房地产项目合作协议模版.doc

“荆门市名泉综合楼”项目
全程营销代理合同

甲 方：
甲方地址：
乙 方：武汉佰盛时代房地产营销顾问有限公司
乙方地址：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规等，本着诚实信用、真诚合作、互利互惠的原则，经甲乙双方友好商定，就甲方开发建设的“荆门市名泉综合楼项目”项目委托乙方策划销售代理服务事宜，达成如下条款：
一、本案概况
1、项目名称：
2、项目地址：
3、项目规模：约 平方米
4、本案名称如果发生变更，不改变本合同的实质性描述。

二、本合同使用的下列用语具有如下定义：
策划销售代理
指乙方接受甲方委托，在指定期限内就指定房屋对市场、项目、产品和客户进行分析和研究、制定策划、推广、策略、销售，经甲方同意后以甲方名义予以实施，获取相应佣金和溢价分成。以下简称“销售”。
（附件一仅为乙方的部分工作内容）
均价或底价
指甲乙双方确定的房屋单位建筑面积毛坯房（住宅、商业）的对外销售底价。此价格作为对乙方完成销售任务和提佣、分成的目标管理价格。
《一房一（底）价表》
指乙方制定的（经甲方同意的）具体列明每套房屋单位的销售价格，用于销售的指导价和结算依据。
成功销售（以面积为基本单位）
按照《一房一（底）价表》的要求买卖双方签署了购房合同，且据此标准计算任务量。
1、采用银行按揭付款方式的，签定购房合同，收到能办理银行按揭的首付款；乙方负责收齐购房人办理银行按揭所需全部材料，签定银行按揭合同，并能够审批通过按揭贷款（从签定按揭合同之日起二十个工作日为限，银行或甲方没有明确答复视同审批通过）为销售成功标准。
2、采用其他付款方式的，签定购房合同，收到首付款；购房人分期款全部到位为标准。
销售周期
指开盘之日起至完成销售总目标之日止（双方约定 个月）
开盘日期为具备销售条件后，甲乙双方协商确定。
代理期限
签署本合同之日起至销售周期期满之日止。
销售条件
1、 获得主管部分颁发的以甲方关联单位、协作单位作为权利人的预售许可证；
2、 可以办理银行按揭贷款；
3、 完成售楼部的搭建、室内装修及布置；
4、 沿街商业及小区入口，看房通道的示范景观环境施工基本完成。

销售率
销售率=(已完成代理销售的面积)÷（可代理销售总面积）×100%
广告费用
指用于广告的设计、制作与发布以及市场推广活动的费用：如报纸杂志广告、DM单页、楼书、海报、横直幅、围墙广告、灯箱等户外广告、VI导视等。
佣金
依据销售目标。成功销售的底（均）价按照合同约定计算的代理费。
溢价
代销房屋成功销售实际总房价高出相应代销售房屋的总底（均）价的部分。

三、代理销售范围、定价
房屋类别
可销售建筑面积（㎡）
销售均（底）价（元/㎡）目标均价
住宅
约

以上可销售建筑面积为参考指标，以政府部门最终批准的可销售建筑面积为准，地下车位及架空层车位销售底价另行确定。
具体到各套商品房（下称销售单位）底价的定价由甲乙双方按照上述平均标准进行制定，并经甲乙双方法人代表签字和公司盖章认可后生效，作为本合同的附件。同时附件确定的各销售单位的底价作为双方佣金结算的依据。
乙方低于底价销售房屋，除非甲方书面同意，否则低于底价的部分视为甲方的亏损，该亏损由乙方承担。甲方低于附件二价格自行销售或者要求乙方销售的部分房屋，该亏损由甲方承担。
甲方向关系户、内部员工等出售的该项目商品房，原则控制在整体1％以内；甲方如有销售面积，该部分不作为可销售建筑面积计算，也不计算乙方佣金及溢价分成，但视为乙方按同期价格在本阶段完成的销售任务。

四、销售佣金的计算及支付
1、销售佣金的提佣比例：
提拥比例为成功销售金额的 %
2、佣金计算：
甲方按每月成功销售额的 %对乙方支付月代理佣金。
3、请款日期：达到请款标准的次月5日前，乙方将上阶段已签署认购的资料、成功销售的室号、建筑面积、底单价、底总价、成交单价、成交总价和计佣金额以书面的形式报告甲方，甲方核实确认无误后，于当月15日前按乙方提交正式税务发票金额拨款。
4、双方共同商定乙方按如下方式计收代理费，每节点目标应收代理费计算公式为：
当期应收代理费=当期成交金额× %

5、若客户交清首期房款前悔约，所没收的定金双方各取50%；若客户交清首期房款后悔约，定金及罚金归甲方所有，乙方收取相应的代理费。若遇特殊情况。双方协商解决。
6、甲方有价格调整、销售进度的最终决定权。若甲方同意，开盘价低于销售均价时，以甲方同意的销售均价作为销售依据，若超出均价，需甲乙双方协商。
7、特殊客户经甲方书面批准折扣销售的，视为乙方全额销售。
8、退房处理办法：
8.1、甲方原因造成的退房：乙方可重新对外销售此房，并按原标准计提佣金但不重复计入业绩。
8.2、乙方原因造成的退房：乙方承担相应损失、据实核减业绩和退还佣金。此房可重新对外销售、按原标准计提佣金并计入业绩。
9、 销售代理现场组织保证检验：为促进双方友好合作，本着平等协商的原则，乙方在入驻甲方售楼部前一个月内，应依约邀请甲方到售楼现场验检销售代理组织及落实情况，双方进行售楼前的工作交底，提示相关工作事项，明确项目出售时后续问题处理责任范围，以保证售楼活动的按序有效施行。
五、销售溢价分成的方式与计算
1、溢价分成方式：
1.1、溢价的单价（即超出底价的部分）在100元/平方米可销售建筑面积以内部分（含100元/平方米），甲方分成90%，以乙方分成10%。
1.2、溢价的单价（即超出底价的部分）在200元/平方米可销售建筑面积（含200元/平方米）部分，甲方分成80%，以乙方分成20%。
1.3、溢价的单价（即超出底价的部分）在300元/平方米以上可销售建筑面积部分，甲方分成70%，以乙方分成30%。
2、溢价分成结算：实现销售总目标后十天内一次性结算清。
六、特别约定
1、甲方派财务人员和办证人员在售楼部现场，专职收取售楼定金、签约定金、房款、审查签约合同、开具收据、联络按揭、管理票据、保存购房合同、合同交易登记、办证等工作。乙方销售人员应当配合负责收齐办理银行按揭的全部资料、协助甲方人员进行相关工作。
2、销售之各项合同文件由乙方填写，甲方审核签字盖章为准，任何替代签署均属无效。
3、广告费用总额控制在代销房屋总底价的1.0%以内。遇特殊情况需要超支，乙方应将预计超支的额度、用途、原因列明，经过甲方审核同意后追加预算。
4、乙方承担营销中心因销售工作而发生费用特指计算器、文具、电话费、网费以及乙方所派销售人员的工资报酬（含工资、提成、加班费、交通、餐饮、服装等）。
5、因本案产权、工期、质量等原因产生的纠纷，由甲方负责。
七、双方权利与义务
1、甲方的权利义务：
1.1、拥有乙方有关本案工作成果的著作权、客户档案以及本案收集和制作的资料所有权。
1.2、积极配合、支持代理工作，积极采纳乙方提供的合理化建议。
1.3、及时将工程进度、质量、配套设施等相关信息告知乙方，保证工程质量、工程进度、交房期限、交房标准。
1.4、开盘前提供销售条件。
1.5、具备销售条件后及时将相关文件或复印件提供给乙方。
1.6、负责商品房销（预）售合同的购买并承担其费用。
1.7、确保客户可以正常办理商贷及公积金按揭手续。
1.8、甲方享有乙方代理项目的营销企划方案最终确认权。
1.9、甲方对乙方工作质量及进度有考核权，根据具体情况有要求赔偿损失和追究违约责任的权利。
1.10、甲方有权根据策划工作的执行效果要求乙方及时调整项目负责人、处理与策划有关事务的工作内容、来员的级别和到项目现场时间等。
1.11、按时支付乙方销售代理费。
1.12、负责对乙方制定的营销企划方案及对外发布相关稿件审核。
2、乙方的权利和义务
2.1、有权对代理过程中甲方做出的决定提出建议，有权拒绝甲方提出的违反法律、行政法规的要求，并向甲方作出解释。
2.2、乙方享有甲方该项目在媒体发布资料上的署名权。
2.3、根据本合同收取销售代理费的权利。
2.4、乙方享有根据市场和销售情况独立作业和项目建议权。
2.5、当甲方提供的资料不足时，乙方有权提出补足资料或做出明确答复。
2.6、乙方需按本案的市场定位、产品定位、建筑风格、主题诉求等与设计单位进行对接，确保本案的市场形象确立和产品定位指标的准确等。
2.7、有权参加甲方组织的涉及策划、建筑设计、营销工作的会议和活动，提出意见及建议。
2.8、积极履行代理工作责任，按甲方的要求及时完善策划销售方案，严格依照甲方书面批准的《销控表》进行销售。密切配合甲方工作，维护甲方形象。
2.9、根据甲方认可的标准合同文本与客户洽谈。若接受客户附加条件或对标准合同条款的更改，由乙方填写“非标准合同单”，经甲方签章认可后可办理签订手续。
2.10、于本合同生效后十五天内向甲方提供《策划销售工作进度安排表》，并按该进度积极推进每项工作的开展。
2.11、提出售楼部设计方案建议，参与售楼部的选址装修。同时对营销项目组全体人员进行一次培训和演练（考核），在售楼部交付后十天内派销售人员进场。开盘前一个月向甲方提供《销控表》建议，经甲方调整确认后开盘销售。乙方须在每个月前五天向甲方提供月度《销控表》经甲方批准。
2.12、确保策划、宣传、销售内容和过程符合法律、法规、策划方案、销售规定、实施细则、广告、海报、楼书以及发布的所有文字影像和上网资料，均需报甲方批准后实施，同时应服从甲方根据具体情况而进行的各种修改。
2.13、按购房合同做好房款催收工作，确保房款按时汇入甲方指定帐户。
2.14、负责销售跟进工作，每月（次月5日前）向甲方提交详细客户登记表、销售报表、客户统计分析、媒介分析、策划及销售方面的探讨分析报告。
2.15、在销售过程中，乙方销售人员应重视职业道德，注意个人形象，自觉维护甲方的市场声誉，坚持文明销售，礼貌待客，不得随意承诺客户，不得参与有损甲方利益和声誉的活动。
2.16、接受甲方的监督。
2.17、负责代理销售项目的营销策划方案，编制相关制度及工作程序。
2.18、乙方人员安排、调动，必须经过甲方同意。
2.19、负责代理销售过程中谈判、看房、直至签约购房的全部销售过程。并协助甲方进行合同签定和财务结算的工作。
2.20、负责配合制作公司的工作。
2.21、在安排任何工作过程当中，若双方于商谈阶段中未能取得共识，乙方会尊重甲方，以甲方之决定为依据。

八、违约责任和处罚
1、合同所有条款双方均需严格遵守，如一方不履行或不完成履行协议的，视为违约 。
2、发生下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权要求乙方退出销售现场，终止销售代理工作，并按实际完成楼盘销售量，结清已完成的销售业绩佣金后，乙方按甲方要求退出销售现场。
3、因为不可抗力致使一方不能履行合同，在该事件发生十五日内，受影响方应向对方提供该事件的详细资料和书面解释不能履行全部或部分合同条款的原因，并由政府部门出具证明和经公证机关公证后，方可免除违约责任。不可抗力仅指地震、台风、水灾、火灾、暴乱和战争。

九、其它
1、与本合同营销有关的通信、报告、命令、指令、文书、记录等重要材料应以书面传递、签收。
2、本合同若因未尽事宜需要修改或补充的，双方应协商一致，并达成补充协议，补充协议和附件为本协议书的组成部分。
3、本合同履行如发生争议，任何一方均可向人民法院提起诉讼。
4、本合同在甲方提供的该项目房源销售完毕、乙方完成全部代理工作自行终止。
5、本合同正、副本各贰份，甲方和乙方各执正本壹份、副本壹份。自双方签字和盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

签约代表人： 签约代表人：

签约时间：2011 年 月 日 签约时间：2011 年 月 日

附件一：工作内容
一、销售代理的服务形式及内容
1、区域市场调查报告
2、整合推广策略提案
A、项目定位
●项目形象定位
●目标客户群定位
●销售区域定位
B、广告推广主题
●广告语方案
●系列推广主题
●诉求内容
C、广告风格拟定
●诉求方式
●平面风格
●广告文案风格
D、各推广阶段广告策略
●形象导入期广告主题、诉求重点、媒体、工作进度
●开盘强销期广告主题、诉求重点、媒体、工作进度
●续销期广告主题、诉求重点、媒体、工作进度
●清盘期广告主题、诉求重点、媒体、工作进度
●定期广告发布效果跟踪调查及信息反馈
E、促销及公关活动策略
●促销策略建议
●促销活动方案
●新闻发布会、开盘、封顶、入伙等礼仪活动方案
●公关活动策略
●公关活动创意方案
F、媒体策略
●媒体组合策略
●媒体选择
●媒体发布计划
●媒体版面确定
G、推广费用预算及分配
3、销售人员的要求
包括职业道德要求、基本素质要求、专业知识要求、综合素质要求、服务规范要求。
4、销售环节的管理和监控
（1）销售现场的接待：包括来电咨询及来客接待，以礼貌热情、专业度高的面貌呈现于众，并促进交易。
（2）客户档案记录：内容保罗记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好等，此记录在于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策略提供依据。
（3）客户购买心理分析：分析客户购房心理，深入了解买方市场需求，随时调整营销策略。
（4）购房情况介绍：有针对地介绍楼盘情况，突出其特色和公司优势，增加购房者信心，耐心认真地解答客户的询问。
（5）认购书签定：认购书是具有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时交纳规定数额的定金。
（6）正式合同签署：由销售人员同客户洽谈正式合同内容，客户签署后交由开发商正式签字，并加盖公司公章。
（7）办理银行按揭：由甲方财务部按照银行的有关要求和程序办理，涉及到具体业主的情况时，由销售中心与甲方财务部协同办理。
（8）收款、催款：由销售中心热源负责联系客户、催款，由甲方统一派专业人员到现场收款。
（9）成交情况汇总：成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况，一般制作表格和储存。
（10）与物业管理的交接：销售人员将楼盘表上记载的住户名单移交物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他相关信息。
（11）销售总结：销售工作总结是销售工作的一个必不可少的环节，总结销售得失，是为了进一步提高销售人员的业务水平。
5、具体工作内容
（12）房屋销售相关文书
◆大小定收据设计
◆商品房销售合同准备
◆合同备注设计
◆签定相关文书注意事项备忘
◆现场流程作业图标
（13）业务准备计划
◆发展商基本讲习资料准备及模拟
◆产品基本讲习资料准备及模拟
◆模型讲习资料准备及模拟
◆样品房讲习资料准备及模拟
◆会所讲习资料准备及模拟
◆本案业务流程模拟
◆答案问题模拟
◆销售状况表的设计、完稿
◆销售部分的组织、编派

（14）销售培训
◆电话接听、电话追踪
◆来访客户接待及产品介绍
◆带看工地及样板房
◆客户追踪、拜访
◆收取大、小定及签约
◆各类报表填写
◆销售检讨会
◆现场士气激励
◆现场气氛调节及控制
◆现场考勤值日、卫生保洁
（15）广告效果和销售状况分析
◆各种媒体来电状况分析
◆各种媒体来人状况分析
◆每月实际成交状况分析
◆每周、每月退户情况分析
◆每月销售情况总体分析
◆下一阶段销售计划安排与建议
（16）销售总结
◆销售结案总结报告
流程：销售人员的培训→销售管理及监控→销售执行→客户分析→销售总结
二、工作动作方式
（一）工作例会
1、每周一次工作会议（具体时间由双方根据项目进展情况协商确定）
2、每月的工作总结会
3、与会人员：
▲甲方：项目负责人和公司代表等
▲乙方：工作小组部分成员
△项目负责人：待定
销售经理1名，
置业顾问3-5名
4、会议议程
▲工程进度
▲工作小结
▲下月销售目标
▲广告方案讨论
（二）乙方提供资料
▲每月销售计划
▲每月销售成绩分析（如进线量、看楼途径、成交量等等）
▲调研结果
▲每月广告推广方案

附件2：销售计划设想
荆门名泉小区项目销售计划设想
年份
2012年
月份
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
销售阶段
蓄客期
开盘期
传统销售淡季
强势销售期
尾盘期
工程进度
环境示范区
取得预售许可证

销售进度
蓄客、认筹
开盘完成销售面积30-40%
完成销售面积的70%-80%
完成销售面积90%以上
本销售计划设想仅供甲方参考，具体销售计划由甲方与乙方在参照开盘时间、工程条件、市场情况协商确定。
18