私募基金设立项目建议书.ppt

私募基金私募基金设设立立项项目建目建议书议书4/22/20241-目目录录一、中国和国际PE基金发展动向二、中国房地产融资方式介绍三、中国房地产投资基金市场四、我国房地产基金组织和盈利模式分析五、我们的建议4/22/20242-华厦伟业(中国)控股集团有限公司酝酿于1999年,成立于2001年.华厦伟业第一个十年完成了城市地产和文化旅游休闲地产专业系统的打造并跻身于旅游地产全国三甲,城市地产代理中国十强.同时房地产私募基金蓬勃发展中。4/22/20243-一、国内外一、国内外PE基金基金发发展展-国内国内l国内PE基金开始于20世纪90年代中后期l2006年后，PE基金才开始活跃；l2007年，渤海产业投资基金和渤海产业投资基金公司正式成立；l券商直接投资基金和民营企业组建基金，探索投资l基金募集迅速扩展；（人民币基金后来居上）8000家l基金投资进入调整期；（金融危机下，投资呈现明显回落态势）4/22/20244-市市场场化募集基金不断化募集基金不断扩扩大大1资金来源以海外为主的PE基金l（1）国外设立，投资中国；黑石、KKR、凯雷l（2）海外基金为主国内背景：金沙江、弘毅、鼎辉2资金来源以国内为主的PE基金l（1）国有资金主导PE：渤海、深圳市创新投资l（2）国有金融资本为主导的PE基金：商业银行、保险公司、证券公司l（3）民间资本为主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成长创业投资合伙企业（有限合伙）4/22/20245-国国际际PE基金基金发发展展动动向向lPE基金管理公司上市（IPO）l业务发展公司设立l新金融工具运用4/22/20246-1、PE基金管理公司上市（基金管理公司上市（IPO）lPE上市两种形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或选择基金管理公司上市lPE基金管理公司所管理的基金上市好处：公司不必浪费时间和人力去筹集资金；上市筹集的资金可以让PE基金任意追逐巨型目标，而无需与其他基金联合，从而使的资金的基金更有竞争力；投资灵活性。劣势：股权分散以及信息披露的要求会限制基金迅速决断能力；基金上市可能严重影响PE基金改善被收购公司盈利和业绩的基金心态。l2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)创造性在荷兰阿姆斯特丹证券交易所成功融资50亿，创PE基金上市的先河，一度震惊业界。（逃避美国信息披露和低税收政策优惠）l2007年2月，堡垒投资集团FORTRESS在美国证券市场进行公开招股，募集6.433亿美圆，成为美国受家公开上市的私募基金l2004年，黑石集团希望想阿波罗管理公司，设立自己的业务发展公司（BDC）l2006年，计划将管理公司自身进行IPO，2007年6月，黑石集团在纽约证券交易所上市lPE基金管理公司上市主要好处：在信贷环境紧张的形式下。通过上市获得大量资金，通过杠杆作用更多交易；给创始人和其他合伙人解决身价问题；对于提升公司品牌价值，延长企业生命；获得永久资金投资已有业务，扩张新业务或建设永久基业；吸引公众资本、扩大筹集资金渠道；透明化运作摆脱公众和监管层的质疑4/22/20247-2、业务发业务发展公司展公司设设立（立（BDC）l近年来，一些PE公司一开始就通过设立公众性质的机构来获得流动性并保持私募性l英国：3I旗下有市值96亿美圆伦敦上市基金；l美国：更多PE公司以设立公众化的业务发展公司（BDC）来募集更多的公众资本；l受到特殊监督，遵循PE基金的基本投资策略lPE基金设立BDC的好处。l（1）永久资本：l（2）新的投资者：不需要严格标准；金融机构费用高l（3）更高的费用l（4）夹层融资机会；安全的投资4/22/20248-3、新金融工具运用、新金融工具运用l担保债务凭证（CDO）：lCLO：担保贷款凭证，基金资产是高收益贷款lCBO：担保债券凭证，基础资产是企业债券lCSO：担保合成凭证lCIO：担保保险凭证lSFCDO：结构性金融担保债务凭证4/22/20249-1、资金来源2、融资渠道2.1银行贷款2.2委托贷款2.3信托融资2.4房地产基金2.5战略私募2.6上市2.7资产证券化2.8债权融资2.9典当融资二、中国房地二、中国房地产产企企业业融融资资方式方式4/22/202410-1、1997-2005年我国房地年我国房地产产企企业资业资金来源金来源年份年份本年本年资资金来金来源小源小计计国家国家预预算算内内资资金金国内国内贷贷款款债债券券利用外利用外资资外商直接外商直接投投资资自筹自筹资资金金其他其他资资金金来来 源源199719973817.13817.112.512.5911.22911.224.94.9460.9460.9327.9327.9972.9972.91454.81454.8199819984414.94414.914.914.91053.21053.26.26.2361.8361.8258.9258.91167.01167.01811.91811.9199919994795.94795.910.010.01111.61111.69.99.9256.6256.6180.5180.51344.61344.62063.22063.2200020005997.65997.66.96.91385.11385.13.53.5168.7168.7134.8134.81614.21614.22819.32819.3200120017696.47696.413.613.61692.21692.20.340.34135.7135.7106.1106.12184.02184.03670.63670.6200220029750.09750.011.811.82220.32220.32.22.2157.2157.2124.1124.12738.42738.44619.94619.92003200313196.913196.911.411.43138.33138.30.560.56170.0170.0116.3116.33770.73770.76106.16106.12004200417168.817168.811.811.83158.43158.40.190.19228.2228.2142.6142.65207.65207.67 78563.38563.31997-2005年我国房地年我国房地产产企企业资业资金来源一金来源一览览4/22/202411-19991999200020002001200120022002200320032004200420052005国家国家预预算算资资金金0.210.210.120.120.180.180.120.120.090.090.070.070.060.06国内国内贷贷款款23.1823.1823.0923.0921.9921.9922.7722.7723.7823.7818.4018.4018.3018.30债权债权0.210.210.060.060.000.000.020.020.000.000.000.001.031.03利用外利用外资资5.355.352.812.811.761.761.611.611.291.291.331.330.120.12自筹自筹28.0428.0426.9126.9118.3818.3828.0928.0928.5728.5730.3330.3333.6333.63其他其他43.0243.0247.0147.0147.6947.6947.3847.3846.2746.2749.8749.8747.9047.901999-2005年房地年房地产产开开发发企企业资业资金来源比重表金来源比重表 （单单位：位：%）从表面上从表面上资资金来源金来源结结构来分析，构来分析，2003年是分水岭，年是分水岭，1997-2003年，房地年，房地产产国内国内贷贷款在房款在房地地产产投投资资中的比重一直保持在中的比重一直保持在20左右的水平，左右的水平，2003年国家出台了年国家出台了121号文，随后又号文，随后又实实行了一系列的行了一系列的调调控政策，控政策，导导致致银银根根紧缩紧缩，银银行行贷贷款比重明款比重明显显下降，下降，2004年国内年国内贷贷款比款比2003年下降了近个百分点，房地年下降了近个百分点，房地产产自筹自筹资资金和其他金和其他资资金来源比例持金来源比例持续续提高提高资资料来源：房价与泡沫料来源：房价与泡沫经济经济徐滇徐滇庆庆著著 机械工机械工业业出版社出版社4/22/202412-一般一般说说来，开来，开发发商在拿地、商在拿地、规规划等少数划等少数环节环节上上动动用自筹用自筹资资金。在拿到土地后和国有土地金。在拿到土地后和国有土地使用使用证证、建、建设设用地用地规规划划许许可可证证、建、建设设工程工程规规划划许许可可证证和建和建设设工程开工工程开工许许可可证证，可以土地，可以土地为为抵押向抵押向银银行行贷贷款，从而款，从而获获得工程建得工程建设资设资金和流金和流动资动资金；在土建金；在土建环节环节，将成本，将成本转转嫁嫁给给建建筑承包商筑承包商带资垫带资垫付或者付或者仅仅付少量建付少量建设资设资金；房屋金；房屋结结构封构封顶顶、取得、取得预预售售许许可可证证后，开后，开发发商商即可先后收取定金、即可先后收取定金、预预收款、首付款和整个房款。从整个收款、首付款和整个房款。从整个过过程看房地程看房地产产开开发发企企业业自有自有资资金很少，大量仰仗金很少，大量仰仗银银行行贷贷款，房地款，房地产产企企业资产负债业资产负债率一直率一直处处于高位。于高位。4/22/202413-2、房地、房地产产融融资资渠道渠道银银行行贷贷款是房地款是房地产产开开发发商商趋趋之若之若鹜鹜的主要融的主要融资资渠道。央行渠道。央行121号文件号文件规规定以及近期一系列从定以及近期一系列从紧紧措施，措施，对对于于项项目开目开发发程度和开程度和开发发商自有商自有资资金的金的门槛门槛要求，将大多数开要求，将大多数开发发商排除在商排除在门门外。外。但是，但是，对对于企于企业业而言，便捷，成本相而言，便捷，成本相对较对较低，低，财务财务杠杆作用大的杠杆作用大的银银行行贷贷款有着致命的款有着致命的诱诱惑，惑，更何况，其更何况，其还债压还债压力大等缺点力大等缺点还还可以通可以通过调过调整整长长期期负债负债和短期和短期负债负债的的负债结负债结构加以构加以规规避。避。同同时时，房地，房地产产信信贷业务贷业务目前仍普遍被目前仍普遍被银银行行视为优质资产视为优质资产，商，商业银业银行的信行的信贷热贷热情情丝丝毫未减。毫未减。常用常用贷贷款方法有款方法有:信用信用贷贷款：款：信用信用贷贷款是款是银银行根据借款人的信誉行根据借款人的信誉,财务财务状况状况,预预期收益和信用期收益和信用记录记录表表现现的良好的良好程度而程度而发发放的一种无抵押放的一种无抵押,保保证贷证贷款：款：保保证贷证贷款是指按款是指按规规定的保定的保证证方法方法,以第三人承以第三人承诺诺在借款人不能在借款人不能偿还贷偿还贷款款时时,按按约约定承担一般保定承担一般保证责证责任者任者连带责连带责任任为为前提而前提而发发放的放的贷贷款款.一旦借款不能履一旦借款不能履约约,担保人将承担担保人将承担偿偿还责还责任任.抵押抵押贷贷款：款：指按指按规规定抵押方式以借款人或第三人的定抵押方式以借款人或第三人的财产财产作作为为抵押物抵押物发发放的放的贷贷款款.这这种种贷贷款是款是目前普遍采用的一种目前普遍采用的一种.贴现贷贴现贷款：款：即指借款人在急需即指借款人在急需资资金金时时，以未到期的票据向，以未到期的票据向银银行申行申请贴现请贴现而融通而融通资资金的一种金的一种贷贷款方式。款方式。2.1 2.1 银银行行贷贷款款4/22/202414-2.2 2.2 委托委托贷贷款款委托委托贷贷款是指委托人提供款是指委托人提供资资金，由受托人（金，由受托人（银银行）根据委托人确定的行）根据委托人确定的贷贷款款对对象、用途、象、用途、金金额额、期限、利率等代、期限、利率等代为发为发放并放并协协助收回的助收回的贷贷款。款。这项业务这项业务属于属于银银行中行中间业务间业务，银银行收行收取手取手续费续费，不承担，不承担风险风险。委托委托贷贷款融款融资资方式因方式因为为不是不是银银行的自行的自营业务营业务，所以，所以诸诸如如“四四证齐证齐全全”之之类类的限制条件少（但用于固定的限制条件少（但用于固定资资产产投投资项资项目的目的贷贷款款须经报须经报政府有关部政府有关部门门批准），批准），门槛门槛低，并且操作方便，低，并且操作方便，银银行作行作为为中中间间人承担着搭人承担着搭桥桥、沟通和沟通和风险风险控制的控制的责责任。任。该该融融资资方式可适用于方式可适用于项项目的各个目的各个阶阶段，但由于段，但由于资资金的金的协协商利率可能相商利率可能相对较对较高，高，运用运用该该借款多借款多为过桥为过桥性性质质。2003底年北京市商底年北京市商业银业银行与北京今典房行与北京今典房产产推出了推出了“开开发发商商贴贴息委托息委托贷贷款款”业务业务，其基本运，其基本运作方式是：在取得作方式是：在取得预预售售证证但尚不能取得但尚不能取得银银行按揭行按揭资资格格时时，开，开发发商先投入一部分商先投入一部分预预付付资资金金作作为贷为贷款本金向款本金向购购房者提供房者提供购购房用的委托房用的委托贷贷款。由于开款。由于开发发商委托商委托贷贷款款为为房款房款 70%的按揭的按揭比例，比例，销销售后回售后回笼资笼资金中增加了金中增加了买买房人房人30%的首付款，如果开的首付款，如果开发发商首笔投入商首笔投入1亿亿元委托元委托贷贷款，款，则则通通过过委托委托贷贷款开款开发发商首次回商首次回笼销笼销售售资资金金E=1/70%=1.4285亿亿元。若将元。若将该资该资金再次投金再次投入委托入委托贷贷款的周款的周转转，则则可再次回可再次回笼销笼销售售资资金金2亿亿元，即融元，即融资资了了1亿亿元。元。这这1亿亿元即可作元即可作为为公公司的自有司的自有资资金，使得金，使得资资金金链链更加的更加的宽宽余起来。同余起来。同时时，销销售售竞竞争争优势显优势显而易而易见见。4/22/202415-2.3 2.3 信托融信托融资资房地房地产产信托是指信托机构代信托是指信托机构代办办房地房地产产的的买卖买卖、租、租赁赁、收租、保、收租、保险险等代等代营业务营业务以及房地以及房地产产的登的登记记、过户过户、纳纳税等事税等事项项，或者直接参与房地，或者直接参与房地产产的开的开发经营发经营活活动动。2003年年6月央行月央行121文件的出台，使得房地文件的出台，使得房地产产企企业银业银行行贷贷款渠道受阻，房地款渠道受阻，房地产业产业的高的高额额收益和收益和较较短的投短的投资资周周期都期都满满足了信托的要求，足了信托的要求，信托是目前房地信托是目前房地产业产业新新兴兴的融的融资热资热点，并以点，并以“井井喷喷”式速度式速度发发展。展。不不过过，从法律上看，目前我国，从法律上看，目前我国“房地房地产产信托信托”一一词词表述不表述不够严谨够严谨。根据信托投。根据信托投资资公司管公司管理理办办法第二十条的法第二十条的规规定，信托投定，信托投资资公司的信托公司的信托业务业务有二：一是有二：一是资资金信托金信托业务业务，二是，二是动动产产、不、不动产动产及其他及其他财产财产信托信托业务业务。从我国目前的房地。从我国目前的房地产产信托信托产产品来看，既有投品来看，既有投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司用于房地公司用于房地产产投投资资，也有房地，也有房地产产企企业业将房地将房地产项产项目、公司股目、公司股权权等委等委托托给给信托投信托投资资公司管理。也就是公司管理。也就是说说，既有，既有资资金信托，也有不金信托，也有不动产动产及其他及其他财产财产信托。但不信托。但不论论哪种哪种类类型的房地型的房地产产信托，其目的均是通信托，其目的均是通过过信托方式解决房地信托方式解决房地产产企企业业的融的融资难题资难题。因此，。因此，目前的房地目前的房地产产信托，并非信托，并非类类似国外似国外REITs真正意真正意义义上的不上的不动产动产信托，而是信托，而是资资金投向金投向为为房房地地产项产项目的一种信托目的一种信托产产品。品。4/22/202416-资资金信托金信托类类房地房地产产信托信托 贷贷款模式是指投款模式是指投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，将投定，将投资资者集合的信托者集合的信托资资金借金借给给房地房地产产企企业业，房地，房地产产企企业业在借款期限届在借款期限届满满后向信后向信托公司托公司还还本付息，信托公司向投本付息，信托公司向投资资者支付投者支付投资资本金及收益。本金及收益。优优点：点：涉及法律关系不多，交易涉及法律关系不多，交易环节较环节较少，操作方便。少，操作方便。缺点：缺点：只有二只有二级级以上以上资质资质的房地的房地产产企企业业才能在完成前期开才能在完成前期开发发工作（取得国有土地使用工作（取得国有土地使用证证、建、建设设用地用地规规划划许许可可证证、建、建设设工程工程规规划划许许可可证证和建筑工程施工和建筑工程施工许许可可证证）后，才能通）后，才能通过这过这一模式融一模式融资资，并且开，并且开发项发项目目资资本金比例不低于本金比例不低于35%，资资金投放金投放时间时间、资资金投放范金投放范围围、资资金比例均受到限制；信托投金比例均受到限制；信托投资资公司接受自然人公司接受自然人资资金信托合同不得超金信托合同不得超过过0份，每份，每份合同金份合同金额额不得低于人民不得低于人民币币万元，不能万元，不能满满足足较较大大规规模模项项目的目的资资金需求（金需求（这这是所是所有有资资金信托金信托类类房地房地产产信托的共同缺点，以下不再信托的共同缺点，以下不再赘赘述）；成本相述）；成本相对较对较高高法律法律风险风险控制要点：控制要点：控制委托人和受益人的个数，防止自然人信托合同控制委托人和受益人的个数，防止自然人信托合同虽虽然不足然不足0份；份；合理合理评评估担保物的价估担保物的价值值，调查调查抵押物抵押物权权利状况，防止担保物不足利状况，防止担保物不足值值或或权权利受限；房地利受限；房地产产企企业业提供信用保提供信用保证证，分解担保，分解担保风险风险；按施工；按施工进进度度发发放放贷贷款，款，严严格格监监督督贷贷款运用，防款运用，防止止贷贷款被挪用。款被挪用。贷贷款模式款模式4/22/202417-股股权权融融资资模式是指投模式是指投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，将投定，将投资资者集合的信托者集合的信托资资金用于金用于认购认购房地房地产产企企业业增增资扩资扩股或股或转让转让的股份，房地的股份，房地产产企企业业的股的股东东在期在期满满后溢价后溢价购购回回购购信托投信托投资资公司所公司所认购认购的股份，信托投的股份，信托投资资公司向投公司向投资资者支付投者支付投资资本金及本金及收益。收益。优优点：点：资资金投放金投放时间时间不受限制，避免因不受限制，避免因项项目未取的目未取的“四四证证”而不能投而不能投资资；项项目目资资本金比例不受本金比例不受35%的限制，降低房地的限制，降低房地产产企企业业自有自有资资金比例；信托投金比例；信托投资资公司可以参与企公司可以参与企业业决策，决策，进进一步防范一步防范风险风险。缺点：缺点：增加注册增加注册资资本，需召开股本，需召开股东东会决会决议议，并，并办办理相关理相关验资验资、企、企业变业变更登更登记记、颁发颁发出出资证资证明明书书等手等手续续，操作，操作较为较为复复杂杂；存在信托投；存在信托投资资公司到期不回公司到期不回转转所所购购股份或者房地股份或者房地产产企企业业股股东东不回不回购购股份的股份的风险风险；因股；因股权买卖权买卖并非真并非真实实交易目的，存在被交易目的，存在被认认定定为为企企业间业间借借贷贷的的风险风险。法律法律风险风险控制要点：控制要点：明确信托投明确信托投资资公司用以公司用以购买购买股份的股份的资资金系信托金系信托资资金，而非其固有金，而非其固有资资金，金，防止被防止被认认定定为为企企业间业间借借贷贷或信托投或信托投资资公司到期不回公司到期不回转转房房产产；选选派具有房地派具有房地产产开开发经验发经验的人的人员员代表信托公司参与管理，防范代表信托公司参与管理，防范项项目开目开发风险发风险；由房地；由房地产产企企业对业对其股其股东购东购回股份回股份进进行担保，防行担保，防止股止股东东不回不回购购股份。股份。股股权权融融资资模式模式4/22/202418-置置业业模式是指投模式是指投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，定，将投将投资资者集合的信托者集合的信托资资金金贷贷用于用于购买购买房地房地产产企企业业开开发发的房的房产产，然后将房，然后将房产对产对外出租或出售，外出租或出售，从而从而获获得收益，信托投得收益，信托投资资公司向投公司向投资资者支付投者支付投资资本金及收益。本金及收益。优优点：点：可通可通过过收取房租收取房租长长期期获获取收益，或者待房价上取收益，或者待房价上涨涨后后获获得收益；因系真得收益；因系真实买卖实买卖，没有被，没有被认认定定为为无效的无效的风险风险或无法回或无法回购购的的风险风险。缺点：缺点：因受房屋因受房屋预预售制度的限制，售制度的限制，资资金投放金投放时间时间、投放、投放额额度均受制度均受制约约，无法，无法满满足前期足前期项项目开目开发发的的资资金需求；如果金需求；如果购买购买的房的房产产无法出售或出租，投无法出售或出租，投资资目的无法目的无法实现实现；所涉税；所涉税费较费较多，成本多，成本较较高；无法高；无法监监控所控所购购房房产产的开的开发发建建设设，存在不能按期接房或，存在不能按期接房或办办理理产权证产权证的的风险风险。法律法律风险风险控制要点控制要点：认认真真审查拟购审查拟购房房产项产项目的相关目的相关证证照、照、查查清是否存在抵押、清是否存在抵押、查查封情形、土封情形、土地出地出让让金交金交纳纳情况等，最好情况等，最好选择选择已竣工已竣工备备案的房案的房产产；防止无法追究其逾期交房、逾期；防止无法追究其逾期交房、逾期办证办证等等违约违约行行为为的的责责任；如果整体收任；如果整体收购购房房产项产项目，可以采用股目，可以采用股权权收收购购的方式，以减少交易成本。的方式，以减少交易成本。置置业业模式模式4/22/202419-资产资产池模式是指投池模式是指投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，定，将投将投资资者集合的信托者集合的信托资资金金贷贷用于用于购买购买房地房地产产企企业业开开发发的房的房产产，房地，房地产产企企业业在在约约定的期限按原定的期限按原价或溢价回价或溢价回购该购该放放产产，信托投，信托投资资公司向投公司向投资资者支付投者支付投资资本金及收益。本金及收益。优优点：点：无需考无需考虑虑所所购购房房产产能否出租或出售的能否出租或出售的风险风险，收益，收益较稳较稳定；一般是以低于房定；一般是以低于房产实际产实际价价值值的价格收的价格收购购，房地，房地产产企企业业不回不回购购的可能性的可能性较较小，即使不回小，即使不回购购，也可以通，也可以通过转过转售收回成本和收售收回成本和收益。益。缺点：缺点：因受房屋因受房屋预预售制度的限制，售制度的限制，资资金投放金投放时间时间、投放、投放额额度均受制度均受制约约，无法，无法满满足前期足前期项项目开目开发发的的资资金需求；所涉税金需求；所涉税费较费较多，成本多，成本较较高；因高；因买卖买卖并非真并非真实实交易目的，存在被交易目的，存在被认认定定为为企企业间业间借借贷贷的的风险风险；如利；如利润较润较高，存在信托投高，存在信托投资资公司不予回公司不予回转转的的风险风险；如果房地；如果房地产产企企业业到期不回到期不回购购，该该房房产产又无法出售，又无法出售，则则面面临临成本和收益无法成本和收益无法实现实现的的风险风险。法律法律风险风险控制要点：控制要点：认认真真审查拟购审查拟购房房产项产项目的相关目的相关证证照、照、查查清是否存在抵押、清是否存在抵押、查查封情形、土封情形、土地出地出让让金交金交纳纳情况等，最好情况等，最好选择选择已竣工已竣工备备案的房案的房产产；以低于房；以低于房产产价价值值的价格的价格购买购买，防止其到，防止其到期不回期不回购购或者所或者所购购房房产产到期无法到期无法处处置；明确信托投置；明确信托投资资公司用以公司用以购买购买房房产产的的资资金系信托金系信托资资金，金，而非其固有而非其固有资资金，防止被金，防止被认认定定为为企企业间业间借借贷贷或信托投或信托投资资公司到期不回公司到期不回转转房房产产；如果整体收；如果整体收购购房房产项产项目，可以采用股目，可以采用股权权收收购购的方式，以减少交易成本。的方式，以减少交易成本。资产资产池模式池模式4/22/202420-融融资资租租赁赁模式是指投模式是指投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，将投定，将投资资者集合的信托者集合的信托资资金金购买购买房地房地产产企企业业开开发发的房的房产产，然后将，然后将该该房房产产租租给该给该房地房地产产企企业业使用，房地使用，房地产产企企业业向信托投向信托投资资公司支付租金，到期回公司支付租金，到期回购该购该房房产产，信托投，信托投资资公司向投公司向投资资者支付投者支付投资资本金及收益。本金及收益。优优点：点：只要信托投只要信托投资资公司具有融公司具有融资资租租赁赁的的业务资业务资格，可以避免格，可以避免类类似似资产资产池模式被池模式被认认定定为为企企业间业间借借贷贷的的风险风险；能；能获获取取稳稳定的收益；到期不回定的收益；到期不回购购的的风险较风险较小。小。缺点：缺点：因受房屋租因受房屋租赁赁制度的限制，制度的限制，资资金投放金投放时间时间、投放、投放额额度均受制度均受制约约，无法，无法满满足前期、中足前期、中期期项项目开目开发发的的资资金需求；所涉税金需求；所涉税费较费较多，成本多，成本较较高；存在房地高；存在房地产产企企业业到期不回到期不回购购房房产产的的风风险险。法律法律风险风险控制要点：控制要点：认认真真审查审查投投资资房房产项产项目的相关目的相关证证照、照、查查清是否存在抵押、清是否存在抵押、查查封情形、封情形、土地出土地出让让金交金交纳纳情况等，避免采取情况等，避免采取预预售、售、预预租方式；以低于房租方式；以低于房产产价价值值的价格的价格购买购买，并由房，并由房地地产产企企业业提供担保，防止其不按期支付租金，或到期不回提供担保，防止其不按期支付租金，或到期不回购购，或者所，或者所购购房房产产到期无法到期无法处处置；置；如果整体收如果整体收购购房房产项产项目，可以采用收目，可以采用收购购股股权权的方式，以减少交易成本。的方式，以减少交易成本。融融资资租租赁赁模式模式4/22/202421-不不动产动产及其他及其他财产财产信托信托类类房地房地产产信托信托不不动产动产信托受益信托受益权转让权转让模式，是指房地模式，是指房地产产企企业业将房将房产产委托委托设设立立为为信托信托财产财产，取得信托，取得信托财产财产的信托受益的信托受益权权，然后委托信托投，然后委托信托投资资公司将公司将该该信托受益信托受益权转让给权转让给投投资资人，并通人，并通过过租金或和租金或和溢价回溢价回购购信托受益信托受益权权等方式向投等方式向投资资人支付本金回人支付本金回报报。优优点：点：因不系因不系资资金信托，在一段金信托，在一段时间时间内突破了信托合同份数限制，内突破了信托合同份数限制，满满足房地足房地产产企企业较业较大的大的资资金需求，吸引更多的投金需求，吸引更多的投资资者；但者；但现阶现阶段也同段也同样样受到了受到了监监管部管部门门的限制的限制缺点：缺点：由于信托由于信托财产财产登登记记和和转转移制度不完善，无法解决信托移制度不完善，无法解决信托财产财产的独立性；所涉税的独立性；所涉税费较费较多，多，交易成本交易成本较较高；由于信托投高；由于信托投资资公司系房地公司系房地产产企企业业的受托人，在法律上要着重于的受托人，在法律上要着重于维护维护房地房地产产企企业业的利益，投的利益，投资资者的者的风险较风险较大。大。法律法律风险风险控制要点：控制要点：认认真真审查审查信托房信托房产产的相关的相关证证照、照、查查清是否存在抵押、清是否存在抵押、查查封情形、土地封情形、土地出出让让金交金交纳纳情况、租金收益情况等；以低于受益情况、租金收益情况等；以低于受益权权价价值值的价格的价格购买购买，并由房地，并由房地产产企企业业提供提供担保，防止其不按期支付租金或到期不回担保，防止其不按期支付租金或到期不回购购。不不动产动产信托受益信托受益权转让权转让模式模式4/22/202422-股股权权信托受益信托受益权转让权转让模式，是指房地模式，是指房地产产企企业业将股将股权权委托委托设设立立为为信托信托财产财产，取得信托，取得信托财产财产的信的信托受益托受益权权，然后委托信托投，然后委托信托投资资公司将公司将该该信托受益信托受益权转让给权转让给投投资资人，并通人，并通过过分分红红或和溢价回或和溢价回购购信托受益信托受益权权等方式向投等方式向投资资人支付本金回人支付本金回报报。优优点：点：资资金投放金投放时间时间不受限制，避免因不受限制，避免因项项目未取的目未取的“四四证证”而不能投而不能投资资；项项目目资资本金比例不受本金比例不受35%的限制，降低房地的限制，降低房地产产企企业业自有自有资资金比例；所涉税金比例；所涉税费费相相对较对较少，交易成本相少，交易成本相对对不高。不高。缺点：缺点：由于信托由于信托财产财产登登记记和和转转移制度不完善，无法解决信托移制度不完善，无法解决信托财产财产的独立性；由于信托投的独立性；由于信托投资资公公司系房地司系房地产产企企业业的受托人，在法律上要着重于的受托人，在法律上要着重于维护维护房地房地产产企企业业的利益，投的利益，投资资者的者的风险较风险较大。大。法律法律风险风险控制要点：控制要点：认认真真评评估、估、调查调查信托股信托股权权的基本情况；以低于受益的基本情况；以低于受益权权价价值值的价格的价格购买购买，并由房地并由房地产产企企业业提供担保，防止其不按期分提供担保，防止其不按期分红红或到期不回或到期不回购购。股股权权信托受益信托受益权转让权转让模式模式4/22/202423-资资金信托与不金信托与不动产动产信托受益信托受益权转让权转让相相结结合的模式，合的模式，是指房地是指房地产产企企业业将房将房产产委托委托设设立立为为信托信托财产财产，取得信托，取得信托财产财产的信托受益的信托受益权权，然后委托信托投，然后委托信托投资资公司将公司将该该信托受益信托受益权权转让给转让给投投资资者，并通者，并通过过租金或溢价回租金或溢价回购购信托受益信托受益权权等方式向投等方式向投资资者支付回者支付回报报；同；同时时，投投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，将投定，将投资资人集合的信托人集合的信托资资金用于金用于购买购买房地房地产产企企业业的不的不动产动产信托受益信托受益权权。资资金信托与股金信托与股权权信托受益信托受益权转让权转让相相结结合的模式，合的模式，是指房地是指房地产产企企业业将股将股权权委托委托设设立立为为信托信托财产财产，取得信托，取得信托财产财产的信托受益的信托受益权权，然后委托信托投，然后委托信托投资资公司将公司将该该信托受益信托受益权转权转让给让给投投资资者，并通者，并通过过分分红红或溢价回或溢价回购购信托受益信托受益权权等方式向投等方式向投资资者支付回者支付回报报；同；同时时，投投资资者将者将资资金委托金委托给给信托投信托投资资公司管理，信托投公司管理，信托投资资公司按照信托合同的公司按照信托合同的约约定，将投定，将投资资人集合的信托人集合的信托资资金用于金用于购买购买房地房地产产企企业业的不的不动产动产信托受益信托受益权权。混合信托混合信托类类房地房地产产信托信托混合信托混合信托类类房地房地产产信托主要有两种模式：一是信托主要有两种模式：一是资资金信托与不金信托与不动产动产信托受益信托受益权转让权转让相相结结合的模式，二是合的模式，二是资资金信托与股金信托与股权权信托受益信托受益权转让权转让相相结结合的模式合的模式4/22/202424-2.4 2.4 房地房地产产基金基金房地房地产产基金是一种集中众多零散基金是一种集中众多零散资资金，交由投金，交由投资专资专家家进进行集中投行集中投资资的融的融资资方式。具体的方式。具体的基金融基金融资资方式有海外房方式有海外房产产基金和国内基金和国内产业产业基金。基金。国外房地国外房地产产基金基金国外地国外地产产基金看好中国房地基金看好中国房地产产市市场场，近几年流入中国的海外基金不断增加：摩根士丹利，近几年流入中国的海外基金不断增加：摩根士丹利下属房地下属房地产产投投资资基金基金RSREF、荷、荷兰兰国国际际房地房地产产、瑞安集、瑞安集团团、新加坡嘉德置地等、新加坡嘉德置地等纷纷纷纷出手。出手。由于受到国内政策，以及国内企由于受到国内政策，以及国内企业业运作的不运作的不规规范和房地范和房地产产市市场场的不透明性的影响，目前的不透明性的影响，目前海外地海外地产产基金在基金在选择选择合作伙伴合作伙伴时时的的标标准是公司的道德准是公司的道德风险风险、管理管理团队团队、项项目目风险风险、政府、政府关系、关系、发发展前景等。展前景等。国内房地国内房地产产基金基金国内地国内地产产基金的基金的发发展由于缺乏相关法律制度的展由于缺乏相关法律制度的规规范而受到了限制。随着房地范而受到了限制。随着房地产产市市场场的的进进一步一步发发展以及合伙企展以及合伙企业业法的法的实实行，地行，地产产基金有望成基金有望成为为房地房地产产融融资资方式的新方式的新宠宠。4/22/202425-2.5 2.5 战战略私募略私募国国际资际资本市本市场场有大量有大量资资金，它金，它们们十分看好中国的高增十分看好中国的高增长长性和增性和增长长空空间间，非常，非常乐乐意到中意到中国来国来进进行私募投行私募投资资。战战略私募是指通略私募是指通过过非公共市非公共市场场的手段定向引入具有的手段定向引入具有战战略价略价值值的股的股权权投投资资者，即者，即战战略投略投资资者。其者。其优势优势主要体主要体现现在以下几个方面：在以下几个方面：首先，可以帮助企首先，可以帮助企业业改善股改善股东结东结构，同构，同时时建立起有利于上市的治理建立起有利于上市的治理结结构、构、监监管体系、管体系、法律框架和法律框架和财务财务制度。制度。其次，可以帮助企其次，可以帮助企业业比比较较好地解决好地解决员员工激励工激励问题问题，建立起有利于上市的，建立起有利于上市的员员工激励制工激励制度。度。第三，可以通第三，可以通过过引入引入战战略略资资本帮助企本帮助企业业迅速迅速扩扩大大规规模，从而在未来上市的模，从而在未来上市的时时候更容候更容易易获获得投得投资资者的追捧。者的追捧。第四，第四，战战略投略投资资者（特者（特别别是国是国际战际战略投略投资资者）所具有的市者）所具有的市场视场视野、野、产业产业运作运作经验经验和和战战略略资资源可以帮助企源可以帮助企业业更快地成更快地成长长和成熟起来，也更有可能和成熟起来，也更有可能产产生立竿生立竿见见影的影的协协同效同效应应，在在较较短的短的时间时间内改善企内改善企业业的收入、成本