蔡爱花与福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司物业服务合同纠纷上诉案.doc

法律侠客在线lawbingo 蔡爱花与福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司物业服务合同纠纷上诉案福建省莆田市中级人民法院民事判决书(2014)莆民终字第253号上诉人（原审被告）蔡爱花。委托代理人陈新棋、郭少洪，福建典冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司。负责人郭群杰，总经理。委托代理人陈金顺，福建鹏翼律师事务所律师。上诉人蔡爱花因与被上诉人福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司（以下简称兴邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡爱花的委托代理人郭少洪、被上诉人兴邦物业公司的委托代理人陈金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，被告蔡爱花购置位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹第5幢5层503室商品房。原、被告双方于2010年3月2日签订前期物业服务协议及临时管理规约，该服务协议第三十一条约定：物业管理服务费按住宅房屋标准：高层：1.2元月平方米（建筑面积）。该管理规约第三条第6款约定：“业主应在每月10日前到物业公司交纳当月的物业管理服务费和上月水、电费及其公摊费用以及其他费用。”及第四条第3款约定：“业主如延期缴纳物业管理服务费、水费、电费等费用，每日按所欠费用总额的3%加收滞纳金，超过两个月不交的，物业公司将采取追缴措施直至法律诉讼”。被告在交房的时候已经有预交了水电费共计300元，并交纳至2011年7月6日的水电费1175元。为查明案件事实，本院于2013年11月2日对被告使用的水表读数进行查看，水表读数为454吨。2012年9月份，电力部门对被告用电予以立户并另行安装电表，被告原使用电表由原告公司予以保管，2013年11月28日，本院对原告保管的被告原使用的电表进行现场查看，被告的原电表读数为6258度。案经本院审理，原告主张被告拖欠原告的水电费，双方约定违约金如果按照临时管理规约算起来的，数额巨大，原告之所以按照起诉状的时间点和数额请求，是考虑到诉讼便捷性合理性的问题。被告认为原告主张被告尚欠水电费证据不足，计量方法本身也有问题，更换新电表的时候原、被告双方也没有对电表的读数进行确认，虽然电表由原告保存但是对于原来电表的读数双方没有确认，水费也存在重大问题，水表上没有标明房号，水表上的读数，双方也有异议，违约金的约定是无效的，原告无权收取违约金。且水、电没有独立立户，这是原告的义务而原告没有履行。而且原来安装的水、电表可以说是三无产品。致诉讼。另本院根据原告的申请，对被告在本院的代保管款25553元进行保全，被告对本院财产保全的裁定提出复议，本院经审查认为，被告拖欠水电费事实清楚，驳回复议申请。原审法院认为，和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应该自觉遵守物业管理规定。原、被告双方签订前期物业服务协议及临时管理规约，内容不违反法律规定，属合法有效合同，原告根据约定提供物业服务，被告也认可物业服务。作为业主，在“房屋钥匙签收表”中已经提到水、电表读数，有义务也应该对自己房屋的水、电表读数进行确认，且入住多年来，未对水、电表的质量提出异议，在重新安装电表时未对原自己使用的电表读数及时进行确认，导致自己使用多年的水、电数量不明，责任在于被告，以此为由而拒交水、电费于法相悖。中华人民共和国合同法第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”第一百八十四条：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”原、被告双方约定滞纳金为日3%，实质上就是违约金，因过分高于造成的损失，依法予以适当减少，本院酌情以不超过本金的一倍处理。现原告主张被告自2011年7月7日至2013年6月30日止的用水量307吨、自2011年7月7日至2012年9月10日止用电量4244度，均在本院现场查看幅度之内（水454-97=357吨、电6258-1988=4270度），本院予以确认，用水单价每吨以2.47元计算，原告主张用电单价不分峰时、平时、谷时时段，以每度0.4663元计算，该意思表示真实，且又在电力部门许可价格内，本院予以照准。故水费为：2.47307=758.29元、电费为：42440.4663=1978.98元，合计为2737.27元，扣除被告预交300元，被告尚欠水、电费2437.27元。被告主张双方对违约金的约定是无效的，原告无权收取违约金，该主张与法律规定相悖，本院不予采信。被告要求原告履行安装一户一表义务，与本案民事法律关系不同主体也不同，可另行选择解决方式。被告提出原来安装的水、电表是三无产品，而没有在法律规定期间内申请有关部门进行鉴定，故本院不予采信。对物业费收费标准与本案处理结果无关，本院不作评判。据此，为保护当事人的合法权益，依照中华人民共和国民法通则第四条、第一百零六条第一款和中华人民共和国合同法第六十三条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条和中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第五条之规定，判决：一、被告蔡爱花应在本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司水、电费人民币二千四百三十七元二角七分；二、被告蔡爱花应在本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司逾期交付水、电费的违约金人民币二千四百三十七元二角七分。本案案件受理费人民币438.8元，减半收取人民币219.4元，由原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司承担169.4元、被告蔡爱花承担50元，保全费人民币275.5元，由原告福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司承担212.5元、被告蔡爱花承担63元。一审宣判后，上诉人蔡爱花不服，向本院提起上诉。上诉人蔡爱花上诉称：一、原审法院判决上诉人支付尚欠的水电费没有事实与法律依据。被上诉人并无举证证明上诉人尚欠水电费数额，导致水、电用量不明的责任在被上诉人，原审法院认定责任在上诉人是错误的。二、原审法院按照尚欠水电费用数额的一倍判决上诉人支付违约金违背法律规定。被上诉人并非收取水电费滞纳金的有效主体，且双方对水电费结算尚有争议，被上诉人也未举证证明存在实际损失，故被上诉人无权收取违约金。三、原审法院未要求被上诉人提供企业营业执照和资质证书存在程序错误。四、原审法院同意被上诉人的财产保全申请违背中华人民共和国民事诉讼法关于诉讼保全的规定。综上，请求二审法院依法撤销莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3837号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人兴邦物业公司辩称：一、上诉人主张没有欠水电费，这显然违背常理，与客观事实不符。这几年以来，被上诉人都是按照台帐收取水电费，收取的时候也给了上诉人收费凭证，上诉人都没有提出异议，也认可这种操作模式，上诉人认为没有拖欠水电费，应提供已交水、电费的收款收据出来；被上诉人提供的台帐、收款收据与法院调查勘验的笔录是高度吻合的，没有很大的差别，原审法院也进行就地认定上诉人水电用量，双方也都有到现场，上诉人水表、电表都是一直在使用当中，上诉人说没有水、电用量明显是不符合常理的。二、关于违约金问题。当时双方约定得很清楚，从拖欠水、电费开始，被上诉人可以按照日3%的约定收取违约金；原审法院是考虑日3%的数额偏高，为了平衡这种情况，采用折中的方式用一倍违约金来计算，这是正确的；被上诉人虽然是代收代缴，但被上诉人要先垫水、电费给电业局、水利公司，所以原审判决上诉人加倍支付违约金并不为过。三、关于提供营业执照问题，这在一审、二审中被上诉人都有提供，并且还提供了组织机构代码证及法定代表人身份证明，所以这个问题不存在了。四、关于财产保全问题，被上诉人是依法提出，原审法院也已接受。被上诉人提出的财产保全是在限定范围内，上诉人对此提出复议，原审法院也驳回了上诉人的复议申请。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人蔡爱花对原审法院查明的以下事实有异议：一、对原审查明的水电费的交费截止时间有异议，认为原审法院认定水电费的交费截止时间没有依据；二、对原审查明的水表、电表查勘之后得出的水电表读数有异议，认为原审法院现场查勘的水电表读数是不真实的，是虚假的，不能作为本案证据使用，而且查勘出来的数字与台帐也存在不一致。上诉人对原审查明的其他事实没有异议，但上诉人蔡爱花认为原审遗漏查明上诉人电表更换后，原来的电表是由被上诉人保管，而非由电业局保管的事实。被上诉人兴邦物业公司对原审法院将上诉人预交的“水电周转金”予以扣除有异议，认为更换电表后被上诉人已返还给上诉人电费人民币500元。被上诉人对原审查明的其他事实没有异议。对双方当事人均没有异议的事实本院予以确认。本院认为，上诉人蔡爱花与被上诉人兴邦物业公司签订的前期物业服务协议及临时管理规约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人蔡爱花主张原审判决上诉人支付水电费没有事实和法律依据。本院审查认为，上诉人蔡爱花作为业主，其在房屋钥匙签收表中“业主验收通过签名”一栏上签名后，视为对该表载明内容的认可，其中包含对该表载明的第二项内容“本人确认此房屋的水表读数和电表读数”的认可。中华人民共和国合同法第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”；该法第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定”。上诉人蔡爱花入住几年来，从未对水、电表的质量提出异议，在电力部门重新安装电表时也未对自己原已使用的电表读数进行确认，导致上诉人使用几年的水、电数量不明，现上诉人以此为由拒交水、电费理由不能成立。原审审查被上诉人主张上诉人的用水量（307吨）、用电量（4244度），并通过现场查看后予以确认并无不当。原审法院依据莆田市物价局关于调整我市城区自来水销售价格的通知计算供水单价为2.47元吨，依据福建省关于电网销售电价收费规定认定电费单价为0.4663元度是正确的，本院予以确认。故上诉人蔡爱花欠水费：2.47307758.29元；欠电费：42440.46631978.98元；合计为2737.27元；折抵上诉人在接收房时支付的水电周转金300元，上诉人尚欠水、电费2437.27元。上诉人蔡爱花与被上诉人兴邦物业公司双方约定物业管理服务费、水电费滞纳金为所欠费用的日3%，实质上就是违约金，而违约金具有惩罚违约方和赔偿守约方实际损失的双重性质，被上诉人兴邦物业公司未提供其因上诉人蔡爱花违约而造成了相应的实际损失的证据，且被上诉人在物业管理中存在不够到位的问题，故原审法院对该违约金的过高部分予以调减，按上述费用的本金的一倍处理是正确的，应予维持。被上诉人兴邦物业公司于原审期间申请诉讼保全，原审法院审查后予以准许并制作裁定书，上诉人蔡爱花就该裁定提出复议申请，已被原审法院驳回，故本院不再次审查。综上，原审法院判决并无不当，上诉人上诉所称理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡爱花负担。本判决为终审判决。审判长陈利强代理审判员黄珊珊代理审判员许秋红二一四年三月十四日书记员吴恩华