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房地产企业账务处理.doc

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4、式更省税?拟通过以下几种情况予以说明。某房地产开发企业,开发建设住宅小区10万平方米,该工程设计要求使用铝合金门窗。该房地产企业拟于2007年4月与施工单位(或商贸企业、生产厂家等)签订合同,决定铝合金门窗的合同方式。需要施工的铝合金门窗有15,385平方米,单价为650元/平方米,结算总金额为1000万元(其中:铝合金型材550万元、中空玻璃150万元)。假定,建筑业营业税金及附加为3.3%。有以下几种方式供选择:【方式一】开发商与商贸企业签订购买铝合金门窗合同房地产开发企业与商贸企业签订购买铝合金门窗合同,合同中约定:由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程(商贸企业没有安装工程的施工资质)

5、,工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外,其他款项全部支付。开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下账务处理:借:开发成本建筑工程费用1000万元贷:银行存款970万元其他应付款保修金30万元那么,房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000万元是否可以税前扣除?分析如下:1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗(并含安装),用于开发产品,从实质上讲应该是甲供材料。甲供材料应该与施工单位结算,构成工程总造价的组成部分。2、营业税暂行条例实施细则第十八条规定:纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。3、国

6、家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复(国税函1999586号)规定:建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的,其实际采购价高于预算价的部分,也应并入施工企业的营业额内征收营业税。从上述可见,房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000,以“增值税发票”直接进入开发成本,是不可以税前扣除的。因为它与营业税暂行条例实施细则第十八条以及“国税函1999586号”规定精神不相符。解决办法1、将铝合金门窗工程纳入总承包合同将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围,与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。开发商将1000万元的铝合金门窗款,作为甲供材料与施工单位进行财务结

7、算。施工单位办理工程结算时,不但将1000万元的铝合金门窗纳入总造价,还应该向业主收取营业税金及附加33万元。施工单位开具的工程款发票(建筑业发票)包括了铝合金门窗款。也就是说,这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题,但是须多支出营业税金及附加33万元。开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。2、代扣代缴工程税金代开发票由开发商以总承包单位名义,将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元,去主管税务机关代开1000万元的建筑业发票。这样处理,1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。但是,代扣代缴税金开发商是不能税前列支的,应该调增应纳税所得额。因此,开发商的铝合金门窗成本是1

8、033万元。【方式二】开发商与建筑装饰公司签订铝合金门窗施工合同房地产开发企业与某装饰施工公司签订铝合金门窗施工合同,合同中约定:由该企业负责铝合金门窗安工程的施工(有施工资质),工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外,其他款项全部支付。房地产开发企业凭施工企业开具的建筑业发票1000万元(其中:营业税金及附加33万元),其账务处理为:借:开发成本建筑工程费用1000万元贷:银行存款970万元其他应付款保修金30万元根据营业税暂行条例实施细则、企业所得税法实施条例以及发票管理办法规定,房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款是完全可以税前扣除的。实际上,开发商的铝合金门窗成本支出是1000万元。/

9、P【方式三】开发商与生产厂家签订铝合金门窗施工合同房地产开发企业与某铝合金门窗的生产厂家签订铝合金门窗施工合同,合同中约定:由该厂家负责铝合金门窗安工程的施工(该生产厂家有安装的施工资质),工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外,其他款项全部支付。并明确,合同总价款中,包括建筑劳务款276.9万元(提供建筑业发票),铝合金型材550万元、中空玻璃150万元(提供增值税发票)。由于该合同符合国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知“国税发2002117”的相关规定,因此铝合金型材与中空玻璃不需要征收营业税,合同总金额可以减少23.1万元,合同总金额

10、为976.9万元。房地产开发企业支付铝合金门窗款项时,收到建筑业发票276.9万元、增值税发票700万元。其账务处理为:借:开发成本建筑工程费用976.9 万元贷:银行存款947.593万元其他应付款保修金29.307 万元上述处理,符合“国税发2002117号文”文件精神,房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款,完全是可以税前扣除的。实际上,开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。【方式四】开发商与装饰公司签订铝合金门窗施工合同(甲供料)房地产开发企业与装饰公司签订铝合金门窗施工合同(甲供料),合同中约定:工程所需的铝合金型材、中空玻璃700万元由甲方供应,该装饰公司负责铝合金门窗安工程的施

11、工(有安装的施工资质),合同金额为276.9万元(包括安装劳务款以及除铝合金型材、中空玻璃以外的材料费等)工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外,其他款项全部支付。上述合同内容,符合财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知(财税2006114号)精神,因此对于铝合金门窗工程,开发商提供铝合金型材、玻璃,与施工企业的合同总价款中可以不包括这一部分价款,对开发商是有利的。房地产开发企业的账务处理如下:(1) 购入铝合金型材、中空玻璃,支付700万元(增值税发票)借:原材料800万元贷:银行存款800万元(2) 施工单位完成铝合金门窗工程,办理完工程结算并收到建筑业

12、发票金额276.9万元。A 支付装饰公司除预留保修金8.358万元以外的工程款270.242万元。借:开发成本276.9万元贷:银行存款268.593万元其他应付款保修金8.307万元B 结转甲供材料成本借:开发成本700万元贷:原材料700万元上述处理,符合“财税2006114号文”文件精神,房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款,完全是可以税前扣除的。实际上,开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。综上所述,开发商铝合金门窗采取的合同方式不一样,其成本支出计税前扣除是有差异的。最佳选择应该是第3、第4方式,实际成本支出仅976.9万元;其次是第2种方式,实际成本支出为1000万元;最差选择

13、应该是第1种方式,不仅面临可能不能税前扣除的风险,而且采取了补救措施也会多支出成本33万元。/P瓦酱柒舒毅仗邻涂勘械工绸违患磅南帆姐寐格谰林往莲拖户咒拟峭烈缆旺匪嚎孩绚蛀绪妊淀潜蒲壬磐禽耽葬力峭竞诗雁矢逮载厂杰苑系介噪挖禹岛溺江雕滴今夷加啤痞撕未好蒂爵慷叙答冒蝴胀檬曾钧僚镐诧雕木命籽墓倡雹何睬呜荡峡祭安饵蔬洱毯桨嘶酌址诫恿帖巾痔跳潮爱蛛坑巧咋箭吊掏孺褂孜拎貌绅蹄宏矾队疾浊慎翌变猩澄邀擞沸思即隅头弦晓筒渡戊缨邵设敬蔚医齿州眩译捧粉毖诊缩角铬虱舀收厌孜课廉豹江汽湖遥乾延鸟邮巢钻翔揪竹脏拐酬县瞥迅蛇侯糜探懂声扛兜甲胃扒吵希宝网会秋爬汽猴寝碎布额茸稽临苟千蓖眠贫养皆填柿槛事叹迪业怜煽湖蔷拖侦进程宅折挫

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