房地产估价文书写作.ppt

估价实务1房地房地产估价程序估价程序2概念：房地概念：房地产估价全估价全过程中各程中各项具体工作具体工作 按其内在按其内在联系所排列的先后系所排列的先后顺序序 作用：1、规范估价行为 2、保证估价质量 3、提高估价效率 4、防范估价风险3一、受理估价委托二、制定估价作业方案三、搜集所需要资四、实地察看估价对象五、选定估价方法计算六、测算估价对象价值七、撰写估价报告八、审核、交付、归档 4作用(1)建立受法律保护的委托受理关系(2)明确委托人和估价机构的权利义务(3)载明估价的有关事项（一）受理估价委托的一般步骤1、明确基本事项2、确定估价其他事项3、草拟估价委托书和估价委托合同4、接受估价委托书级签订估价委托合同5明确物明确物质实体状况、体状况、权益状况益状况 实体范体范围由委托方提供由估价目的决定由委托方提供由估价目的决定 （三）明确估价（三）明确估价时点点 公公历表示，精确到日表示，精确到日 （二）明确估价（二）明确估价对象象（一）明确估价目的（一）明确估价目的 估价目的源自于估价目的源自于对估价的需要估价的需要 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙头头6（一）含义和内容估价作业方案是关于估价对象如何进行估价的未来一系列行动计划，其核心是解决要做什么、什么时候做、由谁做、如何做的问题。71、拟采用的估价技采用的估价技术路路线初初选估价方法估价方法 1 1）对同一估价同一估价对象宜象宜选用两种以上的估价方法用两种以上的估价方法进行估价行估价 2 2）若估价）若估价对象适宜采用多种估价方法象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍行估价，不得随意取舍 3 3）有条件）有条件选用市用市场比比较法法进行估价的行估价的应以市以市场比比较法法为主要方法主要方法 4 4）收益性房地）收益性房地产的估价的估价应选用收益法作用收益法作为其中的一种估价方法其中的一种估价方法 5 5）具有开）具有开发潜力的房地潜力的房地产的的应选用假用假设开开发法作法作为其中一种方法其中一种方法 6 6）在不宜采用比）在不宜采用比较法、收益法、假法、收益法、假设开开发法法进行估价的情况下，可行估价的情况下，可采用成本法作采用成本法作为主要的估价方法主要的估价方法 房地房地产估价程序估价程序8资料的范料的范围及内容的确定是由初及内容的确定是由初选的估价方法决定的估价方法决定 3、其他估价作、其他估价作业环节安排安排 时间、人力、人力、经费和步和步骤、进度度 房地房地产估价程序估价程序2、拟定定调查搜集的搜集的资料料9（一）宏（一）宏观资料和市料和市料场状况状况资料料 对房地房地产价格有普遍影响的价格有普遍影响的资料料对估价估价对象所在地区的房地象所在地区的房地产有影响的有影响的资料料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法相关的法律、法相关的法律、法相关的法律、法规规；自然条件、城市自然条件、城市自然条件、城市自然条件、城市规规划、基划、基划、基划、基础设础设施、公共施、公共施、公共施、公共设设施；施；施；施；人口数量、人口素人口数量、人口素人口数量、人口素人口数量、人口素质质、家庭、家庭、家庭、家庭规规模；模；模；模；需求状况、供需求状况、供需求状况、供需求状况、供给给状况、出售和出租状况、空置状况状况、出售和出租状况、空置状况状况、出售和出租状况、空置状况状况、出售和出租状况、空置状况 房地房地产估价程序估价程序（三）估价（三）估价对象状况象状况资料料 区位、区位、权益、益、实物物 （二）估价方法所需（二）估价方法所需资料料10（一）（一）实体确体确认 坐落、面坐落、面积注意注意记录、签名名房地房地产估价程序估价程序（二）（二）权利状利状态确确认 11五、五、选定估价方法定估价方法计算算市市场背景分析、估价背景分析、估价对象最高最佳使用象最高最佳使用分析、估价分析、估价对象象变现能力分析能力分析六、六、测算估价算估价对象价象价值 按按选定的估价方法定的估价方法测算算对不同的估价方法估算的不同的估价方法估算的结果果应进行比行比较分析分析房地房地产估价程序估价程序12（一）不同（一）不同测算算结果差异不大的方法果差异不大的方法:加加权算算术平均、平均、简单算算术平均、平均、中位数、众数、其他中位数、众数、其他（二）不同（二）不同测算方法算方法结果差异大果差异大找原因：找原因：1 1、计算算过程是否有程是否有误；2 2、基、基础数据是否正确数据是否正确3 3、参数、参数选择是否合理是否合理4 4、选用方法是否妥当用方法是否妥当5 5、选用公式是否正确用公式是否正确6 6、是否遵循估价原、是否遵循估价原则7 7、房地、房地产市市场是否是否处于特殊状于特殊状态（三）（三）综合合结果果应考考虑一些不可量化的价格影响因素一些不可量化的价格影响因素房地房地产估价程序估价程序13（一）估价（一）估价报告的形式告的形式（二）估价（二）估价报告的要求告的要求 全面性、公正性和客全面性、公正性和客观性、准确形、概括性性、准确形、概括性1 1、叙述式、叙述式报告告2 2、表格式、表格式报告告房地房地产估价程序估价程序14房地房地产估价程序估价程序八、审核、交付、归档归挡内容：1、估价报告2、估价委托书和估价委托合同3、估价对象实地勘察记录4、估价报告内部审核表5、估价报告交接单6、估价项目来源及接洽情况记录7、估价过程中不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改记录8、其他必要保存的资料15第九章第九章房地房地产估价文估价文书写作写作16一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托合同(三)估价项目来源和接洽情况记录(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘记录(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（十）估价报告交接单17(一)对词义的要求1用词准确2语义鲜明，不能含混不清、模棱两可3用词不可带有较强烈的感情色彩4用词标准、简练，不堆砌、不生造(二)对语句的要求 l句子简洁，概括性强 2搭配得当 3逻辑严密(三)要防止错别字和错漏18一、房地产估价报告的构成要素(1)封面；(2)目录；(3)致估价委托人函；(4)估价师声明；(5)估价假设和限制条件；(6)估价结果报告；(7)估价技术报告；(8)附件。191.真实。2.客观。3.准确。4.完整。5.清晰。6.规范。20(一)封面的写作房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项日名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。（二）目录的写作估价报告目录应包括：标题(目录)、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。21(三)致估价委托人函的写作致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。221注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2估价报告中的分析，意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范，房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。6注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘 7其他23应说明下列内容：1一般假设；2不确定事项假设；估价的假设和限制条件的写作应注意：1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2)估价假设必须具有针对性；3)估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。24估价结果报告应记载以下事项：(1)估价委托人；(2)房地产估价机构；(3)估价目的；(4)估价对象；(5)价值时点；(6)价值类型；(7)估价原则；(8)估价依据；(9)估价方法；(10)不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；(11)注册房地产估价师；(12)协助估价的人员；(13)实地查勘期；(14)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。25不同种类的估价目的表述应不同，如：(1)抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；(2)国有土地房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。(3)房地产转让估价目的可表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”；(4)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业人股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。26房地产估价技术报告应包括以下内容：(1)估价对象描述与分析；(2)市场背景描述与分析；(3)估价对象最高最佳利用分析；(4)估价方法适用性分析；(5)估价测算过程；(6)估价结果确定。27对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场。(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。(3)要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。(4)房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测。(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。28(1)估价委托书复印件(2)估价对象位置示意图(3)估价对象外观和内部状况照片(4)估价对象周围环境和景观照片(5)估价对象权属证明复印件(6)估价中引用的其他专用文件资料(7)房地产估价机构营业执照复印件(8)房地产估价机构资质证书复印件(9)注册房地产估价师注册证书复印件(10)其他29不同不同类型房地型房地产估价估价30一、居住房地一、居住房地产及其特点及其特点（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大(二)具有较强的相似性、可比性(三)不同类型住房价格内涵差异明显二、影响居住房地二、影响居住房地产价格的因素价格的因素(一)影响居住房地产价格的主要区位状况1位置2交通条件3生活服务设施4教育配套设施5环境质量(二)影响居住房地产价格的主要实物状况1建筑结构、类型和等级2设施与设备3建筑质量4装饰装修5.物业管理31(一)市场法由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法(二)成本法主要用于居住房地产的抵押价值评估(三)收益法主要用于出租型公寓估价32对住宅房地产进行估价非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、征收补偿价值等目的而委托估价机构进行评估。居住房地产估价既有单套或几套的零散评估，也有整体的评估，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行评估时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法进行估价。33(一)商品房估价的技术路线及难点处理常采用市场法进行估价。在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，通常采用从个体到整体的估价思路来解决。(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题34一、商一、商业房地房地产及其特点及其特点商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。35商业房地产特点1收益性2经营内容多，业态多样3出租、转租经营多，产权分散复杂4装修高档且复杂5垂直空间价值衰减性明显36(一)影响商业房地产价格的主要区位状况1地段繁华程度对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。其次，要确定商业房地产所处商业区的具体位置，因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的商业房地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业房地产中，首层入口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。37(一)影响商业房地产价格的主要区位状况2交通条件交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，38(一)影响商业房地产价格的主要区位状况3临街状况商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平临街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。39(一)影响商业房地产价格的主要区位状况4楼层通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房。根据一般的估价实践，未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的5080，三层为底层的4060%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的3550，可能相差5065，二层与三层可能相差2030。但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。40(二)影响商业房地产价格的主要实物状况1建筑品质及内部格局2净高3面积4装饰装修5管理和无形价值41(一)收益法(二)市场法(三)成本法（辅助方法）42(一)不同经营方式1出租型商业房地产（租金、合约）2商业运营型商业房地产如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题(二)不同规模（从个体到整体）1整幢商业2整层商业3同层的不同铺面(三)空置、烂尾商业房地产进行最高最佳利用分析是十分必要43一、商一、商务办公房地公房地产及其特点及其特点(一)商务办公房地产度其分类按使用功能分单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼；按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次；(二)商务办公房地产的特点1所处区位好，规模大2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善3出租经营为主，多由专业物业服务企业管理44(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况1.集聚程度城市商务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的2交通条件（停车场）3.楼层（楼层越高价值越大，租金水平越高）(二)影响商务办套房地产价格的主要实物状况1外观形象2内部装修3设备、设施4智能化程度5物业服务水平6租户类型45商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等四、商四、商务办公房地公房地产估价的技估价的技术路路线及及难点点处理理租约问题；租金构成内涵问题；租金的支付方式；地下车库租金问题；以及商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性46完成一份房地产估价报告要求：1、报告的内容和形式规范完整，资料有缺，以略表达。重点检查估价对象描述是否完整、估价方法应用是否正确、报告格式是否正确、语言文字描述是否准确。2、估价对象、估价日期、估价目的不限，估价师及估价事务所以XX代替3、下周完成，交纸质稿和电子稿Chenhy_47