房地产项目市调总结报告.doc

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黄岩·翠屏春晓 市调情况分析
一、 项目概况
楼盘地址：黄岩北城街道，北院大道与G104交叉口北侧(原老双鸽集团)
开盘时间：2015年6月7日
入住时间：一期2017年8月
物业类型：住宅、别墅
产权年限：住宅70年
装修情况：毛坯
楼层状况：最高33层，最低21层
建筑类别：高层、联排别墅、双拼别墅
建筑及园林设计：深圳市建筑设计研究总院
开发商：台州市腾业房地产开发有限公司
售楼地址：黄岩大桥路888号（原双鸽集团）
物业公司：第一太平戴维斯物业管理公司
停车位：花园洋房、别墅、排屋有2~7个车位，地下停车位2205个。
规划用地面积：108542.27㎡
总建筑面积：383490.54㎡，其中地上面积（计算容积率）258902.11㎡，地下车库建筑面积124588.43㎡
建筑风格：经典法式建筑风格
容积率：2.39
绿化率：30%
户型面积：排屋等面积260-430平方不等，洋房面积450平方，稀缺限量8套超800平米豪华尊贵洋房。
高层住宅面积从84-215平方米，还有少量250平以上尊贵复式户型。
幢数：共30多栋法式排屋、洋房和12栋幢21F-33F高层住宅
户数：高层总共1422套
园区配套：黄岩翠屏春晓项目自身配备高端健身、休闲会所，幼儿园、户外泳池、主题景观花园等。
学区：北城小学、北城中学。
在售均价：高层9#、11#楼、12#楼在售，9#楼户型面积135平-143平，均价11000元/平。12#楼和11#楼均仅剩少量在售，户型面积为83平-134平，11#楼均价8800元/平，12#楼均价9280元/平。
法式排屋在售面积275平-430多平，洋房户型面积为400平-800平（另有加赠面积100多平-200平），排屋售价在600万/套-900万/套左右，洋房售价在售800万-1800万元/套。
去化情况：网签备案881套，已签约167套，去化率19%，签约均价9740.74元/平。

项目区域地图：

项目效果图：

户型图：

二、竞品分析
黄岩区目前住宅性质在售项目14个：君廷世纪、台州新城吾悦广场、翠屏春晓、永宁公馆、亿邦豪庭、耀达天玺、皇家蓝庭、尚品南郡、曙光馨园、江南世家、宁江明月、拓鑫新景家园、宁溪·溪上玫瑰苑、春光新苑（划线项目位于宁溪、院桥，不在竞品区域范围内）。
翠平春晓主要竞品项目十个：
①、台州新城吾悦广场、亿邦豪庭、江南世家、皇家蓝庭
②、君廷世纪、宁江明月
③、耀达天玺、尚品南郡、曙光馨园、永宁公馆

1、 台州新城吾悦广场
户型：二居89平米、三居115平米、三居142平米、四居133平米、四居139平米、四居165平米、四居185平米
建筑面积：124000平米
占地面积：45000平米
建筑类别：建筑综合体、高层、小高层
装修情况：毛坯
物业类别：住宅、商铺
容积率：2.3
绿化率：30%
物业公司：新城物业
停车位车位数（地上、地下）：一期430
开发商：台州新城万博房地产发展有限公司
楼盘地址：台州市黄岩区永宁江与大桥路交汇处(黄岩区政府对面,永宁公园旁)
开盘时间：2015年11月22日
交付时间：预计2017年5月交付
在售均价：商铺共推出60多套，户型面积20多平-80平左右，均价20000多-30000元/平。
住宅清盘中，仅剩少量房源在售，户型面积为133平、139平、185平、142平、165平，1#、2#、3#楼售价14000多元-15000多元/平,5#、11#楼12000多-13000多元/平。
优惠方式：现购住宅和商铺均可享98折优惠，付款方式优惠：商业贷款99折，全款97折。
去化情况：网签备案675套，已签约627套，去化率93%，签约均价15837.45元/㎡。

2、亿邦豪庭
楼盘地址：黄岩区二环西路888号
开盘时间：2015年7月26日
入住时间：2017年8月
物业类型：住宅、商铺
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、塔楼
在售户型：三居118~128平米四居138~208平米跃层180~248平米
开  发  商：浙江亿邦房地产开发有限公司
建筑面积：95044平米
占地面积：32036平米
楼层状况：由11幢17﹢1层高层建筑组成
建筑及园林设计：中国建筑上海设计研究院
景观设计：杭州蓝天园林设计院有限公司
容积率：2.5
绿化率：30%
物业公司：台州亿邦物业管理服务有限公司
停车位:亿邦豪庭约500个停车位，车位配比为1:1
停车位售价：15万元/位
在售均价：目前在售房源户型面积50平-140平左右，价格在11000-14000元/平，均价13000元/平，一房一价。
东边商铺仅少部分在售，西边商铺主力户型面积50多平-60多平和120平，售价20000多元/平-50000多元/平不等。
优惠方式：现购住宅和商铺可享按揭99折，全款98折优惠。
去化情况：网签备案1063套，已签约327套，去化率31%，签约价12364.19元/㎡。

3、 江南世家
楼盘地址：黄岩区东城街道王西村桔乡大道北延伸段
开盘时间：2014年11月8日
入住时间：2016年9月
物业类型：住宅、商铺
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、小高层
开  发  商：台州黄岩江南房地产开发有限公司
开盘时间：2014年11月8日
入住时间：2016年9月
价格详情均价：9000元/平米
打折优惠：购房享全款97折，按揭99折。
售楼地址：黄岩区桔乡大道486号江南大厦
户型：二居88平米、二居89平米、三居142平米
建筑面积：41864平米
占地面积：20932平米
建筑类别：高层、小高层
容积率：2
绿化率：30%
物业费：1.65元/平方米·月
停车位:188 个，为地下有产权车位。
停车位售价：12.8万元/位
去化情况：网签备案727套，已签约463套，去化率64%，签约价9106.54元/㎡。

4、皇家蓝庭
楼盘地址：黄岩区站西大道西侧、朱砂街北侧
开盘时间：2014年5月18日
入住时间：2016年1月8日
物业类型：住宅
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：小高层
在售户型：二居90—96平米、三居115—117平米、三居126平米、三居142—158平米、跃层220平米
开  发  商：台州市黄岩银丰置业有限公司
建筑面积：66263.2平米
占地面积：25500平米
容积率：2.8
绿化率：25%
物业费：1.8元/平方米·月
停车位：1：1，332个车位。
停车位售价：有产权车位13.8万元/位，无产权车位11.8万/个。
销售价格：尾盘仅剩少量在售，主要为低楼层房源，以90多平为主，均价9000元/平不到。
去化情况：网签备案939套，已签约801套，去化率85%，签约价9786.35元/㎡。

5、君廷世纪
楼盘地址：黄岩南临八二省道延长段，西面是横贯南北的北院线 
开盘时间：2016年5月28日
入住时间：待定
物业类型：住宅
产权年限：住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、叠排别墅、塔楼
开  发  商：台州市黄岩本州房地产有限公司
建筑风格：新古典风格
打折优惠：存2万抵4万，还可享全款96折，按揭99折。
售楼地址：黄岩世纪大道与朝元路交汇处（消防大队东）
户型：二居83平米、三居118平米、三居119平米、三居120平米、三居128平米、三居130平米
建筑面积：124272平米
占地面积：45892平米
容积率：2.4
绿化率：30%
在售均价：于9月中下旬推出5#楼，共186套房源左右，均价9000元/平左右，户型面积为120平、130平。
另外还有1#、2#、3#、4#楼在售，户型面积83-132平左右，均价9000元/平左右。
商铺现仅剩1套81平的，售价200万元/套左右，商铺可享全款94折，按揭99折。
去化情况：网签备案1331套，已签约610套，去化率46%，签约价9592,57元/㎡。

6、宁江明月
楼盘地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处 
开盘时间：2013年5月二期
入住时间：2015年12月
物业类型：住宅、别墅
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：类独栋别墅、高层、叠排别墅、联排别墅、双拼别墅
在售户型：三居107平米、三居137平米、三居138平米、三居142平米、三居143平米、四居168平米、四居197平米
开  发  商：台州绿城泰业房地产开发有限公司
售楼地址：黄岩世纪大道与北院线交汇处（项目现场售楼处）
物业公司：绿城物业
物业费：高层2.3元/平·月，排屋4元/平·月
车位价格：有产权车位15万元/个，无产权11万元/个
在售价格：目前不久前推出的珑湾8#在售，共90多套房源，户型面积107平、138平，售价11000多-14000多元/平。另有珑湾3#、5#、9#楼在售，户型面积107平-197平不等，均价13000元/平左右；翠屏苑仅剩部分房源，户型面积138平-192平，起价12000多元/平。
优惠方式：全款96折，按揭98折。
建筑面积：150000平米
占地面积：54666平米
容积率：2.72
绿化率：34.9%
园区配套：16万方滨江公园、五星级酒店、独立36班幼儿园、大型商业综合体
去化情况：网签备案2835套，已签约2238套，去化率79%，签约价11941.08元/㎡。

7、永宁公馆
楼盘地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口 
开盘时间：2014年7月5日
入住时间：2016年年底二期17年中旬
物业类型：住宅、商铺
产权年限：住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、小高层
开  发  商：台州朗成房地产开发有限公司
售楼地址：黄岩二环南路和二环西路交叉口
物业公司：浙江绿城物业管理公司
物  业  费：2.16元/平方米·月
价格详情：均价15000元/平米
打折优惠：现购住宅立减300元/平，存5万抵8万
户型：二居95平米、三居104平米、三居134平米、三居143平米、三居159平米、三居188平米、四居260平米
建筑面积：300000平米
占地面积：100000平米
楼幢：由22栋高层住宅和外围社区底商组成
容积率：2.27
绿化率：30%
停车位：共911个机动车位，其中地下911个
车位数：1:1.2
车位售价： 17#、19#、28#地下有产权车位158000元/个 无产权14.5万元/位
园区配套：约1000㎡观景泳池、运动主题会所、休闲体验式商业街、幼儿园、双层生活超市等
去化情况：网签备案3750套，已签约3036套，去化率81%，签约价15258.09元/㎡。

8、耀达天玺
楼盘地址：黄岩区二环西路与委羽街交汇处 
开盘时间：2014年9月21日
入住时间：2016年6月30日
物业类型：住宅、商铺
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、叠排别墅、联排别墅
开  发  商：台州市黄岩耀达置业有限公司
售楼地址：黄岩区世纪大道3号（黄岩耀达酒店1F）
户型：二居88平米、二居125平米、四居140平米、楼层平面图
建筑面积：320000平米
占地面积：142000平米
楼层状况：叠排，联排，小高层18层
建筑及园林设计：澳大利亚HASSELL
承建商：标力建设集团
景观设计：上海秀领瀚禾景观设计有限公司
容积率：1.52
绿化率：30%
物业公司：台州耀达物业有限公司
物业费：3.5元/平方米·月 物业费一期叠加3.0元/㎡，排屋3.5元/㎡
停车位:排屋456个，高层920个、商业146个，无障碍车位13个，地面停车位47个，幼儿园专用车位20个
在售均价：高层在售，为12#、9#、15#、16#、17#、21#楼。户型面积125平、140平、141平、170平，均价为11000-13000元/平，一期排屋已交房，三期排屋火爆认筹，联排别墅500平左右（地上和地下），售价628万/套起。
去化情况：网签备案425套，已签约304套，去化率72%，签约价120000元/㎡。

9、曙光馨园
楼盘地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆） 
开盘时间：2014年1月3日
入住时间：2016年5月年底
物业类型：住宅、商铺
产权年限：住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：小高层
开  发  商：黄岩曙光亿邦房地产有限公司
售楼地址：黄岩德邦物流北面（临近水世界游泳馆）
物业公司：浙江绿城物业管理公司
物  业  费：2.4元/平方米·月
学区：实验小学西城分校
建筑风格：新古典风格
建筑面积：92858.2平米
占地面积：46429.1平米
楼层状况：总计11幢，总共590户。
1#60户 │ 2-3#64户 │ 4#90户 │ 5#77户其中复式有6户 合计83户 │ 6#54户 复式11户 共65户 │ 7#28户 复式4户 总32） │ 8#28户复式4户 总共32户 │9#30 复式4户 共34户 10#30户复式4户 共34户 11#28户 复式4户 共32户
建筑及园林设计：浙江建院建筑规划设计院
承建商：曙光控股集团有限公司
代理商:杭州逸木房地产营销策划有限公司
景观设计:浙江普天园林建筑发展有限公司
容积率:2
绿化率:30%
停车位:停车位配比1：1.3，总车位745个
停车位售价：15.8万元/个（有产权）和12.8万元/个（无产权）
在售均价：住宅户型面积为120多平、135平、176平，均价13500元/平。
商铺仅剩5、6套左右在售，主要为4#楼底下商铺，户型面积为94.42平、122平、200多平，均价25000元/平左右。
优惠方式：现在购买住宅可立减700元/平，商铺可享95折优惠。
去化情况：网签备案1222套，已签约1020套，去化率83%，签约价13275.73元/㎡。

10、尚品南郡
楼盘地址：（黄岩大转盘附近）二环路劳动南路交界，御景华庭对面 
开盘时间：2013年6月1日
入住时间：2015年12月31日
物业类型：住宅、商铺
产权年限：商铺40年，住宅70年
装修情况：毛坯
建筑类别：建筑综合体
开  发  商：台州市巨鼎置业有限公司
售楼地址：黄岩港湾名府小区内
建筑风格：法式
建筑面积:25825平米
占地面积:38000平米
容积率:2.2
绿化率:25%
物业公司：巨鼎物业
物  业  费：住宅2.16元/平·月，商铺1.9元/平·月
停车位售价:20万元/位
在售均价：住宅仅剩十套左右在售，户型面积130平以及跃层210-280平，均价17800元/平；商铺户型面积主力户型为60平左右，一层商铺售价40000元/平，层高5.8米，二层商铺售价22000元/平左右，层高4.8米。
优惠方式：住宅享93折优惠，商铺可享95折优惠。
去化情况：网签备案380套，已签约182套，去化率48%。

三、 总结分析
1、 从大环境上看，台州三区里，黄岩相比椒江跟路桥，黄岩地区的房产项目相对较少，市场上只有十多个盘在售。而椒江以及路桥地区房产项目都在三十多个。所以导致黄岩市场均价明显高于椒江区以及路桥区。最终的影响是：黄岩地区部分客户流失，到椒江区购置商品房。一方面椒江在售盘较多，对于客户选择性更大，同时房产竞争激烈，价格保持较低水平，另一方面椒江为台州行政区，未来发展显然比其他地区更有空间。
2、 黄岩地区在售项目较少，主要集中在新城区以及老城区两个商圈。价格竞争不明显，始终保持在均价1.3万左右。各大项目优惠幅度不够大，去化速度较缓。经分析对比，台州三区整体市场较为疲软，购房热度不高，区日成交量仅十多套。市调当天，走访几个案场，均未见有其他来访客户。
3、 相比翠屏春晓接近地段项目：安置房较多，房产中介走访，整体在售均价为8000元/平方。商品房项目主要是新城吾悦广场，新城品牌较好，临近公园，商业住宅相结合，在售价格1.3万，接近清盘，在售房源不多。
相比翠屏春晓同类型项目：君廷世纪、宁江明月、耀达天玺。三个项目均为排屋高层相结合的大型项目。君廷世纪为本地开发商，高层户型跟翠屏春晓接近，位置靠近城西，地理位置不占优势，在售均价9000元/平方，显然低于翠屏春晓，目前去化率接近50%。
宁江明月是绿城的项目，品牌优势主打高品质，园区内部配套齐全，虽然位置接近君庭世纪，在售均价1.3万/平方，起价1.1/平方。去化率接近80%。耀达天玺位于新城区，具有地区优势，耀达为当地品牌，较为知名，在售均价1.2万/平方，目前去化率达到72%。
所以4个项目对比下来，价格高于君廷世纪，品牌品质配套低于宁江明月，地域优势低于耀达天玺。

椒江区房产项目分布图

路桥区房产项目分布图

四、 接盘建议
综合考量翠屏春晓的优劣势
优势：项目体量大，可售套数较多。
项目品质较好。
价格具有一定优势。
紧邻g104国道以及高速、动车站，交通便利
劣势：地理位置不佳，周边无配套
不具品牌优势。
群众基础差，当地人都不看好。
学区较差，在当地不出名。
经过了解，客户对该项目的评价主要是：周边是工业区加高架，噪音污染，环境不够好，周边无生活配套，学区不好，价格有点高，如果能在8000元/平方以下能够接受。
目前整个黄岩地区的房产市场热度并不是很高，翠屏春晓的主要购房群体是在当地工作的外地人或者是项目周边本地人。由于位置较偏，当地人购房更加倾向于城区项目。而且黄岩本地大量的安置房项目对于翠屏春晓也有一定的影响，安置房项目相比地理位置更佳，价格更低，比较吸引部分经济条件不足的群体。
建议接盘，该项目体量较大，接下该盘有一定的盈利空间，另外也为房房进入台州市场起到一个带头作用。如果能把这个项目做成功，那么在黄岩地区甚至台州地区来说，都有一定的知名度。不过黄岩市场总体来说较为低迷，对我们来说销售有一定的挑战，在接盘的同时一定需要做价格调整，在地理位置无法取得优势的情况下，争取到价格优势。渠道方面：一、需要做好中介渠道合作，增加案场来访量是关键。二、针对老业主做老带新转介绍。三、线上线下推广同步，线上网站媒体宣传，线下桁架道旗单页释放。四、案场主题活动不定时举办，邀约客户，增加互动。

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