旅游项目投资效益评价.doc

附件投资估算与经济评价目录第一部分 投资估算2一、投资估算依据2二、建设投资确定2（一）建筑工程费2（二）设备购置及安装费用2（三）建设工程其他费用2（四）预备费2（五）总投资（注本项目未计算土地费用）2第二部分 经济评价4一、项目产品分类投资构成4二、旅游经营型项目4三、地产项目（保守原则）4三、财务效益分析4四、分析结论4第三部分 附表51、第一期投资估算表52、第二期投资估算表63、第三期投资估算表74、投资估算汇总表95、项目投资计划与资金筹措表96、项目固定资产折旧表107、物业项目收入表108、物业项目损益表119、经营项目收入表1210、经营项目经营损益表1311、现金流量表1412、借款还本付息表16第一部分 投资估算一、投资估算依据本项目依照国浙江省建设工程计价办法和浙江省市政、园林工程定额中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。项目总投资包括：建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成），流动资金。本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。详见附表。二、建设投资确定（一）建筑工程费建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。（二）设备购置及安装费用设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。（三）建设工程其他费用包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。（1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210号规定计算。（2） 前期咨询报告编制费按 计价格1999第1283号及有关的行业咨询费标准计算。（3）工程监理费按发改价2007价费字670号文计取。（4）工程招标代理服务费参照计价格20021980号文计取。（5）环保评估费按计价格2002125号计取。（6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建2002394号财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知计算。（四）预备费基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的8%。（五）总投资（注本项目未计算土地费用）第一期投资第一期工程总投资为68092.1万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资66092.1 97.1%1工程建设投资56569.6 83.1%1.1一、东西小镇 13313.0 19.6%1.2二、乡村硅谷 24553.8 36.1%1.3三、草堂月园12242.0 18.0%1.4基础设施6460.8 9.5%2工程建设其他费用4626.8 6.8%3基本预备费4895.7 7.2%二建设其利息1000.0 1.5%三流动资金1000.0 1.5%五项目总投资68092.1 100.0%第二期投资第二期工程总投资为93553.8万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资81253.0 86.9%1工程建设投资69932.7 74.8%1.1一、东西小镇板块 7788.6 8.3%1.2二、乡村硅谷 38623.3 41.3%1.3六、英伦水园 17060.0 18.2%1.4基础设施6460.8 6.9%2工程建设其他费用5301.6 5.7%3基本预备费6018.7 6.4%二建设其利息11100.8 11.9%三流动资金1200.0 1.3%五项目总投资93553.8 100.0%第三期投资第三期工程总投资为139392.7万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资134371.9 96.4%1工程建设投资116752.4 83.8%1.1三、怡乐情园 32979.0 23.7%1.2四、生态净园65400.8 46.9%1.3五、溪谷花园 15142.2 10.9%1.4基础设施3230.4 2.3%2工程建设其他费用7666.0 5.5%3基本预备费9953.5 7.1%二建设其利息4220.8 3.0%三流动资金800.0 0.6%四项目总投资139392.7 100.0%三期投资合计三期合计工程总投资为301038.5万元。详见下表。三期合计投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资281716.9 93.6%1工程建设投资243254.7 80.8%2工程建设其他费用17594.4 5.8%3基本预备费20867.9 6.9%二建设其利息16321.6 5.4%三流动资金3000.0 1.0%五项目总投资301038.5 100.0%2、资金筹措本项目总投资301038.5万元， 旅游开发有限公司出资58038.5万元作为资本金，银行贷款55000万元，销售回款188000万元。第二部分 经济评价一、项目产品分类投资构成根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。二、旅游经营型项目本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。详见附表旅游收入及收益估算表三、地产项目（保守原则）本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表三、财务效益分析根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取12%，具体计算过程详见附表7。1、本项目按照全投资计算（1）财务内部收益率：所得税后48.7%，大于国家规定的税前12%。（2）财务净现值（折现率12%）：所得税税后￥71426万元。（3）投资回收期：本项目投资回收期为：所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。2、销售地产指标经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。3、旅游经营指标本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。四、分析结论分析表明，项目的方案财务内部收益率大于12，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。第三部分 附表1、 第一期投资估算表板块 序号 产品名称 占地面积（） 建筑面积（） 投资（万元）备注说明 一建设工程56569.6 一、东西小镇板块 3.83793013313一、东西小镇 1华夏礼堂 31001100093504层 2方圆广场 3250 227.53巡礼大道 5600 448 4知礼门248504001405行礼门6毛皮巷310010852-4层 7劝农巷 31501102.58廊桥群 96012座 二、乡村硅谷 3.83793024553.8二、乡村硅谷 1乡村互联网大会永久会址4800360043203层、含前广场、停车场 2E乡村信息中心3华夏礼e城营销中心4E乡村未来馆 E乡村国际会展公寓4655214533.2公寓400套35200 别墅30栋11352 9E乡村体验街35501065031953层、商街 10游客服务中心 2140260011703层、含前广场 11自驾服务基地750031501335.63层汽车旅馆2500、70间；车友城650；室外停车场6300 三、草堂月园 3.83793012242三、草堂月园1汤公月堂6450031920111723层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套 2月色荷塘5800 145荷塘公园 22508553层、配套会所 3东方养生馆 3600200702层现有会所约1600平；2层200平/2栋陶艺吧 4陶艺村 9200基础设施0.0 6460.8 基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8 二、其它费用4626.8 1编制项目建议书、可研、评估报告125.0 2工程勘察费169.7 3工程设计费1357.7 4工程监理费848.5 5建设单位管理费367.7 6环境影响评价费60.0 7招投标代理费85.0 8工程保险费113.1 9其他费用1500.0 三、预备费4895.7 四、总计66092.1 2、 第二期投资估算表板块 序号 产品名称 占地面积（） 建筑面积（） 投资（万元）备注说明 一建设工程69932.7 一、东西小镇板块 3.8379307788.6一、东西小镇板块 1福德巷 330010562十番巷 30509763勋爵巷 3080985.64仙令巷33001056285010835楼阁巷6合院巷290011027凯恩大剧场1200180015302层，影剧院 二、乡村硅谷 3.83793038623.25二、乡村硅谷5E乡村国际会展酒店6550061552117755层，会展中心2100 客房200间及配套12000 6E乡村培训中心 378900 7E乡村孵化器 26500369459236.255层、联排19栋、152套 8E乡村总部基地3580061550172348层、洋房20栋、480套 六、英伦水园 3.83793017060六、英伦水园1半岛艺术馆20502050512.53层、配套会所 2莎翁水郡840004945016318.53层独栋300平/72栋；3层独栋450平/5栋；四层叠拼20栋、80套 3水影船榭7400 148绿地公园 1808120米高观景廊架 4浪漫梦境900基础设施0.0 6460.8 基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8 二、其它费用5301.6 1编制项目建议书、可研、评估报告125.0 2工程勘察费209.8 3工程设计费1678.4 4工程监理费1049.0 5建设单位管理费454.6 6环境影响评价费60.0 7招投标代理费85.0 8工程保险费139.9 9其他费用1500.0 三、预备费6018.7 四、总计81253.0 3、 第三期投资估算表板块 序号 产品名称 占地面积（） 建筑面积（） 投资（万元）备注说明 一建设工程116752.4 三、怡乐情园 3.83793032979三、怡乐情园 1e居亲子公寓15000648001360818层养老住宅、6栋、972套 2诗情e居（养老公寓）24500756001587618层养老住宅、7栋、1134套 3国际幼儿园27002280638.43层，社区配套 4健康管理中心 190020259723层、配套会所 5“老友记”老年大学 400049801344.63层、社区配套 6奇妙椅世界 18000 540绿地公园 四、生态净园3.83793065400.8四、生态净园1凯恩商业广场 165001740004872030层商住楼带1层底商、4栋、1550套 2竹炭生活街340044101234.83层、商业街 3有机会所10002602层，配套会所 4仙镇尚居21000648001490418层普通住宅、6栋、972套 5彩林苑囿13000120282绿地公园 6活水公园五、溪谷花园 3.83793015142.2五、溪谷花园1“山泉谷”精品度假酒店 12800160007503-4层度假酒店、温泉中心1000 750050间度假客房及配套10000 2250100间度假客房5000 117904244.43层会所780平/1栋；3层小套院110平/16套；3层中套院325平/10套；3层大套院600平/10套 2花溪汤墅240003水车花溪6200 186绿地公园 4香草湖畔650030211.8湖畔公园含亭子 基础设施0.0 3230.4 基础设施基础设施（公顷）10.7683230.4 二、其它费用7666.0 1编制项目建议书、可研、评估报告125.0 2工程勘察费350.3 3工程设计费2802.1 4工程监理费1751.3 5建设单位管理费758.9 6环境影响评价费60.0 7招投标代理费85.0 8工程保险费233.5 9其他费用1500.0 三、预备费9953.5 四、总计134371.9 4、投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资281716.9 93.6%1工程建设投资243254.7 80.8%2工程建设其他费用17594.4 5.8%3基本预备费20867.9 6.9%二建设其利息16321.6 5.4%三流动资金3000.0 1.0%五项目总投资301038.5 100.0%5、项目投资计划与资金筹措表序号年份 项目1234567合计一总投资33646.0 34446.0 30364.3 31794.7 31394.7 70296.3 69096.3 301038.5 1静态资产投资33046.0 33046.0 27084.3 27084.3 27084.3 67185.9 67185.9 281716.9 2土地费用0.0 0.0 3建设期利息0.0 1000.0 2880.0 4310.4 3910.4 2710.4 1510.4 16321.6 4流动资产600.0 400.0 400.0 400.0 400.0 400.0 400.0 3000.0 二资金筹措33646.0 34446.0 30364.3 31794.7 31394.7 70296.3 69096.3 301038.5 1资本金33646.0 9446.0 364.3 1794.7 3394.7 5296.3 4096.3 58038.5 其中：流动资金600.0 400.0 400.0 400.0 400.0 400.0 400.0 3000.0 1.1政府财政拨款0.0 0.0 0.0 1.2企业自有资金或招商资金33646.0 9446.0 364.3 1794.7 3394.7 5296.3 4096.3 58038.5 2借款0.0 25000.0 20000.0 10000.0 0.0 0.0 0.0 55000.0 2.1政府长期借款0.0 0.0 0.0 2.2客商投资贷款0.0 0.0 0.0 2.3企业贷款0.0 25000.0 20000.0 10000.0 0.0 0.0 0.0 55000.0 2.4流动资金借款0.0 0.0 0.0 2.5国债资金0.0 0.0 0.0 2.6建筑商垫资0.0 0.0 0.0 3销售回款及其它资金10000.0 20000.0 28000.0 65000.0 65000.0 188000.0 6、项目固定资产折旧表序号项目 年份原值折旧年限1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 固定资产 原值136497.6 25.0 0.0 17062.2 33441.9 49166.4 64262.0 78753.7 92665.8 106021.4 117623.7 112163.7 106703.8 101243.9 95784.0 折旧费0.0 682.5 1337.7 1966.7 2570.5 3150.1 3706.6 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 净值17062.2 33441.9 49166.4 64262.0 78753.7 92665.8 106021.4 117623.7 112163.7 106703.8 101243.9 95784.0 90324.1 7、物业项目收入表序号项目 年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计一销售收入（万元）61410 63743 66077 68411 70745 73079 75413 478878 1 商业地产销售收入（万元）32824 34137 35450 36763 38076 39389 40702 257340 销售面积26259 26259 26259 26259 26259 26259 26259 183814 平均价格12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 2 公寓地产销售收入（万元）28586 29606 30627 31648 32669 33690 34711 221538 销售面积40836 40836 40836 40836 40836 40836 40836 285855 平均价格7000 7250 7500 7750 8000 8250 8500 二税费及附加3378 3506 3634 3763 3891 4019 4148 26338 1 营业税3070 3187 3304 3421 3537 3654 3771 23944 2 城建费及教育费附加307 319 330 342 354 365 377 2394 三净收入58032 60237 62443 64649 66854 69060 71265 452540 8、物业项目损益表序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1地产收入61409.5 63743.4 66077.2 68411.1 70745.0 73078.9 75412.7 478877.8 2成本费用23077.3 23077.3 23077.3 23077.3 23077.3 23077.3 23077.3 161540.9 3销售费用3684.6 3824.6 3964.6 4104.7 4244.7 4384.7 4524.8 28732.7 4税费及附加3377.5 3505.9 3634.2 3762.6 3891.0 4019.3 4147.7 26338.3 5土地增值税1228.2 1274.9 1321.5 1368.2 1414.9 1461.6 1508.3 9577.6 6总所得税税前毛利润30041.9 32060.7 34079.5 36098.3 38117.1 40135.9 42154.7 252688.4 7所得税（25%）7510.5 8015.2 8519.9 9024.6 9529.3 10034.0 10538.7 63172.1 8销售期利息0.0 9税后利润（4-5）22531.5 24045.6 25559.7 27073.8 28587.9 30102.0 31616.1 189516.3 10累计未分配利润22531.5 46577.0 72136.7 99210.4 127798.3 157900.2 189516.3 9、经营项目收入表序号项目 年份12345678910111213一收入（万元）0.0 3000.0 4609.0 6522.7 8141.5 10000.0 12369.6 14559.0 16524.6 18738.0 21154.0 23095.9 25223.4 1 出租收入0.00 319.05 714.67 1153.75 1654.64 2223.42 2866.66 3078.41 3304.16 3469.36 3642.83 3824.97 出租面积（平方米）13129.60 26259.20 39388.80 52518.40 65648.00 78777.60 78777.60 78777.60 78777.60 78777.60 78777.60 出租天数360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 出租率0.75 0.80 0.82 0.84 0.86 0.88 0.90 0.92 0.92 0.92 0.92 价格（元/平米）0.90 0.95 0.99 1.04 1.09 1.15 1.21 1.27 1.33 1.40 1.47 2 游客其它游乐及购物消费收入3000.0 4290.0 5808.0 6987.8 8345.4 10146.2 11692.3 13446.1 15433.8 17684.6 19453.1 21398.4 游客量人数（万人）20.0 26.0 32.0 35.0 38.0 42.0 44.0 46.0 48.0 50.0 50.0 50.0 平均消费价格150.0 165.0 181.5 199.7 219.6 241.6 265.7 292.3 321.5 353.7 389.1 428.0 二税费及附加0.0 165.0 253.5 358.7 447.8 550.0 680.3 800.7 908.9 1030.6 1163.5 1270.3 1387.3 1 营业税0.0 150.0 230.5 326.1 407.1 500.0 618.5 727.9 826.2 936.9 1057.7 1154.8 1261.2 2 城建费及教育费附加0.0 15.0 23.0 32.6 40.7 50.0 61.8 72.8 82.6 93.7 105.8 115.5 126.1 三净收入0.0 2835.0 4355.6 6163.9 7693.7 9450.0 11689.3 13758.2 15615.7 17707.4 19990.5 21825.6 23836.1 10、经营项目经营损益表序号项目 年份1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 一总收入0.0 3000.0 4609.0 6522.7 8141.5 10000.0 12369.6 14559.0 16524.6 18738.0 21154.0 23095.9 25223.4 1 出租收入0.0 0.0 319.0 714.7 1153.7 1654.6 2223.4 2866.7 3078.4 3304.2 3469.4 3642.8 3825.0 成本费用（去除折旧）0.0 0.0 31.9 71.5 115.4 165.5 222.3 286.7 307.8 330.4 346.9 364.3 382.5 税前毛利润0.0 0.0 287.1 643.2 1038.4 1489.2 2001.1 2580.0 2770.6 2973.7 3122.4 3278.5 3442.5 2 游客其它游乐及购物消费收入0.0 3000.0 4290.0 5808.0 6987.8 8345.4 10146.2 11692.3 13446.1 15433.8 17684.6 19453.1 21398.4 成本费用（去除折旧）0.0 1200.0 1716.0 2323.2 2795.1 3338.1 4058.5 4676.9 5378.5 6173.5 7073.8 7781.2 8559.4 税前毛利润0.0 1800.0 2574.0 3484.8 4192.7 5007.2 6087.7 7015.4 8067.7 9260.3 10610.8 11671.8 12839.0 二总计毛利润1800.0 2861.1 4128.0 5231.0 6496.4 8088.8 9595.4 10838.3 12234.0 13733.2 14950.4 16281.5 四固定资产折旧0.0 682.5 1337.7 1966.7 2570.5 3150.1 3706.6 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 5459.9 五税费及附加0.0 165.0 253.5 358.7 447.8 550.0 680.3 800.7 908.9 1030.6 1163.5 1270.3 1387.3 六经营期利息310.4 0.0 0.0 七利润总额952.51 1269.97 1802.60 2212.76 2796.25 3391.45 3334.73 4469.50 5743.55 7109.82 8220.21 9434.31 八所得税（25%）0.00 238.13 317.49 450.65 553.19 699.06 847.86 833.68 1117.37 1435.89 1777.45 2055.05 2358.58 九税后利润（4-5）0.00 714.38 952.48 1351.95 1659.57 2097.19 2543.59 2501.05 3352.12 4307.66 5332.36 6165.16 7075.73 十累计未分配利润0.00 714.38 1666.9 3018.8 4678.4 6775.6 9319.2 11820.2 15172.3 19480.0 24812.4 30977.5 38053.2 11、现金流量表序号项目 年份建设期及运营期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 项目流入0 64410 68352 72600 76553 80745 85448 89972 16525 18738 21154 23096 118547 1.1 销售（营业）收入0 64410 68352 72600 76553 80745 85448 89972 16525 18738 21154 23096 25223 1.2 回收固定资产余值 90324.12 1.3 回收流动资产 30002 项目流出33646 50850 46424 48129 49656 91418 93295 27317 7713 8970