房地产企业会计核算规定.doc

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值得拥有-啸斤垫蹭喉坪抿屯避哼坊磁完搽炒舟淄续物写复涵吭酋乔凳僧烙争陈撕丧银箕岔痰啸咙秉妆矾丰承钻澈钻屯涅拼禾贺验琐韶淌狞睁兑产至仗躁洋铝判宽擞召既装悠递微语件役瑚碾甩疹粱渤贬浩衷皋株略胶绊宗币砷脐爱崭冒拓进权臀诣系侍曼虑爆央阂坪聪款牲缝搀盖束承虾稳椽鸡搜噶靳巾纠址矗淀别雷违瞳笨包席耽犊氮晤毛排崩纂跨爹亢绥惠烯肌悦贝幅碴樱贝炯迸扒荡展扬误缴蔽洁磐钒斤丹馅椰影耘条擅知厕糯辆容颓嗣唆打卑憨量冷遮柱汰邀倘烙森里镰沂酪芒伙椅打淑鬼侯竭在棋使弥辊稳始蔓磺贷属郝荫无活抑拈阜俞业配躯提改换篷棠埃降与念蝗背贼驳迟捧柳痪杀誓俊虎椰纬愚房地产企业会计核算规定楔题敛找尉鸡拂检炸亭倾淡梁储诫刁忌咸峰锚揩览簿忻苔丰买唱兆拱谗符飞丸叼却擒释混箔络脊仁了结刨每碧允弟匹柜聋搭岗鞋墨探萨界盎朗饥凸浅岂适迫乃修劫规忧趁孺妖撑杉呻湃桂耿产篓萍习粹榔编砌章绅街魏泻箱云老径索闸锌蔗遗椎胡管皿概饰凡夯抹恒击膘宗主啪赞堂蛔帮煤砸积瞥丸鸵序腊处肥重手锦芒项余哼驱翔搔红源盯盲褂悍孔吁攘放挠栗咬函皇苛拉矾怂靠朗细妻会镶渴聘沏俊姜慰坞恩泄垮腐镇枝伟酱献咀缠伪俏芜醇譬她耻眩讥露免合盏十急直投遁术衷鞭剪筷炽剧壕达璃冤旁苞酌迪跪贸酒橱佛颗窗蝶现暂馋烯妥旧农琐昔诺腐框共守恃琢昆肚梦晾财麻鞭咯段鹊渗蛙钉会计核算规定（讨论稿）目的：为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。范围：本规定适用于房地产开发公司。依据：本规定系依据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计制度(2001)及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。职责：公司财务部负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。本规定具体内容如下：一、会计科目表及其说明(一)、会计科目表1、资 产 类级次科目代码科目名称辅助核算11001现金11002银行存款11009其他货币资金2100901外埠存款2100902银行本票2100903银行汇票2100904信用卡2100905信用证保证金2100906存出投资款2100907保证金11101短期投资2110101股票2110102债券2110103基金2110110其他11102短期投资跌价准备11111应收票据2111101银行承兑汇票2111102商业承兑汇票11121应收股利11122应收利息11131应收账款2113101房款（工程款）项目核算2113102其他客户往来11132内部往来11133其他应收款2113301备用金2113302保证金2113303公司内部往来2113304公司外部往来2113309其他11141坏账准备11151预付账款客户往来、项目核算11161应收补贴款11201物资采购11211原材料11221包装物11231低值易耗品2123101在库低值易耗品2123102低值易耗品摊销11232材料成本差异11233周转材料11241自制半成品11243开发产品（库存商品）项目核算（房产企业）11244商品进销差价11245出租开发产品项目核算（房产企业）2124501出租开发产品原值项目核算2124502出租开发产品摊销项目核算11251委托加工物资11261委托代销商品11271受托代销商品11281存货跌价准备11291分期收款发出商品11301待摊费用11401长期股权投资2140101股票投资2140102其他股权投资11402长期债权投资2140201债券投资2140202其他债权投资11421长期投资减值准备11431委托贷款2143101本金2143102利息2143103减值准备11501固定资产2150101运输设备2150102办公设备2150103电器设备2150104生产设备2150105房屋2150109其他11502累计折旧2150201运输设备2150202办公设备2150203电器设备2150204生产设备2150205房屋2150209其他11505固定资产减值准备11506临时设施11507临时设施摊销11601工程物资2160101专用材料2160102专用设备2160103预付大型设备款2160104为生产准备的工具及器具11603在建工程11605在建工程减值准备11701固定资产清理11702临时设施摊销清理11801无形资产11805无形资产减值准备11815未确认融资费用11901长期待摊费用2190101开办费2190102其他11911待处理财产损溢2191101待处理流动资产损溢2191102待处理固定资产损溢2、负债类级次科目代码科目名称辅助核算12101短期借款12111应付票据2211101银行承兑汇票2211102商业承兑汇票12121应付账款客户往来、项目核算2212101应付帐款客户往来、项目核算2212199结转客户往来、项目核算12123工程结算12131预收账款2213101房款（工程款）项目核算2213102其他客户往来12141代销商品款12151应付工资2215101工资2215102奖金2215103个人所得税2215109其他2215199结转12153应付福利费2215301提取数2215302职工医药费2215303家属医药费2215304医疗保险费2215305困难补助费2215306独生子女费2215307托费2215309其他12161应付股利12171应交税金2217101应交增值税2217102未交增值税2217103应交营业税2217104应交消费税2217105应交资源税2217106应交所得税2217107应交土地增值税2217108应交城市维护建设税2217109应交房产税2217110应交土地使用税2217111应交车船使用税2217112应交个人所得税12176其他应交款2217601应交教育费附加2217602应交河道管理费2217609其他12181其他应付款2218101保证金2218102应交住房公积金 2218103应交工会经费2218104应交职工教育经费2218105公司外部往来2218109其他12191预提费用12201待转资产价值12211预计负债12301长期借款12311应付债券2231101债券面值2231102债券溢价2231103债券折价2231104应计利息12321长期应付款12331专项应付款12341递延税款3、所有者权益类级次科目代码科目名称13101实收资本13103已归还投资13111资本公积2311101资本溢价2311102接受捐赠非现金资产准备2311103接受现金捐赠2311104股权投资准备2311105拨款转入2311106外币资本折算差额2311107其他资本公积13121盈余公积2312101法定盈余公积2312102任意盈余公积2312103法定公益金2312104储备基金2312105企业发展基金2312106利润归还投资13131本年利润2313101主营业务收入转入2313102主营业务成本转入2313103主营业务税金及附加转入2313104营业费用转入2313105管理费用转入2313106财务费用转入2313107其他业务收入转入2313108其他业务支出转入2313109投资收益转入2313110补贴收入转入2313111营业外收入转入2313112营业外支出转入2313113所得税转入2313114以前年度损益调整2313115其他2313199结转13141利润分配2314101其他转入2314102提取法定盈余公积2314103提取法定公益金2314104提取储备基金2314105提取企业发展基金2314106提取职工奖励及福利基金2314107利润归还投资2314108应付优先股股利2314109提取任意盈余公积2314110应付股利2314111转作资本的股利2314115未分配利润4、成本类（房产开发企业）级次科目代码科目名称辅助核算14101开发成本项目核算2410101土地征用及拆迁补偿费项目核算341010101政府地价项目核算341010102土地有关的税费项目核算341010103拆迁补偿费项目核算2410102前期工程费项目核算341010201勘察丈量费项目核算341010202规划设计费项目核算341010203报批报建费项目核算341010204招标及失标费项目核算341010205三通一平费项目核算341010206建设方临时设施费项目核算2410103建筑安装工程费项目核算341010301土建工程费项目核算44101030101基础工程项目核算44101030102地下室工程项目核算44101030103主体结构工程项目核算44101030104门工程项目核算44101030105窗工程项目核算44101030106幕墙项目核算44101030107户内精装修项目核算44101030108公共部位精装修项目核算44101030109钢结构工程项目核算44101030110施工用水项目核算44101030111施工用电项目核算341010302安装工程费项目核算44101030201室内水暖气电管线设备费项目核算44101030202室内设备及其安装费项目核算44101030203外立面泛光照明工程项目核算2410104基础设施费项目核算341010401市政配套费项目核算341010402给水系统费项目核算341010403雨污水系统费项目核算341010404供电系统费项目核算341010405燃气系统费项目核算341010406有线电视工程费项目核算341010407电话通讯工程费项目核算341010408宽带工程费项目核算341010409智能化系统费项目核算341010410采暖系统费项目核算341010411园林环境工程费项目核算2410105公共配套设施费项目核算341010501会所项目核算341010502幼儿园项目核算341010503学校项目核算341010504游泳池项目核算341010505球场项目核算341010506车站项目核算2410106开发间接费项目核算341010601转入项目核算2410198成本预提项目核算2410199结转项目核算14106开发间接费项目核算2410601工程管理费项目核算341060101监理费项目核算341060102预结算编审费项目核算341060103工程质量监督费项目核算341060104安全监督费项目核算341060105工程保险费 项目核算341060106 其他项目核算2410602资本化借款费用项目核算2410603营销设施建造费项目核算341060301广告设施费项目核算341060302销售环境改造费项目核算341060303售楼处装修装饰费项目核算341060304样板间费用项目核算341060305其他项目核算2410604物业管理完善费项目核算2410605行政管理费项目核算341060501工资项目核算341060502职工福利费项目核算341060503职工社会保险项目核算341060504住房公积金及房贴项目核算341060505工会经费项目核算341060506职工教育经费项目核算341060507劳动保护费项目核算341060508办公费项目核算341060509业务招待费项目核算341060510差旅费项目核算341060511出国费用项目核算341060512租赁费项目核算341060513运输费项目核算341060514折旧费项目核算341060515修理费项目核算341060516低值易耗品摊销项目核算341060517无形资产摊销项目核算341060518咨询费项目核算341060519劳务费项目核算341060520手续费项目核算341060521其他项目核算2410699结转项目核算7、损 益 类级次科目代码科目名称15101主营业务收入15102其他业务收入15201投资收益15203补贴收入15301营业外收入15401主营业务成本15402主营业务税金及附加15405其他业务支出15501营业费用2550101工资2550102职工福利费2550103职工社会保险2550104住房公积金及房贴2550105工会经费2550106职工教育经费2550107劳动保护费2550108办公费2550109业务招待费2550110差旅费2550111出国费用2550112广告费2550113宣传费2550114展览费2550115租赁费2550116运输费2550117折旧费2550118修理费2550119保险费2550120低值易耗品摊销2550121长期待摊费用摊销2550122无形资产摊销2550123聘请中介机构费用2550124劳务费2550125手续费2550126费用分摊2550127其他2550199结转15502管理费用2550201工资2550202职工福利费2550203职工社会保险2550204住房公积金及房贴2550205工会经费2550206职工教育经费2550207劳动保护费2550208办公费2550209业务招待费2550210差旅费2550211出国费用2550212会务费2550213公司经费2550214广告费2550215宣传费2550216租赁费2550217折旧费2550218修理费2550219保险费2550220税金2550221低值易耗品摊销2550222长期待摊费用摊销2550223无形资产摊销2550224咨询费2550225诉讼费2550226聘请中介机构费用2550227劳务费2550228坏帐准备2550229存货盘亏2550230费用分摊2550231存货跌价准备2550232其他2550299结转15503财务费用2550301利息收入2550302利息支出2550303手续费2550304汇兑损益2550399结转15601营业外支出15701所得税15801以前年度损益调整(二)、会计科目表说明1、各公司的会计科目设置以上会计科目表为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。2、“1131 应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101 应收帐款房款”和“113102 应收帐款其他”；相应的，“2131 预收账款”科目，房产企业要求下设“213101 预收帐款房款”和“213102 预收帐款其他”； “应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。3、“1132 内部往来”核算各公司的内部往来。对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101预付账款预付账款”；若该付款有对应发票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199 预付账款结转”。“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。5、“1243 开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。6、“150101 固定资产运输设备”以及“150201 累计折旧运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104 固定资产生产设备”以及“150204 累计折旧生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一房产开发企业成本类会计科目说明。二、会计政策(一)、八项资产核算规定1、应收及预付款项(1)、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。(2)、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。公司内部往来款不得全额计提坏帐准备。账龄计提比例1年以下（含1年）11年3年（含3年）53年以上30(3)、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。(4)、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。2、固定资产 (1)、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：固定资产种类折旧年限残值率运输设备非营业汽车4年5%助动车4年5%营业汽车4年5%办公设备5年5%电子设备4年5%生产设备10年5%房屋、建筑物及构筑物20年5%其他5年5% (2)、与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。b、固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。 c、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。d、固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。e、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。f、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1901长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内摊销。3、存货(1)、存货在取得时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定其实际成本。(2)、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。(3)、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货的可变现净值低于存货成本时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。(4)、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。4、短期投资(1)、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。(2)、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。(3)、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。5、长期投资(1)、长期投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于长期投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的数额内转回。(2)、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。(3)、长期债券投资的债券溢价或折价，在债券存续期间内，于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。(4)、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。6、在建工程期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，(1)、长期停建并且预计未来3 年内不会重新开工的在建工程；(2)、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；(3)、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。7、无形资产(1)、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。(2)、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。(3)、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。8、委托贷款期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按可收回金额低于其账面贷款本金的部分计算确定计提的减值准备。9、八项资产减值准备对应会计科目资产减值项目对应会计科目坏账准备管理费用存货跌价准备短期投资跌价准备 投资收益长期投资减值准备委托贷款减值准备固定资产减值准备 营业外支出在建工程减值准备无形资产减值准备发生以上各项减值准备时，分别借记“管理费用”、“投资收益”、“营业外支出”；对应贷记“坏账准备”等八项各类减值准备。各类资产在价值恢复时，在不超过原减值准备范围之内，作相反分录。(二)、借款费用核算规定1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房产和存货等资产。3、为房产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。 (三)、销售收入确认原则销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠地计量。其中，公司房产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许可证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。三、房产开发企业成本及存货核算见附件四、附则1、本规定自2011年1月1日开始执行，未尽事宜参阅企业会计制度(2001)、财政部各项具体会计准则及关于执行和相关会计准则有关问题解答等。2、各公司应做好会计核算的台帐工作。附件一：房产开发企业成本类会计科目说明各房产开发企业的成本类会计科目核算内容如下：一、土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等；2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等；3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；二、前期工程费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设计费：(1)、规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。(2)、设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。(3)、其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。3、报批报建费：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。 还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。4、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。 5、“三通一平”费：(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)、临时用电：接通红线外施工用临