小区前期物业服务合同.docx

****小区前期物业服务合同
（示范文本）

甲 方： (开发公司名称)
乙 方： (物业服务企业名称)

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜, 协商订立本合同。

第一章 物业项目基本情况
第一条 物业项目基本情况
名称:[地名核准名称][暂定名] ；
类型: ；
坐落位置: 省 市 区（县） 路（街） ；
建筑面积: 平方米；
区域四至:
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 ；
委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，作为附件构成本合同的一部分。（构成明细见附件一，共用部位明细见附件二，共用设施设备明细见附件三）
乙方提供服务的受益人为本物业的全体产权人和物业使用人，本物业的全体产权人和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 物业服务内容
第二条 制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》（或管理规约）的授权制定物业服务的各项制度。
第三条 房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的楼道内墙面、楼宇外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。
第四条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（由专业服务机构负责的除外；开发单位与市政能源单位对“服务范围”有协议的，从其约定）。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、文化体育娱乐场所等（社区居民委员会等社会服务机构的办公活动场所不在“服务范围”内）。
第五条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、供水与供暖泵房、自行车棚、地上（下）停车场（位）、水系、护栏及围墙等。
第六条 公共绿地、景观的养护。
第七条 清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。
第八条 协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。
第九条 协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
第十条 消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。
第十一条 负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示。第十二条 按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。
第十三条 业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修管理协议，明确双方的权利义务，收取装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费、装修工人出入证工本费（具体标准见装饰装修管理协议）。
第十四条 发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
第十五条 制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
第十六条 设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。
第十七条 双方认可的其他事项： 。
第三章 物业服务标准第十八条 物业服务标准
乙方按照附件四[物业服务标准]提供服务，按照《××市住宅服物业服务等级标准》中的一级标准执行。开发建设单位和业主对物业服务有权进行监督。
第四章 物业服务期限
第十九条 物业服务期限为 年，自 年 月 日 时起业主委员会成立、选聘新的物业服务企业，与之签订物业服务合同、生效时止。如未出现第八章“合同的终止和延续”中的情形，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。
第五章 物业服务费用第二十条 物业服务费价格
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
[多层住宅]： 元/平方米/月；
[小高层/高层住宅]： 元/平方米/月；
[别墅]： 元/平方米/月；
[临街底商物业]： 元/平方米/月；
[小区内商业物业]： 元/平方米/月。
2、物业服务费标准的调整，可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化，由甲乙双方协商通过后，报市物价局和所在地物价部门备案。
3、业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参见商业物业标准收取相应的物业服务费。
第二十一条 物业服务费收取
1、物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收，由乙方按年向业主收取。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方应按前款规定将物业服务费支付给乙方。
2、产权人或物业使用人逾期交纳物业服务费等费用（包括代收代缴费用）的，除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之 支付滞纳金。
第二十二条 停车场场地维护费由乙方按下列标准向使用人收取
1、地下停车场场地维护费： 元/年·辆；
2、地上停车场/位场地维护费： 元/年·辆；
3、临时停车收费标准执行本省、市、区（县）相关规定。
乙方应当与使用人签订书面的《停车场/位场地维护协议》，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第二十三条 乙方应业主要求对房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按按乙方在物业区域内公示的收费标准收取或双方的约定费用收取。
第二十四条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1、共用设备、设施的日常运行维修养护费用，由物业服务费中支付；
2、共用设备、设施的大中修及更新改造费用支出由住宅专项维修资金中支付；
3、住宅专项维修资金由业主按国家及本省物业管理相关规定缴纳，并实行专款专用；
4、住宅专项维修资金不足时，不足部分可由乙方向全体业主按其所拥有的房屋建筑面积分摊续筹。
第二十五条 公共服务项目收费
物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。如乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，依据双方签订的委托合同执行。
第六章 双方权利义务
第二十六条 甲方的权利义务
1、在业主管理委员会成立之前，负责制定业主《临时管理规约》，并将其作为房屋销售合同的附件，要求产权人和物业使用人遵守。
2、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。
3、在办理业主入住 日前，提供符合办公要求的物业服务用房由乙方无偿使用，建筑面积约 平方米，其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米，服务用房中不包括居委会、警务室等；位置为 。
4、在办理业主入住 日前，向乙方移交本物业项目的相关资料，资料清单见附件四。
5、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后 日内，甲方负责与乙方一起对共用部位和共用设施、设备逐项进行验收，登记列表，并经双方签字、盖章后确认。
6、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收标准要求，甲方应当提供相应工程验收资料，并按规定承担保修责任。
7、按规划设计要求，为业主户内配置水、电、燃气的计量设备；各个分区独立安装计量设备单独计量，例如，楼道照明、车库、庭院照明、动力用电、电梯、供水泵房、供暖泵房等；使用临时水、临时电的，甲方应按物业的性质承担相应的费用差价。
8、负责协调、处理、解决开发建设遗留问题。
9、当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。
10、配合乙方作好物业区域内的物业服务工作。
11、按时缴纳自有物业的服务费用。
12、甲方应依据国家物业管理相关法规要求支付乙方前期物业管理启动资金 元 ，从物业服务公司主要管理人员招聘到位后开始支付，截止到小区业主开始办理入住、有固定的收入时。 乙方前期介入人员工资等支出由甲方另行支付。
13、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的甲方其他权利义务。
第二十七条 乙方的权利义务
1、在办理业主入住手续 日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。
2、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，为本物业区域提供物业服务，特约物业服务费、收取物业服务费。
3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业性服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，同时对专业性服务企业的服务行为承担连带责任。
4、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。
5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
6、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告、提起仲裁等方式督促业主和物业使用人改正。
7、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
8、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后
组织实施。
9、每年会同甲方进行一次物业服务满意度调查。
10、每6个月向全体产权人和物业使用人公布一次服务费用收支账目。
11、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。
12、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。
13、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业服务的全部档案资料。
14、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的乙方其他权利义务。
第二十八条 配合义务
对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。
第七章 其他约定事项第二十九条 物业入住前的物业服务内容为：
______________________________________________________；服务要求为_____________________。
第三十条 物业入住前的物业服务费用为：___________________________，由甲方向乙方支付。
第三十一条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：
1、属于甲方保修的，乙方可协助业主向甲方办理修理申请，经确认后，由甲方安排原施工单位返修或自行返修。
2、甲方也可委托乙方或其他单位返修，费用由甲方承担。
3、乙方可协助安排修缮工作,并对现场环境提出管理要求。
第八章 合同的终止和延续第三十二条 期满终止或延续
1、本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前 3 个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。
2、本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务（收费标准按照法律、法规要求进行核定，通过公示进行最后确定），直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。
第三十三条 期限未满终止
本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止，乙方应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。
第三十四条 不可抗力的终止
因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。
第三十五条 终止后处理
本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助开发建设单位和业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

第九章 违约责任
第三十六条 因甲方行为违约导致乙方未能完成服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十七条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十八条 乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十九条 甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，给对方造成的经济损失应给予赔偿。
第十章 争议解决
第四十条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第 种方式解决：
1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；
2、向[ 仲裁委员会]或 申请仲裁。
第十一章 附则
第四十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应在合同签订地协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向合同签订所在地的人民法院起诉。
第四十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数产权人和物业使用人反映良好，可续订合同。
第四十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十五条 本合同正本连同附件一式 份，甲乙双方各执壹份并向物业管理行政主管部门（备案） 份，具有同等法律效力。
第四十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第四十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 30 天前向对方提出书面意见。
第四十八条 本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 代表人（签字）： 代表人（签字）： 年 月 日 年 月 日

附件一：物业构成明细表

项目 单位 面积 数量
占地面积 平方米 10万
总建筑面积 平方米 15万
住宅建筑面积 平方米 12万 1000户
多层住宅 平方米 3万 200户
小高层/高层住宅 平方米 9万 800户
商业用房 平方米 1500 10套
会所 平方米 1000
幼儿园 平方米 800
楼宇 栋 20

附件二：物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、。

附件三：物业共用设施设备明细
1、电梯：数量：型号：
。
2、绿化率： % ；
楼间、集中绿地： 平方米
砖石铺装： 平方米
。
3、区域内市政：
市政供暖采暖及生活热水系统 ；
[道路][楼间甬路] ： 平方米 [室外上下水管道]： 条
[沟渠]： 条
[蓄水池]： 个
[化粪池]： 个
[污水井]： 个 [雨水井]： 个变配电系统包括 ；高压双路供电电源 ；公共照明设施[路灯] 个；[草坪灯] 个；[ ] 个；
[物业区域的外围护拦及围墙]；
[高压水泵][高压水箱] 个；
[污水泵] 个；
[中水及设备系统]；
[ ] 。
5、消防设施包括 ；
6、监控设施包括 ；
7、避雷设施包括 ；
8、空调设备：[中央空调系统]使用范围 ；
9、电视共用天线；
10、电脑网络线；
11、电讯电话；
12、地下机动车停车场 平方米， 个车位；
13、地上机动车停车场 平方米， 个车位；
14、非机动车库 平方米；
15、垃圾中转站；
16、信报箱；
17、共用设施设备用房 平方米；
18、物业服务用房 平方米；
19、。
附件四：《物业管理服务标准》将当地物业管理等级服务标准中的一级服务标准或相对应的服务标准一一列到此处。

附件五：《物业接管资料清单》产权资料
1、国有土地使用许可证；
2、建设用地规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、建筑工程规划许可证；
5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）。
技术资料
1、住宅区规划图、小区竣工总平面图；
2、单位工程竣工备案证明书；
3、地质勘探报告，沉降观察记录；
4、地下管网竣工图；
5、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告）、随机专用工具清单；
6、线路及电力电缆试验记录；
7、通风机验收记录、安装合同；
8、房屋管线布线图；
9、房屋验收记录；
10、物业质量保修文件和物业使用说明文件（住宅质量保证书、住宅使用说明书）；
11、供水、供暖的试压报告；
12、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
（三）物业服务所需要的其他资料