天鸿万象新天重汽翡翠清河华强广场南益名泉春晓丁豪广场楼盘分析报告.doc

楼盘分析

天鸿万象新天
一、 项目基本情况：
项目地址：历城区工业北路63号
开发商： 山东天鸿置业开发有限公司
建筑面积：6000000平方米
占地面积：1000000平方米
容积率： 1.75
绿化率： 40％
开盘时间：2011年6月25日
交房时间：2012年底
均价： 6800元/㎡
二、 开发商介绍：
山东天鸿置业开发有限公司，隶属于天鸿地产，是天鸿地产进军济南的领军旗帜。天鸿地产成立于1983年，作为具有浓厚国企背景的大型开发企业历经了近30年的稳健发展，目前拥有各类全资、控股子公司及参股企业等百余家成员企业，并在澳大利亚、美国、荷兰、香港、澳门等国家和地区设立了子公司。公司总资产人民币近200亿元，年开复工能力超过300万平方米。开发建设的六十多个住宅小区遍布北京各城区，并向外扩张到上海、山东、江苏、海南、甘肃、深圳等各省市，以及港澳地区和海外。
三、 项目优劣势分析：
优势分析：
1.小区规模大配套设施齐全（华联超市、苏宁电器，环联商务酒店、肯德基、中鑫之宝奔驰宝马4s店、东风尼桑4s店）。
2.项目交通方便紧靠工业北路，南北贯穿刘志远路，有多路公交车（8/106/K57/40/302/309）20分钟可到达二环东路。
3.本案配备3万平米的高尔夫球场、休闲娱乐会馆、还有正在规划的三栋银座楼（现已签约）。
4.教育配套有幼儿园（北京红黄蓝幼儿园）、小学、历城二中与一体无缝教育体系。
5.医疗配套：靠着济南第三人民医院。
6.本案分区域管理：现在卖的E区，每个区域都是封闭式管理。
7.项目公摊面积小（小高层公摊是：18％-19％ 6层板楼: 12％）。
劣势分析：
1. 本案门口靠着印刷厂还有一个小型的垃圾回收站，环境污染较大，这样就降低了小区的品质。
2. 项目靠着遥墙国际机场，会产生很大的噪音。
3. 位置有点偏，离市区较远，上班不方便。
四、 推盘时间：
天鸿万象新天开盘时间2011年6月25日，开盘时间选择比较合适，同区域项目恒大城现在处于上阶段尾房销售期竞争较小。
五、营销策略：
开盘前期积累客户较多，开发商口碑好，同区域楼盘竞争小，项目占地面积5000亩，形成了一定的规模，再加上开盘价格优惠力度大，使430套房源当天售空。
六、营销手法：
天鸿万象新天前期广告攻势大，导致客户积累多，后因介绍客户多将优惠升级，前期认筹客户缴纳5000元和10000元的，将认筹金升级补交至30000元；开盘当天成功购买100平米以下房源且3日内签约，可在原优惠基础上额外享受5000元开盘优惠； 开盘当天成功购买100平米以上房源且3日内签约，可在原优惠基础上额外享受10000元开盘优惠。如此大的优惠力度，明显就是以低价格来吸引购房者，也正是开盘热销的原因。
七、区域环境调研：
1.位置交通：天鸿万象新天也算是整个 历城区价值聚焦核心领地，新东站、遥墙国际机场、绕城高速、长途汽车东站四大立体交通系统通达，工业北路、工业南路、经十东路、奥体中路、刘智远路等多条交通干道环绕。
2.区域发展规划：“东拓、北跨”是整个济南市发展的主旋律。2009年1400亿投资助力东部发展；2010年，政府多项举措齐指滨河新区，新东站定址济南东北，更带动了这一板块的全面崛起。
八、小结：
万象新天依托强大的品牌优势在济南实现开盘逆市热销，由此可见济南人的置业偏好。除此之外，楼盘位置、升值潜力、区位环境等也是影响消费者选择的重要因素。整个项目占地5000亩，项目多数以两居室、三居室为主，相对于传统户型，空间和面积更加舒适、超值的三居户型，引发了购房者的浓厚兴趣。天鸿万象新天最新推出的三居户型，总价约在70万左右，而其他楼盘90平的两居户型总价也要60多万。购房者首付多3万，总价多10万左右，即可实现两居换三居，不能不说是个巨大的利好。除了价格优势，三居户型的高得房率、低容积率和合理的户型设计使万象新天成为自住型客户的第一选择。也因其稀缺性，赢得了很多投资型客户的关注。从整体因素来看，万象新天还是有一定的升值空间的，是个不错的投资居住地。

翡翠清河
一、项目基本情况：
项目地址：历城二环东路与北园大街交汇处的东北角
开发商： 中国重型汽车集团房地产开发公司
建筑面积：303000平方米
占地面积：157333平方米
容积率： 1.61
绿化率： 50％
开盘时间：暂未开盘
交房时间：2013年上半年
均价： 未定
二、开发商介绍：
重汽翡翠清河项目是由济南本土最具实力的房地产开发企业重汽地产开发的，重汽地产先后开发了嘉和苑、嘉祥苑、嘉盛苑、彼岸新都、翡翠郡、彩世界等众多知名楼盘。
三、项目优劣势分析：
优势分析：
1.本案位置好，靠着全福立交桥交通方便，（BRT1、BRT3、BRT4、BRT6四条快速公交线路及3路、8路、16路、40路、46路、70路、71路）多条公交线路。
2. 在总体规划上，首先强调的是人车分流，小区内不设地面停车位，目的是给小区赢得更大的中央景观区。
3. 项目靠近四大商圈：红楼商圈、北园商圈、二环东路商圈及七里堡农贸商圈。
4.项目北临小清河，社区中心规划有一个中心休闲广场。
5.教育配套：幼儿园、济南一中、历城六中、济钢高中等
劣势分析：
1.占地面积小，社区配套不完善。
2.房子靠近高架桥噪音大。
3.社区西边靠着酒精厂（山东三杯酒精有限公司）空气中有股酒精味。
四、推盘时间：
翡翠清河定于9月初开盘，夏季销售淡季已过，迎来了以往房地产最火爆时期金九银十。据本案销售人员介绍开盘均价很有可能过九千，虽然项目自身优势所在，但在限购政策下，很可能将会造成客户流失。
五、 小结：
翡翠清河靠着全福立交桥交通方便，教育配套有济南一中，历城六中，山东大学，山东建筑大学，山东电力职工大学等周边都是学校。靠近四大商圈购物方便，整体来看比较适合居住。

华强广场
一、项目基本情况：
项目地址：济南市山大路与解放路交汇处
开发商： 济南华强广场置业有限公司
建筑面积：237000平方米
容积率： 5.5
开盘时间：商务公寓2011年7月23日
二、项目介绍：
　 济南华强广场由深圳华强集团斥资20亿倾力打造，是一座集电子专业卖场、高端商务公寓、顶级写字楼为一体的高端城市综合体，总建筑面积达23万平方米。其中高端商务公寓部分涵括商务公寓与国际公馆，共4栋，均为29层，建筑高度100米，户型在30-60平方米，可为周边创业人士提供小型办公场所，同时为综合体项目内经商人士提供完善的生活配套。华强广场商务公寓不仅具备一般公寓办公、居住的功能，更具备电子专业卖场的延伸价值—产品展示、交易等商铺功能。
三、项目优劣势分析：
优势分析：
1.华强广场位置比较好，在山大路与解放路交汇处，南临济南解放路，联通泉城路、经四路贯穿成为济南商业中轴；项目东临数码广场，北至数码港及山东大学，形成科技与学术的核心区域；西临济南中心医院。
2. 华强广场是一个产业型综合体项目，借助山大路周边成熟的电子科技市场，具有较高的投资性；
3.华强广场商圈成熟，品质高。
4.沿街展示面大：在两条主干道上同时拥有沿街展示面。
劣势分析：
1. 专业市场密集，造成人流车流量巨大，堵车现象严重。
2. 车位虽然配备1700个，但将来肯定会出现停车问题。
3.周边餐饮配套有待完善，就餐场所相对欠缺。
四、营销策略：
推出老客户带新客户优惠活动。在招商前期以招商引资的形式争取对一些经营商家的部分相关税费的减免；对于部分非常有影响的国际性品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款；针对先期入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。
华强广场所有商业现已招商完毕，准备开盘销售的商务公寓就是为了给商户提供的办公居住空间，先招商完毕后销售商务公寓，这样就有一部分现成的客户群了，再适当优惠前景不错。
五、 1.商业小结：
山大路商圈作为济南的科技商务区，以信息产业等高科技产业为龙头，是目前山东省最大的IT产品聚集中心和重要的研发基地，区域内商铺出租率高，商户林立。由于商户林立，山大路的交通上下班高峰时堵车严重，而停车更加困难，受空间与建筑布局的影响，山大路这条济南最著名的科技一条街的发展空间严重受限，不利于区域内产业的长远发展。本项目片区紧邻山大路和解放路，位于山大路电子商圈的核心地段，地段条件优越，该区位为区域经营档次最高、租金及出租率最高、交通条件最好、人流商流量最大、项目形象展示度高，这些决定了本项目具备很大的商业价值。
2.写字楼小结：
济南写字楼市场供需处于平衡状态：
近来年济南写字楼市场租金水平、出租率水平稳定；写字楼新增供应较小，高品质的写字楼资源比较稀缺，在售写字楼项目均能满足一般的商务功能，高端项目较少；
写字楼市场虽有一定发展空间，但因需求量偏小、销售速度慢、与住宅价格倒挂等方面的影响增加了写字楼开发的风险性；
国家宏观调控政策着力调控楼市，目前住宅价格受到一定影响，政策所指尚未涉及写字楼市场，写字楼售价一直保持稳定。投资者能否从住宅流转至写字楼，仍需视写字楼市场的供需水平及投资回报情况而定。

南益名泉春晓
一、项目基本情况：
项目地址：济南市天桥堤口路大润发向东100米
开发商： 香港南益地产
建筑面积：550000平方米
容积率： 2.5
开盘时间：2011年7月23日
二、开发商介绍：
南益集团于1963年在香港创立，经过46年的持续发展，已经成为一个多元化跨国经营的集团公司。其中纺织制造业和房地产开发业是集团的两大支柱产业。集团在济南成立山东区域公司，下设2个项目公司--山东南丰房地产发展有限公司已成功开发了“南益·名士豪庭”项目，山东南侨房地产发展有限公司是集团在济南的第二家项目公司，负责天桥区宝华街“南益·名泉春晓”新项目的开发，总建筑面积55万平米。
三、项目优劣势分析：
优势分析：
1. 位置好，有多路公交车7、12、K100、120、K107、K91、K90、45等交通便利。
2. 项目西临大润发超市购物方便。
3. 在项目对面就是济南市第十一中学、济南职业外语学院，项目本身规划就有幼儿园、小学教育配套比较完善。
4. 地处未来火车站北广场商务圈，是政府重点发展区域。
劣势分析：
1. 楼盘西临纬六路高架桥，此路段车辆多噪音大。
2. 在楼盘的西北方向有一个民天面粉厂，污染较大。
3. 项目西南方向就是铁路部门的供暖站，冬天供暖污染较大对人体有很大的危害。
4. 西临火车道，噪音也非常大。
5.名泉春晓西侧还有一个未建成的规划路，南北路直通火车站广场，大家都知道火车站很乱的，这条路开通后，南北往来的旅客自然增多，因为他是连接火车站和堤口路客运中心、长途汽车总站最近最直接的一条路了。此路开通后必然会把出车站东行的车分流到这条路上，造成小区车辆交通出行比较拥堵，人员鱼龙混杂，就算小区是封闭式的，安全也存在问题。
四、营销策略：
名泉春晓本次认筹推出的四百多套房子，目前VIP排号排了800多号，500号以前的优惠3万,500号以后到7月16日得优惠2万，其他均不享受VIP优惠。这样看来主要是以优惠力度来吸引购房者，据销售人员介绍目前认筹直接优惠两万，选到房子再打98折，可一次性付款的在基础上再打96折，折算下来相当于打了92折左右优惠十万多，由此可见用优惠方式吸引购房者促成交以价换量。
五、小结：
项目雄踞天桥区政务中心、商业中心双核心地段，紧靠天桥区区政府，西邻大润发，地处未来火车站北广场商务圈，是政府重点发展区域，拥有快速便捷的交通网，业态完备的商业配套以及高尚多元的文化品位，是一个整体布局完善、功能特色明显的现代化新街区。从多方面来看，地段、交通、购物、娱乐、教育等配套设施完善，可满足购房者的基本需求，适合投资居住。

丁豪广场
一、项目基本情况：
项目地址：高新区工业南路与舜华路交界处
开发商： 山东丁豪房地产开发有限公司
建筑面积：320000平方米
占地面积：85999平方米
容积率： 2.8
开盘时间：2011年7月23日
二、开发商介绍：
山东丁豪房地产开发有限公司隶属于丁豪集团，丁豪集团坐落于中国浙江，是一家集房地产开发、制造、家纺、印花、进出口贸易、服务于一体的综合性企业集团。
三、项目优劣势分析：
优势分析：
1. 丁豪广场位于高新区的核心位置，正对济南国际会展中心，背靠高新区行政审批中心、北临工业南路，东至舜华路，西邻崇华路，交通四通八达。
2.项目本身配套设施非常完善，有五星级酒店、商业步行街、华润万家超市、横店影城等，另外周边有银座购物中心，肯德基、好伦哥披萨等。
3.多数都是小户型，总价低比较适合投资居住。
4.本案是公寓性质，不限制购买，不限制贷款。
劣势分析：
1. 产权是40年，商业用水用电，而且小户型没有双气。
2.公寓式户型人多杂乱，密度高，公摊面积太大（最高28％）。
3.90平米以下的户型落不了户口。
四、营销策略：
渠道策略：丁豪广场目前是以小户型为主打户型，因公寓不受政策限制，所针对的大部分客户群体是以投资为主，还有一部分客户是因办公方便作为一个临时住所。
价格策略：受市场环境影响，丁豪广场大面积户型优惠完大概在88折左右，目前是以强大的优惠力度来吸引购房者。

六、 小结：
受政策影响，人们的投资方向开始转变，按照新政规定，普通住宅二套房利率不 仅提升，首付也变为60%，比公寓的首付比例还高百分之十，所以新政的出台对住宅的打击力度大，而对商务公寓则是一个缺口。在这种情况下，不少投资客的眼光开始转向商务公寓。针对商务公寓来说，投资额小，收益高，所以商务公寓会成为新的投资方向。而丁豪广场恰好都是以小户型的商务公寓为主，具有一定的投资空间。

中铁汇展国际
一、项目基本情况：
项目地址：济南国际会展中心西侧
开发商： 中铁十局集团房地产开发有限公司
建筑面积：192342平方米
占地面积：45381平方米
容积率： 3.3
目前价格：1万-1.05万
二、开发商介绍：
中铁汇展国际项目是由世界品牌500强企业中铁十局集团下属公司中铁十局地产开发的高品质、纯商务综合建筑集群，中铁十局地产以打造国际商务平台为己任，以国际化的高瞻视角，倾力打造济南首席商务综合体——— 中铁汇展国际，成为济南高标准、高品质写字楼的典范。
三、项目优劣势分析：
优势分析：
1.项目位于高新区的核心位置，东临济南国际会展中心，南临工业南路，西邻崇华路，北临广场路，交通方便。
2. 周边配套设施完善，有商业步行街、商务公寓、酒店、银座购物广场。
3. 项目写字间可分可合，功能实用度高，对空间的利用非常合理，面积分割经济适用。
4. 准现房大大压缩了购房者的时间成本。
劣势分析：
1. 总共三部电梯，其中一个是货梯，电梯配备少不方便。
2．虽然配备1003个停车位，随着东部片区的发展将来停车肯定是个问题。
四、营销策略：
写字楼一般在期房阶段是最难销售的，而中铁是以准现房形式出售，只有极少部分的开发商才能够做到，这样就缩减了购房者的时间成本。加上中铁广告宣传做得好，依托强大品牌优势，带动了部分消费者的购买意识;赢得了很多消费者对品牌的认同。
五、小结：
中铁汇展国际位于高新区核心位置，依托区域内众多企业资源发展，主要以普通商务办公人群作为主要发展对象，配套上首先是引进银座商城，形成品牌效应，再加上中铁十局实力雄厚，工程进度支持销售，产品定位合理，总价控制得当，前期的广告力度大，传播到位，销售情况一直不错。