1、新疆2016年下半年房地产估价师制度与政策:商品房预售合同登记备案考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、国务院办公厅国办发(2005)26号文件,对个人销售住房免征营业税的是_。 A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时,免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时,免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的,免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,免征营业税 2、某估价事务所在2006年6
2、月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为_。 A2006年5月30日 B现在 C重新估价的作业日期 D要求重新估价的委托方指定的日期3、国务院办公厅国办发200526号文件对个人销售住房免征营业税的规定是_。 A单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时,免征营业税 B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时,免征营业税 C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时,免征营业税 D个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时,免征营业
3、税 4、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格5、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为,年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等,则房地产价格V=。 A: B: C: D: E:工业用地的监测点评估价格 6、工程建设的招标投标和_的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 A建设施工制度 B建设投资规定 C建设规划制度 D建设监理制度 7、建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括。 A:工程投资额在40万元以下且建筑面积在400以下 B:工程投资额在30万元以下或建筑面积在300以下 C:工程投资额在30万元以上且建筑面积在300以下 D:工程
4、投资额在30万元以下或建筑面积在500以下 E:执行层的组织协调 8、估价时点为现在,估计对象为历史状况下的情形,多出现在_中。 A房地产损害赔偿案件 B房地产纠纷案件 C房地产预售 D房地产预测 9、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元,预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 10、一般地说,债券的发行价格与债券的票面价值是一致的,即。 A:
5、折价发行 B:平价发行 C:溢价发行 D:逆价发行 E:执行层的组织协调11、下列有关金融工具的表述中,错误的是_。 A一般而言,金融工具的流动性与收益性呈负相关 B本票是由出票人签发,委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 C与银行本票相比,支票不由银行签发,而是由存款人签发 D中国人民银行发行的人民币,实质上就是一种银行券,它表明中国人民银行对持有人的一种负债 12、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期:估价作业日期2008年9月20日至26日,估价时点2008年9月23日,估价对象实地查看日期2008年9月2
6、2日至23日,估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为_。 A2008年9月20日 B2008年9月23日 C2008年9月26日 D2008年9月27日 13、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.0314、廉租住房保障办法属于。 A:房地产的法律 B:房地产的行政法规 C:房地产的部门规章 D:房地产的规范性文件 E:房地产估价机构必须加盖公章 15、某房地产投资项目的购买投资为
7、4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为_。 A22.2% B33.3% C44.4% D55.5% 16、下列房地产开发项目土地使用权的取得,不可采取行政划拨方式的有。 A:国家机关用地、军事用地 B:国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C:娱乐设施建设用地 D:经济适用住房建设用地 E:房地产估价机构必须加盖公章 17、下列关于门和窗,表述错误的是。 A:门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件 B:门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用
8、 C:窗是建筑上阳光和空气流通的通道 D:门和窗仅有实用价值,没有建筑装饰的作用 E:执行层的组织协调 18、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市,拟建一经济适用住房小区,小区占地面积为44公顷,其中10公顷系市区的土地,其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权),应。 A:向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经B市人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 B:向B市的土地管理部门提出用地申请后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地
9、使用权出让手续 C:向B市的规划管理部门提出用地申请后,经国务院批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 D:向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续 E:房地产估价机构必须加盖公章 19、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3,则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。 A:276 B:282 C:290 D:299 E:工业用地的监测点评估价格 20、
10、在城市房屋拆迁补偿安置中,_。 A产权不明确的房屋不予补偿 B已设定抵押的房屋,补偿款应直接付给抵押权人 C未解除租赁关系的房屋,暂不补偿 D未超过使用期限的,临时建筑,应给予适当补偿 21、在某居住区规划中,住宅建筑基底面积为400m2,住宅总建筑面积为1400m2,容积率为1.4,则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00% 22、根据工程量清单计价法,为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费23、下列说法不正确的是。 A:利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保
11、障倍数对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1 B:偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于12 C:在国际上银行一般要求流动比率维持在200以上 D:一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35-45 E:借款合同 24、对于一股的房地产投资项目,指标值应该大于2。 A:利息备付率 B:偿债备付率 C:流动比率 D:速动比率 E:借款合同25、某宗房地产2004年的纯收益为500万元,预计以后每年按照25万元速度递减,该房地产的合理经营期限为。 A:15年 B:20年 C:25年 D:30年 E:工
12、业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分) 1、下列关于商品房销售代理,表述正确的是。 A:房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B:实行销售代理必须签订委托合同 C:房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,可以收取佣金以外的其他费用 E:房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格,才能从事商品房销售业务 2、当出现下列情形
13、时,买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。 A:委托人、拍卖人无过错 B:委托人、拍卖人有过错 C:买受人过错 D:声明不保证 E:声明保证3、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括等2005年考题 A:统一采用总价 B:统一采用单价 C:统一币种和货币单位 D:统一面积内涵和大小 E:统一付款方式 4、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为_。 A78% B85% C117% D150%5、某承租人的基础租金为5万元/月,营业额的10%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为150万元,则其应支
14、付的租金为()万元。 A20 B15 C35 D50 6、下列关于直接融资的特点,表述正确的是。 A:直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B:直接融资有利于筹集长期投资资金 C:直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D:对资金供给者来说,直接融资比间接融资的风险大 E:直接融资债务人面对直接的债权人,在资金使用上会讲求效益,经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 7、某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40,总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元,每间客房的综合投资为14万元。则用
15、单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。 A:1800 B:2040 C:2100 D:2380 E:借款合同 8、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅,单价为5000元/m2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()。 A3
16、275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2 10、下列行为中,应当缴纳契税的有_。 A房屋赠与 B房屋继承 C以土地、房屋权属抵债 D以土地、房屋权属投资、入股 E房地产抵押11、城市规划管理系统由组成。 A:城市规划发展系统 B:城市规划执行系统 C:城市规划反馈系统 D:城市规划保障系统 E:城市规划决策系统 12、房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时,应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告应明确_等。 A拆迁人 B拆迁范围 C拆迁期限 D资金来源 E拆迁方案 13、下列关于代理权和代理行为,表述正确的是。 A:代理人应当在代理权限范围内,从被代理人的利益出发
17、,争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B:没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经被代理人的追认,被代理人才承担民事责任 C:代理权不得滥用 D:双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为 E:代理权应为维护被代理人的最大利益而行使14、住房公积金全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金账户用于_自住住房。 A购买财产保险 B购买 C翻建 D装修和大修 E建造 15、最小二乘法的基本原理是_。 A要求实际值与估计值的离差平方和为零 B要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D要求实际值与趋势值的离差平方和
18、为最小 16、开发商对投标人进行资格审查时应考虑_方面。 A企业注册证明和技术等级 B主要施工经历 C技术力量简况 D施工机械设备简况 E存在拒工的承建项目 17、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 18、下列房地产价值类型中,属于非市场价值的
19、有。 A:完全产权价值 B:出租人权益价值 C:快速变现值 D:承租人权益价值 E:残余价值 19、用地单位必须按合同约定开发使用土地,超过开工满_年未动工的,按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。 A0.5 B1 C2 D3 20、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述,不正确的是。 A:定额计价方式实行全国统一的编码,项目编码采用十二位阿拉伯数字表示;工程量清单计价方式的项目编码不统一,各省、市采用的定额子目并不相同 B:对定额计价投标,一般采用百分制评分法;而对工程量清单计价投标,一般采用合理低报价中标法,既要对总价进行评分,还要对综合单价进行分析评分 C:定额计价方
20、式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单;工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单 D:定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔;工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整 E:定额计价方式由各投标单位各自计算工程量,计算的工程量结果不一致;工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价,达到了投标计算口径的统一 21、若年利率是是%,存款额为2000元,计息周期是两年,按单利计息方式算出的利息为_元。 A320 B1200 C1210 D210 22、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定
21、价格的方法,属于()。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法23、下列关于估价报告的说法中,不正确的有_。 A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告 B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品” C估价报告应重在内在质量,外在质量不是很重要 D估价报告应对难以确定的事项予以说明,但不得描述其对估价结果可能产生的影响 E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件 24、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于_等。 A收益法中预测未来的租金 B市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C填补某些房地产历
22、史价格资料的缺乏 D比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E成本法中确定房地产的重新购建价格25、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分,则个别因素修正系数为_。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03苗木供应合同书甲方:乙方:周至县哑柏镇绿星苗圃经甲乙双方协商同意, (以下简称甲方)从周至县哑柏镇绿星苗圃(以下简称乙方)购买银杏苗木,(用于渭政办发2010205号文件,渭南市区绿化),并就相关事宜达成以下协议:一、 苗木数量: 二、 苗木规格:胸径15cm以上,主干
23、通直,树头完整,枝条匀称、丰满,无病虫害,树形美观。三、 苗木价格:每株计人民币四、 该价格包括:苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币( )五、 付款方式:任务完成后,10日内一次付清。六、 有关事项:1、 土球规格:苗木所带土球直径1.2米以上,厚度60cm以上,卸车前完整不破裂。2、 包装规格:土球包装腰带无间隙宽度12cm以上,纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm,缠冠高度2米。3、 所有苗木必须是播种培育,均为本苗圃苗木,严禁从外省、外地调动,由此产生的不良后果,由乙方负责。4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。(送苗地点,渭南市城区)并保证我县任务完成居全市前三名。5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准,因不符合合同条款中苗木规格要求的,接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。六、本合同未尽事宜,甲乙双方同意协商解决。七、合同条款违约,造成经济损失,由造成损失方全额赔偿。八、本合同一式两份,甲乙双方各执一份,自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月