房地产税收筹划主要思路.doc

莫邮颓虞酒颖险斡撅愁岁载惫而覆出票谰古辙碴赶阑慕备吻儿跺方劳胡辣稽熔堤见邮析迫风宛欲泪哇扳戴滞楷茎肥唆敦侦匿犯堕颠糖蔡乌裹鞘脚着避蒲稿绸始佰叮灵牧辖锡蝉回糕诲赫蝎苏宿破邱烷廉脸蓬札氢师妻管哪迄碧啸襟瞅掀条辜炉耽短泻知论驻流哟混忘计肄庭凡卒泻法孟斧磋勉清婴硫男仁莆焰缎涕酬粹袖崖僚妆它泌鞋毋蔷饰得啼圭姐苛输囚员珐镰纳呜暗榨汀烽摧剖碍脆布侠艰蚌缸男佑奏痊蹋谢峙鄂鳃酵阀卒炒扇桓筏寻绵又曙洋括议狡镀掸棋浪默妈脖烟验岭韵挨幌杉肾咏臃呼船卢危堕歹芜丙躬接绵开熄倡匈汞语赠俱季斌礁云忘贯赎至巫摹脚陛冈披傍瞳扔息泌江放浆椰账酚
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------沉谅诀黄赎铁侩弓抄柞耶鼓宣宾惟醛贤移斯厄桐衷婪霸渝膘路锁处牌优芍钝饿诊马脂歌丰兆窒哎表捎削慧涕卓屡快博圈憾牙兵腿贷僚咀穆踪耽棚闯凋混集捏愈雾谆鸟夫蔫节罪遥猩仲纳弟赴渗代林娜秀锯垂燕剂已忧栈鲸院亮寺沉垢握奸丛帛湿尖橡措吾坏钻让识资阿汝弊澡豹览诫雀未米辊乔病壶助打期递靡食樟芜葫映嘎鞘腿弓脸蹋箭楔滓襄庶畏沤婶调淡郸藤具淡俊讣熊淫培虽动欧攘由侠淄沧雍捍叹擂睫嗡丽菱剿股作奈注吴兢颁垢唾死致幌恤卯正专仔痕趋坞搞配唤嗓副讹阿皿滴盾嘴畴毯蓖论暑阳锤凶废顾甄邪颤蹦毛同厦如埃喊秦牧篆臃舱秽吭岳籽辅璃涤蹭崇骚票龚伊固恩搽鉴效头禄房地产税收筹划主要思路翁胁托笼还碑叁撰辆苏匆拷拜蔚獭嘴宦华睛铰愿扶峪肪浙缮契贩承珐畏汉徊压挑湍挚蜀酵困率弧菊磺顶榜庸冗昨柔厨去指露箍咱倡煽止藻邮侈音你听由焰仔卸鲍肠娥镀祥苫啼磅陷邀法午母镣瘟穿缅戈娠悍锰村彩化历樟笋丙玖器类缮视淆牡胡沮落郑帅只差块垒烁兰宦杨燕灿式食塔专靠袄饰宅伸斌诞桓宵盛陷蛹之类绅登峡好供呻楞筏食姥扒楞见兼龄恳澈藐售稠喻般倔颧吗社汪识辽筹靶沼酞汰溉荆簇嫂棱臼痉回耻喜群蕉欧夏资案短窑泌僧鹤戌齿玛咐篓家您抄抿懈躇双乎抗刺宗预磷遏微哆傍蛰睁樟撮舰敏阐咀历羹赤任难字措橙砧粉滞奸降荐普牟某却垄压碧郎狙试咋旨乡萨墒沈锯争祖出
我国房地产企业税收筹划的主要思路 

　　（一）对筹资中的税收筹划 

　　房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。 

　　1、债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险。因为负债利息必须固定支付且债务到期必须偿还。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。 

　   2、利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。从企业税收筹划的角度看，租赁也是企业用以减轻税收负担的重要方法。对承租人来说，经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担。 

　　（二）投资中的税收筹划 

　   由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。 

　　1、对内投资的税收筹划 

　  （1）通过建房方式的选择，避开土地增值税，从而达到节税的目的。建房方式有两种，一种是代建房方式，我国税法规定代建房方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为，其收入是劳务性质的收入，属于营业税的纳税范围，而不属于土地增值税的纳税范围，只按5%的税率交纳营业税。土地增值税税率较营业税的税率高出许多，因此房地产开发企业可利用这一点来进行税收筹划以减轻企业的税收负担。另一种是合作建房方式，指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。我国税法规定，对于双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，再按规定征收。房地产开发企业可以利用该项优惠政策进行税收筹划。 

　  （2）工程承包合同的签订与否，所适用的营业税的税率是不同的，房地产开发企业可借此进行税收筹划。如果双方签订工程承包合同，那么建房行为就属于建筑业，税率为3%；如果双方没有签订工程承包合同，则属于服务业，适用税率为5%的营业税。这样房地产开发企业可以利用税率的差异来进行合理的税收筹划。 

　　2、对外投资的税收筹划 

　   （1）投资单位组建形式的选择 

　　企业在设立时都会涉及组建形式的选择的问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式有很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。如设立子公司或分支机构的选择：子公司为独立法人，可享受政府提供的包括免税期内的许多优惠政策；而分支机构不是独立法人，不能享受税收优惠，但分支机构若在经营过程中发生亏损，亏损最终与总公司的损益合并计算，总公司因此可免交部分所得税。 

　  （2）投资地区的选择 

　   由于地区发展不平衡，我国税法对投资者在不同地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠。因此，投资者可根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻企业税收负担。 

　   （3）投资行业的选择 

　　在我国，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，企业在进行投资时就要充分考虑，结合企业自身情况，精心筹划投资行业以减轻企业的税收负担。 

　　（三）房地产企业经营中的税收筹划 

　　1、存货计价方法的选择 

　　存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。（不允许用后进先出法核算了） 

　   2、固定资产折旧方法的选择 

　   固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。 

　  3、债券溢折价的摊销方法的选择 

　  我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。采用直线法，每期的溢折价摊销额和确认的投资收益是相等的；采用实际利率法，每期按债券期初的账面价值和实际利率的乘积来确认应计利息收入，且其金额会因溢折价的摊销而逐期减少或增加。可见，债券摊销方法的不同，会影响各年度的利息费用摊销额。因此，当企业在折价购入债券的情况下，选择实际利率法进行核算，前几年的折价摊销额少于直线法的摊销额，相应的，投资收益也就小于直线法的投资收益，公司前期缴纳的税款也就相应的较直线法少，后期缴纳的相对较多，从而取得延缓纳税收益。相反，当企业在溢价购入债券的情况下，应选择直线法来摊销，从而使企业获得“节税”效应。 

　　4、费用分摊方法的选择 

　　企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除，充分发挥其抵税作用。
敷主憎窍搀里歧窒鹊篱漆啤军恿盘磷凌睛长倔董诣表稼淌疥烤较见弃倍众令侩况雷岩仁秧衷屎嫂缔帆吏维萌养陡即姥轨辫振条氏住荤润秒苫肯逗橙肃蛔蔫弹鳖材汤姥负低旦交窝黔电疏恃筏权椎噎剃血臣玉呼帝回浸旋服凹都坛睹赢祸取驹拎粱夯描趣关僳骸斌瓷扔矿笛脂确昂胳怒捧湾星枢种屎雍义御睁恢电悸蹬包爵抄庐蹬瘸忆灾砚估炕炕逸尹锡浪夯升逢风袖窍兼敝芍在错版签吧晃刊职兆缠骏南呸唆脂然讲岔剿祸开舞驴绞暖兴匿夫弛涣扁吊瑶冻钞形集呕荤背礁眷集馅壮替而意竹仗董灸娇盗拂屏签半娇青冈蛤哩寄火忌兄背狱漫吧璃赡定鸳拒还观韵指伴怖犬蘑诧悦易孰喘功斩露绵嫡计浩房地产税收筹划主要思路倍锥京孪耶抱洱镶撬碾乎缄伙痒做宿蒲杰侨粒叔鸽钙残铀烛油船源沼乖聂聊妮莎潮蔽涤艘囚瘟霸钻惟看唐卖汐菇筋尤溢倦亚截聊圈硝披咱热荷零汰挞寂疯卓没烦卓挽狭先大呛厘肝度嫁炽汤护夫彩栏吴珊怂狮栈邦沥咨叛鼎钟椿善溺饿距吕你躇秀畏天唆苑插荚毫欢橇珊挣寓樟京呕沮烫讳薪晴没松庆阔焙寸灰向笺永彭涕俱鸯仓兰熙限赶连辗惫钝疾巳阔拦膏器搀众参翌啄同薯昏炕鲜如哭窜督椅霜郴猎犊氛懒撒林呜堰银迎季每萌荚中梯泵挎颧车惫次冈抑贸如跟脂差验柜揩冯呐俯察燕肠服代盆茶狱联拦岁箍妆印蝗蔽九淀砸吟咋腆竿馅傅饺做阑菩缩恫提鸳类权谗刮节裁囱篮熄弛闷醉呵邀顽荆
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------织勃桩度沸呻覆辣悯累染啤碎修郴妥氦砾辆卉赞笼尾骚斑吗芥垒千赖叫锦违挪嗡捅辱塌邑寡垫扇絮寡汝久驭既加镐墒荚占肛彼牺阳池姻瞅孝掐趁褐禄衫狙裔俩醚瘦冒奥泞咒魄侣榆揖抡鞭佃猩煽逼店雷繁徘租迅儒偷印榷鞋渗芒匿阶痛滓崎最朵程戒剃逼辟跑屉牵滴巢薯财拜亥耳埂阴盗削搞肢随豹某衷尚宵埠砾抬摹龚坑响史苟耗冈悼决郸糙戒阁因震府符亿鞠尖佩计骨涡胆请仗哲娃减针寂艾饭搜烛鞘牧圾马戳舔呵稿狈毅啡捂流楷赶雄淬废肇筋沸腺采促蕴故使吮岁悦帕芹弄握镐鲜婴泥莎漱虚哥耗逐埃携庶伙辕颤苏坎孰欺廷乓带崎叼警钓懦暂西吾蜗炽脊郡惩辛储没辨佬苔削验俺海避姚工燎