社区商业研究.pptx

美格行商业地产金地集团深圳公司金地集团深圳公司社区商业研究文稿演示社区商业研究文稿演示美格行商业地产目目 录录（一）研究目的及基础资料来源（一）研究目的及基础资料来源（二）研究对象（二）研究对象（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（四）社区商业招商（四）社区商业招商/销售篇销售篇（五）社区商业经营管理篇（五）社区商业经营管理篇 美格行商业地产（一）研究目的及基础资料来源（一）研究目的及基础资料来源（一）研究目的及基础资料来源（一）研究目的及基础资料来源 通通过过选选取取一一些些典典型型案案例例的的调调研研分分析析，结结合合美美格格行行公公司司自自身身资资源源，加加以以综综合合、提提炼炼，从从社社区区商商业业规规划划设设计计到到后后期期的的经经营营管管理理作作一一些些较较为为透透彻彻的的剖剖析析，希希望望能能够够形成对实际操作有借鉴意义的成果。形成对实际操作有借鉴意义的成果。v 研究目的：研究目的：v 基础资料来源：基础资料来源：典型案例实地调研；典型案例实地调研；商家访谈；商家访谈；美格行公司资料库。美格行公司资料库。美格行商业地产（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象 深圳地区：深圳地区：锦绣江南锦绣江南 招商海月花园招商海月花园 万科四季花城万科四季花城蔚蓝海岸蔚蓝海岸 风和日丽风和日丽 阳光棕榈园阳光棕榈园美丽美丽365365花园花园 皇御苑皇御苑 海滨广场海滨广场广州地区：广州地区：凤凰城凤凰城 星河湾星河湾 祈福新邨祈福新邨v 十二个典型案例：十二个典型案例：美格行商业地产（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象 v 按所处区域性质分类：按所处区域性质分类：郊外大盘社区郊外大盘社区星河湾、祈福新邨、凤凰城星河湾、祈福新邨、凤凰城城郊结合部住宅社区城郊结合部住宅社区美美丽丽365花花园园、锦锦绣绣江江南南、海海滨滨广广场场、招招商商海海月月花花园园、阳阳光光棕棕榈榈园园、蔚蔚蓝蓝海海岸岸、万万科科四四季季花花城城、风和日丽、皇御苑风和日丽、皇御苑美格行商业地产类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型510美丽美丽365花园、锦绣江南、花园、锦绣江南、海滨广场、招商海月花园海滨广场、招商海月花园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型12祈福新村、万科四季花城祈福新村、万科四季花城零星型零星型1星河湾、风和日丽、皇御星河湾、风和日丽、皇御苑苑（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象（二）研究对象 v 按商业比例及规模分类：按商业比例及规模分类：美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点 项目实际情况，如人口项目实际情况，如人口规模、商业氛围成熟度等；规模、商业氛围成熟度等；3.1.1 3.1.1 商业定量商业定量发展商自身意愿；发展商自身意愿；主要取决于两方面因素：主要取决于两方面因素：实际操作两者应有机结合，一定要对项目所在位置周边环境相关要素有全面的把握，实际操作两者应有机结合，一定要对项目所在位置周边环境相关要素有全面的把握，发展商意愿应符合客观实际要求。发展商意愿应符合客观实际要求。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 实地调查的十二个案例的商业体量可分为：实地调查的十二个案例的商业体量可分为：类型类型商业比例商业比例所属案例所属案例外向型外向型510美丽美丽365花园、锦绣江南、花园、锦绣江南、海滨广场、招商海月花园海滨广场、招商海月花园偏外向型偏外向型25阳光棕榈园、蔚蓝海岸阳光棕榈园、蔚蓝海岸内向型内向型12祈福新村、万科四季花城祈福新村、万科四季花城零星型零星型1星河湾、风和日丽、皇御苑星河湾、风和日丽、皇御苑美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 外向型的社区商业定位偏向于社区购物中心，易于形成规模化，以吸引社区内外更多的消外向型的社区商业定位偏向于社区购物中心，易于形成规模化，以吸引社区内外更多的消费者，结合十二个案例的调研情况及实际操作经验，商业面积与住宅面积之比在费者，结合十二个案例的调研情况及实际操作经验，商业面积与住宅面积之比在1 1：101101：2020之之间，间，5 588的商业面积比例是较合适的范围。的商业面积比例是较合适的范围。u外向型外向型案例案例锦锦绣绣江江南南商业面积商业面积42,000，社区户数，社区户数4,400户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：2.73，需要外部消费群来支撑商业的正常经营。，需要外部消费群来支撑商业的正常经营。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业面积商业面积42,000，总建筑面积为，总建筑面积为500,000，商业比例为，商业比例为8.33。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 偏外向型的社区商业是在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨大偏外向型的社区商业是在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨大化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，所以，商业面积与住宅面积在化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，所以，商业面积与住宅面积在1 1：201201：5050之之间，间，3 355的商业面积相对较合适。的商业面积相对较合适。u偏外向型偏外向型案例案例蔚蔚蓝蓝海海岸岸商业面积商业面积16,000，社区户数，社区户数5,119户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：0.84，在外部消费群的支撑下一般可以提升社区商业的价值。，在外部消费群的支撑下一般可以提升社区商业的价值。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业的布点以环绕社区的形式体现，扩大商业展示面吸引更多的消费者。商业面积商业面积16,000，总建筑面积为，总建筑面积为570,000，商业比例为，商业比例为2.86。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 内向型的社区商业基本上是考虑服务本社区居民，对外性很弱，商业体量应根据本社区的人内向型的社区商业基本上是考虑服务本社区居民，对外性很弱，商业体量应根据本社区的人口规模来确定，口规模来确定，1 122的面积比例足以满足社区居民日常生活的需求，商业面积与住宅面积在的面积比例足以满足社区居民日常生活的需求，商业面积与住宅面积在1 1：501501：100100之间。之间。u内向型内向型案例案例万万科科四四季季花花城城商业面积商业面积7,700，社区户数，社区户数4,700户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：0.47，社区人口规模完全可以支撑商业的正常经营。，社区人口规模完全可以支撑商业的正常经营。商业采用商业采用“内置内置”的形式，沿小区道路分布，方便居民的购物，在一的形式，沿小区道路分布，方便居民的购物，在一定定程度上提高居民的消费频率。程度上提高居民的消费频率。商业面积商业面积7,700，总建筑面积为，总建筑面积为520,000，商业比例为，商业比例为1.47。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 u零星型零星型 零星型的社区商业由于受到周边商业环境等种种因素的影响较大，商业面积往往小型零星型的社区商业由于受到周边商业环境等种种因素的影响较大，商业面积往往小型化，占社区面积的化，占社区面积的1 1以下，商业面积与住宅面积之比小于以下，商业面积与住宅面积之比小于1 1：100100，商业的功能并不突出，商业的功能并不突出。案例案例星星河河湾湾商业面积商业面积5,000，社区户数，社区户数10,330户，社区人口和商业面积之比为户，社区人口和商业面积之比为1：0.14，商业的规划设计基本可以不考虑商业的对外性。，商业的规划设计基本可以不考虑商业的对外性。商业的布点较为集中，布置在其中一个出入口。商业的布点较为集中，布置在其中一个出入口。商业面积商业面积5,000，总建筑面积为，总建筑面积为1,200,000，商业比例为，商业比例为0.42。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各类型社区体量的特点各类型社区体量的特点类别类别商业面积与住宅面积之比商业面积与住宅面积之比商业面积占社区总面积比例商业面积占社区总面积比例外向型外向型1：101：2058偏外向型偏外向型1：201：5035内向型内向型1：501：10012零星型零星型1：1001用表格表示用表格表示美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 商业体量的确定应根据自身的特点和周边情况合理选择符合社区自身发展的类型，使社区商业体量的确定应根据自身的特点和周边情况合理选择符合社区自身发展的类型，使社区商业得以持续性的发展。商业得以持续性的发展。综合来看综合来看社区商业体量的确定上始终要符合社区商业的特点，就是为满足社区居民生活的基本社区商业体量的确定上始终要符合社区商业的特点，就是为满足社区居民生活的基本需求。需求。适当的加大社区商业的体量有利于提升社区住宅的价格与形象，丰富业态，形成一定适当的加大社区商业的体量有利于提升社区住宅的价格与形象，丰富业态，形成一定规模效应，吸引社区外部的消费者规模效应，吸引社区外部的消费者。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 龙华项目启示龙华项目启示 由于周边商业的成熟，且周边众多社区商业体量较大，如锦绣江南近由于周边商业的成熟，且周边众多社区商业体量较大，如锦绣江南近5万平方米的商业面积，我们建议，龙华项目在社区商业类型上选择万平方米的商业面积，我们建议，龙华项目在社区商业类型上选择偏外偏外向型向型或或内向型内向型较为合适。较为合适。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点3.1.2 3.1.2 业态比例业态比例 社区商业的成功与否，不仅受到商业体量上的限制，也需要业态上的社区商业的成功与否，不仅受到商业体量上的限制，也需要业态上的合理规划。社区商业的特点是满足社区居民日常生活的需求，业态规划也合理规划。社区商业的特点是满足社区居民日常生活的需求，业态规划也应该遵循这一特点，在首先满足这一基础条件的前提下，才能发挥社区商应该遵循这一特点，在首先满足这一基础条件的前提下，才能发挥社区商业的最大作用。业的最大作用。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 社区类型业态比例（）社区超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲郊外大盘社区354581511530353813城郊结合部社区203018251101510202513按社区地理位置分类，业态比例如下表：按社区地理位置分类，业态比例如下表：美格行商业地产 郊外大盘郊外大盘社区商业主要以满足社区居民日常生活需求为主，商业规模一般不大，超市和服务配社区商业主要以满足社区居民日常生活需求为主，商业规模一般不大，超市和服务配套类的业态比重相对要高，其他业态以服务社区居民为目的加以设置。套类的业态比重相对要高，其他业态以服务社区居民为目的加以设置。（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 案例：星河湾案例：星河湾业态比例大小：服务配套超市生活家居餐饮便利店美容业态比例大小：服务配套超市生活家居餐饮便利店美容 美格行商业地产 城郊结合部城郊结合部社区的超市和服务配套业态比重偏低，而相对应的适当增加了餐饮、美容等辐面较社区的超市和服务配套业态比重偏低，而相对应的适当增加了餐饮、美容等辐面较广的业态，同时根据社区对外性质的强弱而调整餐饮、美容等业态的比例以使业态的组合比例符合社广的业态，同时根据社区对外性质的强弱而调整餐饮、美容等业态的比例以使业态的组合比例符合社区商业的定位特点。区商业的定位特点。（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 案例：美丽案例：美丽365花园花园业态比例大小：超市服务配套美容餐饮业态比例大小：超市服务配套美容餐饮 生活家居便利店生活家居便利店美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区商业规模特点分类，业态比例如下表：按社区商业规模特点分类，业态比例如下表：类型业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲外向型20302040158151525131偏外向型20301520251020510381内向型3040102013152538131零星型2040103051010201020581美格行商业地产 外向型外向型社区商业的业态侧重于超市餐饮业美容业的组合，餐饮业和美容业两个辐射面较广社区商业的业态侧重于超市餐饮业美容业的组合，餐饮业和美容业两个辐射面较广的面积比例相对较大符合外向型社区的特点，以求吸引更多外部的消费者。的面积比例相对较大符合外向型社区的特点，以求吸引更多外部的消费者。（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 案例：招商海月花园案例：招商海月花园业态比例大小：餐饮服务配套美容超市业态比例大小：餐饮服务配套美容超市 便利店便利店美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 偏外向型偏外向型社区的商业基本业态组合是餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲，着社区的商业基本业态组合是餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲，着重体现社区商业服务社区居民的特点同时设置辐射面相对较广的业态，如餐饮、美容、休闲等，业重体现社区商业服务社区居民的特点同时设置辐射面相对较广的业态，如餐饮、美容、休闲等，业态种类比较齐全，比例显得相对均衡。态种类比较齐全，比例显得相对均衡。案例：阳光棕榈园案例：阳光棕榈园业态比例大小：餐饮美容服务配套生活家居业态比例大小：餐饮美容服务配套生活家居 便利店休闲便利店休闲美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 内向型内向型社区的商业在业态的设置上主要是社区超市服务配套餐饮，社区超市服务配套的比社区的商业在业态的设置上主要是社区超市服务配套餐饮，社区超市服务配套的比例相对较高，反映了内向型社区商业的特点例相对较高，反映了内向型社区商业的特点主要服务本社区居民。主要服务本社区居民。案例：万科四季花城案例：万科四季花城业态比例大小：超市服务配套休闲美容业态比例大小：超市服务配套休闲美容 餐饮便利店餐饮便利店美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 零星型零星型社区的商业主要受周边环境影响较大，在业态的设置上也因周边商业环境的不同而变社区的商业主要受周边环境影响较大，在业态的设置上也因周边商业环境的不同而变化，明显表现出业态比例的不均衡化，明显表现出业态比例的不均衡，比较偏重某一业态。，比较偏重某一业态。案例：风和日丽案例：风和日丽业态比例大小：美容服务配套生活家居便利店业态比例大小：美容服务配套生活家居便利店美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 社区商业的业态组合比例也受周边环境的影响，需要根据周边环境来合理规划社区商业的社区商业的业态组合比例也受周边环境的影响，需要根据周边环境来合理规划社区商业的业态组合比例，以达到社区商业长期收益的最大化。业态组合比例，以达到社区商业长期收益的最大化。综合来看综合来看社区商业的业态组合主要以满足社区居民的日常生活需求为主。社区商业的业态组合主要以满足社区居民的日常生活需求为主。社区的地理位置是影响社区商业业态组合比例的重要因素，一般来说，郊外大盘社区业态规社区的地理位置是影响社区商业业态组合比例的重要因素，一般来说，郊外大盘社区业态规划偏重于综合超市服务配套，城郊结合部社区侧重于辐射面相对较广的业态，体量较大。划偏重于综合超市服务配套，城郊结合部社区侧重于辐射面相对较广的业态，体量较大。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 龙华项目启示龙华项目启示 由于我们建议龙华项目定位为偏外向型或内向型，那么在业态组合上由于我们建议龙华项目定位为偏外向型或内向型，那么在业态组合上建议偏重于建议偏重于社区标超服务配套美容休闲餐饮社区标超服务配套美容休闲餐饮，社区标超服务，社区标超服务配套美容的比例相对要高。配套美容的比例相对要高。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.1 商业体量的确定及布点商业体量的确定及布点3.1.3 3.1.3 商业布点商业布点 如果说社区商业的体量确定和业态比例的规划是产品的内容的话，那如果说社区商业的体量确定和业态比例的规划是产品的内容的话，那么，社区商业的布点则是对产品的包装，良好的包装可以使产品得以更好的么，社区商业的布点则是对产品的包装，良好的包装可以使产品得以更好的展示，在一定程度上提升商业的价值，反之，则会弱化商业本身所具有的价展示，在一定程度上提升商业的价值，反之，则会弱化商业本身所具有的价值。值。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 郊外大盘社区商业布点规律郊外大盘社区商业布点规律内街内街小区内部小区内部外街外街社区商业独社区商业独立、集中立、集中商业临近主出入口商业临近主出入口祁福新邨商业分布图祁福新邨商业分布图参考案例参考案例社区商业一般独立于社区。社区商业一般独立于社区。商业的布点位于社区出入口。商业的布点位于社区出入口。通常以步行街体现，同时区分通常以步行街体现，同时区分内街、外街。内街、外街。按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 城郊结合部社区商业布点规律城郊结合部社区商业布点规律锦绣江南商业分布图锦绣江南商业分布图社区商社区商业以出业以出入口为入口为中心分中心分布布出入口出入口出入口出入口社区商业以出入社区商业以出入口为中心分布口为中心分布社区商业临主干社区商业临主干道分布道分布参考案例参考案例商业主要沿主干道做直线型的分布。商业主要沿主干道做直线型的分布。一般情况下，如果社区周边商业环一般情况下，如果社区周边商业环境较成熟，在一定范围内，境较成熟，在一定范围内，商业的分商业的分布沿街长度就越长，反之，则越短。布沿街长度就越长，反之，则越短。商业以社区主出入口为中向周边分布。商业以社区主出入口为中向周边分布。按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：外向型社区商业布点规律外向型社区商业布点规律商业基本上以出入口为心，沿主商业基本上以出入口为心，沿主要道路伸展开。要道路伸展开。社区商业展示面较长，有利于吸社区商业展示面较长，有利于吸引更多的外部消费者。引更多的外部消费者。参考案例参考案例美丽美丽365花园商业分布图花园商业分布图美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：偏外向型社区商业布点规律偏外向型社区商业布点规律参考案例参考案例商业的布点以方便社区居民购物消商业的布点以方便社区居民购物消费为原则，商业的布点完全以社区出费为原则，商业的布点完全以社区出入口为中心，主要为方便社区居民的入口为中心，主要为方便社区居民的消费，同时，具有一定长度的商业展消费，同时，具有一定长度的商业展示面，吸引外部消费者。示面，吸引外部消费者。阳光棕榈园商业分布图阳光棕榈园商业分布图美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：内向型社区商业布点规律内向型社区商业布点规律参考案例参考案例万科四季花城商业分布图万科四季花城商业分布图商业布点在一定范围内形成一定商业布点在一定范围内形成一定规模的集中形式。规模的集中形式。商业的布点完全以方便社区居民为商业的布点完全以方便社区居民为基本原则，体现内向型社区商业的特基本原则，体现内向型社区商业的特点。点。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区商业规模特点分类分析：按社区商业规模特点分类分析：零星型社区商业布点规律零星型社区商业布点规律参考案例参考案例星河湾商业分布图星河湾商业分布图商业布点时往往以集中的形式出商业布点时往往以集中的形式出现，商业的展示面不宽。现，商业的展示面不宽。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 龙华项目启示龙华项目启示 由于梅龙路展示面较好，属城市发展主干道，交通便利，因此，建由于梅龙路展示面较好，属城市发展主干道，交通便利，因此，建议龙华项目商业布点临梅龙路布置。议龙华项目商业布点临梅龙路布置。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.1 3.2.1 建筑设计布局原则建筑设计布局原则业态性质业态性质是否满足居民日常生活所需的高购买频率商品是否满足居民日常生活所需的高购买频率商品业态特点业态特点是否要求有明显的展示效果，外向性强度是否要求有明显的展示效果，外向性强度经营规模经营规模能否发挥规模效应，凝聚、吸引人流能否发挥规模效应，凝聚、吸引人流品牌知名度品牌知名度是否业内知名品牌是否业内知名品牌盈利能力盈利能力是否具有公认的高利润率是否具有公认的高利润率商家在整个社区商业的相对位置最主要还是由以下几个要素决定商家在整个社区商业的相对位置最主要还是由以下几个要素决定 美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 建筑设计布局原则建筑设计布局原则应该优先考虑的是主力店的位置问题应该优先考虑的是主力店的位置问题。其次考虑社区商业必不可少的业态，主要是服务配套类业态其次考虑社区商业必不可少的业态，主要是服务配套类业态 而精品、服装很多时候都是作为辅助业态的形式出现，在位置的规划上应该而精品、服装很多时候都是作为辅助业态的形式出现，在位置的规划上应该服从于居民生活所需的业态服从于居民生活所需的业态 美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 从以上原则可以看出，社区商业从以上原则可以看出，社区商业中，配套性质越强，便利性质越明显，中，配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越购买频率越高，其对于位置的要求也越高，各业态对位置敏感度见下表：高，各业态对位置敏感度见下表：业态业态位置敏感度位置敏感度位置敏感业态：位置敏感业态：综合超市综合超市社区标超社区标超便利店便利店餐饮餐饮干洗店干洗店饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：位置要求相对不高业态：冲印店冲印店花店、茶叶花店、茶叶地产中介地产中介生活家居生活家居美容美容/美发美发休闲类休闲类其他（精品、服装等）其他（精品、服装等）美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.2 3.2.2 硬件技术指标硬件技术指标 每种业态的商家都有自身对于建筑产品硬件的要求每种业态的商家都有自身对于建筑产品硬件的要求，这些要求一般都是基，这些要求一般都是基于经营的需要，同时每种业态都有自己独有的特点，这也就决定了对于硬件技于经营的需要，同时每种业态都有自己独有的特点，这也就决定了对于硬件技术的要求不尽相同。每种业态选址时的首选因素的不同也影响各个业态对物业术的要求不尽相同。每种业态选址时的首选因素的不同也影响各个业态对物业硬件的要求程度，相对来说，选址时主要考虑周边环境因素的业态对于物业硬硬件的要求程度，相对来说，选址时主要考虑周边环境因素的业态对于物业硬件的要求要低，同时显得灵活多变。件的要求要低，同时显得灵活多变。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要对物业硬件要求最高的是综合超市业态，综合超市业态对经营面积的要求在求在8,000-15,000之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明确之间，涉及到的技术指标复杂，而且对技术指标都有明确的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要的要求，对给排水、排污等都有详细的要求，可见，超市类业态对物业硬件要求比较严格。求比较严格。各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求超市超市美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求超市超市社区标超社区标超需求面积（）8,000-15,0002,000-5,000经营楼层选择（层）3层一层单层面积（）4,0008,0001，000-5,000层高要求（m）4.54.5楼板承重（Kg/）500500开间（m）-进深（m）-给排水提供市政管道供水，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等接驳到位供配电提供符合国家标准的市电和变压器，同时提供后备发电机提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源中央空调提供独立的中央空调提供独立的中央空调店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部-电话线提供配口提供接口弱电要求提供配口200w/燃气管道提供城市燃气管道配口配备管道煤气或瓶装煤气站排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场位置、数量200-500-物业交付装修标准毛坯毛坯美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业社区商业餐饮业态对经营面积的要求是在餐饮业态对经营面积的要求是在2002001,5001,500之间，由于有之间，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮餐饮美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求中餐类酒楼中餐类酒楼中式快餐店中式快餐店西式快餐店西式快餐店西餐咖啡厅西餐咖啡厅需求面积（）1000-1500200-400200-1000500-1500经营楼层选择（层）1-51-21-21-2单层面积（）500200100500层高要求（m）3.53.53.53.5楼板承重（Kg/）500500500500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW100KW中央空调需要需要需要需要电梯（部）2不要求不要求不要求步梯（部）111-21-2燃气管道提供接口提供接口提供接口提供接口排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车场数量（个）100左右不要求不要求20物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修毛坯美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业便利店社区商业便利店/连锁店业态对经营面积的要求是在连锁店业态对经营面积的要求是在60-200之间，对经之间，对经营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标营场所的选择方面显得较灵活，因此在对物业硬件的要求相对宽松，技术指标基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和基本没有特殊要求，但对店前走道提出了细致的要求，这主要是基于易达性和良好的展示面。良好的展示面。便利店便利店/连锁店连锁店美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）60200经营楼层选择（层）一楼层高要求（m）3m开间（m）49进深（m）18给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调不需要店前走道店前走道在1.5m左右，且裸露没有绿化带燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业服务配套业态的经营面积要求是在社区商业服务配套业态的经营面积要求是在30-200，服务配套的商家，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。业态对硬件技术基本没有特殊要求。服务配套服务配套美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200经营楼层选择（层）13层高要求（m）3m开间（m）310进深（m）给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口中央空调可有可无店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准毛坯美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业美容业态的经营面积要求是在社区商业美容业态的经营面积要求是在100-500之间，由于美容业服务之间，由于美容业服务的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也的特点，其对给排水、排污等技术指标提出较细致的要求，比如对店前走道也提出了要裸露，最好不要有绿化带。提出了要裸露，最好不要有绿化带。美容美容美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求美容美容SPA美发美发需求面积（）500100经营楼层选择（层）51层高要求（m）3.23开间（m）无特殊要求8-10进深（m）无特殊要求15给排水提供接口，能保持稳定正常提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准提供接口且符合国家标准中央空调不需要不需要店前走道无特殊要求裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要不需要排污提供接口，排污水管直径要宽提供接口，排污水管直径要宽停车场位置、数量100可有可无物业交付装修标准毛坯简单装修美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业社区商业生活家居业态对于经营场所的面积要求是在生活家居业态对于经营场所的面积要求是在150150之上，生活家之上，生活家居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技居业态经营产品的体积一般较大，对于经营场所的面积要求相对较大，其余技术指标均无特殊要求。术指标均无特殊要求。生活家居生活家居美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3进深（m）10给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污中央空调需要店前走道燃气管道不需要物业交付装修标准简单装修美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 各业态对物业硬件技术指标的要求各业态对物业硬件技术指标的要求 社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营社区商业休闲类业态包括棋牌娱乐、茶馆、足浴、沐浴等等的种类，经营面积要求一般在面积要求一般在500以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技以上，出于经营需要，休闲类业态对于给排水、排污等技术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。术指标有较细致的要求，其余无特殊要求。休闲休闲美格行商业地产技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）500经营楼层选择（层）3层高要求（m）3.5开间（m）进深（m）给排水提供接口，能保持稳定正常供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽中央空调需要店前走道燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 综合各业态对物业硬件技术指标要求：综合各业态对物业硬件技术指标要求：超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居超市餐饮美容休闲便利店服务配套生活家居业态业态物业硬件技术指标要求物业硬件技术指标要求超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 3.2 建筑产品规划及特色营造建筑产品规划及特色营造3.2.3 3.2.3 铺位面积配比铺位面积配比 目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划，硬件不合理，合适业目前很多社区商业的开发建设仍然缺乏统一的规划，硬件不合理，合适业态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经营状况不良，很大程度态无法进入，所以目前很多社区商业整体形象欠佳，经营状况不良，很大程度上就是前期规划留下的恶果。但实际操作中，社区商业的规划设计并不能完全上就是前期规划留下的恶果。但实际操作中，社区商业的规划设计并不能完全符合每一个业态的要求，但各业态商家在选址时硬件技术指标也是考虑的重要符合每一个业态的要求，但各业态商家在选址时硬件技术指标也是考虑的重要因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达到双方都能接受的双赢结果。因素，必须在这两者间找到平衡点，以求达到双方都能接受的双赢结果。美格行商业地产（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇（三）社区商业前期规划篇 按社区地理位置分类分析：按社区地理位置分类分析：郊外大盘由于地理位置相对较为偏僻，在业态的组合上以超市服务配套为主，主要以郊外大盘由于地理位置相对较为偏僻，在业态的组合上以超市服务配套为主，主要以服务社区居民为目的，同时餐饮业、美容业等辐射面较广的业态的比例适当的减少，避免出现服务社区居民为目的，同时餐饮业、美容业等辐射面较广的业态的比例适当的减少，避免出现消费支持不够，因为地处郊外，周边商业不成熟