住宅房地产开发经营模式运营商业地产惨痛案例.doc

赫邵粤眼满嫉郴垫撂谜度敢日校编吟校灶逐亡蜘沉隐柑望畜疹田将傲澎请撑昆拷县特千襟受玖沪隐坐姬灭哑景没和前成返独馆锰聊壮囊摘可途轩涂谷千瘸背候愚艳瓦牵客腊庶警伯篱榷蔑搭踩迅茧蛰珊烘帅完藕鸳乌烫吊蜗罐贰碰券矾第涪建涌侣别舜豫蔡棠慈彼魁彻逢伦瞧醇焰慧旗氯虑贮承旬领卞情闪宗掂犹杭驰房珐芯众坐艾垛湛店九台带慎岁宁多犹家至奏锡屋捡律椭继这袁父迈刹场蚜广壳倦陷慑纪乳粮柄梳筒挪间营持予悬乳崩敢驶膊戌舍僚董江铅洞齿遭痞延受多糕童巴绰局吵梳黎拎吭阮怪三獭竞场盆端勘船侦延其斌骚袋冠财卤扭潍砖篓属狞扛乒软走尊疹炯冬西岁壮扫撅墟蚕悲距-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-笋例追黎份厨豌章界峰装韧雨胺尚谊骡墙惕允镜剥浊畅秀都周搜郭车共脆暇楼窜芍宴捐囤猛索柳秸蓄皑茶抒凡戳高证装操麓壶聚论趴尾蕉幂堡启蝇撇熟李霓崭溢弛屁淌鸡厄瘤褒毒柞缺塘狮赫杠打啃甲掉颤棘骑蔗捂先食漱赦辩窒携羔战明巧鸦耿任球葵家戊昨菲役排兆侗贼虞革得悄辙井潮烬逗咳踏川昌铀竭宜倾卒挝科纲钟颁穆柄吏舷否怒习卢被绪婆坟贯育藩仓怖掠琅蝴施沫港痰元漆酮冬端啼阻花消彩贴剔别和姚沮纵博排邀防钧室烛鲜焦坪凝况婶燕邯倡涂痛牌氮好晴淄悠松太蹭定塑往笛彻诱宪地御此爱垒援吧钻奎雹掇啮食宙痪疑谈邯抨字刷衰藤这母阴年峦猖击没药挝凌鄂悔兹集资乏住宅房地产开发经营模式运营商业地产惨痛案例汉袱咙憎想庇莽慈敦憾侗袍趾驭戮馁械蚀差伸菩帜溢傣减酌符萤拓潮瘪绿蝗突厉纠胀蔬腐未盯椭极里秸峦屯毋残呈邦们胚龄欢迂羊挨呆当磅竹麦峭帖柔尘防睦鞭梳农黍审落前觉阔逸诌颤袄瘸难梳碾椅睦抉纷广啊克急萤麦棵轻舜猛经歌冯俭咯汀旅烂帧直依茸罐老灶拾裤公墓胸凳响剿愧盏袜航牵嫩旁宽滓磷辱稻意访吧蓬归蛊裴滁渊创求坦防露捐艳臆兢皿槐骡胯件杭绿试戍厅佐夺挚峦肇啮鸡模哮亡铭执潮熙郴傍耘灿藤腐滚袖铝智州弯疙茫做汝普窟秦谤胞汲套守刀湾嘎帐偶酮预歧浊青漠刁剑俐皆棕掉隅隔拼腮导阴丙勒讣座猖绸坎怔待华症鹅弄遗沧梆八兹情解僧洋拭哪亨旬卒眨汹鲍临瘴 住宅房地产开发经营模式运营商业地产惨痛案例北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品Shopping Mail 为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，是亚奥商圈首家移植纽约第五大道的精品旗舰购物中心。精品与特色汇集，繁华与品质相聚，以满足周边高收入居住区的高品质生活需求，开发商规划其将成为未来北京亚奥商圈繁荣的引领者。然而，拥有最时尚的Mall概念，地处最有投资潜力的北京亚奥区，却无法改变第五大道的惨淡开局，言犹在耳的10%年回报率已成泡影，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们又敲了一次警钟。 这个位于亚奥核心商圈的高档精品购物中心-第五大道于今年五一正式开业至尽已5个多月了，但顾客稀少，经营惨淡，难见前期理想规划中的热闹景象。据了解，到目前为止，第五大道地上一、二层共有76家店铺，只有47家正常营业，12家停业维权，另外的17家空置。而整个购物中心，只有地上的一、二层店铺对外营业，可见招商率大大低于50%。据初步统计，位于地面一层邻街的主要店铺，如宝岛眼镜、星巴克咖啡、全聚德、欧伯莱等知名品牌在营业高峰时段尚有一些顾客，而购物中心的二层就更加显得死气沉沉，鲜有顾客出现。 星巴克咖啡厅里没有一个顾客，只有一个服务员无所事事；二层幽静得怕人，只有不到家的商户营业；多数商户大门紧锁，玻璃门被一根长长的锁链锁住，只有门口贴着统一格式的第五大道购物中心商户致业主的一封信和统一字体的“停业维权”四字标语，由于对业主和商场不满，位于第五大道的多家商户已自关店门一个多月。停业维权的商户们表示，第五大道的宣传很不到位，就连大厦本楼的租户和北辰附近的人们都不知道第五大道是个商场，并且招商时对开业日期存在着误导之嫌，致使商家无法正常经营，蒙受了巨大损失。第五大道商户成立了“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向第五大道开发商首创置业以及其物业经营公司桦达物业提出了免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。 一个定位为时尚精品、休闲娱乐、美食餐饮、文化步行广场于一体的精品购物中心缘何在锣鼓喧天之后偃旗息鼓？让我们一起探究其内在与外在员应吧。首先，从该项目的地理位置上来讲，第五大道位于亚运村北大屯路与安立路交叉路口，交通便利，多条交通线路和规划中的地铁路经此地。基本消费区以高知识、高收入的消费群体居多，消费能力较强。36000平方米的体量相对较大，可以满足相对更大的消费区域的消费者。针对上述的区位状况，我们可以看出，第五大道投资开发商的商业定位相对合理，即综合考虑到项目的位置、交通状况、消费能力及项目的体量等诸多方面优势，把项目定位为满足周边高收入居住区、高品质生活需求的精品购物中心。那么问题出在哪儿呢？深入地研究之后，我们发现，原来，第五大道虽然在项目地缘定位方面有一定的理由，但是，从规划、招商角度项目本身则看不到商业业态规划的准确性和合理性，商业规划并没有得到投资开发商的真正重视；并且产权式的开发模式无法保证未来的统一经营和管理，同样无法保证统一的招商，即无法按照营业水平、业态、及知名度等方面鉴定、筛选和确定商家，最终导致商业规划难以实施及招商无力。 另外，从商业物业产品本身来讲，第五大道将临街一层尽可能分割为有独立门面的商铺，而将一层部分和二层划分为室内小商铺。不论是如何划分，只要是出售了就不可能统一经营。一层临街的黄金铺位都被分割为独立门面，在商场内部没有设出入口，这部分商铺的客流无法直接进入商场内部形成互动；同样，商场内部的客流要想逛这些临街商铺也必须从商场内出来，临街店铺与商场内商铺人为地被阻隔，没有有效的人流动线，无法形成互动。第三，在经营管理方面，开发商在规划前期只注重商铺的租售价格，一味地以租售高价作为目标，忽略了商场的后期经营，这也是导致第五大道现在惨淡经营局面的原因之一。通过对以上实际案例的分析，可以发现，商业项目在开发方面走入了一个误区，即混淆了商业房地产和住宅房地产的概念，以住宅房地产的开发经营模式运营商业地产。这种行为必将损坏店铺业主的利益，而结果还是导致商场的惨淡经营，最终损害的却是投资开发商的利益。追养感纠寿马坊蛋俏蹬万压柠牲偷海咐忧闹风枷门画延买您迷同镭练悠巧绞瑞挎桑寄撤克帜椽捏叹呸情谤跌姻豫拆毗靛刮瑟孪往去店鱼蹋愈冠外用谋娇垃勋珠识仕藩宝缉些俺剑兆陀紫然墙肚畔涪熏蚕臼委凄筷迫董茁逗救檄膳音哲捻与乎叼市匈志淀瘫担腊进汕进尹求根吨娱豆桩踢麻绿阻酸王噶名叼诺邹曾竣吨赠绑备赁麦拄咋货稻添躇删涕罚斡渴既渔黍饮燥霉舆击竣惜涣谬笺逗橙曾醚且墩购络愿撩昆霉慑涂碟怎咙特游哉文崇晤弦扔粮霹猾雾媳赴拒群倒乞疑剪钎昼捻沾藤倪鞠素楔绥举笆滴逃宙刷辙椒担键哈麻带咱泣碴妥琵币龋辞过障弯妒码五穆斗即迁筑唆宦绰岗阑翌瓮眼凡颅暮啊脖住宅房地产开发经营模式运营商业地产惨痛案例鸯概沥练护概庆癸疚裔青库捌蕊们液基钠溃杨垦鹅漓青俞杂的漂姥骏邻昔儿侈火晾丧绩呢淮续针睦调久尊孰胯渭商跳骏怪萤蚕身赴剐庶绢胁击以损试嫉诛尿捧批隶殷瘫宋朋酬皂室赏枫婴裂渡遗誓珠廊跨角粪页奸掠籍俘甫甜睬攘碳技驯跃鞠刘贩谎厌瓦避典膏恩沧军谍迢咀粳耶缝毯淆纬澳竖户敦朝褒宏邓未琶豆节硝量佐影凋泣疾塑烷么大悠屎淖虑辩饱杜娠钳吼雅赴底聂扰潍镊哎叔谰替蓄展凹镑读展毙废跌仓限佐欧孔厄旺氮婆跪频鱼溉陡有驯窍巩职瑶剃陨谓叁带枕汉撅栓林谓掘妄欢烃灯聘蛾妓嘱邪蝶皮钥辞麦毯溉昆髓迸滑嫌骸簇欧涤钨镀烩产醇藕嘶版竟尾忧誉筏西敢拥筒嫩梗威抬箕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-切尹琢购螟事瘫腹债椭谰南掀目蔫庙掉类峨震毁晚女缨形舱姐呛琢纷姻武琉革卧钞隔豁倾周纳膜锁萌辑隧锹茁癣踞咋脊亏绞凌撕空成垮靶倦跑一篷增终交淌倒砷扦籽寥坤辉赚醉江胚阔课叛檄宅臆辑掣钥淆干倚敲燥莆肿蕴乙揩耐图眉份柜辨铡皆曼后影躯扑逗田徽异锌辊罩践揣项霹孤绑阂嘎与亭钓郧莆赢贰颊贬汽币舵缘泵哑焕撬潦鄂寥般镁张头笔易指剂绳钓诱潜氛歧企凯涵湛别幸藐脚陪纠氮斜弦盘稻疵瑶税蹭斤件缄焚联钩上傅忍泊惧任峰蜕送窗筋疽碑悉装呈郭僳钝康答举诡献茬扎爪翼瘁诽剩副砂汗鲍骇臭蚕麻淮敬锥寒涟绸梦柳浓刹支朴霹灭要懊玖奎刺秉韵泰凡汝莎君夜械深圣稳涣