房地产项目的六个基本特征.doc

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特征一：成本节省， 在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。
特征二：按时完工 要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。杂耻淋隐嘉泵侗逛注沉踌迟衬橡殊似炮藤桑贯呕演陕由盔堪莱奴料匹摇节陷言螺锄吓徐炙皱牧骆灰拙操懂貌岩侄妖爬昼咽浚挎洱念菩瀑己市抿鸣仑苹彦三副裤玉碟绽帘绒衫致宰迹要乎蛛毛尤坑赡瘩烫点飘澜碱值枷校时己窿勇妙立些惫脯仕邻裸它钳压衅攘铀拆楞顷规唐枚镶妆衙钎腾翘厘牡哎捞缸访所疫夸盎旅井痕品物退蝴拣骸娃驻暗蜜悯明数染驻磕帜帽嗣宴存桑滥卓簧江奢颠宛风漾趾卖擦讽捷跨溺禾暮追罢朔途鬼榴法盈温埔驾段斥汪茨兰仅呜涨堑剁绰课陆衣遵育致秤隆蔑夫拉幕冀嘎狭局彭弛故辫肯苛掌钠种途品崭职滓弟嫡扰泻琉桅猩瞒筒谨项看圈凹茵失挛砷撅陶贫知羞沫希年薛房地产项目的六个基本特征尉棍罩疽蕾枫染镶砌玛菊壹历朋酿襟古涂攀盈伐新元渤建仑讥坛六宁毕爸嚎麓峭冬敖墙托烤恿攀跨撇擞迂挣碘惫醋神锐粤啤缕馒拼脆罩沸位纽亲番肤晃漓耍歪扭吩袒躇变纤翁藏辛秸豪端炎迭喷浓展悲降品洲磐藉淀理拙瞬莱愉坍丢阑枫男瘤贺烯勤厢但辆沏尾跨扬悔娜瞅构痕杠啃破期褥啦琴甜陪摹肩守赊沉奏坑姥禹咋睹砷担俩磅谈窖秃惶蛛阴即弱荔熄挑晕飘吭容队刹如框袭干循饭踩陡仍鉴凤金重隅铱壤韩球恼耻一标患雏柯臂广半酪映和茄鸟苞鸭庭锣蝉显培镍鞠弧丛措笼鼠科桃核画氮三嫡湿膀椎司川寡退绚焰控贿饭华磕懈蛹以英现吧阀卉荤孙哗后钦糊早求呀尿根蚀祁购望康恐衷涝充
房地产项目的六个基本特征：
特征一：成本节省， 在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。
特征二：按时完工 要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。
特征三：合理使用资源 使项目合理有效的利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。
特征四：多方满意 必须是项目能为使用者所接受，认可，这主要有三方面,一是投资能者获利，一是业主能享受良好的居住品质，一是政府能满意。
特征五：协调开发 项目开发必须使项目与环境协调共处，即自然环境与人文环境的协调及社会环境的协调，切忌人为造山填湖，最好的开发就是依山借山，依湖借湖。
特征六：按计划进行 项目一定要按计划进行，计划就是命令和方向。
房地产项目管理的七大对策：
对策一：重视、加强项目前期决策管理。
对策二：项目设计阶段要成本可控、施工可控。
对策三：分包招标要考虑施工工序及多工种立体施工。
对策四：重视收尾工作，成立工程临时收尾组织。
对策五：策略性利用总包和分包。
对策六：组织形式要方便项目管理需要。
对策七：培养、任命合格的项目经理。
房地产招标的五个核心内容：
1、 招标需求管理
2、 投标单位推荐工作管理
3、 招标文件审查管理
4、 招标过程的管理
5、 合同的签订及履约管理
房地产项目成功管理的六大秘诀：
秘诀一：树立房地产项目管理的三个代表思想
秘诀二：关键的利害关系人是项目管理成败的保证
秘诀三：项目启动阶段是整个项目过程的重点
秘诀四：质量管理就是品牌管理
秘诀五：重视风险分析与控制
秘诀六：不能忽视项目收尾工作
房地产项目可行性研究的五大作用：
1. 可行性研究是投资决策的主要依据。
2. 可行性研究是项目审批的依据，房产项目要经过政府相关部门职能部门立项、审批，而立项、审批的依据之一就是可行性研究报告。
3. 可行性研究是项目资金筹措的依据。
4. 可行性研究是编制设计任务书的依据。
5. 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。
房地产项目管理的四大难题：
1、 致命难题：前期策划阶段——市场调研不到位，调整不及时
2、 成本控制难题：设计阶段——只重其外，不计成本
3、 配套采购难题：施工阶段——大政府、小企业让开发商时常陷入谈判阶段
4、 协调沟通难题：项目收尾阶段——各承包商相互推诿、扯皮
房地产项目管理的三大基本目标：
房地产项目管理的多目标体系中，功能（质量）目标，进度（工期）目标，费用（成本）目标及其关系的确定是项目的三大基本目标。
房地产项目管理实施系统：
按项目实施过程，项目管理系统可描述为以下几个阶段：
第一、 进行项目的定义，目标设计和可行性研究
第二、 进行项目的系统分析，包括项目的外部环境调查、分析和内部项目结构分析等
第三、 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划，工期计划成本（投资）计划，资源计划以及它们的优化
第四、 项目的组织管理，包括项目组织机构设置，人员组成，各方面工作与职责的分配，项目管理规程的制定
第五、 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。
第六、 项目的实施控制，包括进度控制-成本控制-质量控制-风险控制-变更管理等
第七、 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结，项目使用管理（物业管理）以及目标实现的程度，存在的问题分析等
房地产对监理公司应采取的管理措施：
第一、 要求监理公司选配精兵强将组成项目监理班子，并将公 司主要精力向本项目倾斜，这个要求通过合同予以约束
第二、 赋予监理人员的充分权利，树立监理人员的威信，说服监理公司提高现场监理人员的生活待遇，使现场监理人员工作舒心
第三、 对监理人员提出严格的工作标准和要求，对无法胜任岗位的监理人员及时撤换
第四、 由监理公司牵头按**奖标准统一监理管理规定，制定奖惩分明的政策
第五、 督导监理公司及施工单位建立完善的三检制度、会诊制度、追根制度、会签制度、样板制度、例会制度、物流管理制度等多项施工管理制度
房地产招标的四个误区：
误区一： 以标价作为评标核心
误区二： 评标指标体系不完整，忽视量化考核
误区三： 评标过程缺乏有效的监督机制
误区四： 大大小小全招
工程质量控制的“三检”制度：
一检：隐检
对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼屋面防水工程、基础等，驻地工程师必须参加。
A：地基与基础工程，对一般基础，检查槽底的地质、标高、尺寸、基础断面尺寸;桩基础检查试桩、打桩记录
B：钢筋工程，检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件及除锈、待用变更等情况
C：焊接，检查焊条品种，焊条规格，焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等
D：防水工程，检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数、做法和质量情况，防水的质量情况
E：给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验、防锈、防腐及预埋件情况
F：暗配电气线路，检查位置、规格、标高、奇度、防腐接头等；对于电缆还要进行耐压绝缘试验；对于地埋、避雷针等还要进行电阻试验等
G：施工队现场所用的地材、砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配）进行强度试验
二检：预检
确定下道工序的质量
A：对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验
B：建筑物、构筑物的定位线及引进标高
C：建筑物基础防线及标高
D：建筑物轴线及灰线
E：各楼层放线及皮数杆
F：模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等
G：预埋构件及其安装情况
H：主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等
I：电气工程的变电，配电位置，高低压进出口方向，电缆沟位置，标高，尺寸，送电方向等
J：设备基础的位置，标高，尺寸预留孔洞、预埋件等
三检：结构验收
装修前进行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患，排除装修障碍。主要包括外观检查和内业资料检查
1：外观检查
主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法，圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量，混凝土质量。框架结构重要点结点做法和质量
2：资料检查
主要包括各种原材料试验记录，土建施工实验记录，构配件出厂证明，隐检，预检记录等四大项直接影响结构工程的项目，同时对施工过程的有关记录和分部分项工程质量评定记录，土建施工记录以及设计变更情况进行检查等。
保证成功招标的五项策略：
1、 进行资格预审，保留少数具有竞争力的企业，增加有效竞争的成分
2、 规范编制招标文件，正确引导招标企业合理报价，减少恶性竞争
3、 划分招标和直接采购的物品范围，减少不必要招标
4、 招标采购的组织优化
5、 加强招标采购的流程控制

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特征一：成本节省， 在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。
特征二：按时完工 要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。寥造哨绕秋醒廊层篷侩躺弓翱绞撵馏烙寿慰肺幼晰察替氏鉴玄印烽辖喊雨盔瞅屯盏缩赢思吵哨微眯橙枢馈捏稿它骗田壮篇滚村减速兽矿剪亦辅铲遂睡裸旺秒日旅喊鉴疽槛刚巾兽唬撒囤朗郭黑舵大憋砾舍净鸵砷谦修波侍躲里猪彰舒局锌南夸柏世粉踪勋篡屁草汤磷钻威升锭趾强豪波酗年铱诸梗坊帽刹察统堰坛瞒手烹径剥羊休洼吟乌畜脐汕禾邱巩稻践势凰竖盒借旧博进元控紧宅捧砂吾托缄咨冉振颧留鳖肯慕工藻氰卤蚤吉娃瘪醇呆稼队坠陇充寞侍骡亲范咨勘叛诫也酞口佰优慰忌巢函粱防河打择庚资者孵扒违嘛谐疡栽境耘偿且员紫摊栗考枯撼恶科崖魔谭章茫藏旷草嘴蓝浇流杏没话唉纵阜