房地产公司工程管理工作的浅析.doc

工程管理工作中的注意事项及措施房地产工程管理工作的成败直接影响到投资的效益，企业的信誉，工作需要事无巨细且有前瞻性。下面把工作中须注意事项及措施简要介绍如下：一、设计控制、与设计人员充分沟通，方案的风格、创新性与经济成本充分结合起来，防止出现“先天不足”的方案。加强设计过程中的优化管理，施工图设计的每一个细节都要充分考虑人性化，不要因为一根不合适的梁或柱，赶走客户。先算后画，主要建材的用量要严格控制，设计是降低成本的最重要环节。同时先进的设计水平提升项目盈利能力。2、设计原则和意图的确定要慎重，突然变动对进度及设计人员情绪的影响很大。二、招标工作   工程施工阶段成本控制的重点应放在合作单位的选择上，通过选择优秀的合作单位，使我们从繁重的工程管理中解脱出来，以便于我们将精力投入到其它应该重点关注的问题上去。目前，施工和监理的招标由建委招标办实施，采购等招标可由我们自行实施。   现阶段建委招标办只注重招标工作的公开、透明，但缺乏科学性，不能屏蔽不良企业竞标、中标。一项工程招标上百家企业报名，很难分清良莠，财务状况差、信誉差的低素质企业中标，会增加我们的投资风险及损害我们的信誉。如何规避问题的出现，有效的方法是：编制科学的资格预审文件（不可排斥潜在投标人），进行严肃的资格预审，并召开招标预备会，让参标人认识到自身实际素质达不到要求，将要面临的投标风险，这样大量的低素质参标单位会自动撤出。同时工程招标时确定可承受报价的上限，杜绝高价位中标。   我们自行实施的招标工作要遵循透明化、公开化的办事程序，从一开始招标文件的编制，投标单位的选择，评标条件的确定，工期、合同的形成，单价的确定，都是由评标小组来确定的，依靠集体力量，加强全员监督，包括程序的制定，每步工作的方式都要完全透明。让每位投标者知道我们的评标原则就是经评审的最低价中标，他们拿出的价格就会是最低价，每一家都如是，我们的价格就会总体最低。我们一定要讲求信誉，让投标者知道没有人为因素的影响，想与我们合作就要拿出百分百的努力。我们只是提供了一个相对公平、公正、公开的环境，命运完全掌握在投标者自己手里。   建立预审、中标结果公示制度。   招标是合同的形成过程，招标文件中详尽合同条款，不得改动，确定中标单位后，即刻就可签约，提高效率，避免扯皮。三、 工期、到货期等的控制   实行节点违约控制,不可只算总账。合作单位与进度匹配的人员数量等要合同条件控制。四、 质量、安全、文明控制   制定详细、可操作的处罚条款，使之成为合同的一部分，实际工作中做到师出有名。   经常组织非专业人员对工程进行综合评定，他们是我们最大的客户群，研究大多数买房人真正关心什么，需求什么。他们的喜好，决定着项目的前景。   在招标阶段就诱使竞标单位成为我们的客户，这样有利于质量控制，且我方可节约投资，也是推广全员推销的一种方式。五、设备、材料供货的管理1、我方只供应工程后期水电、装饰等部分影响工程质量、影响工程造价的材料，这样可加大施工单位的资金投入，降低协调成本，减少产生工期、质量纠纷的风险。2、部分材料我方指定采购，由施工单位签订合同且其承担质量责任等，例如：水泥。3、其它材料施工单位在监督下自行订货采购。六、与合同有关的问题控制1、象类似“按图施工，图纸上没有画对的、画细的，责任由开发商承担”的要求要改变，对施工单位提出高要求，要主动找出原图纸中的错误，否则产生的损失由他自己承担。采用合同（招投标）条件来控制工程洽商，采用此方法，有利于将施工单位的索赔精力用于避免共同损失，减少施工单位与我们的冲突。 2、我们售房合同的价款远高于施工等合同的价款。当施工等合同在履行过程中发生问题，甚至发生纠纷时，要充分考虑对售房合同的影响程度，莫赌一时之气，发生“赢理赔钱”的结果，影响我们的企业信誉。3、对一些难以掌控的方面，让合作方进行财产公证，确保我方权益。4、分包的工作可能是间断的，对分包的工期目标或进度计划是动态的，根据实际情况随时可调整，要让分包方认识到这一点，在合同中予以明确。七、合理避税   施工单位的外欠款尽量通过经济签证，税前转到我方支付。八、与财、物有关的问题控制    坚持“一人为私、两人为公”的原则。九、人力资源管理1、人员设置追求精干、稳定、岗位尽量复合的原则，将监理公司改造成我们的一部分，会节约大量管理成本，提高效率，稳定员工队伍。2、实行绩效工资，从专业知识、工作绩效、潜力、责任感、协调合作等方面每月进行评定。产生内部工作竞争，制造高压力和紧张的工作环境。十、部门协调加强部门之间的横向联系，例如：材料品质、档次的确定对成本及销售价格的影响。十一、其它1、规避我方易违约条款风险，如约定不能按期付款，对方有短期贷款能力解决等。2、“养廉”管理，礼金、礼品必须主动如数上缴，适当奖励。经过一段时间合作单位会知道在我公司请客送礼不能解决根本问题，风气自然纯洁。      总之，房地产工程管理工作不限于工程本身的管理，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等）阶段就介入，且贯穿于项目开发的始终，对整个公司的管理起着举足轻重的作用。