余强与福贡县石月亮供销社房屋买卖合同纠纷案.doc

余强与福贡县石月亮供销社房屋买卖合同纠纷案云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院民事判决书（2010）怒民二终字第05号上诉人（原审原告）余强。委托代理人陶自明，保山市隆阳区法律服务所法律工作者。代理权限，一般代理。委托代理人舒明喜，保山市隆阳区法律服务所法律工作者。代理权限，一般代理。被上诉人（原审被告）福贡县石月亮供销社。法定代表人韩宝瑛，供销社主任。委托代理人杨桂英，福贡县石月亮律师事务所律师。代理权限，特别授权代理。上诉人余强因与被上诉人福贡县石月亮供销社房屋买卖合同纠纷一案，不服福贡县人民法院（2009）福民二初字第05号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。经本院依法组成合议庭公开开庭审理，认为该案是企业在改制过程中因处置企业资产而产生的纠纷，人民法院应予受理，原裁定适用法律错误，遂以（2009）怒民二终字第08号民事裁定书撤销原裁定，指令福贡县法院审理本案。福贡县人民法院公开开庭审理作出（2009）福民二初字第05号民事判决后，原告余强仍然不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月31日在福贡县人民法院公开开庭审理了本案。上诉人余强及其委托代理人陶自明、刘保昌，被上诉人福贡县石月亮供销社法定代表人韩宝瑛及其委托代理人杨桂英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2003年在福贡县利沙底供销社的国企改革过程中，被告与原告于9月29日达成房屋买卖协议，被告按照国企改革的相关政策规定，计划将原利沙底供销社“新建早晚门市部”的房屋卖给原告余强。9月29日，被告的法定代理人韩宝瑛和原告余强来到“新建早晚门市部”的现场进行房屋面积测量，其面积为92.625平方米，并决定以每平方米430.00元的价格将其作价39828.75元出售给原告，原告于当天支付了购房预付款20000.00元给被告，被告当时写了一张收据和一张关于“新建早晚门市部”土地面积和价款的纸条给原告。2003年11月20日前，被告决定单方解除与原告达成的房屋买卖协议，并已告知原告“新建早晚门市部”不能出售给原告的事实。2004年6月16日，原告同意将抵扣欠款后剩余的职工安置补偿费16773.65元加上2003年9月29日所交的购房预付款20000.00元，共计36773.65元一并借给被告，由被告向原告每年支付由该借款所产生的银行同期利息，被告按福企办发（2004）8号文件规定给原告打写了借条。从2004年到2007年，原告已从被告处领取了应得的利息共计1289.43元。2008年度的应得利息为323.02元，因原告欲提起本案诉讼不愿意领取。从2004年10月19日到2006年10月18日的期间内，原告没有向被告、人民政府提出过解决该问题的请求，也没有向人民法院提起诉讼。原审法院认为，在2003年利沙底供销社的改制过程中，被告于9月29日决定把其所属的“新建早晚门市部”出售给原告，原告也同意购买该门市部，双方对此已经形成合意，符合中华人民共和国合同法中关于要约和承诺的规定，该合同已经成立。在该合同中，被告方的义务是测量房屋面积并作价、上报审批及协助原告办理过户手续；原告方的义务是交纳购房款并在被告方的协助下办理房产过户登记手续。合同成立以后，被告方已经测量了土地面积并已作价，原告方已经交纳了购房预付款，双方都已经各自履行了合同义务中的一部分，故原告与被告于2003年9月29日达成的房屋买卖协议有效。根据中华人民共和国合同法第八条的规定，合同一经依法成立，任何一方不得擅自变更或解除；根据第九十七条的规定，合同的一方当事人擅自解除合同，基于合同而产生的权利义务终止履行，合同的另一方当事人可以要求擅自解约的一方承担单方解约的民事责任。2003年11月20日前，被告单方解除合同并通知了原告。原告在已经知道合同解除对其权利造成侵害的情况下，并未积极主动向被告、人民政府或人民法院主张自已的权利，也没有要求对方返还已交纳的购房预付款，而是于2004年6月16日同意将该笔款项借给被告使用并收取对方银行同期利息。原告诉称“被告当时单方解除合同后，并没有通知原告，原告并不知道房屋买卖合同已经解除的事实”与庭审查明的事实不符，本院不予以支持。根据上述事实，本院认为，原告与被告于2003年9月29日达成的房屋买卖协议已于2003年11月20日前已经解除，被告方已经没有了继续协助原告方进行“新建早晚门市部”房屋产权过户登记的义务。2004年10月18日，福贡县国企改革验收小组对利沙底供销社进行改革结果验收时，原告在验收会上向验收小组提出“要求解决一块地（争议房）”的请求。说明原告在其诉讼时效内曾向人民政府的相关部门主张过一次权利,则其诉讼时效应从其最后一次主张权利的时间起算,即应从2004年10月19日起至2006年10月18日止。从2004年10月19日以后，没有任何事实和证据表明原告曾在此期间内向被告、人民政府提出过解决问题的请求或向人民法院提出起过民事诉讼。庭审中查明，在诉讼时效期间的最后六个月内，没有出现诉讼时效中止、中断或延长的情形。原告提出不动产买卖合同的诉讼时效期间为20年，其诉讼请求仍在诉讼时效期间内的答辩意见，不符合中华人民共和国民法通则第一百三十七条的规定，本院不予支持。本案原告在已经知道其权利受到侵害后，在法定的诉讼时效期间内并未向人民法院提起诉讼，直到2009年4月29日才向人民法院起诉，根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条、第一百三十七条之规定，原告的诉讼请求已经超过了2年的诉讼时效，不再受法律保护，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告余强的诉讼请求。本案诉讼费100.00元由原告余强承担。原审判决宣判后，原告余强不服，向本院提起上诉，请求：一、请求二审法院依法撤销原判，改判为依法确认原告与被告达成的职工安置费及终止国有企业职工身份认同书、职工继续就业人员经济补偿表、安置退休人员和职工住房表、关于申请处置资产的请示、福贡县人民政府福政批2003131号批复等相关国企实施政策方案合法有效。二、请求二审法院依法判令被上诉人继续履行安置职工义务。即：判令被上诉人协助上诉人办理利沙底街新建早晚门市部土地使用权92.625平方米及土地建筑物房产面积的转让变更手续给上诉人，上诉人欠被上诉人购房尾款3055.10元被上诉人无权拒收。三、本案的四审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一是原判认定“被告按照国企改革的相关政策规定，计划将原利沙底供销社新建早晚门市部的房屋卖给原告余强”，事实上并不是计划，而是已将房屋卖给原告，有经政府四部门登记批准作为历史记录材料存入福贡县档案局的事实。二是原判认定“2003年11月20日前，被告决定单方面解除与原告达成的房屋买卖协议，并已告知原告新建早晚门市部不能出售给原告的事实”并不是本案的事实，事实上原告从不知道被告单方解除合同，被告也从未告知过。而是一直瞒着原告说“政府的批复还没下来，待办”，直到2008年原告余强支付购房余款时才告知他“新建早晚门市部”不卖给他，而与余强类似的其他职工被告已协助办理了土地使用证。为此，余强才拒收石月亮供销社支付的借款利息。三是关于借条方面，被告在答辩状中已提出是根据文件精神向每一位参加企改的职工出具的借条，并不仅针对原告。一审判决在认定事实错误的基础上直接导致适用法律错误，本案并不适用解除合同及诉讼时效的规定。故上诉至二审法院，敬请支持上诉人的诉讼请求。被上诉人福贡县石月亮供销社答辩称，原审法院判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉内容没有事实和法律依据，请二审法院驳回其诉讼请求。一、2003年9月29日，被告确实计划将“新建早晚门市部”卖给原告，原告也预付了20000.00元的购房款，但在2003年10月底，被告已告知过原告房子不能卖的事实及原因。在被告打处置资产报告前，福贡县国土局到我单位测量其它可以处置的房屋土地面积时，被告已告诉过原告，原告当时还特意到合伙人老和（和学智）厨房门前，详细询问不卖的原因，被告也仔细解答过他，该房屋正挡着本单位的三层主楼，阻碍着供销社的经营和发展。在2004年10月18日县委、政府验收工作组下来验收时，原告也在有全体职工参加的验收会上反应：“我向单位预付了20000.00元的购房费，但现在不卖给我房子了，属无房户之一，要求工作组帮忙解决一块地（争议房）”。由此可知房屋不卖给原告，原告当时就已经是知道的，该案已过诉讼时效。二、上诉人在上诉状中称：“新建早晚门市部的房屋卖给原告余强，事实上并不是计划，而是被告已将房屋买给原告”，不符合本案事实。事实上，被告确实在改制初期有将房屋卖给原告的计划，但后来认真学习研究相关企业改制文件后认为，该房屋不属闲置资产，该房屋确实在公路边，挡着本单位的三层楼主房，若该房屋处理，不利于供销社的发展。遂取消买卖，也就是说被告没有卖给过原告房屋。三、上诉人在上诉状中请求确认福贡县人民政府福政批2003131号批复国企实施政策方案合法有效。该份文件自身就是一份有效文件，被告一直以来都是认可的，一审法院也没有确认为无效不合法的文件。四、上诉人在上诉状中称：“上诉人欠被上诉人购房尾款3055.10元被上诉人无权拒收”，没有事实和法律依据。上诉人参加工作20年，对企业改制文件应该是清楚的。他欠单位的22226.35元，按照文件规定，上诉人必须全部归还方能享受安置待遇。企改早已结束，2008年上诉人是依据什么法规或文件计算向供销社支付3055.10元呢？综上，上诉人的上诉请求和事实理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，双方当事人对“上诉人余强原为石月亮供销社国企职工，在2003年国企改制后身份转变为新石月亮供销社的私企职工。因国企改革的需要，2003年9月30日前，上诉人与被上诉人先后办理了职工安置费及终止国有企业职工身份认同书、安置退休人员和职工住房表、职工继续就业人员经济补偿登记表等相关手续。被上诉人根据文件精神，应当补给上诉人职工安置补偿费39000.00元，扣除上诉人尚欠被上诉人的新建早晚门市部房屋承包费2700.00元，原铺底资金18008.72元，上诉人以前当出纳时的短款1517.63元，实际应补给被上诉人的安置费为16773.65元。改制过程中，上诉人与被上诉人达成房屋买卖协议，被上诉人将上诉人一直承包经营的原利沙底供销社“新建早晚门市部”以每平方米430元的价格出售给上诉人。2003年9月29日，上诉人与被上诉人的法定代表人韩宝瑛对所卖房屋的土地面积进行了现场测量，其面积为92.625平方米，即被上诉人将该房屋作价39828.75元出售给上诉人。至此，上诉人除用供销社实际应补给上诉人的安置补偿费16773.65元抵扣外，还应向供销社交纳购房款23055.10元。上诉人于测量面积的当日（9月29日）已向被上诉人的法定代表人韩宝瑛交纳了购房款20000.00元整，被上诉人给上诉人写了收据。尾款3055.10元经被上诉人同意延期支付，被上诉人承诺待尾款付清后单位及时给上诉人办理该房屋的土地使用权证”的事实无争议，对于双方当事人没有异议的上述事实，本院予以确认。庭审另查明，2004年6月16日，被上诉人将抵扣欠款后剩余的职工安置补偿费16773.65元加上2003年9月29日上诉人所交的购房预付款20000.00元，共计36773.65元一并作为借款向上诉人出具了借条，并逐年给付利息，上诉人直至2008年开始拒收借款利息。但此行为不仅针对上诉人，针对的是所有购房职工。而其他职工已在被上诉人的协助下办理了房屋过户手续。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、2003年9月29日上诉人与被上诉人达成的“新建早晚门市部”房屋买卖合同是否已经解除？二、上诉人的诉讼请求是否已过诉讼时效？针对第一个焦点，上诉人主张合同未解除，向本院提交了如下证据：1、安置退休人员和职工住房表一份，欲证明被上诉人在企改过程中将“新建早晚门市部”房屋出售给上诉人的事实；2、职工安置费及终止国有企业职工身份认同书一份，欲证明上诉人余强同意终止原国有企业职工身份的事实以及终止国有企业职工身份后，应得的职工安置补偿费为39000.00元的事实；3、职工继续就业人员经济补偿登记表一份，欲证明：一是上诉人余强应得的职工安置补偿费共计39000.00元的事实以及欠原利沙底供销社的款项为22226.35元的事实；二是从上诉人的职工安置补偿费39000.00元中扣除上诉人所欠的款项22226.35元后，上诉人实际应得的补偿安置费为16773.65元的事实；三是2003年9月30日前，被上诉人与上诉人确实已经达成了房屋买卖协议并将所卖房屋作价39828.75元的事实；4、收据一份，欲证明2003年9月29日，上诉人余强向被上诉人法定代表人韩宝瑛支付过购房预付款20000.00元的事实。经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明合同未解除。被上诉人对第一个争议主张合同已解除，向本院提交了如下证据：1、怒发（2003）4号一份，欲证明上诉人必须还清所欠单位的款项方能享受安置待遇的事实，目前其已享受安置待遇；2、福政通（2003）25号一份，欲证明解除与上诉人的房屋买卖协议的事实；3、福政办发（2003）44号一份，欲证明上诉人的欠款必须于2003年7月30日前还清的事实；4、借条一份，欲证明2004年6月16日被上诉人出具给上诉人借条的事实，至此合同已解除；5、福贡县利沙底供销社关于申请处置资产的请示一份、福政批（2003）131号一份、福贡县房地产转让申请单三份，欲证明原利沙底供销社“新建早晚门市部”房屋的土地面积并没有包含在131号文件批准的2045.9平方米的范围内，不属于闲置资产的事实。经质证，上诉人对被上诉人提供的证据1、2、3真实性、合法性认可，但认为与争议焦点无关；对证据4的真实性认可，但对其证明目的有异议，认为借条并未写明要解除合同，而且借条不仅针对余强，而是针对所有的购房户；对证据5中文件的真实性无异议，但认为不能证明争议房屋不属于闲置资产，申请单与本案无关联，只能证明被上诉人协助其他职工办理了房屋过户手续，请示也未说明争议房屋不处置给上诉人。针对第一个焦点双方当事人提交的证据，本院认为，被上诉人提交证据均具有真实性、合法性，但证据1、2、3与本案争议焦点无关联，本院不予采信；证据4不仅针对上诉人，而是针对所有购房职工，内容也未提及协议解除事宜，本院不予采信；证据5也未明确界定何为“闲置资产”，本院不予采信。上诉人提交的证据具有真实性、合法性，与其证明目的具有关联性，本院予以采信。针对第二个焦点，上诉人没有提交证据，主张时效未过，上诉人知道被上诉人不卖房是在2008年，之前一直在等待。被上诉人主张时效已过，向本院提交了如下证据：1、证人某某某、某某某的证言，欲证明余强至迟在2004年10月18日验收会前就应当知道上诉人与被上诉人在2003年9月29日达成的“新建早晚门市部”的房屋买卖协议已经解除的事实；2、借条及职工补偿金利息计算单，欲证明:一是上诉人余强从2004年到2007年已领取了因被上诉人向其借款而产生的银行同期利息4年共计1289.43元的事实以及2008年上诉人应得利息为323.02元，而上诉人拒绝领取的事实；二是余强通过其领取4年（1年拒领）借款利息的事实行为,实际已经同意把20000.00元购房预付款加上抵扣欠款后的职工安置费16773.65元，共计36773.65元，借给被上诉人使用，由被上诉人每年向其支付银行同期利息的事实。经质证，上诉人对证据1的意见是：证言使用的是猜测性语言，而且未出庭质证，真实性无法核实；对证据2的意见是:借条及领取利息不仅针对上诉人余强，因被上诉人欠付上诉人的钱，故而领取利息，直到2008年知道被上诉人不卖后才拒绝领取利息。针对第二个焦点当事人提交的证据，本院认为，被上诉人提交的证据1，属其单方调取的证人证言，无其他证据辅佐证明，本院不予采信；被上诉人提交的证据2是依据企改精神向职工出具的，虽具有真实性、合法性，但并不仅针对上诉人余强，因其他职工在被上诉人向其出具借条后，依然在被上诉人的协助下办理了房屋过户手续，故该证据与其证明目的无直接关联，本院不予采信。综上所述，本院认为，上诉人余强的上诉事项中，第一项要求确认合法有效的有关企改文件材料的诉讼请求，原审法院并未确认其无效，本院也已作为有效证据认定，不宜在判决主文部分确认；该案被上诉人在企业改制初期已承诺将争议房屋作为企业闲置资产出售给上诉人，双方在自愿、合法的前提下就房屋买卖有关事宜达成了协议，上诉人也向被上诉人交纳了2万元的预付房款，该协议合法有效，被上诉人主张协议已经解除的证据不足，在上诉人向被上诉人交清购房尾款后，被上诉人应依约履行协助办理房屋过户手续的义务；被上诉人提交的借条及领取利息单据与被上诉人不再将房屋出售给上诉人内容并无关联，因为其他职工在同样的情形下依然在被上诉人的协助下办理了房屋过户手续，故仅凭证人证言不足以证明上诉人已明知房屋不再出售的事实，因此本案不存在已超诉讼时效的问题，原审判决在审查诉讼时效方面认定事实错误，导致判决错误，本院将依法予以撤销；该案属企业改制过程中安置职工而引发的特殊民事纠纷，具有特定的历史背景，有别于一般的房屋买卖合同纠纷。在充分考虑上诉人作为社会弱势群体及其将来生计的前提下，依照中华人民共和国合同法第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”及中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（三）项“原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”之规定，判决如下：一、撤销福贡县人民法院（2009）福民二初字第05号民事判决；二、在上诉人余强向被上诉人福贡县石月亮供销社交清购房尾款3055.10元后，由被上诉人将原利沙底供销社“新建早晚门市部”土地使用权92.625平方米及地上建筑物房产面积的转让变更手续协助办理给上诉人余强，限于本判决生效之日起二个月内办理；三、驳回上诉人余强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各100元，由被上诉人福贡县石月亮供销社承担。本判决为终审判决。审判长赵丽华审判员木春林审判员覃华二O一0年四月十八日书记员过强儒fnl_2399312009）福民二初字第05号民事判决；二、在上诉人余强向被上诉人福贡县石月亮供销社交清购房尾款3055.10元后，由被上诉人将原利沙底供销社“新建早晚门市部”土地使用权92.625平方米及地上建筑物房产面积的转让变更手续协助办理给上诉人余强，限于本判决生效之日起二个月内办理；三、驳回上诉人余强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各100元，由被上诉人?671be8fc-576b-42b9-86cd-04c7d11869f9_xljtemp