容积率规划修.pptx

容积率与规划在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的偷面积；不断的公关；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。自己就多赚了。谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的开发商挥之不去的心理底限心理底限容积率一定要做满！先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响现象一现象一：洋房怎么：洋房怎么没有了没有了？当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高开发商想做、市场认可度高的洋房却没有的洋房却没有了？了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：现象二：为何做为何做如此多的如此多的一梯四一梯四户户？当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：商反思：为何做市场为何做市场难以接受一梯四户的产品难以接受一梯四户的产品，想，想要的一梯两户没做出来？要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？为什么没有做出想要的产品？实际上应该怎样正确理解容积率？容积率定义一、专业解释项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。二、通俗解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大居住越舒适。容积率=总建筑面积/总用地面积 容积率可以更加准确地衡量地价水平楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率规划建筑面积=土地面积容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 决定了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 决定不同的产品类型决定不同的客户层面决定不同的决定不同的竞争格局竞争格局容积率开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单决定住宅舒适性的因素规划布局建筑密度舒适度产品类型容积率是决定住宅舒适度的重要因素一、容积率与产品类型建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋、双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4联排别墅0.50.60.60.70.70.94、5层叠拼、洋房0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.218-33层高层3-44-55-633-50层超高层6以上容积率最先决定产品类型，我们要做什么产品？别墅？洋房？高层？超高层？不同的产品组合容积率一般是多少？相同容积率不同建筑类型组合高层高层+小高层高层+小高层+多层高层+多层对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对不同的客户需求小高层+多层当一个楼盘容积率=3你会想到什么？中海寰宇天下如果是一个体量较大的盘，我们就可以很好的进行容积率的利用，利用不同组团大做文章，比如“中海寰宇天下”实现了别墅+洋房+小高层+高层多种形态的组合别墅洋房小高层高层二、容积率与规划布局现在我们已经不纠结建多高的楼了，容积率还会影响什么？你要建点式楼还是板式楼？怎么排布才合理？排列形式优点缺点兵营式便于施工构图强烈易获得良好的日照通风空间易单调、呆板围合式形成院落防寒保暖节约用地日照通风较差难以适应地形排列形式现在市场上比较常见的两种排布方式兵营式、围合式围合式可以充分利用土地资源，提高容积率8栋兵营式&12栋围合式梯户类型梯户类型梯户类型优点优点缺点缺点点式楼可以最大限度做足容积率容易做出有线条感的立面户型舒适度不高，朝向各方向私密性较差板式楼可以做出通透的户型产品住户私密性佳对容积率来说是一种浪费点式楼：中心呈现点状，位于建筑中心，产品围绕中心筒排布板式楼：中轴为一条直线，贯穿整个建筑，一般分为多个单元板式楼舒适度佳，而点式楼可以背负更多容积率纯点式楼排布纯点式楼名名流流印印象象裕景中心裕景中心纯点式楼排布：一般为城市综合体项目，容积率极高，比如裕景中心本身已达到14.7的超高容积率，使得他就算是大面积住宅产品，也只能做成点式楼。点式楼+板楼点+板万科春河里万科春河里华华发发首首府府点+板排布：一般为综合性质园区或者后期规划小户进行容积率补齐，比如春河里项目。2#、3#规划为点式楼，也为园区内舒适性产品提供了条件。纯板楼排布纯板式楼龙龙湖湖花花千千树树保保利利海海上上五五月月花花纯板式楼排布：一般容积率较低，无需用点式楼，补齐容积率，只需要用不同的产品高度做齐容积率即可。三、容积率与建筑密度容积率表现了同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。建筑密度是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀建筑密度=建筑基底面积面积规划建筑用地面积 近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但20层的塔楼和5层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。“低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。低容积率低密度容积率与建筑密度容积率建筑密度高低高高容积高密度高容积低密度低容积低密度低容积高密度高舒适度低利润率高舒适度高利润率低舒适度高利润率低舒适度高利润率五矿紫晶御府五矿紫晶御府容积率：4.5建筑密度：24%高容积高密度整体规划特点1、兵营式的排列方式、没有设立中轴线，而是尽可能挤压地块中。2、最高建筑为28F，没有选择超高层，从而也牺牲了绿地率，景观资源相对不佳。整体规划特点1、没有遵循兵营式排列的规则形状，没有设立中轴线；2、最大限度的利用浑河景观，利用品字结构来实现浑河景观的均好性。3、以内外景观来实现双层的规划布局，河景部分，为第一组团；呈弧线排布利用中央景观带的为第二组团；4、中央景观带的第二组团奢华的楼间距，营造豪宅效果。5、豪华会所没有设立于园区中央，而是将中央区域让位于绿化和景观，在功能性和便捷性上退居其次。万科柏翠园万科柏翠园高容积低密度祥丰沈阳健康城祥丰沈阳健康城容积率：1.17建筑密度：25%低容积高密度整体规划特点1、兵营式的排列方式，整体规划比较规整2、建筑密度较大，绿地较少，景观资源不丰富3、以贯穿整个园区的河为主景观，但由于产品的排列方式，河景并未得到更好的利用4、整体以多层，低层为主，均为市场接受度较高的产品。华润奉天九里华润奉天九里容积率：2.5建筑密度：13%低容积低密度整体规划特点1、遵循兵营式排列方式，并设立中轴线2、最大限度的利用浑河景观、3、120米超大楼间距，采光及私密性均好4、利用超大楼间距规划丰富的景观以及2万平下沉式广场，提升楼盘品质容积率与户型容积率产品类型点楼板楼户型的格局产品排布围合式户型的朝向兵营式容积率也是影响户型的重要原因之一增大梯户比降低舒适度，不能做豪宅增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多u由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；u增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。很多时候开发商为了增加容积率会采取一些手段容积率与户型开发商常做的事情进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬。u平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？u设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。户型组合形式问题一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率容积率与户型不过分追不过分追不过分追不过分追求容积率求容积率求容积率求容积率土地价格容积率最容积率最容积率最容积率最大化大化大化大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重4312容积率数值的确定不能简单的以容积率高或者低来确定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。容积率与利润品质及销售价格总结低高容积率建筑高度低高兵营式围合式点式楼板式楼短进深长进深总结u对于一个项目而言，容积率的大小的确定，以及项目的规划方向，是一个利润与品质博弈的过程，是需要跟项目的本身定位以及开发商利润，来综合评定的，一味的增加容积率可能会适得其反。u当容积率一定的时候，根据项目自身条件及产品定位，进行巧妙合理的规划布局，可以有效的规避掉容积率对产品的所产生的不利因素，有助于帮助项目更好的去化。谢谢谢谢