最终搞——珥季路项目合同范本.doc

策划及招商代理委托合同

委 托 方：昆明西能至达投资有限公司 (以下简称甲方)
地 址：昆明市官渡区关上中路63号汇溪大厦A座10楼1017室
法定代表人：
电 话： [phone]
传 真： [phone]
受 托 方：
地 址：
法定代表人：
电 话：
传 真： 
甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，甲方将其投资开发的珥季路商业项目(以下简称本项目)，委托乙方担任项目的营运策划招商代理工作。为明确双方权责，确保双方利益，经甲、乙双方充分协商，签订本合同，条款如下：
1.委托项目名称：西能至达珥季路商业项目(暂定名)以下简称项目
2.项目地址：云南省昆明市珥季路中段,世纪城与官渡村第四小组之间
3.委托工作范围:本项目的营运策划及招商代理工作
4.委托工作内容
4.1项目前期营运策划：
《项目总体定位策划报告案》、《项目总体规划策划报告》、《项目总体营销策划报告》、《整体操盘控制时间表》(工作要求详见合同副本)
4.2项目招商实施：
4.2.1招商：负责现场的客户接待、谈判、预约、回访，按甲方认可的《定租协议》以高于或等于甲方确认的租金底价与客户签约、开盘时按一期售价（租金）进行宣传，根据招商进度进行招商方案调整，提交应变招商方案、乙方每周向甲方指定人员至少做三次工作汇报，以便甲方及时掌握招商进展情况；
5.项目委托要求：
5.1 乙方从项目全局考量，从后期持续经营及发展入手进行项目代理内容的条款4.1《项目前期营运策划》的全部工作，并出具2—3个方案供甲乙双方沟通研究；
5.2引进适应本项目经营的主力商家，并按要求时间开业；
5.3乙方确保本项目招租率在规定时限内达到90%以上（含90%）。
6.合同期限
本合同执行期限为14个月，分两个阶段：即前期营运策划阶段和招商代理、开业阶段。
6.1乙方前期营运阶段期限为：自本合同生效之日起105天内完成条款4.1项的全部工作；
6.2乙方招商、代理、开业阶段期限为：自本项目开盘之日（以发布招商信息之日计）起十个月内（包括开业准备时间）；
（1）蓄水准备期（ 6 ）个月，完成招商率（ 30 ）%；
（2）招商高峰期（ 2 ）个月，完成招商率（ 50 ）%；
（3）开业准备期（ 2 ）个月，完成招商率（ 10 ）%；
7. 代理费用
7.1双方商定，甲方支付给乙方的策划费总额是人民币 贰拾 万元整，其具体支付办法是：按9.1项执行。
7.2甲方应支付乙方的总共代理费用为本项目实际签订的《商铺租赁合同》的1个月租金（已包括乙方在本项目全案代理的前期策划费用）。
7.3 经营管理：甲乙双方另行商议，签订补充协议。
8. 双方权责
8.1甲方权责
8.1.1甲方负责审核、修正、确认乙方为本项目委托所提交的策划方案、广告方案、营销方案及其它方案、计划、预算等；
8.1.2甲方有权对乙方工作的全过程进行协调、检查、监督及决策；
8.1.3甲方有对区位、价格、扣率、付款方式等有关问题的决策权；
8.1.4甲方负责对《商铺租赁合同》最后审核与有效签署；
8.1.5甲方指定专人负责收取客户所交定金和房款（租金）；
8.1.6甲方负责审批项目的广告宣传投放并承担相应费用；
8.1.7行使合同约定的其它权利。
8.2乙方权责
8.2.1乙方负责制定所有招租实施方案，经甲方认可后乙方组织安排实施；
8.2.2乙方负责招商现场的管理和组织招租工作，并保持与甲方的商铺招租位置表核对及财务对帐；
8.2.3乙方执行的招商底价租金必须甲方认可后方可对外执行，且在招商策略中执行的优惠政策也必须先报甲方签字确定后才能对外执行；
8.2.4正式进场开展招租和招商开始后，乙方把真实的资料及客户档案以日报表、周报表、月报表的形式提交甲方（包括电子文本），不得对外泄漏甲方拥有的客户资料；
8.2.5在代理期限内，乙方应按物业的实际状况对客户进行介绍，不得有任何欺骗行为，不得损害甲方的声誉；
8.2.6乙方负责对未按时缴纳租金的客户催款、直至追回为止；
8.2.7乙方在合同期内，须遵守甲方的管理规定，不得损坏甲方的利益和公众形象；乙方在公众场合及媒体上发布任何与甲方及所代理项目的相关信息，均需事前得到甲方的书面确认后方可实施；
8.2.8乙方及乙方工作人员在营销策划及招商代理过程中对外所作的承诺或信息发布均应以甲方认可的内容为准。并有甲方书面授权；乙方在进行上述招商代理过程中，均不得与任何第三方签署、订立关于甲方或本项目的合同、协议或文件。乙方违反前述约定的，甲方有权向乙方追偿一切物质或其他损失，并可单方终止合同；
8.2.9由于乙方（包括乙方工作人员）因违反本合同约定的程序进行本项目营销策划及招商代理活动导致甲方或本项目或甲方其他权益受损，特别是虚假承诺等，若因此给甲方造成任何法律责任或损失，经核查属实，甲方有权向乙方追索由此造成的一切损失，并可单方终止本合同；
8.2.10如在招商合同履约过程中出现乙方违约事件，且该事件系由乙方过失所致，则所发生的相关违约金由乙方支付；
8.2.11如在招商合同签约过程中，出现乙方手续或程序不当事件，且系由乙方过失所致，则所发生的相关事宜由乙方处理，直至妥善解决为止；
8.2.12在合同履约期由乙方因聘用人员而发生的费用均由乙方承担，且所聘用人员与甲方没有任何劳动关系和法律关系，甲方对其所聘用人员不承担任何的法律责任；
8.2.13乙方在项目物业交接使用时必须派遣专人（3个）配合甲方把物业交接给租赁用户。
9.付款方式
9.1乙方提报的《项目总体定位策划报告》、《项目总体规划策划报告》、《项目总体营销策划报告》、《整体操盘控制时间表》经甲方明确认可后，前期策划费用将在最终佣金结算中全额扣除；
i. 本协议生效之日起７日内，甲方向乙方支付策划费预付 伍 万元整。
ii. 在乙方完成策划工作阶段的工作内容（以正式完成并提交、《项目总体规划策划报告》、《项目总体营销策划报告》为标志），并取得甲方认可之后12个工作日内，甲方向乙方支付 拾伍 万元整。
iii. 乙方取得甲方项目的招商销售代理权后，所有策划费将从招商销售代理费中全额扣除。
9.2招商信息发布日为招商工作正式启动，甲方每月按实际完成出租面积(以签订《商铺租赁合同》甲方收到租金为准)及约定的招商代理费的比例，向乙方支付当月佣金的50%作为招商代理费，其余部分作为风险抵押，项目按期按量完成后，全额租金到帐，其余风险抵押金三个工作日内甲方按剩余总额的45%在扣除预付的20万元前期策划费支付给乙方，其余5%作为招商质保金，在开业之后的一年内保证90%的招商入驻率，则甲方在开业满一年后三个工作日内支付乙方。
10．招商代理工作成果评定
10.1客户交纳定金签订《定租协议》计入乙方招商业绩核定招商任务；客户签订《商铺租赁合同》且付清租赁款项，视为完成招商；
10.2若因乙方原因导致客户退房视为未实现（招商），但因为甲方报批、施工延期、产品质量等原因导致客户退租、退约、退房，由甲方承担完全责任；退租、退约、退房部分的面积计入乙方完成的招商业绩，但乙方承诺不对该部分面积进行佣金结算。已付的佣金将在下一次结算时扣除；
10.3甲方根据双方认可的《招租阶段进程表》按《定租协议》考核乙方工作进程（详见6.2）；
10.4乙方的策划方案应当符合甲方的要求，并经甲方签字审定。若乙方的策划方案不符合甲方的要求，乙方应当根据甲方的要求在规定12个工作日的时间内进行调整、修改和补充；
10.5客户交纳首期物业定金的，可以作为乙方的招商业绩和招商任务的参考指标，但不能直接作为计算佣金的依据，客户签订《商铺租赁合同》并缴纳租赁款的视为乙方完成招商。但客户交纳首期物业定金并签订《商铺租赁合同》的部分可计入招租率任务目标，甲方按交纳首期物业定金部分占全部招租率中的比例扣减乙方完成的招商业绩，并按全部代理费用的相应比例扣减相应的佣金后支付佣金。
10.6若客户交纳首期物业租金或签订《商铺租赁合同》后，在招商期内退房的，视为未完成招商，客户支付的违约金和首期物业租金属于甲方所有权。
11. 违约责任
11.1乙方按时完成《《项目总体定位策划报告》、《项目总体规划策划报告》、《项目总体营销策划报告》及《整体操盘控制时间表》并提交后，因甲方原因造成项目无法正常开展，甲方按时支付20万元策划费，招商考核时间顺延；
11.2甲乙双方签订本合同后，未经双方正式协商，甲方私自采用乙方产品定位及规划、产品建议书，并无故取消双方合作，乙方有权追究违约责任，除收取20万元的前期策划费外，有权向甲方追加收取20万元以内的违约金；
11.3在合同期限内，乙方未经甲方同意无故取消合作撤离项目运做，甲方有权终止合同并全额扣除风险抵押金，乙方应在三日内退出招商现场并退回20万元策划费及交纳违约责任金20万元（共计40万元），7天内还清所有签领的文件资料，甲方负责签收乙方交回的文件资料；
11.4在约定的完成期限内，乙方不能完成90％的招租率（招租率计算按10.5条计算），则佣金按照实际招租面积的50%进行计算，其余50%风险抵押金作为未完成招商任务的违约金，不再支付；
11.5乙方不得向客户收取定金和房款（租金）及任何费用，一经发现将予以乙方发生金额400%的罚款，并追究由此产生的一切后果；
11.6乙方提交的《项目产品规划设计定位》在实施中，若产生局部调整（含单体）改动较大所造成甲方的损失，由乙方承当全部责任及损失，从佣金中扣回；
11.7乙方确保招商客户的稳定性，考核办法为开业后一年内，出租率持续保持稳定（按总出租面积的90%），若乙方不能按该条款执行，则扣除招商质保金。
12. 其它事项
12.1凡属乙方需经甲方认可的事项，乙方以书面形式提交甲方认可并签字盖章后有效；
12.2乙方对本案项目参与人员必须报甲方审核，对服务不满意者，甲方有权提出人员更换；
12.3乙方向甲方提交的所有报告资料文件，都要配有相应的电子文本；
12.4乙方在规定的招商时间内超额完成约定的90%招商租赁比率,除应计提的佣金外，甲方按每增加一个百分点奖励乙方1万元人民币；
12.5乙方在规定的招商时间内提前30天完成招商任务，奖励乙方5万元；提前60天完成招商任务，奖励乙方8万元。
13. 合同生效及其他
13.1本《代理委托招商合同》签订后，乙方按约定时间（工作日内）向甲方提交《项目总体定位策划报告》、《项目总体规划策划报告》、《项目总体营销策划报告》及《整体操盘控制时间表》，经过甲方审核双方探讨（依据项目可行性及可操作性），以上各份报告如在12个工作日内，连续修改三次均无法取得甲方认可，本《代理委托招商合同》自动终止；
13.2本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议或合同附件。补充协议或合同附件与本合同具有同等法律效力；
14. 合同期限的终止和变更
14.1甲乙双方同意，本合同有效期限自本合同签订之日起至 并由甲乙双方结清所有费用后自动终止；
14.2在本合同履行期间，如乙方不能完成本合同约定的招商目标，甲方有权单方解除合同；
14.3若甲方对乙方的前期项目工作（包括组织招商策划及实施招商策划等）不满意的，有权在各工作环节中要求乙方补正。若乙方提供的最终定稿仍然不符合甲方要求的，甲、乙双方均有权终止合同。同时，甲方有权在乙方提供最终定稿后的12天内书面通知乙方，终止本合同；若甲方收到乙方最终定稿后的12天内没有书面通知乙方的，视为本合同继续履行；
14.4在本合同终止后，乙方应在三日内撤出接待中心，并保证接待中心等不受到破坏和损害，也不得在接待中心进行有损甲方合法权益的行为；
14.5在合同终止后15日内乙方将甲方提供给乙方的全部文件资料移交给甲方，不得作任何的留存。甲方在同时将按规定结清全部佣金；
14.6若乙方在招商期满前已经完成了本合同约定的招商任务，乙方则可以书面通知甲方终止合同，但仍必须履行上述第 14.4、14.5 项的约定义务。
15.除本合同另有约定以外，所有因履行本合同而在甲乙双方之间发生的联系和往来均应以书面方式进行。
双方约定，乙方在合同有效期内向甲方提供的营销策划文件、图纸、资料等所有权、使用权归甲方所有。因乙方提报的“招商策划文件、图纸、资料等”引起的争议，诉讼责任概由乙方承担。
16.本合同一经签订就产生法律效力，任何一方不得无理由擅自变更、解除或终止本合同，不得有违本合同的约定，否则，违约方应向对方支付相应的违约金。
17.本合同未尽事宜，甲乙双方将另行友好协商解决，并签署补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
18.本合同适用《中华人民共和国合同法》及相关法律。
19.本合同一式肆份，甲、乙方各执贰份，自双方法定代表人或授权委托人签字、单位盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

或授权代理人）： （或授权代理人）：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

地点： 地点：

【合同副本】
一、 工作内容与成果形式
乙方为甲方的项目提供全程策划与顾问咨询工作，工作分为策划工作、规划工作营销工作三个阶段，各阶段的工作内容与成果形式是：
第一阶段：策划工作阶段(45天内完成)
策划工作阶段提供项目总体定位策划，具体内容是：
（一）提供策划方案成果《项目总体定位策划报告》：该报告是战略性方案，解决的是项目的定性与定位的问题，内容是：
1. 市场分析：宏观（区域）市场调查及区域经济、城市发展分析、区域商业地产市场分析、竞争分析、目标市场分析、基地分析（项目用地环境调查、项目地块价值分析等）等。
2. 理念：项目总体开发理念、指导思想。
3. 总体定位：项目SWOT分析、项目目标市场调查和细分、项目经营定位（功能定位、形象定位、文化定位、客户定位、价格定位）、项目主题概念及风格定位、项目核心产品与服务的定位、品牌定位与推广、配套设施建议。
4. 开发思路：项目总体开发思路、开发策略、开发模式。
5. 项目可行性综合评价：（项目财务评价、项目投资成本和费用测算、盈利水平、投资回报率、投资回收期、投资风险评估及规避方式等）。
6. 项目命名：依据项目总体开发思路及总体定位，为本项目提供十个以上命名供甲方予以甄选。项目命名要能有效延展开发商品牌和项目品牌，并能使之整合。
（二）参与战略决策：甲方邀请，参与甲方的重要的“项目决策会议”，提供有价值的战略咨询建议。充分发挥战略顾问所特有的客观中立的立场，促进企业内部资源的整合、理念的统一，提高决策效率。
报告的主要内容：
《项目总体定位策划报告》
1.市场调查分析
a) 总体市场背景
b) 区域市场综述（存量及供应商）
c) 行业分析
d) 重点项目的市场调研（本区域）
e) 市场购买力、消费群体分析
f) 本项目概况及优劣势分析
2.项目开发原则及基本思路
3.项目总体构想及功能定位
4.物业定位
a) 本项目的市场定位
b) 本项目的客户定位
c) 目标客户心态分析
d) 价格预估
5.项目主题概念与开发理念
6.项目主题概念支持系统的构建
7项目主要功能板块的构成及特点
8项目意义
《项目经济可行性分析》
1. 开发项目概况
2. 投资成本分析
3. 项目销售收益预测
4. 资金运作及盈亏平衡分析
5. 投资风险分析及规避
6. 建议与意见
7. 总体评价
第二阶段：规划工作阶段(30天内完成)
规划工作提供项目总体规划策划和项目规划设计顾问两项服务。具体内容是：
（一）项目总体规划策划：提供策划方案成果《项目总体规划策划报告》。该报告是操作性方案，是在《项目总体定位策划报告》取得双方共识的前提下，对产品及规划的细化与定量方案。内容包括：
1. 规划设计市场依据：对项目目标市场群的深化细分与量化研究。
2. 产品研究：项目功能分区、项目开发分期、铺型分析、主要公建配套（包括商业及园林景观）等依据和说明的方案。
3. 规划设计建议：规划理念与原则、总体规划构思、建筑规划建议、景观规划和艺术风格建议、建筑组团过渡风格建议、公共建筑与配套设施概念提示与功能建议、总体建筑风格及色彩的建议、智能化设计建议、灯光设计和背景音乐指导。
4. 规划设计及物业管理模式适应性建议。
（二）项目规划设计顾问：
1. 规划设计的专业资源整合：配合甲方遴选、整合规划设计公司等专业性机构。
2. 规划设计方案评审：对规划设计方案进行评审，提供《项目规划设计方案评审意见书》。
3. 设计并协助甲方主持规划工作：整合甲方、乙方、规划方、地方政府方、企业其他顾问方等，对规划方案进行论证、评议、完善。
报告的主要内容：
《项目总体规划策划报告》
1. 项目规划总体思路
2. 整体布局及功能配置建议
3. 各分区内的建筑要求
4. 建筑形式与风格
5. 整体环境营造建设
6. 规划设计要点
7. 指标及相关物业发展建议
A、规模确定
1.商业面积
2.配套面积
B、开发类型功能基调及单位建筑面积
1.各类型物业功能基调
2.专业市场铺型种类、比例及布置
C、建筑风格及外观立面设计建议
D、商业面积规划分布及商业形态的定位
E、物业规划布局建议
F、环境营造建议
G、物业管理方案设计
1.配套设施安排
2.车位
H、其他相关事宜
第一、二阶段参与工作内容与范围说明：
工作范围：
i. 推介规划设计、建筑设计及环境设计专业机构；
ii. 协助甲方完成规划设计任务书；
iii. 向规划设计机构说明策划内容；
iv. 参与规划设计评审；
v. 根据双方共识的策划思路对规划设计方案提出修订建议；
vi. 对甲方的项目方案提出咨询建议；
vii. 销售价格定位建议
具体内容：
1. 针对设计方案，提供户型设计修改建议；
2. 针对设计方案，提供建筑外立面之装饰、色彩修改建议；
3. 针对设计方案，提供其它建筑设计细部修改意见（包括公共部分、室内细部等）。
第三阶段：项目招商策划及推广方案阶段(30天内完成)
开盘前策划阶段提供项目总策划、项目首期开盘策划与实施。具体内容是：
（一）项目总体营销策划：提供策划方案成果《项目总体营销策划报告》。内容是：
1、目标市场分析及细分
2、市场推广总体思路
3、推广主题
4、渠道选择策略
5、媒体组合策略
6、公关活动策略
7、市场推广的阶段性策略
8、销售策略及推售方案
9、广告推广策略
10、项目识别体系建立
11、项目形象包装策划（地盘包装、销售现场包装、户外广告、卖场包装等）
（二）项目首期开盘策划与实施方案：
2. 开盘专题策划与实施顾问：开盘公关活动策划、开盘媒体策划。
3. 开盘前的主打软宣的撰写：根据甲方的需要，承担开盘前后市场推广过程中的重要的主打软宣（包括媒体招商手册）的撰写工作，以使品牌推广收到最佳市场效果。
4. 开盘前重点媒体整合：协助甲方整合媒体，以确保开盘市场引爆的成功。
报告的主要内容：
《项目总体营销策划报告》
1.市场推广总体思路
A、
i. 推广主题
ii. 品牌策略
iii. 市场推广的阶段性策略
iv. 项目卖点梳理与主要推广诉求内容
v. 项目形象包装设计要点
vi. 推广费用预算
B、
1.价格及付款方式制订建议
2.推售方案
i. 销售时机
ii. 销售单位控制
iii. 销售道具安排
3.销售管理制度及销售队伍、销售人员培训
《启动项目开盘推广策略提案》
i. 开盘时机与开盘前的准备
ii. 媒体炒作、舆论引导建议
iii. 渠道选择策略
iv. 媒体组合策略
v. 广告策略
vi. 开盘活动策略
参与工作内容与范围说明;
工作范围：
i. 协助甲方整合广告、公关、展览等营销推广专业机构；
ii. 向营销推广广告、媒体、公关机构说明策划内容；
iii. 协助甲方指导广告公司的创意、设计工作；
iv. 参与开盘推广各项推广执行方案的评审；
具体内容：
1. 指导广告公司完成VI系统设计工作；
2. 指导广告公司完成招商手册、折页、宣传单张等推广资料的设计工作；
3. 指导广告公司完成电视广告及资料片的设计制作工作；
4. 指导广告公司完成各类平面广告设计工作：包括导入期、强销期、促销期、尾盘期；
5. 分阶段提供组合媒体广告发布计划；
6. 造势活动组织建议（包括现场开放日、记者招待会等）
7. 新闻炒作建议（包括寻找新闻眼、新闻稿）。
二、合同时间：
合作时间及工作进度约定：
b) 本合同有效期一年或正式开盘日止（以最早发生日为准）。双方商定在合作期内，乙方按甲方的时间要求，保质保量按期完成本协议约定的工作内容。
c) 自本协议生效之日起45个工作日之内，乙方完成策划工作阶段的工作全部内容（以正式完成并提交《项目总体定位策划报告》并取得甲方认可为标志）。
d) 策划工作阶段结束后，乙方即开始规划工作阶段工作。自本协议生效之日起30个工作日之内，乙方正式完成并提交《项目总体规划策划报告》，取得甲方认可为标志；并协助甲方进行总体概念设计到总体规划报批准。
e) 营销策划工作阶段的开始时间本协议不作硬性约定，视项目的实际需要及市场推广进程而定。在甲方向乙方发出要求正式开始营销策划工作阶段的书面通知之后５日内，乙方即开始营销策划工作阶段工作，并于营销策划工作阶段工作之日起３０天之内完成并提交《项目总体营销策划报告》；在合作期内，原则上甲乙双方每周举行一次业务沟通会。乙方定期向甲方通报项目进展情况，如要工作中有必要，则甲方可视需要召开工作会议。双方各指派一名业务对接负责人，进行定期或不定期沟通。
f) 在合作的各个阶段，乙方按甲方要求参与甲方召集的各个合作会议，并发挥乙方特长，协助乙方整合资源，并提供有价值建议。
【以下空白】
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