在建工程典当-弄清法规再下手.doc

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在建工程典当 弄清法规再下手
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近日，有则消息引起了业内人士的注意。据当地媒体报道，今年年初以来，浙江宁波典当市场行情呈现出明显回暖态势，在建工程和小公司股权等新鲜抵押物纷纷走进典当行。
其实，在典当业内，对于在建工程这项业务一直都存在着诸多争论。有人认为这项业务利润空间大，值得一做；也有人觉得风险太大，特别是在当前房产政策多变的前提下，还是放弃为妙。现在做这项业务的典当行究竟多不多，有无接受的可能，该如何做才能保证典当的利益呢？   
办好手续就可以做
在建工程典当业务对于典当行而言是应该去尝试的，因为这其中的利润空间很大。比如说，开发商拿1.5亿元用于买土地，2亿元用来盖房子，但临时性资金短缺需要借款几百万元甚至是一两千万元，既然开发商花费这么大的投入去做这个项目，从这个资本比例上考虑，典当行接受这样的业务也未尝不可，对双方来说都是一种互利。
同时，在建工程典当涉及的法律问题很多，抵押后出问题的也很多，因此银行不愿涉足，典当行发挥的就是拾遗补缺的作用，银行不愿做的业务，典当行并不应该跟着一味排斥，很可能这正是典当行的用武之地。
前几年接受在建工程典当业务的典当行并不少，近一年来相对来说这一现象减少了很多，最主要的原因就是因为房产波动太大，政策多变，典当行担心房产商的楼盘卖不掉，钱出不来，典当行难以收回贷款。
典当行在接受在建工程业务时，一定要做好以下几项工作：
首先要办理抵押登记，有些在建工程不能办理抵押登记是因为法律手续不全。这样的房屋同时也会出现不能销售的问题，典当行一旦接单将非常被动。
其次，在典当贷款用途中注明此款用于该工程的建筑款。工程款优先受偿，典当贷款的用途也确实是用于工程建筑，这样的有利因素一定要在合同中体现。无形中使典当行自身的权利上升到了第二位。
再者，有条件的典当行可以同开发商办理附相关条件的买卖手续，将该房屋的售房发票、售房合同、房屋兑现单押在典当行，并尽可能在房管局先行备案。这样一可以避免开发商对上述抵押房屋进行出售，二是绝当后为典当行强行过户掌握了主动。虽然这里有法律上的瑕疵，但总能对开发商有所牵制。
其实，只要能够理清复杂的法律关系，对开发商的买卖进行实际控制，对工程款有比较清晰的把握，并办理抵押登记，对于典当行而言，及时回笼资金并不是什么太难的事情。（重庆典当业内人士 胡超胜）
没有结算功能风险大
目前在我们宁夏地区的典当行业内，做在建工程典当业务的并不太多。虽然如此，这项业务肯定是有需求，因为自国家调控房地产市场以后，相当一部分开发商从银行贷不到款，所以他们会想到求助于典当行。
不过，从传统意义上来说，做在建工程贷款业务，只有银行具备优势，而典当行是有一定缺陷的。
通过比较我们就可以看出两者的区别。银行有结算功能、有账户，其与房产部门、借款人之间签订了三方协商协议后，银行放款给开发商，房产部门担负监管职能，银行可以利用结算来控制资金流向，开发商需要向其提供贷款后楼房销售资金的情况，这样银行就能够有效地控制风险，对开发商还款进行约束。
而典当行就不一样，如果典当行贷款给了客户，没办法控制其还款，即使与房产监理部门签订了三方协议也没有多大作用，合同签了后有约束力，但是后期的监管怎么办？因为没有账户、没有结算功能，我认为这个是防范风险的前提条件。
按照《典当管理办法》的要求，未取得商品房预售许可证的在建工程典当是不允许设计的，你做了就是违规。除此之外，有典当行在做在建工程业务，我估计也是变通地做。比如说，楼盖了3层以后，可以进入预售阶段了，这时开发商找典当行贷款，典当行会采用预售合同方式备案。但是，这其中又有一个问题，牵涉到《建筑工程法》，主要表现在于：楼建好后，开发商没有付清施工方款项，以致施工方不交房，虽然房产有预售，但是因为建筑款没有及时付清，施工方不会出完工报告，造成房产证办不了，房子也就交不到手里，事实上是谁也拿不走。在这种情况下，即使典当行采用预售合同备案，仍会造成绝当时无法处理绝当物，出去的款项收不回来，给典当行造成严重损失甚至影响其正常经营。
但是，因为国家现在的调控力度比较大，四大银行对于资质比较好的开发商会考虑予以支持，而地方性商业银行出于风险的考虑不再支持他们。一般而言，开发商30%的资金拿来做一个项目，而且这笔资金基本还是放在土地上，没有钱，他们拿了地也没有办法做。再说，这种临时性的资金缺陷，项目收益非常高，所以，有的典当行还是会尝试，资金借了后，签订借款合同，一旦还了款再撤销备案。现在，不光是典当行，小额贷款公司也对这样的业务感兴趣，但与典当不同的是，他们不能做抵押登记，放款更快，反而更加敢于放手做这样的业务。（宁夏嘉昌典当行总经理汤建安）
不建议贸然涉及
为什么很多典当行不敢涉及在建工程典当业务，我认为这与其中牵涉到的法律问题相关。按照相关法律规定，在建工程和已经确权的房屋在优先受偿的法律规定上是不同的，也就是说，在建工程抵押的优先受偿权受到了其他法律的挑战。
这一挑战来自哪些方面呢？首先，绝大多数在建工程都是销售的。开发商只是暂时享有所有权。销售之后该房业主即取得了所有权。因为开发商首先取得的是整栋楼的大房本。销售后才能出每个房屋的小房本。房屋买卖以登记为生效要件。一旦抵押给典当行的房屋开发商卖了出去，并且该业主从法律上取得了该房屋的所有权，那么典当行的抵押权就会落空。即便业主没有办理出小房本，在实际交付现金的情况下，因为法院会考虑到善意第三人、弱势群体、社会稳定等诸多因素，基于行政干预而导致的倾向性，也会作出对典当行不利的判决。法律对消费者为生活需要而购买的住宅给予了优先的保护，它排在了权利的第一位。把已经办理抵押的在建工程销售了出去，开发商是否有责任？房产部门是否有责任？当然有，但典当行想追回贷款本息就会相当麻烦。
再就是工程款，因为工程款比抵押权优先，典当行实现在建工程的抵押权时又会退居后面。还有工资，按照相关法律规定，工资是优于一切的，所以说，在满足这些款项后，抵押权也许就很难实现。
另外，法律规定，新增加的建筑物不属于抵押范围。比方说，开发商在办理典当的时候只建了5栋楼，但实际上到出当时其已经盖了10栋，那么，对于这后盖的5栋楼典当行没有抵押权。
同时，在现行的管理办法当中，房地是一并走的，也就是说，办理在建工程典当业务，其土地使用权也要一并实现，一旦绝当，土地的收益要归还当户，这当中会牵涉到很多问题，不利于典当行的资金回笼。
既然有这么多的风险在其中，典当行对此必须有充分、清醒的认识。据我的了解，实际操作中曾经出过这样的案例。最大的问题是为省事，典当行不办理抵押登记。这样做的直接后果就是不属于合法典当，典当行的综合服务费不受法律保护。同时，优先受偿权没有了，最后可能连本金都难以收回。还有比较常见的例子就是开发商从典当行所贷的款并没有用到工程上，房屋卖不出，典当行当然不可能收回钱。
正因为其复杂性，所以我个人是不建议典当行贸然从事在建工程典当业务的。（北京法律界人士 林  然）
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