房地产项目开发周期基准XX.doc

房地产项目开发周期基准

一、说明
（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。

二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
款项
阶段
基准时间
（单位：月）
备注
初步定位
1.5
(1) 新进入城市 ＋15天
(2) 可复制项目 －15天
(3) 大盘 ＋15天
规 划
2
(1) 设计竞赛 ＋30天
(2) 争取规划条件可适当延长
方 案
2.5
(1) 产品复制 －30～45天
(2) 中小盘项目的“规划＋方案”合并基准时间为3.5个月；可复制项目为3个月。
初步设计
（报审深度）
2
(1) 复制项目 -15天
(2) 精装 +15天
施工图设计
（含施工图审查）
2
(1) 施工需要，可分批出图

（二）商业设计周期
款项
阶段
基准时间
（单位：月）
备注
初步定位
2
（1）新进入城市 ＋15天
规 划
3
（1）争取规划条件可适当延长
方 案
4.5

初步设计
（报审深度）
4
(1) 产品类型复杂 ＋30天
(2) 争取消防设计条件 ＋15天
施工图设计
3.5
（1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计

三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）
施工许可

施工许可证
55天
工程量清单编制
总包发标-开标
35天
55天
施工图同时在报审，假定15天审查完毕。
发标
发标
总包开标-定标

20天
其间需安排至少一次投标单位答疑。
开标
25天

定标
签署合同

10天

n 清单编制的前提
Ø 用于招标的施工图质量有保障；
Ø 因报批而返工可能性低。

n 工程量清单编制与总包招标周期基准说明
Ø 原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
l 保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；
l 合同签定前，可争取谈判降低造价；
l 减少结算中与承包商的纠纷。

Ø 当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。

四、典型物业施工周期基准
（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
30
40
20
45
150
50
200
成都、武汉、长沙等
20
30
50
30
60
190
90
280
上海、苏州等
15
30
45
25
50
165
70
235

2.物业类型：多层（6层+1层地下室）
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌筑
外架
拆除
单体合理工期
室外
工程
施工综合工期
深圳等珠三角城市
15
30
50
20
55
170
50
220
成都、武汉、长沙等
20
45
50
30
80
225
90
315
上海、苏州等
15
30
60
30
70
205
60
265

3.物业类型：小高层11层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
40
80
30
80
245
50
295
成都、武汉、长沙等
20
45
90
50
100
305
90
395
上海、苏州等
15
45
90
45
90
285
60
345

4.物业类型：高层24层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
60
160
50
150
435
60
495
成都、武汉、长沙等
20
60
210
50
160
500
90
590
上海、苏州等
15
60
200
50
150
475
60
535

5.物业类型：高层33层+1层地下室
区域
施工
准备
基础
施工
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
60
200
50
160
485
60
545
成都、武汉、长沙等
20
60
260
50
180
570
90
660
上海、苏州等
15
60
240
50
180
545
60
605
参照24+1修改。
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室

区域
施工
准备
基础
施工
裙
房

转
换
层
主体
框架
封顶后屋面砌
筑
外架
拆除
单体
合理
工期
室外
工程
施工
综合
工期
深圳等珠三角城市
15
60
30
20
200
50
160
535
60
595
成都、武汉、长沙等
20
60
30
20
260
50
200
640
90
730
上海、苏州等
15
60
30
20
240
50
180
595
60
655
参照24+1修改。

住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1) 北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；
2) 各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；
3) 综合工期是以单体建筑工期为准；
4) 以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；
5) 整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；
6) 基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；
7) 外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
8) 室内精装修工期另外考虑；
9) 因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。

（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层 地下3层 建筑面积15～20万m2 ）
项 目
施工
准备
土方支护基础施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时间
30
270
110
120
150
150
110
150
45
930

2.物业类型：写字楼（地上30层 地下3层 建筑面积5～10万m2）
项 目
施
工
准
备
土方支护
基础
施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时 间
30
200
90
250
90
200
180
90
45
951

3.物业类型：酒店（地上40层 地下3层 建筑面积7～10万m2）
项 目
施
工
准
备
土方支护
基础
施工
地下室施工
±0以上
主体结构施工
封顶后屋面及
砌筑
外装
及
拆架
室
内
精
装
室
外
工
程
竣
工
验
收
综
合
工
期
时间
30
200
90
300
90
280
240
90
45
1079

“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1) 此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。
2) 考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+土方、支护、基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程+竣工验收。

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