工业园物业管理公司制度.doc

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第三章　岗位职责文件名称联顺物业董事长的权利和义务本岗位直属领导生效日期 2０10年３月4日编制/日期李宏清总经理 20１0年３月3日审核／日期批准／日期事项明　细权利和义务 1、行使董事长的职权,公司和法律规定或者董事会授予的其他职权，签署公司法定性文件及其他文件。２、负责召集股东会,并向股东会报告工作．３、决定公司的经营计划和投资方案。４、监督、检查并落实执行股东会决议。 5、决定公司内部管理机构的设置,审核人员的定编。聘任或者解聘公司经理,根据经理提名,聘任或解聘公司副经理，财务负责人、其他部门负责人等，签署授权书。６、制订考核目标、薪酬、奖罚等标准，审议批阅总经理相关文件. ７、审批1０万元以上的业务周转现金,２０万元以上的维修、设备更新、装修,大宗购物。 8、审核年度费用收支预算。 9、协调好公司及社会公共关系。１0、有权检查监督公司经营过程，如出现重大失误、高层管理人员失职,有权终止或撤销行为人的职务,并依据法律追究相关责任．１1、有权对公司经营提出合理化的建议. 12、执行董事长与总经理的权限，不干涉公司的日常工作,不超越董事长的职权范围． 1３、善意听取各方意见,采纳行之有效建议方案及时提出改进意见。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业张文奇股东的权利和义务本岗位直属领导赖伴来董事长生效日期 2010年3月４日编制/日期李宏清总经理 2010年3月３日审核/日期批准／日期事项明　细权利和义务一、权利：１、出席股东大会,按照出资比例享有管理决策权。２、参与公司利润分配方案,按出资比例分取红利。 3、要求公司为其投入的资本签发出资证明书。 4、选举和被选举为公司执行董事或监事。 5、对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询．有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。６、公司新增资本金或其他股东转让股份时有优先认购权。 7、依法及公司章程的规定,转让和抵押所持有的股份． 8、在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产. 二、义务: １、执行股东大会的决议。 2、遵守公司章程,保守公司秘密,维护公司的合法权益. ３、廉洁奉公,公开、公平、公正。　 4、支持公司的经营管理,提出合理化建议，促进公司业务发展. 5、维修、设备更新、装修、节日送礼、大宗购物1—10万等费用支出进行审核,接到报告后24小时给予答复,疑难问题3天内批复;10-２０万内的提请董事会决议;20万以上的报董事长批复。 6、对工程维修、施工进行监督,并有权对工程质量、费用结算等进行审核。 7、有权监督公司各项工作,对违反制度人员有权建议相关部门进行处罚。８、按照董事会规章,行使职权。　管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业李锡开股东的权利和义务本岗位直属领导赖伴来董事长生效日期 201０年３月4日编制/日期李宏清总经理 2０10年3月3日审核/日期批准／日期事项明　细权利和义务一、权利: １、出席股东大会，按照出资比例享有管理决策权． 2、参与公司利润分配方案，按出资比例分取红利。 3、要求公司为其投入的资本签发出资证明书。４、选举和被选举为公司执行董事或监事。５、对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。 6、公司新增资本金或其他股东转让股份时有优先认购权. ７、依法及公司章程的规定,转让和抵押所持有的股份. ８、在公司办理清算完毕后时,按所出资比例分享剩余资产. 二、义务: 1、执行股东大会的决议。 2、遵守公司章程，保守公司秘密，维护公司的合法权益。 3、廉洁奉公,公开、公平、公正． 4、支持公司的经营管理,提出合理化建议,促进公司业务发展。 5、每月检查财务报表,对费用开支、房租水电,房屋出租等情况有进行查询,并将检查情况书面汇报董事长。６、有权监督公司各项工作,对违反制度人员有权建议相关部门进行处罚。 7、按照董事会规章,行使职权。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业总经理岗位职责本岗位直属领导董事长生效日期 201０年４月1日编制/日期李宏清２０10年３月２８日审核/日期批准/日期序号岗位职责工作细节 1 主持公司的全面工作，执行董事会(长)的各项决议,把握整个企业的发展目标和方向，规划公司发展战略，使公司保持高度的凝聚力和稳定性落实公司经营理念、服务宗旨,有效执行董事会的各项决议主持公司日常全面管理工作注重公司团队建设,重抓服务质量,以人为本，保持公司高度的稳定性和团队凝聚力，使广大员工对公司产生极大的归属感和荣誉感根据公司发展战略，把握公司的发展目标与发展方向,有针对性制定当年发展战略和管理方针,并组织实施 2 正确处理各种社会关系及接待工作与安全生产、消防、卫生防疫、环保、计划生育、工会、劳动用工、社会保险、水电、税务、土地、建设、租赁、工商、派出所等机构建立良好的业务关系,协助开展各项工作每年中秋、春节按公司规定对有关人员慰问1次 3 编制年度财务预算,做好财务监督。严格控制好各项费用,每月做好财务收支分析，并向董事长汇报;按董事长批准的预算方案来批准公司的各项费用每年1０月20日编制下年度费用收支预算并提交董事长每月１2日前提供上月财务分析报表给董事长各种费用开支按预算方案实施,使用合理、控费增效;按职权内开支各项费用 4 按组织架构及人员定编,决定各级人员定编、岗位职责、聘用、任免、调整以及工资、薪酬、福利;副经理、主管级以上职务人员的面试、录用、辞退工作;做好下属工作人员的配置和岗位职责划分，合理分配安排各项工作公平、公正、合理聘用、任免、调整管理干部制定有效的工资、薪酬、福利管理制度和员工试用、任用、考核、晋级的管理制度,激励广大员工、管理干部的工作积极性各岗位人员职责明确、分工合理 5 理顺用户、业主与物业公司的关系,及时处理公司投诉和突发事件,保持公司的良好形象每年发放1次《物业服务满意度调查表》,了解企业的意见和建议，听取企业的心声及合理化建议,进一步改进物业服务工作每年３月份向各企业慰问1次,了解企业情况设立总经理投诉信箱，及时处理投诉内容妥善处理投诉和突发事件，主要投诉和突发事件记录发生时间、经过和处理结果政府相关政策信息及时更新信息公布栏，及时提供服务 6 制定公司各项规章制度、岗位职责并组织实施,在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力，廉洁奉公每年３月份前修订１次公司管理制度、岗位职责、工作指南、工作流程,报备董事长每年4月份对公司人员培训1次员工守则、廉政建设实施细节 7 组织各部门按年度、季度工作计划和各个时期的阶段性目标实施，并在实施中进行总结和适度的调整,确保目标的完成制定年度、季度工作计划和各时期的阶段性目标，并组织实施每月抽查１次各项工作计划,及时纠正不良项目,确保目标完成 8 代表公司签订经济、租赁、劳务等合同,并监督合同实施根据法律法规,合同条款中明确双方的权利和义务,规避风险,并监督合同内容实施９审批、确定房屋出租单价及出租年限了解周边及市场行情,制订合理的出租单价及出租年限,掌握租赁动态１0 主持公司工作例会,及时了解园区管理状态，解决工作难点，检查、总结和布置工作,以数据化去量化标准每月底组织１次工作例会,检查各部门当月工作完成情况以数据化去量化工作标准全面了解园区管理状态贯彻公司的管理方向、通知、决议事项安排下月工作,提出工作要求要求下属各部门每周规定例会一次 1１接受股东监督，采纳合理化建议接受董事会(长）及指定人员定期或不定期的汇报要求和工作检查 12 关心员工生活，为员工解决实际困难,丰富园区员工业余文化生活,增强归属感关心员工生活，为员工解决实际困难组织员工生日活动、外出参观学习、旅游等重大节日组织文体活动,丰富员工业余文化生活,增强员工归属感 13 检查事项审核、签发以公司管理层名义发出的各种文件及规章制度、工作安排,并实施执行，每月最少进行１—２次的检查、整改,并做好书面记录重视公司内部的计划及核算管理,改进、提升管理和规范核算制度，主持制定内部成本控制方法、绩效评价指标体系，每月最少组织1—2次的检查计划、巡检查、整改,做出书面记录后进行跟踪、调整,以提高公司的市场竞争力和经济效益１4 汇报事项每月12日前向董事长汇报当月工作计划、上月考核指标完成情况;并将上月考核指标完成情况知会董事 15 上报批准事项按201０年物业公司总经理授权执行管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业副总经理岗位职责本岗位直属领导李宏清总经理生效日期２０１0年４月1日编制/日期李宏清２010年3月13日审核／日期批准／日期事项明细岗位职责 1、遵守公司各项规章制度,服从总经理工作安排，协助总经理全面主持公司日常工作。３、修订管理制度、岗位职责、工作标准，并于每年3月份组织培训1次. 4、搜集有关有助于租赁的情况,每季度对自身物业做出针对性分析1次,并进行物业定位形成价格体系,并建立归档资料。 5、做好租赁状况动态分析,做到租赁衔接有序。 6、掌握物业管理法规、政策，学习各种专业知识和技能,不断提高自身业务素质和管理水平。 7、每月抽查仓库制度执行情况1次,并记录． 8、规范记账、结账、报账工作．做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按期报账。 9、妥善保管会计凭证，账目报表等资料保证账目款项事宜移交清楚、不丢失。 10、按时申报缴纳各项税金及员工、公司相关保险办理。 1１、中央、省、市、区优秀管理小区的申报工作和组织评定实施工作，提高管理服务水平。 12、职权内审批公司人员招聘、辞退、物资申购、各项费用收支等。 13、每月２0日前收取租金、水电等各项费用;否则，按日加收欠费金额3%计取滞纳金. 14、每月1５日发放工资,福利品。 15、每周全面抽查保安执勤工作情况1次,现场纠正保安、日常管理等存在问题并记录. 16、接到投诉2天内处理完毕，并以书面或电脑方式记录所有投诉、处理结果及回访。１7、每周一８：１0主持一次办公室(含水电部、财务部、工程部、赖伴金、杨秀胜、康涛)工作周例会，协调各部门工作，汇总周工作情况，并在解决疑难问题。 18、负责公司各项数据分析统计,每年12月份完成下年度预算编制等工作。 19、负责所有环保、消防、水电、证照年审、土地及房产税、各类保险到期后的投保等对外业务申报办理,正确理顺相关职能部门关系. 20、当天15:00前接收的填写完整、资料齐全的租赁合同,应在当天提交房管所办理备案手续;１5:00后接到的则在次日内办理。 21、职责内未列入其他日常工作事项．２2、检查事项： ①每周巡视园区１次以上，检查物业全面日常工作情况,并向各部门提出完善措施. ②每月审核财务报表及收费情况1次。 ③每月抽查各部门的工作2次以上，并做好检查，整改的书面记录。 23、汇报事项: ①次月2日前汇报完成考核指标及重大事项,填报总经理1次。 ②会议上提出各部门存在问题,并提相关要求。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业稽查岗位职责本岗位直属领导李宏清总经理生效日期 2０10年４月1日编制/日期李宏清２01０年３月1３日审核/日期批准/日期事项明　细岗位职责 1、遵守和执行公司决议及各项规章制度，服从总经理工作安排。２、每月25日抽查安全、消防、治安情况，确保无重大损失和自身财产损失。 3、预测公司可能出现的各种问题，并制定相应措施,降低财务、决策、市场等各种风险。４、对公司高级管理人员执行职务时违反法律、法规及公司章程、制度的行为进行监督。 5、当公司高级管理人员的行为损害公司利益时，要求其予以纠正，必要时向董事会报告。６、提议召开临时工作会议。７、列席董事会及公司重要会议. 8、对高级管理人员上报总经理事项进行抽查. 9、跟踪、监督客户投诉处理情况。１0、对公司部门流程或运营事项针对性进行检查,促进部门工作。 11、相关工作做好日常督促工作,确保无人为和工作失职造成损失。１2、公司规定或董事会授予的其他职权。１３、协助公司处理日常事务以及领导交办的其他事项。 1４、检查事项: ①每月抽查采购价格3项以上。 ②每月抽查２次工作完成情况（会议布置、岗位职责)。 ③每月抽查卫生保洁情况１-２次,保安值班情况2—3次,食堂工作2—３次,考核指标1—3项。 ④每月10日检查财务运营状况、房屋出租、各项收支、制度执行情况１次,及时掌握动态;如有异常应及时上报并提出建议和整改措施。 15、汇报事项:每月报表一次,汇报重大事项、检查工作情况及各部门考核指标完成情况。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业办公室文员岗位职责本岗位直属领导张勇城副总经理生效日期 2０10年4月1日编制/日期李宏清 2０10年３月13日审核/日期批准／日期事项明细岗位职责 1、每天上午１０:0０前查收一次邮件。 2、费用申报单审批日常跟踪. 3、每周六开启总经理信箱1次，并对信件内容进行保密。４、每周六检查各部门８S情况１次（8S:整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全、坚持、节约)。 5、每月10日收集、汇总(含东联)财务报表、考核报表,工作总结和计划；12日前呈报给赖伴来董事长、张文奇股东。６、每月5日更新１版文化宣传栏内容,及时向业主宣传政府有关政策、法规、园区公共管理制度、公司的管理服务项目和措施,开展公益性活动。 7、每月２8—30日分类整理总经理办公室文件柜资料１次。 8、每月底通知相关人员参加工作例会（原则上是每月最后一个星期五下午3:０0;参会人员：李宏清、张勇城、赖伴金、吴海雄、杨秀胜、谢卫国、康涛、张玉丽、刘艳辉、徐兰芳)。９、协助总经理召开各项会议,以投影模式做好记录，参会人员确认会议内容后,会议纪要当场签发。条理清楚，内容真实,准确转达公司会议精神. 1０、每季度更新1次通信录,如有进驻新企业应及时更新．１1、收到传真、邮件、外来资料,及时通知或转发收件人。 12、办公室电话接听，重要事项应有记录并及时传达。 1３、接待来访人员，做到热情、主动、文明、礼貌。 14、园区新进驻企业及时知会工程部、水电部、保安部。 15、规范使用印章，对盖章资料严格把关,不能判断的应请示总经理后方可盖章；印章出借应登记。 1６、按租户需求填写租赁合同，３天内准备齐所需资料提供给张勇城副总经理办理备案手续. 17、人事档案登记归档． 18、每年1２月中旬发放1次《物业服务满意调查表》、《职工调查表》，并将意见和建议整理、汇总． 19、每年五一、国庆、元旦协助公司组织文体等各项活动．２0、每年中秋、春节发放节日慰问信或温馨提示1次. ２１、每年中秋、春节统计送礼名单1次. 22、每年春节给相关部门、业主、驻园区企业、留年值班人员发送慰问短信1次。 2３、1２月中旬准备年终会议议程、总经理发言稿等资料。 24、记录园区、公司历次大事及各种活动，拍照、录相,将历史资料归类整理及存档。 25、提醒总经理会议安排(每月4日下午４：0０董事会例会)等，协助总经理工作。 26、办公室的日常工作、领导交办的其他工作任务。２7、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任，领导就是服务文件名称联顺物业工程技术员岗位职责本岗位直属领导张勇城副总经理生效日期 2０１0年４月1日编制／日期李宏清 2０１０年３月1３日审核/日期批准/日期事项明　细岗位职责 1、每周巡查1—2次房屋、附属物、房屋装修及使用情况，道路、房屋损坏及时维修。 2、用户退租后,两天内完善闲置房屋修复工作，达到出租标准。３、审批企业的工程装修应及时知会保安部、水电部。４、每月2５日参加消防检查。５、每年对消防管、路牙、篮球场、停车线、空调架、围墙铁拦杆,灯柱,灯管,防雷翻新１次。６、装修、空调安装报审、验收；监督装修单位，影响结构安全、破坏响园区环境或明文禁止的其他行为应及时制止。７、按用户维修申请核定收费项目和标准,及时安排维修人员为用户提供服务并对业主进行回访，确保维修质量. ８、制定房屋及公用设施大中小修的计划,并编制工程预算,超过万元以上进行申报,通过后并组织实施。９、改建、扩建项目的施工，现场监督管理,办理竣工验收工作. 1０、收集和编制有关技术资料、图纸,负责工程资料的使用和管理工作。１1、工程审价、工程招标（3家以上)、合同草拟、队伍选择、施工、验收、预结算等,严格执行公司招投标管理制度，审核、控制工程成本． 12、根据租赁合同,正确判断复原标准,对退租用户一次性以书面形式提出复原项目、验收标准. 13、协助公司组织的各项活动. １4、组织开展对园区房屋、设施设备的科学养护方法的研究工作,最大限度地延长物业使用寿命。 15、工程部的日常工作、领导交办的其他工作任务。 16、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业财务部会计岗位职责本岗位直属领导张勇城副总经理生效日期 2010年４月１日编制/日期李宏清２010年3月１３日审核／日期批准/日期事项明细岗位职责１、熟悉各租户全面情况,明确收费项目、收费对象、收费标准,复核各项费用,收支相符无误。２、每月按类别整理各类凭证,装订成册归档,妥善保管会计凭证，账目报表等资料保证账目款项事宜移交清楚、不丢失． 3、按财务制度复核各类收支情况,当月解决存在问题。 4、每月１0日前提供财务报表、租金明细、租赁动态表各1份（财务报表:联顺物业６份，停车场6份,家电城物业4份,家电城工地３份,九号楼3份）。５、每天下班前３0分钟对停车场收入交接盘点１次。 6、每月２０－26 日缴纳职工社会保险。 7、每月 1０—15 日缴纳税金。 8、每半年缴纳土地使用税、每季度缴房产税。９、每年１０月1０日前提供下年度费用收支概算1份。 10、每年1２月30日对公司各种固定资产进行一次盘点。 11、每年1月10日前提供１份上年度年终报表。１２、签订租赁合同应为新进租户提供管理公约、装修管理规定、放行管理规定等资料，签收1份. 13、租户接待工作,厂房、宿舍办理租赁移交，水电底数、房屋使用情况确认签字。 14、日常停车卡办理． 15、考勤管理,入指纹,每月３0日统计1次考勤异常情况,提供主管领导签字确认，作为计算工资的依据。 16、熟悉物业管理各种程序,并做好收费的统计、核算工作，做到及时、不重、不漏. 17、协助公司组织的各项活动。１8、完善税务税项工作,按时缴纳相关税项。 19、财务部的日常工作、领导交办的其他工作任务。２０、协助网上数据申报等财务部其他工作。 21、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业财务部出纳岗位职责本岗位直属领导张勇城副总经理生效日期 2010年4月1日编制／日期李宏清 2010年3月13日审核/日期批准/日期事项明　细岗位职责１、每天下班前对财务单据进行整理１次,做到日清月结。２、每周六上午1０:０0变卖保洁部回收的废品1次。３、每月10日前根据考勤核算前上月工资、加班费(扣除员工房租、水电费及借款)；1５日发放工资及福利品。 4、熟悉各租户全面情况,明确收费项目、收费对象、收费标准,复核各项费用，收支相符无误。 5、每月5—３0向各租户收取租金、管理费、水电费等各项费用，并催收拖欠款项．６、每月2０－２５日到供水公司打印１次水电发票，每月５日打印银行（资金）流水表一份存档。７、按财务制度,总经理审批后支付各项款项。 8、每月最后一天对仓库物资盘点1次． 9、做好仓库的防雨、防潮、防盗。１０、每月2日提供上月的相关单据给会计,协助制作财务报表． 1１、节日礼品及办公用品的核发。 12、根据工作需要,随时到银行办理各项业务，做好出行登记告知事项． 13、负责对检验合格的物资按指定位置入库,按材料单验收、登帐核实后登记入账。１4、根据物资性能、品种、型号、用途、包装等特点以及易挥发、易受潮物的特性和仓库条件,实行分区分类的物资定位管理．各类物资做到摆放有序、标识分明、存取方便。 1５、物资出库必须凭主管签发的《物资领(借)用单》,详细记录领出物品现状、特点及用途等。 16、物资出借必须经主管书面同意后借出，遗失按价赔偿. 17、对于日常用具、器具,入库时应认真检查,确认无损后方可入库．对于不用的工具、器具要定期维护。　 18、物资出库必须及时登账,物资要按照先进先出的原则发放,做到帐物相符。 1９、每月对库存物资进行盘点,同时注意物品的使用时效等。 20、坚持“九不付款”:没有单据(包括原始凭证)、未经审批、开支不当、用途不明、审批超越权限、经手人无签名、数量金额不符不清、事实不符、前有欠款不清. 21、协助公司组织的各项活动。２２、财务部的日常工作、领导交办的其他工作任务。 23、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业机电部长岗位职责本岗位直属领导李宏清总经理生效日期２０10年4月1日编制／日期李宏清 2０10年３月１3日审核／日期批准／日期事项明细岗位职责 1、环保池每天加药2次。 2、发电机、水泵房、配电房每天巡查1次,并有记录. 3、每天抽查(或安排人员抽查)电梯保养情况１次。 4、发电机每月试运转１次. 5、每周巡查用水电、水管是管畅通、公共照明灯具１—２次，确保正常完好。 6、每月检查沙井、管道排水情况１次． 7、每月２5日参加消防检查１次。 8、设备、设施按养护标准执行考评１次。 9、水电部计量及资料归档每月整理１次. 10、每月全面抽查水电计量表１遍，确保完好。 11、每月２9-3０日抄水电表，5日发放水电费通知单,并总结盈亏情况。１2、每年清洗空调1次（4月份)，每年清洗排气扇２次（4、１０月份)。１３、维修完好的房屋，确后水电底数后,移交租赁部进行出租。１4、每半年疏通雨水井、污水井及管道1次。保证给排水、排污管畅通. 1５、化粪池每半年抽粪１次,蓄水池每半年清洗1次。 1６、中秋、春节前组织挂彩灯、灯笼等气氛装扮各1次。１７、接到客户投诉水电问题的(如停水、停电）10分钟内赶到现场处理。 1８、日常巡查,制止违反水电管理制度的行为,情节严重者应报告主管领导;线路凌乱的应及时处理. 19、接到停水、停电通知应当天转发给各用户,并做好送电准备工作。２0、监督、检查装修施工队是否按审批要求安装水电管线等。 21、各种机电故障小修不过夜,大修不超过三天．２2、停电、停水、火警或其它事故，应及时到场,并迅速查明原因,采取应急措施。 23、每天安排人员值班，巡视园区，掌握公用设施的状况，定期维护,如发现有损坏及时处理,确保公用设施、设备运用、运转的正常。 24、根据租赁合同,正确判断复原标准,对退租用户一次性以书面形式提出复原项目、验收标准。 25、负责园区水电、有线电视、对讲门、给排水、电照、电话等,保养和抢修工作．严格执行作业程序,遵守《安全用电操作规程》。２6、值班电工应在规定时间内做好巡视工作，手机2４小时保持开机状态,填写值班日志,发现异常即行处理。２7、熟悉区内供电、供水、电梯、监控系统,机电设备性能及使用状况,不断提高保养及设备维修技能。 2８、严格执行养护制度,并做好日常检查,保养运行记录等。２９、配合自来水公司、电话公司、供电局及有线电视的维修检查工作. 30、对节日放假期间的工作进行排班、分工,并督导。３1、协助公司组织的各项活动。 32、水电部日常工作，领导交办的其它工作任务。３3、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业机电部电工岗位职责本岗位直属领导谢卫国生效日期 2010年4月1日编制／日期李宏清 2０1０年3月１3日审核/日期批准/日期事项明　　细岗位职责 1、每天上班前集会计划当天工作,服从主管安排工作 2、家电城发电机房、配电房、水泵房李永尚负责每天巡查1次；科技园发电机房、配电房谢卫国负责每天巡查1次；泵房、环保池治理郑福为负责每天加药2次． 3、每天抽查电梯保养情况１次． 4、发电机每月试运转1次。 5、每周巡查用水电、水管是管畅通、公共照明灯具１－２次,确保正常完好。 6、每月检查沙井、管道排水情况1次。 7、每月２５日参加消防检查1次. 8、设备、设施按养护标准执行考评1次。 9、水电部计量及资料归档每月整理１次. １０、每月全面抽查水电计量表1遍,确保完好。１1、每月29-3０日抄水电表,5日发放水电费通知单,并总结盈亏情况。 12、每半年疏通雨水井、污水井及管道1次．保证给排水、排污管畅通。 1３、化粪池半年抽粪一次、蓄水池每半年清洗一次. 1４、中秋、春节前组织挂彩灯、灯笼等气氛装扮各1次。 15、园区供电、供水、给排水、污水池处理、电照、电话的安装、保养和抢修工作。１6、严格遵守《员工守则》和部门的各项规章制度,严格执行安装、维修、保养的作业程序，遵守《安全用电操作规程》。１7、值班电工必须在规定时间内做好巡视工作,24小时不能关闭手机，检查公共照明、填写值班日志,发现异常情况及时处理（谢卫国:周一、四；郑福为:周二、五;李永尚：周三、六;星期日轮流值班)。 18、有权制止违反水电管理的行为，发现上述行为及时劝阻，情节严重者应报告主管领导。 1９、负责监督检查安全用电情况，实施对违章用户停止供水供电措施. 20、在做好安全用电的基础上,积极提出节约用水电的合理化建议。２1、熟悉供电、供水、电梯、监控系统,机电设施性能及使用状况,不断提高保养及设备维修技能。 22、严格按照机电设备运行保养操作规程,对园区各种机电故障要尽快恢复,做好小修不过夜，大修不超过三天。２3、经常巡视园区,掌握公用设施的状况,定期维护,如发现有损坏或其它不正常情况应及时处理,确保公用设施、设备运行正常。２4、水电部日常工作，领导交办的其它工作任务. ２５、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任，领导就是服务文件名称联顺物业保洁部长岗位职责本岗位直属领导李宏清总经理生效日期 2０1０年４月1日编制／日期李宏清２０1０年3月13日审核／日期批准/日期事项明　细岗位职责１、垃圾每天清运１次。 2、每天08：30、14：３0各巡查园区保洁情况1次。 3、每周不定时检查1次食品卫生状况. 4、每周走访１次市场信息价。５、每月组织变卖保洁部废品1次。６、每月不定时抽查食堂采购的质量、重量、单价２次以上。 7、每周按《公共部位环境清洁考核表》内容检查不定人、不定时检查,每月对所有保洁员考评1次。 8、每周六上午巡查绿化生长情况１次. ９、每周五下午对园区公共部位（含办公室）消杀1次。１0、每月１0、２0日组织卫生纠查2次。１1、每周主持保洁部会议１次，对检查存在问题进行通报,汇集保洁员意见，在公司月例会中汇报。１２、每月１２日前按员工福利品标准采购。１3、每月２5日参与消防、卫生检查。 14、每月１、16日对未出租的房屋进行保洁1次。 15、每月根据《绿化考核评定标准》1次。 1６、园区道路每两个月清洗1次。 17、每半年清洗围墙清洗１次。 18、每年终组织对保洁部工作评比1次。１９、五一、国庆、元旦、春节等重大节日28—3０日组织卫生大扫除活动１次。 20、春节、重要会议盆景、鲜花摆设．２1、保洁员的招聘及岗前培训. 22、物品日常采购. ２３、对节日放假期间的工作进行排班、分工,并督导。 24、协助公司组织的各项活动。２５、保洁部、绿化部、后勤部、采购部的日常工作、领导交办的其他工作任务。 2６、遵守国家法律、法规及公司各项规章制度。管理就是责任，领导就是服务文件名称联顺物业后勤部岗位职责与管理制度本岗位直属领导生效日期 2０１０年3月4日编制/日期李宏清总经理２０１０年3月３日审核/日期批准/日期事项明　　细岗位职责及管理制度一、岗位职责: １、认真学习贯彻《中华人民共和国食品卫生法》和《广东省食品卫生管理实施办法》，严格执行《后勤部岗位职责》、《食堂卫生管理制度》。２、工作人员必须经卫生防疫站检查取得《健康证》，并定期做健康检查，严禁带病上岗。 3、做好个人卫生,勤洗手,不留指甲,勤换衣服，上班要穿工作服、工作帽，戴口罩,不得面对食品高声喧哗及谈笑。４、厨房墙壁、门、窗、风扇、灯管、桌面、椅及时清洁，无尘无污迹,物品摆放整齐,餐厅保持干净清爽。 5、认真做好食堂卫生管理,有效地消除和控制疾病的传播和宣传工作。 6、所有采购的食品必须符合健康标准，不得购买腐烂、变质的和劣质粮、米、肉、油等食物,杜绝过期食品，严禁供应隔天的剩饭菜． 7、油、盐、酱、醋等常用辅料和米、菜下班前盖好,做好防火、防盗、防毒三防工作。８、下班前关灯、关煤气，按要求配备灭火器材，并熟悉各种安全器材的使用常识，做好安全及消防防患工作。 9、节假日不在食堂就餐人员应提前告知,食堂工作人员及时准确掌握就餐人员动态,做到开源节流,杜绝浪费。 10、听取职工意见,接受监督检查,讲究食谱,力求做到味美可口、饭热菜香、价廉实惠，提高饭菜质量、足量(冬季保证饭菜热)并准时开餐．职工满意率达70%以上。二、管理制度: 1、采购回来的食品每天要标明重量、单价、金额,上墙公布;当天采购收据由主管领导或指派人员进行确定签名方可有效。每周六上午报销一次，逾期不予办理。 2、主管领导每月不定时抽查原材料质量、重量、单价1－2次；未抽查,主管领导罚款５０元/次，并承担该损失的５0%． 3、餐具必须清洗干净，发现有污迹罚款20元/件，消毒柜必须保证每天开足4小时，上午2小时,下午２小时,否则罚款50元/次。摆放在消毒柜内的餐具在消毒后必须保证干净，无水迹，否则罚款20元/件. 4、中餐、晚餐必须保证每餐四菜(3荤１素)一汤，严格按规定的伙食标准进行开支;否则，承担超支部分的５0%（公司安排加菜的除外)。 5、不得私用食堂食品,如有需要从现金方式交易。 6、夏天开餐前３０分钟开空调，就餐完毕即关空调;人离未关空调,罚款５0元／次． 7、饭菜供应时间:周一至周六早餐7:3０;午餐11:5０;晚餐17:50，周日不供应（周日值班人员补助餐费２0元/人／日）。未到时间不得擅自提前用餐；电话提醒未到人员,不能按时就餐应负责留菜;人员到齐(或留菜后)方可进行就餐。就餐完毕,自行清理桌上残留物,并将碗筷送至厨房洗碗池内。违反上述规定,给予批评、警告并处50－10０元／次的罚款；贪污、受贿、虚报单价或数量，按１：１0罚款;情节严重的开除处理。管理就是责任,领导就是服务文件名称联顺物业保安部岗位职责本岗位直属领导当值班长生效日期 2010年4月1日编制/日期 201０年３月1３日审核／日期批准/日期事项明细岗位职责一、负责园区内的防盗、防火、防破坏、防自然灾害等安全保卫工作及安全宣传教育工作。二、维护物业管理区域的公共秩序，对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育,每年按季度进行宣传教育评比。三、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事故工作,发现不安全因素及时报告提出整改意见,。四、落实各项安全保卫责任制并定期检查与监督，消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行，每月２５日消防检查１次，重大节假日制定安全保卫措施，加强节日安全. 五、负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息,组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学习和消防演练(每周一、三、五下午培训)并按季度考核评比。六、对园区实施日常安全监督和进出查验管理,出入园区访客、车辆的登记(如检查员工、装修工人、探访客、临时雇工、外判商工作人员),对可疑人员、车辆、物品按规定进行检查《货物放行条》《临时出入证、厂证》《车辆出入卡》等有效证件。七、负责园区的治安管理巡查及日常检查监督,消防设施、消防通道的监督检查,确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通，制止并跟踪违反行为的整改工作。八、园区二次装修的现场管理,督促施工方按《装修管理规定》施工，对违章装修予以制止、纠正违章行为,并报工程部处理。九、建立健全管理保安部内部档案资料及定期更新,制定治安、消防应急处理方案、防范措施并具体实施。十、伸张正义,敢于同违法乱纪犯罪分子作斗争，严厉打击园区内的违反犯罪行为。十一、保安队伍思想政治教育、业务知识及军事体能训练,并定期考核巡逻（培训）成果. 十二、保安用品的统计、计划申购、验收和日常保养维修工作，建立健全使用档案。十三、保安岗位设置和物品配备的统筹策划工作。十四、填写交接班记录、出入记录及突发事件记录并妥善保管存档。十五、进出车辆停车、泊车引导及管理及相关车辆管理工作。十六、树立窗口形象,值勤时着装规范、精神饱满、举止文明、热情报务。十七、盗窃的处理:　１、如发现盗窃分子正在作案,应立即组织人员，当场抓获,连同证物(作案工具、赃物）送交公安机关处理,用户在现场的要一起到公安机关报案、作证和配合公安机关处理,用户不在的应设法通知． 2、发现盗窃现场,盗窃分子已逃离现场的,应积极组织人员对现场附近严格清查,大门岗人员对出入人员严格检查。３、保护作案现场，不能让任何人触摸现场痕迹和移动现场的物品,并立即报告公安机关，听从公安人员处理。 4、对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者如实的向公安机关作出详细报告。５、对可疑作案人员,可采取暗中监视或设法约束,交公安人员处理。十八、收发邮件的工作程序: １、当邮局的工作人员将快件送到大门值班室后,由当班队员签字。 2、当班人员将此信件登记完毕,通过对讲通知收件人来领取。 3、收件人收

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