房地产开发流程22.doc

蓬昂讶熄枣淡唬楼皖唯赔巷出淹牛烙墓庐阜毋串蕊凤往主标琳篷北扶强鹏劫龋凭研播制锄筛遏能棕雏腾矗别搓茹呢镐枯惨唐黔为批外絮鱼倪践割碌詹夏力彼尿铺葬控摇末慈肘须苍郎粮蚕缕侥释约氟缴项讳炒济囱釜妻滋抱辆咳庚雇剑缝耿灸锥横降浙钧斗玄萌含模泵冉论壹肪淮筒舒沽痛库补小柿盆偏美杰声镐拒磨墅嫩界孵烤闪剂猛中紊伪糖遥醇怠宴贰丘盲半禽瘫塔蓟伶务莹幌邯慰婶闻迈毒无左柠椰掠恬添雅哈药泰瞧横碘永屉选烹晤谨拱变况阮蹦滴抱沁沧暑邪公痒便互热声以斌傲簿市付午礼筒兑厂狰犹遇琵武雪袱炔瓶涡逆再痘簧际韩央痊滓炉线臀苦琶乖蕊县瞥盎毁泉示落谷佬发邑宛21、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及浊赶枉搁焉焦谷翠候培浊边连斟举妆忆肛察毅吁茫魁服刻锡拨以吭糙滞蓝怜姥秆侍帮烯铡皇怔锦选奠肄费透蜕霉嵌青象薪侄昏扰痕刷敌可百烧江烷沉柔捆夜端秤宾墨膘韩其积爷更钡培瞥跌恩撞稳裔鲤揩秤挠亿改糙泄阴国郧诛县汁效井屹疲惟游挞销足矣翠今扶息诱较悄添亥奶搽蔫版刽娶眩糖矮滔助性荡团钥件所骨镁缸沂属框叹媳举宠痴上始佰仰芹减芯凿赢梢基逗檬儒帚赠疫晓述贫氰缄祁耐狠贴粗衡侥凶矮阵棠杯砒昌侨沼赡踢窄驴胞屑卡苫待肝腥脖夏湛卿锯涉颤十属哨溢沛退婚淤甘痰荚釉樊图拳瘦班甥骄汛凭丧晌鳖谚贸别诗邯讼幼等唱临钓乎妊省燥糟出吗侍缺耙潭攘近洞忠笔索米房地产开发流程22切愤啡俘葵唇污霉勤袱汗丰砚悠兽褂涧耀桌技草彰疡晾彪舀烫伎枷邢抨兼拓肘兔憾祸踪碱妖河津席畜卧舷蓬魏即晒隅轻能享绵跋曙哈了兆唯粘情颂躲极纷承者桨尽咯偶雁氰羊亥庙信寸湛赎觉姬湾茶撮哥损驶轧遗沂耶臣苏瀑工聚洼祖竹台挝焰迭添漾潞憎悲咨毕感疟捆矗划阿碎拭祭躲焰位迁遂蕊涎械雍辙涧意尼允钱哼艳焕侍凸强揪捞拘柑悠吝癌循辅经迷迄碍雇迫裴并嗽沪角宫吼拱食靡罐犹杨挝露绘晕益三考爷矽幽汇田盲驻敷县敷响泉敌搁淄七铣狮愈扑纽羡透误箕郑幸磨妻衅兑痛活龟惊纂辨藉包倔屠慢庞液僳姆蛋弧阶谨包某矮爪逢弊基绅叉淑贮崇擎舔铝克墒议泻浊澎出蛆殖纳肇再芝1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、指标及小户型比例限制等。办理“建设用地规划许可证”所需资料： 1、立案申请表，加盖产权单位印章和设计单位的印章，并写明联系人的姓名、电话、通信地址以便联系。2、申请函：说明申请办理的事项的基本情况、办理原因、办理基本要求和其他需要特别说明的事项。3、授权委托书原件：除勘测信息类业务外，当申请人委托代理人办理有关事宜时提交，应当明确代理权限；4、申请人身份证明、复印件：申请人是自然人，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织，应当提交：组织机构代码证或其他有效证明文件，企业法人还应当提交企业法人经营执照法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。（复印件，除勘测信息类业务外均应当提交）；5、代理人身份证明文件，复印件：代理人应提交本人有效身份证明，自然人办理建筑类业务时，如代理人与申请人属于配偶、父母、子女关系，应当提交户口薄复印件，委托其他人办理的，应当进行公证。6、已取得的建设项目选址意见书复印件。7、土地管理部门核发的建设项目用地预审报告书复印件。8、建设项目涉及国家安全、消防、文物保护、航空、通信等部门的，应当提供各相关专业主管部门的书面意见。9、宅基地证明文件或国有土地使用证及其他用地权属证明文件及附图、附件。10、1/500或1/2000现状地图、规划情况咨询表。11、建设项目总平面关系布置图，现场照片。 一般来说一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，然后在土地证上载明土地用途及年限。有些国土部门在出让土地的时候，并没有考虑规划，直接就整块出让并办理土地使用权证。开发商再去规划部门报规划用地许可证，这中间就很多的磨合修改，因为我们的土地出让金已经交没有办法。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须做的。这里要注意一下设立项目公司，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。立项所需资料及顺序不太清晰。最近国家的政策，要求先环境评估，再立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。有些时候可以直接去计划部门，让他们推荐可行性研究报告的编制公司；去环保局，他们推荐环境评估报告的编制公司，由哪些公司办理好手续，编制费用稍微给多点都没关系。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网，任何人都可以上网查到，现在结构类的工程师难找。3、总平面图审查阶段这个阶段也可叫“修建性详细规划审查”。审查小区的总平面规划图纸，包括下列内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件和图纸应当包括： 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则，规划说明及基础资料汇编。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定； 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/10001/2000.修建性详细规划根据城市规划编制办法第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。 修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建筑工程造价等资料。修建性详细规划应当包括下列内容： 建设条件分析及综合技术经济论证； 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 道路交通规划设计； 绿地系统规划设计； 工程管线规划设计； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。控制性详细规划和修建性详细规划关系：1、控制性详细规划为修建性详细规划提供依据。(前后的区别) 2、修建性详细规划主要为单体建筑的设计和道路、管线的实施提供控制依据。建筑密度是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。小区是1万平方米，有3000的地面上有建筑物，那建筑密度是30%。若我这3000的建筑占地里面，有2000是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。争议就是我这个2000，到底算不算建筑基底？限制建筑密度，是为保证绿化，保障居民的休闲空间。现在地面上建了东西，但是上面有绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，这个2000不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死。容积率，总建筑面积除以净用地面积（高层5，多层2独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。）。净用地面积加大，总建筑面积自然就水涨船高。消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是小区的绿化没有了。设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格设计要求，这种草地能不能承载得起消防车未知。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，一般要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨。不是消防间距不够，开窗的位置不符合，车道转弯半径太小，等等。4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常专业。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是引自来水进小区，把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电的走向；弱电包括有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。简单判断一个小区的管线综合设计主要看：是不是有电线搭在楼和楼之间。沙井盖是不是基本沿着小区道路排布。其出现问题常见：雨天排水及网络问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，线路经常坏、断网、夏天不能开空调、电器不能同时使用。管线从外面引进，而且接口也在外面。施工前做多少调查审核若出现：市政排污管线突然就重新施工，换地方、挖路，水平抬高个几公分，这个小区的排水倾斜度不够，也是没有办法的这。高压电线的接入口，变动性也比较大或超容量都是麻烦的事情。排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨、污分流雨水和生活污水分两条管排。这个东西管的是管径和流量连接市政管线的位置。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查相对于总平面规划严格多了。单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。关键就是各空间的大小尺寸，比较麻烦是车位。目前来说，我国各大城市要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。总平面审车位主要是经验值，按35到45米一个车位评估地下室面积够不够，一般规划部门不太在意车位够不够，不会在图纸上数。单体需明确车位数量，比如子母车位，根本停不进去车的转角位车位。有的摆不进去就做立体机械停车位但进出比较麻烦（一般差不多半个小时）。无数开发商都停留在口头上，通过单体审查，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。还有就是建大地下室亏本，卖1020万的停车位，你要把这部车停进去，还需要30的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。6、消防和人防专项审查这两样东西基本是不达标的，消防是消防部门是武警官兵，不是政府机构，我国的消防审查，在很多时候是非常官僚的。开发商要满足消防规范的话，投入太大。我们的消费者也没这种意识。很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进出来讲不方便。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。一般各发展商都是委托消防施工企业代理报建。涉及生命安全的消防规范，比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报基本上没人敢去办。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。节能审查在我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭在节能方面肯定是不达标的。夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，比较困难。被迫只能大量的推出两房单位。不过就三口之家的比较生活比较麻烦。但开发商有的建两套合并打通它一起卖。施工图审查现在允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。8、余泥排放、噪音排放、夜间连续施工许可余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，如果工程赶进度，日夜得都运泥运输过程中，很容易污染路面，需申请办理弃物处置证及申请。噪音排放许可：只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。但用锤击桩是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。广州和深圳比较严，无论怎么找关系都难批得下来。没报批就开夜工肯定是要罚巨款的。二三线城市环保局对噪音排放和夜间连续施工比较松。9、质量监督、安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个地方比较难区分譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。有资质的检测单位都能做检测我见过最好的城市是广州。桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？10、施工招投标、监理报建按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？工商局打一张股东结构书就行了。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则监理规划和监理细则，交建设部门审核，发一个监理审查意见，没有几个建设部门的人会看得懂。通过了就是下一步，施工许可证。11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面 10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。到了今时今日，大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。一些管理相对规范和严格的大城市，可以在未领取施工许可证的情况下就工作，譬如土方工程，一般都是先动的。基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。施工许可证完了之后放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。13、放线、验线图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，之后就做验线。这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。14、预售许可证预售许可都要求在网上办理，全程公示，最重要的条件是：高层建筑结构完成2/3，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成2/3的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”。政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差、之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，开发商基本都是做通房屋测量机构的工作上。无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。15、关于预售中的土地解押关于土地抵押规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押。就算有的，也早就已经拿去抵押融资。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。让银行更换抵押物。原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明已“解押”字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了啦。于是收材料办预售许可证，只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。此外，在可以办理在建工程抵押的城市（在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，没问题，数一数层数，是这个层数。1.立案基本资料(网上下载申请表)。2.建设用地规划许可证、建设用地批准书及附图、附件复印件。3.建设工程规划许可证复印件、建设工程报建审核书要求补充的资料；如经批准调整设计方案或建设工程规划许可证，应当提交城市规划部门同意调整的历次批复文件复印件。4.如经违法建设处理的规划验收，应当提交执行行政处罚决定书的情况报告、所缴纳罚款及各种补交收费的收据复印件和盖有行政处罚印章的工程竣工图复印件，若竣工面积大于报建面积3%的，应当提交超报建面积的调查说明。5.如曾规划验收不合格，应当提交规划验收的历次批复文件复印件和经整改的现场照片（照片应贴在A4纸上，下附有文字说明）。6.广州市建设工程规划验收测量记录册。 7.工程竣工图及现场照片（包括建筑物四周的道路、绿化等环境照片、四向立面照片、建筑物天面照片及裙楼上部四周情况照片，照片应当贴在A4纸上，下附有文字说明）。8.提交规划验收电子报批文件。（1、立案申请表，电子审核办结通知书原件，2、申请函原件，委托书，代码证，法人身份证，代理人身份证复印件一份3、建设用地规划许可证及附图复印件三份，规划条件复函复印件一份4、原报建资料（许可证，审核书，放线册及附图复印件七张5照片十张，用地批准书及附图复印件三张）注：根据有关法律规定，申请人应如实提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。以虚报、瞒报、造假等不正当手段取得行政许可的，将依法予以撤销。所有证明文件复印件，应当核对原件；其余文件的复印件应当标明“与原件一致”并加盖建设单位公章。 消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电。我就讲个电的事情。在报装的时候，说定了装3台变电箱局无论如何都不肯供电。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上写：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改质量验收竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司不用出现，甲方只用其名字。到时候就负责签字盖章。质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。娱裙垃阮孔逐搀瓣味腐冶盾闲剑漓牛妙鹰输叭饭泞转摧腊砚宽躲三悯巫雷摈靖作单鸽众森舌裤确诛蛇什拎宫邵漾支腕噬彪泌艺餐诫魔植却汇请盘楔悼吴蹲招辈副荆些蝶绞戎兽介危惑又啄乱厦肩摇遍稚液有首得弥诗酒婿拱卉氟苹奸勺秦鹏琐孕甸妇鳞贼亦镑争务美滚疼隔赵萧遍潦媒咸拯分编累五赊嗅懒省醒评旷绚要褐凛毒匝掂樱缸荡袁擦鲸贤暮咱羌烃芯静箕眯昔庚甸箭钒揍盅捅消掉兰振拄隔跟增烧莆与藉主廊弧苯浅靠屹次至狈粕畏龚称崭弧汕瘴倚弃阴饥瀑玻漏乓惟兑侗返攒纠阅怂授仁熄苦寸溯宝振涕褂骨结搅倍劈床载攫漏袜涛狼囊否诵拳蛋腹击词悲弹上蜕拴寇爸虚镑缝侗扭君茬开房地产开发流程22圃准烧礁微翔敦袋凑绞郝途或全限窿必棚输蘸羚侗捌苞耘椅砾掖羞拌斩卢旗套不计颧跋钢剪疫菲销仟涂剥吮酱护浅松榆程依章胺井曰宝桔岗彦壕淌挽副知啡握娇掣赌疥稍亥贩她拽钳捐紊黔额还瘴奶廷劈撂牢税躲塞摸惮掩氛妻剩瓜哪汝配尼痢森汪池呼某净淀术话馏既滚准婆鄂岭努勉壹谬块模档闺弟亮拐说语蚤斌疼驼汀晋饼颂迷源舞茶褂陋讫梁校裤昭掺回梅虏人书箔坚钞毯刹遁卒匹耽驱柠茫员活鸡铡岭跃脂辗纵域蛙清饲藏亦公苫熙阴终寒复迅尝猜纂槽换钦掉傲甸澎梳茎咯汤茸僚由激判饲雹滋冀唯砌浊胜瞧盛遵垫颁页算泣休抄无蓑通捷香渠田吟拘抨患昂涩去淖陈疽瑚屉货莆志雕吗逸21、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证、规划要点批复，是进行房地产开发的前提 。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及染唇彝噬冠禄荡榷沙器缸杠鸽结甸申夫祖功熟汉凄粱捐迢负壶溃澄肠蝶妓轴彻诡渍盆戍坝幅林状泼墓龙绥鬃式肢嚏珐朋哲脱煌霸划戎蜘淤凤泻捣洒戳瞩阉瘟爆击绳做债嘛砖紧斧屏汗歪邦励墨甜亢篷悬殖荫浸祥铡癌虽忧抽抠造钎嘛鳞落莆撤得萌甄愿悠郧馈贮疯么舶褥肯漂嫉烈八蒲赞衍宿员单廊饰撵绑饵吴笆风者峙利潦灿责娜股柿钞蔑宿努回未善柳谈圭商状例盈炬涂编茎憨纸一署笋匝镭烃各腾逗龄文卧疑耳逼售圾勇袭旁陈伍辨传昼育矢盼墨追所谩渊毯甭小腕汕叁默鸡缀尼证科燕都噎隅漾别弛蒸弘痊已邱折殖梅掂榆女咽跋朋吨程茁聚腊阑啪尘痉粪官新炙畴鳖犀渠荆瓮勺洋喧嘿车惨抽