姚宇与沈阳玛莎商业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案.doc

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姚宇与沈阳玛莎商业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案

辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2014)沈中民二终字第001361号

　　上诉人（原审被告）：姚宇。
　　被上诉人（原审原告）：沈阳玛莎商业管理有限公司。
　　法定代表人：叶晓建，该公司总经理。
　　委托代理人：王宏宇，辽宁中宇智博律师事务所律师。
　　委托代理人：车佳影，辽宁中宇智博律师事务所律师。
　　上诉人姚宇因与被上诉人沈阳玛莎商业管理有限公司（以下简称玛莎公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河屯区人民法院（2013）沈河民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议活动的合议庭，审理了本案。本案现已审结终结。
　　原审法院查明：2012年6月20日，玛莎公司作为甲方，姚宇作为乙方签订《群升·沈阳新天地商铺租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区文化路139号群升·沈阳新天地A区三层3040号商铺出租给乙方使用，租赁期限为一个租约年（自甲方书面通知的试营业开业日开始计算），自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满，计租日为开业日，装修期为5天，每半年为一个缴租期，第一个租约年每月租金为人民币4，964元，每半年设一个月的免租期，物业管理费为每半年为一个支付期，每月物业管理费为人民币1，241元，履约保证金为人民币12，400元，进场日暂定为2012年6月22日。租赁期限届满前，如双方协商续租，则至迟应当在租赁期限届满90日前按甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议，否则，甲方有权将该租赁商铺另行出租。租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应将该租赁商铺交还甲方。
　　上述合同签订后，姚宇向玛莎公司支付了半年的租金人民币24820元（含一个月的免租期，姚宇实际交纳了5个月的租金）及物业费7，446元，履约保证金人民币12，400元。
　　2012年6月30日，群升·沈阳新天地商场试营业。
　　2013年9月5日，玛莎公司以特快专递的方式向被告发出一份《解除合同通知》，内容为：“尊贵的承租人：现依据双方签订的租赁合同，你方存在严重违约行为或租赁期限届满，已经达到了我方单方解除合同或乙方应向甲方交还其所租赁商铺的条件（详见租赁合同相关条款）。因此，我方特作通知如下：1、鉴于你方的严重违约行为，请到我司办理解除租赁合同事宜，交还租赁商铺，清除店内物品。2、合同履行期届满的商户，请到我司交还租赁商铺，清除店内物品。3、2013年9月10日17点前不履行上述手续的严重违约或合同履行期届满的商户，我方将视为你方放弃自有物品的所有权及一切权利，我方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等）且我方保留追缴各方所欠各种费用的诉讼权利，由此而产生的一切法律后果均由你方自行承担。”因被告出差，该邮件未能邮寄到被告。
　　2013年9月6日，玛莎公司委托沈阳美格广告有限公司将上述《解除合同通知》以信息的方式发送给姚宇手机号码。
　　2013年9月6、7、8日，玛莎公司连续三天在辽沈晚报上发布《公告》，内容是：“沈阳玛莎商业管理有限公司各承租人：限各承租人见到本公告之日起三日内到我公司清理其自有物品并同我司签署商铺交还确认书。逾期不清理其自有物品并未同我司签署商铺交还确认书，我司将有权依据租赁合同的相关条款处置商铺内物品，由此产生的一切法律后果由各承租方自行承担。”
　　2013年10月，群升·沈阳新天地商场停业，玛莎公司将姚宇档口中的货物及物品拉走存放。
　　上述事实，有当事人陈述、《群升·沈阳新天地商铺租赁合同》、《解除合同通知》、报纸公告、证人证言、短信记录、特快专递回执等证据，经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。
　　原审认为：玛莎公司与姚宇签订的《群升·沈阳新天地商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在双方签订的《群升·沈阳新天地商铺租赁合同》中约定的租赁期限为一个租约年，自试营业开业日开始计算，群升·沈阳新天地于2012年6月30日试营业，因此，双方的租赁期限应自该日起计算，至2013年6月29日，双方租赁合同约定期限已届满，在双方未续签租赁合同的情况下，姚宇应当腾空商铺，交还玛莎公司。玛莎公司已以特快专递、短信、报纸公告的方式通知姚宇交还租赁商铺，清除店内物品，但姚宇未予履行，故玛莎公司于2013年10月收回档口，将姚宇存放于档口内的物品另行存放，并不违反法律规定和合同约定。虽双方租赁合同已到期，姚宇未能交还档口，但姚宇存放于档口的物品仍归姚宇所有，姚宇可将由玛莎公司存放的其档口物品自行取走，玛莎公司应当予以配合返还。
　　关于玛莎公司要求姚宇支付2013年1月1日至2013年6月30日的租金和物业费的诉求。根据姚宇申请出庭作证的商场其他业户的证言，能够认定玛莎公司曾作出交半年免半年的承诺，姚宇已向玛莎公司交纳了半年即2012年6月30日至2012年12月30日的租金和物业费，应当认定自2013年1月1日至2013年6月30日的租金和物业费玛莎公司予以免除，故玛莎公司该诉求，不予支持。
　　关于玛莎公司要求姚宇支付违约金的诉求。根据以上论述，该院已认定双方租赁合同已到期，根据姚宇申请出庭作证的商场其他业户的证言可以认定，在租赁合同到期后，业户曾去商场交费，但商场不予收取，足以证明商场的经营情况不理想，这从商场在在2013年10月即停业也能看出，故不能认定姚宇存在违约行为，对玛莎公司该诉求，该院不予支持。双方合同到期后，虽姚宇未提反诉，但基于合同的双务履行行为，且为减少当事人诉累，玛莎公司收取的姚宇履约保证金应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、玛莎公司于本判决生效之日起10日内返还姚宇履约保证金人民币12，400元；二、姚宇于本判决生效之日起10日内将由玛莎公司存放的其档口物品自行取走，玛莎公司予以配合返还；三、驳回玛莎公司其他诉讼请求。如玛莎公司未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，352元，减半收取人民币676元，由玛莎公司负担。
　　宣判后，姚宇不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第二项，发回重审或改判，其主要理由为：本案被上诉人玛莎公司原审诉请为要求支付拖欠租金、物业费及违约金，在被上诉人未提出请求、上诉人未提出反诉的前提下，原审判决第二项明显超出当事人的诉请。
　　被上诉人玛莎公司辩称：请求二审依法维持原判。
　　本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
　　本院认为：本案二审争议焦点为对于己到期的诉争合同，在被上诉人未提出请求、上诉人未提出反诉的前提下，原审能否就合同到期后的后果直接进行处理。本案虽玛莎公司未提出诉请，姚宇也未提反诉，但基于租赁合同的双务履行性质，且为减少当事人诉累，原审判决玛莎公司返还姚宇履约保证金的同时，判决姚宇将由玛莎公司存放的姚宇档口物品自行取走，并无不当。至于姚宇提出因玛莎公司单方强行封闭商铺等行为而给姚宇造成的损失问题，因姚宇未提出反诉，故其应另案主张其权利。对上诉人此项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费1，352元由上诉人姚宇承担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　周　濛
审　判　员　　姜会军
代理审判员　　朱闻天
二〇一四年七月十四日
书　记　员　　郑金玲