建房合同.doc

合作建房
　　合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
　　合作建房，是大家一起做开发商，共同出资，成立房地产公司。 发起人提供项目方案（成本价住宅可行性研究），大家一起完善。认可项目方案的人一起合作，先验资。钱存到同一个银行，每人自己的存折里，有目标地块可以购买时，建立监管账户。每个人在自愿前提下，签署合同，参加合作。不认同项目，不愿签合同的，不要影响大家即可。如果没买到地，大家的钱，银行直接从共管账户全额归还。买到地以后，共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，大家共同审核。盖好以后，各自取得商品房产权，共有各种收益。非常安全、简单。
　　-------------------
另一种原始的“合作建房”可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。即解释为大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。通俗讲，就几个人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，而现在由于种种原因很难达到这种初始意义合作建房，基本按照前者实施。

合作建房的参与者需要具备哪些条件？

作为合作建房的参与者，首先应能接受合作建房是在资金、权利、义务、责任等多层面上的合作，即接受每个参与者有共同的权利、义务和责任的事实，了解并接受合作建房与购买商品房的不同。其次是应遵循合作建房的项目协议。 在参加合作建房之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下两个个步骤： ⑴ 资金审验：，要求在指定合作银行开户存入每份15～20万元到交易委托账户，以确保其具备实际参加项目的资金实力，交易委托账户内的资金，除非用户办理代缴委托，将同普通存款账户一样，只能由业主本人进行支配，其资金安全有足够保证。 在项目进行期间，遵循项目财务制度，每月1-6日准时足额办理当月转账支付手续。如发生违约现象，将取消其参加权，根据项目规定挂牌出让其参加权，委托账户是一个不可提取现金或随意转账的账户，在项目运做期间，任何个人和集体，都无权使用其中的资金，只有银行可根据委托协议，使用委托账户完成代行垫付等操作。委托账户中的资金，在项目结束后，统一由银行根据协议返还给每个业主。 ⑵ 签署项目协议：办理上面资金检验和保证操作的同时，业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作建房期间，业主们共同遵循的法律依据。 当参加项目验资的有效资金总份数超过300份时，项目正式启动，开始进行竞标购地，并组成项目机构，正式进行购地，实施招标，进行项目的实际操作。在项目运作期间，参与者拥有项目的协作监督权和建议权，拥有相同的权利、责任和义务。

如何保证合作建房参与者的资金安全？

在合作建房项目操作过程中，参与者的资金安全主要通过以下三种手段予以保证。 ⑴ 在项目运作期间，专款专用是项目的基本原则。银行作为资金托管方，需与每个出资人签署资金托管协议，把合作银行作为资金安全的协议担保方，如果资金安全出现问题，依据同银行签署的资金托管协议由银行负责赔偿出资人损失，从而确保了资金的安全。银行按照和出资人签署的资金托管协议来行使他的资金管理权利和承担资金安全义务，托管资金的使用只是购地和运营项目公司进行项目建设，是否购地和建设项合作目又是民主表决来决定的，因此信托资金的安全是靠全体合作者民主议事的规则来保证的。这样可以避免发生有人卷款而逃的情况，因为项目的资金流动全部通过银行转账实现，不使用现金，全部转账过程都将经过严格的监督，且参加者每月的转账资金都在同一时刻，直接转入经过严格审核的供货商或服务商账户。 ⑵ 项目运做过程中，每月20日前，项目管理组提交《当月资金预开销表》，20日以后提交的支付账目，将自动转入下一财政月进行讨论及支付。对可选择的开销项目，《当月资金预开销表》应尽可能提供多种选择，供参与者和项目管理组、工程监管组进行讨论选择；每月27日前，应提供选择结果《当月资金开销表（预）》，并予以公示，进行进一步讨论；次月1日，项目财务组根据当月的预计支付账目明细表当前讨论结果制作《当月资金转账明细表（预）》，并提交合作银行，项目参与者们应在每月1-6日确认当月的《当月资金转账明细表（预）》，并办理定期汇款转账手续，由于是定期汇款转账，所以办理手续后，资金暂时仍停留在每个参与者账户内，以保证安全，直至经过正常审核程序后的当月10日，才由银行根据最终的《当月转账明细表》，为（预）表的真子集，进行转账支付。所以，每个参与者的资金在每个月只转账支付一次，且经过了二十日的正常讨论与审核，进一步保证了安全，降低了风险。 ⑶ 与一般的购买方式不同，合作建房的模式随时可以无条件提出挂牌出让参加权，在挂牌出让参加权过程中，挂牌出让者有权终止出让，但无权指定受让人。挂牌出让的操作周期暂定为两个星期，在参加者提出挂牌出让时，应出具全部已缴纳资金证明（含保证金收据及每月银行转账单据），签署一份出让协议，并指定一个不高于该份参加权全部已交纳资金额的出让价，在转让过程中，实行竞拍制度，当最终成交额不高于该份参加权全部已交纳资金额时，全部转让资金归出让人所得，当发生高于全部已交纳资金额的情况时，其多出部分，由当时的全体参加人共同分享。挂牌出让的挂牌操作费用，含广告及其它费用，应由挂牌出让的出让人承担。 通过以上三项措施，能够有效的保证项目和参加人的资金安全，并为银行和国家的资金管理，特别是信贷资金管理，提供了一个很好的可借鉴模式。这个模式如果能够普及，将大大改善国内的商业诚信现状。。

一·乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
合作建房协议
　　集资合作建房协议书
　　甲方单位
　　地址 电话
　　乙方职工 电话
　　职务/职称 身份证号码
　　根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知和关于加强我省集资合作建房管理的暂行办法为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务特签订本协议供双方共同遵守
　　第一条 为解决职工的住房问题根据乙方申请甲方同意乙方参加集资合作建房该套住房位于 市 路 街院 巷 号 栋 层 号户型为 房 厅住宅总建筑面积 ㎡m² 住宅户内建筑面积 m²其中享受面积 m²超标面积 m²公用面积 m²
　　装修情况
　　第二条 经省、市房改办核定该套住房建设成本总造价为 元乙方集资额为 拾 万、 仟 佰 拾元￥ 元其中每平方米建筑面积 元;乙方控制面积出资额为 元;超标准面积在20m²以内 m²按房改市场价 元/m²计 元20m²以上 m²按房改市场价加价30%计 元共计 元;公用部分出资额为 元甲方资助额为 拾 万 仟 佰 拾 元￥ 元乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为 %;乙方拥有该套住房 %的产权甲方拥有该套住房 %的产权
　　第三条 甲方负责向房产管理部门办理房屋产权登记手续为乙方领取集资建房房屋所有权证办理产权登记手续所需缴纳的费用由甲乙双方按规定各自承担
　　第四条 住房保修期为竣工验收之日起十二个月内如因乙方人为损坏房屋维修费由乙方自行负责保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用一律由乙方自理房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的由建房单位负责修复
　　第五条 乙方参加集资合作兴建的住房除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外在取得房屋所有权证后可依法上市交易乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁拥有部分产权的经甲方书面同意可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后也可依法进行房屋产权交换
　　乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。
　　第六条 住房产权年限与土地使用年限相等届满时按政府有关规定办理
　　第七条 其他约定事项：
　　第八条 本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理
　　第九条 本协议经甲乙双方签章后生效
　　第十条 本协议一式四份甲乙双方各执一份房改办、房产管理部门各执一份
　　甲方 法人代表 经办人
　　乙方 代理人
年 月 日

二 发包方交付的设计图纸、说明和有关技术资料，均为施工的有效依据，发包方、承包方均不得擅自修改。
建筑承包合同范本(二)
　　1.发包方交付的设计图纸、说明和有关技术资料，均为施工的有效依据，发包方、承包方均不得擅自修改。
　　2.施工图的重大修改变更，必须经原批准、设计单位同意，并于修改前__天办理设计修改议定单。设计修改议定单经发包方签证后，承包方才予实施。议定单和修改图纸发出份数与施工图份数相同，并作为合同的补充文件。
　　3.当修改图纸属于设计错误、设备变更、建筑面积(容积)增加、结构改变、标准提高、工艺变化、地质条件与设计不符实际时，其增加的费用(包括返工损失、停工、窝工、人员和机械设备调迁，材料、构配件积压的实际损失)由责任方负责并调合同造价。
　　4.承包方在保证工程质量和不降低设计标准的前提下，提出修改设计的合理化建议，经发包方、设计单位或有关技术部门同意后实施，其节约的价值按国家有关规定分配。
　　5.在工程施工中发生下列各项事实之一时，承包方必须立即以书面通知发包方，要求确认：
　　(1)设计图纸和说明文件与工程现场状况不一致，如地质、地下水情况等，设计文件所标明的施工条件与实际不符;
　　(2)设计图纸和设计文件表示不明确或有错误及遗漏，图纸与说明书不符;
　　(3)设计图纸和说明文件中未标明的施工条件发生了预料不到的特殊困难等。
确认的事实必须在限期内解决，不得如期解决而造成停工的，工期损失由发包方承担。

三·建筑工程合同范本
　　第一部分　协议书
　　发包人(全称)：_________
　　承包人(全称)：__________
　　依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。
　　一、工程概况
　　工程名称：___________
　　工程地点：___________
　　工程内容：___________
　　群体工程应附承包人承揽工程项目一览表(附件1)
　　工程立项批准文号：_______
　　资金来源：___________
　　二、工程承包范围
　　承包范围：___________
　　三、合同工期
　　开工日期：___________
　　竣工日期：___________
　　合同工期总日历天数___天。
　　四、质量标准
　　工程质量标准：_________
　　五、合同价款
　　金额(大写)：______元(人民币)
　　$：______元
　　六、组成合同的文件
　　组成本合同的文件包括：
　　1.本合同协议书
　　2.中标通知书
　　3.投标书及其附件
　　4.本合同专用条款
　　5.本合同通用条款
　　6.标准、规范及有关技术文件
　　7.图纸
　　8.工程量清单
　　9.工程报价单或预算书
　　双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。
　　七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。
　　八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。
　　九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。
　　十、合同生效
　　合同订立时间：____年__月__日　　　　合同订立地点：___________　　　　本合同双方约定___________后生效。　　　　发　包　人：(公章)　　承　包　人：(公章)　　　　住　　所：　　住　　所：　　　　法定代表人：　　法定代表人：　　　　委托代理人：　　委托代理人：　　　　电　　话：　　电　　话：　　　　传　　真：　　传　　真：　　　　开户银行　：　　开户银行　：　　　　账　　号：　　账　　号：　　　　邮政编码　：　　邮政编码　：

合作建房协议书
甲方：
乙方：
　　甲方购有××市×××国有出让地一块，土地证号： 建设用地规划许可证号：×××号，建设工程规划许可证：×××号;用地通知书：×××号；甲方因资金不足，经甲、乙双方友好协商，一致同意合作兴建一栋七层半住宅楼，协议细则如下：
　　一、甲方负责提供以上地皮，乙方出资人民币880000元，分得建筑面积约200㎡的威尔士综合楼A座201五房二厅一橱三卫的跃层连排别墅一套，按建筑面积4400元/㎡。(面积以建筑面积测量为准)
　　二、乙方出资合作兴建的房产，甲方协助乙方统一办理房地产证，费用由各层各套各自支付。乙方拥有此房产的房地产所有权。房屋使用权限为70年。
三、建筑规划设计方案：甲方经与规划局沟通，初步落实土地容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，商住比≤0.15。为此，建筑方案设定为沿南北向海达路 55m建进深5m铺面三层（上二层外挑1.5 m），计935㎡，占地275㎡；南北向分别建三幢一梯两户六层半加一连排别墅，底层技术层架空2.2m，建筑面积480㎡；一楼以上东西方向部分外挑1.5 m，单层平均建筑面积584㎡，占地480㎡；共计十八户3801㎡（584*6+584/2=3801）。骏工验收后沿东西向建进深6m宽4m车库18间，计576㎡。
四、建筑及装修要求：1、建筑采用框剪结构(超建面积罚款由甲方负责)。2、装修：外墙采用青石等石材做墙基贴面和高档外墙涂料，入户为毛坯交房，外墙窗用电泳铝合金窗，入户门为防火钢门，水电设施由甲方预留入户，城市征地建设费及道路建设费由甲方负责，甲方须保证房屋建筑质量，如果出现问题由甲方负责。(按原有布局乙方第二次装修及更改费用由乙方负责)
　　四、付款方式：第一期付款，协议签订生效后支付20万定金；第二期付款，土地证办理至甲方公司名下，支付30万元；第三期付款，施工许可证办理完毕后，七日内支付35万建设费用；第四期付款，房屋验收合格交付日，支付尾款并交纳相关的购房税费。乙方如未能准时交款给甲方视为自动放弃产权，乙方合作建房收据作废，律师见证费由乙方负责。
　　五、双方有权享有该楼的公共通道设施，同时必须遵守国家法律法规，社会公德，维护公共设施，并按有关规定交纳公共设施管理费(保安员工资，公共部分电费，保安办公室等相关住户共同费用按住房面积计算)。公共设施需维修时按双方所占的房产面积比例分摊支付。
　　六、房产交付使用后，如需改装，以不影响整体结构为原则，否则一切经济损失由损坏方负责。
　　七、违约责任：本协议双方签订后经见证部门见证后生效，如任何一方违约造成对方损失者，违约方应作相应经济赔偿。
　　八、本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成可以深圳仲裁委员会提起仲裁。
　　九、因不可抗力或其他因素致使该物业受损，甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦依此比例交纳。
　　十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理费及其他杂费。
　　十一、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证部门执一份，具同等法律效力。
　　甲方：
　　乙方：
　　二○○九年九月十八日

合作建房中的法律问题(第4页)
用权人设定抵押权，以防止建筑商的其他债权人对合建房屋可能实话的扣押行为。
对实际出资人的利益保护也是着重需要解决的问题。解决的办法有二个：一是由实际出资人办理预告登记；二是就所建房屋设定抵押。前者是针对产权分享而充的，后者是对合建房屋售后利益分享而为的。我国目前还没有预告登记制度，为此须借鉴发达国家的有关立法。预告登记是指为保全不动产请求权而对该项请求权所作的预备登记。这种登记排斥将来就相同请求权所提了的登记申请。合作建房的实际出资人若办理了预先登记，则就可以保障其对合建房屋的产权。对于为了分享合建房屋售后利润的实际出资人，可以要求对方在合建房屋上设定抵押，在对方不履行约定分享的义务时，就能通过行使对合建房屋的抵押权而优先受偿。
在我国，房屋可以独立成为所有权的客体，不适用土地对地上房屋的附合原理。不过，作为一种不动产物权，房屋所有权的到得必须以土地使用权的取得为前提条件以反映土地与建筑物之间客观上的不可分性。在合作建房中，由于实际出资人并不是土地使用权人，所以如果不考虑土地使用权人而将他确定为合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作为动产的房屋所有权，因为他没有土地使用权，无法通过不动产登记而真正取得作为不动产的房屋所有权。如果实际出资人只想取得合建房屋的售后利润，那么他可以将作为动产的房屋卖给土地使用人。这种买卖合同只能是动产买卖合同。在传统民法理论中，作为取得房屋所有权前提的土地利用权（包括所有权、地上权、租赁权和借用权）被称作权原。但这毕竟是一种在理论上成立的观点，若将实际出资人定为合建房屋的原始取得人，那么在实践中履行与土地使用权人分享产权的法律手续时仍将十分困难，因此完善目前的房地产登记制度是非常必要的。
需要强调的是，如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件，那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定，不能作为出资条件而用于合作建房，否则就会造成国有资产流失，若将划拨土地使用权用于合作建房，则须先办理有偿取得手续，即向当地市、县政府补交相当于土地使用权出让金数额的价款。办理了有偿取得手续的土地使用权已变为出让土地使用权，当然可以用于合作建设。至于农民之间合作建房用地，应注意我国现行法的相应限制，对此《土地管理法》第62条作出了专门的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农民了卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
详细参考资料：