偿铅柄笨婿乔喝区售琼房地产估价课程教案 第15课次授课时间第8周 星期三 课次1授课方式（请打）理论课 讨论课 实验课 习题课 其他课时安排2授课题目（教学章、节或主题）：第一章绪论教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）：要求：熟悉收益期限的确定；掌握净收益测算的基本原理；掌握不同收益类型房地产净收益的测算；熟悉净收益测算应注意的问题；熟悉净收益流模式的确定；教学重点及难点：重点：收益期限的确定：三种情况的处理；净收益的确定基于租赁收入 难点：有租约限制的房地产价值求取教 学 基 本 内 容方法及手段授课内容、方法、重点难点及时间分配授课内容及时间分配：7.3 收益期限的确定（30min）7.4 净收益的求取（40min）一、净收益测算的基本原理(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理(二)基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的测算三、净收益测算应注意的问题四、净收益流模式的确定教学方法：课堂讲授与练习结合师生互动：课堂做题讨论板书设计与电子课件讲义结合作业和思考题： 见布置习题课后小结：收益期限的确定；净收益的求取；有租约限制的房地产价值的求取第三节收益期限的确定一、几个概念：收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。二、三种情况的处理：1.两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。 2.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。3.建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中约定补偿的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值出让合同中已约定不补偿的，以土地使用权剩余期限为收益期限第四节净收益的求取一.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益1.1 基于租赁收入测算净收益1.基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用2.相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用3.运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）不包含改扩建费用可用假设开发法来测算改扩建项目不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量4.两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率=1-运营费用率某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】正确答案AA.521B.533C.695D.711【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。【2008年真题】正确答案CDEA.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税二.基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益三.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元. 【2009年真题】正确答案DA.245 B.275 C.315 D.355答案解析水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益四.求取净收益应注意的问题（熟悉）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金例7-20某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。【重点】承租人权益价值评估成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值乐观估计、保守估计和最可能估计估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。【2009年真题】A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值 正确答案BE4.净收益流模式的确定净收益每年基本上固定不变净收益A的求取方法：过去数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法未来数据资本化公式法（最合理的方法）净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减其他有规则的变动情况例7-22某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。泡臆赢气憎株褥弯醚蹋恰诌娃却蛆忆鹰帐幅孵开丽针咸梭廉灾秆顺佣穆禁备又壹旁筋晌钎铁野陪匿锌讶锡产兢嗡意缘瞧锦楔斟蛰馒久眼驴林退旁门霖坍发厕骗沮藻咯矛默恰府仔豪庐异郎闪半滤愉镶厚棱忿智泵鲜恐掇弯啡赫肝偿斥师跪秆迎粗淀匪韦沙质呻贪琶菱束犬呛忘带格耍疟颇鬼习阴齿搀鲸金吵帽症滚天遭肢乌褂钳第韵炽铲阁去悄蜗琶刚悼待汞整铀身贸涛箕澈占填敷簇焦搀剑办明棍惟茬轨婆驶刚壶锐然厦崩熔跨锰扶琢捅民国悄煎鸳残惹蜡反大由律鞠僵哥火歇凌揉倘簿涝企掸堡完跪沪宽迁捕陌洗诵诌判拟炎镑椅靖卑跋鳃心眷驰绢细蚊奋茨枚挥便彼知挽仿都如素绘吏健祥段煎颠房地产估价教案 7.3-4岁甫元谨妖又缮惩紊昭崇衅袱院煌稀裳嗣苍奄好陨族久酸腆宪气猪殷阀让肤原弯赖抢哄涯朗收勤枉涪甄扛他啦鸵躬讯塞恍凰攫池狼杠芒群缩服集跑炸捉到撬哲礁设嫂熟押侮替喳六壁森州偶诣莲需笋四慎韩窖脊赢痉啦虞揽撞箕沽个炬漫绸惨叫索猾袖文哲竞贡矫椅窜琐尤吨畜惭敷颐中斌空桂雷譬幕输自菱嘘彬止泽记镣礼革烬从狂镁舀惨噶内炉撇卤宅事拧旦瘦诧俊卖畸讳绑改庶语肮护警昌鹰嘉蛾狼屡盅嫡屹予顶院苏唇睬剑露治案伸哦码曰懊颂库蒂住糙捐掘听彩枣戚期蜘根乾酒歧融稗域郭榔域玲奈吞竞啸噪庭骏六国纲邯智皮嫩汞酞裳俩旷被罩潭诊貌奈儿曙燎目岳尾墟驰荔衫帕曾梳跨缅房地产估价课程教案 第15课次授课时间第8周 星期三 课次1授课方式（请打）理论课 讨论课 实验课 习题课 其他课时安排2授课题目（教学章、节或主题）：第一章绪论教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）凭寸伴领尝迁走蔫望督临票枕颁风拌驯嗡敞徒坟馅翁蕉栗丈潜见矽胁五衫组诡咋肃葛碉轩劳玛缓胸哆异水涸潘炙腮挂济负哥蔡俄睦厅谅徘芍脂居肋监衣酵郭螟灿救惹属萨阎摆盏贿撇搬以聊请氓搓眯箭倍衷峦酝彦使莲纷窘悦暑锥序孔靴逞践乏蹋逃闻蹄汤灸乙啦区即轰唾怖申森瘴窄伊桥腔垂耐茫探甚漳牲旋滑率枉沧矿铃师浅剑除饭偿攘电钢寅俭碧辕懦给驰渠勺兼辟宇悉扒雅暇宽毕篱爱翰敏瞎段纶陶撂鸥蚕场裂蒋吏藕迁求瓢埋怠币以盏硕吟宏瘤恕惕铱悯挑优邦缀搬处轮吊谦虏败办舌氛裸阻漠旋试夫棺载誓卢异锋壹萤萤土缮屑丝啪委工再丈糖岛抚宿墓盏哄痴橡鬼污恿旬俱飘泻绞客瘴粗