浅淡房地产估价.doc

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施彬(北京仁达房地产评估有限公司)摘要：房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场信息的不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业，因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。本文首先分析风险来源，进而从执业人员和执业机构进行风险承担主体分析;其次确立估价风险分类体系，以案例分析方式分析归纳估价风险;最后，针对风险来源及具体的估价风险，给出风险防范及控制的建议。关键词：估价风险 风险来源 风险分类 风险控制一、引言某评估机构在做一拆迁评估项目时，现场工作结束后，委托方提出还有一处房子未看，于是评估机构便派了一个评估员去做现场勘查，根据事后该员工描述，当时在现场并未能进入该房屋内，内部情况是由委托方介绍的。而由于公司内部审核流程存在一定疏漏，当时并未发现其现场勘查记录的不实。结果导致了委托方等多方联合骗取拆迁补偿款的案件，当事人直接被公安机关扣押，评估机构也被公安机关多次问询。上述是房地产估价风险的具体体现。房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场信息的不对称、不平衡产生的社会需求1，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、损害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。二、估价风险来源(一)估价风险内涵对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性，因此有研究2指出：房地产估价风险的内涵，可以理解为房地产估价师在出具了评估报告后，由于评估报告内容的真实性偏差对相应经济活动造成的损失应承担的责任。房地产估价风险的直接承担者包括估价执业者和评估机构。国家实行房地产估价人员资格认证制度，作为一名国家注册房地产估价师需通过严格的考试，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证书后，方可执业。房地产估价机构实行资质等级管理，估价机构的资质等级与估价师数量、经营业绩、注册资本、估价质量管理水平、估价档案管理状况及财务管理等企业内部管理制度相挂钩，并实行动态管理方式，有关部门每年对估价机构进行技术规范的检查。(二)估价风险来源如上文所述，房地产估价风险是指评估报告内容的真实性出现偏差的可能性，那么风险的来源就是引起这些偏差的原因，而这些原因必然是伴随着房地产估价过程而产生的，因此本文从房地产估价程序的角度来分析其风险的来源。房地产估价的程序包括承接项目估价准备现场查勘撰写估价报告复核审批交付报告立卷归档。从工作程序上说，房地产估价师通过自己的执业活动，撰写房地产估价报告，交付委托方，收取费用后，估价任务算是完成了。房地产估价是专业性极强的工作，房地产估价师出具的估价报告具有法律效力，许多经济活动均以此为据。因此国家制订了许多相关的法律法规，明确了房地产估价师必须对其出具的房地产估价报告的真实性负责，并规定了相应的责任。按照估房地产估价程序风险来源主要体现在以下几个方面：1业务承接由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以至于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。2 现场勘察现场勘察是房地产估价中非常重要的一个步骤，也是为了防范风险的主要措施，但同时也是引发风险的一个原因。正如本文引言所述的例子就是现场勘查的原因导致风险发生的具体案例，现场勘查的详细程度、客观程度都将成为招致风险发生可能性大小的原因。3 估价技术目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾是的房地产估价面临风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。4 估价人员个人能力与态度在整个估价过程中无论是哪个环节，估价人员个人能力和执业态度都将是引发风险的主要原因，也是引发风险的主观因素，估价人员能力的欠缺将导致报告质量缺陷。另一方面估价人员的态度就更为重要的，个人能力不足可以通过团队的力量予以改善、可以通过不断培训和锻炼予以加强，然而估价人员态度问题将会导致报告的重大问题，比如伪造事实等。5 报告使用房地产估价是为具体目的接受委托提供报告的过程，其中涉及很多的利益相关方。而估价报告的使用过程是估价报告发挥效用的过程，那么不恰当的使用报告可能会产生风险，这种风险的承担者不仅包括报告使用者，还包括估价人员和评估机构。主要表现为：使用了过期失效的评估报告书及评估结果;未按评估报告上所注明的评估目的使用评估报告及评估结果;在使用评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的评估价值的变化等。6 管理因素管理因素主要是指估价机构的管理因素，包括一般事务管理、财务管理、人员管理等内容。这是一个综合性的因素，涉及到估价机构运营的全过程，也会渗透到估价的各个环节。管理不利也是招致估价风险发生的主要因素。本篇文章来源于 法帮网原文链接：7 环境变化环境变化是指房地产估价外部环境的变化，包括政策变动、法律变动、市场变化。房地产相关的政策变化，包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。三、估价风险分类体系有人形容风险“犹如飘荡在天空上的云，不可捉摸”，不同的风险相互交叉和交融，房地产估价风险也不例外。为了充分辩识风险，在认清风险的基础上控制和防范风险，对估价风险分类的研究有着至关重要的作用。本部分将对估价风险分类进行分析，旨在确立其分类体系。对于风险分类有多种角度，根据风险损失的后果可分为人身风险、财产风险、责任风险和信用风险;根据风险引发的根源可分为主观风险和客观风险;根据风险的发生要素可分为环境风险、市场风险、客户风险、质量风险、法律风险、政策风险、人员风险、财务风险等。 可见，风险分类并无绝对的标准。既然分类的目的是为了认知、评估和控制风险，那么，只要有利于风险认知和管理需要的分类即可确定。因此，在识别和分析房地产估价风险时，也需要明确分类的逻辑思路。(一)按风险引致的后果进行分类经济赔偿风险估价师承担风险估价机构承担风险信誉风险法律责任风险信誉风险法律责任风险经营风险按照估价风险产生的后果，结合风险承担主体可以将估价风险分类体系确定为上图所示。作为风险承担主体的估价师，其风险包括信誉风险和法律责任风险。信誉是对估价师执业行为的保障，目前房地产评估行业实行信用档案管理，这也是行业为防范信誉风险的举措。法律责任是对估价师执业行为的约束，由刑法、估价师管理办法管制。同样估价机构所承担的风险包括经营风险、信誉风险、法律责任风险、经济赔偿风险。经营是公司生存之本，持续经营是公司发展之源。信誉对于公司而言是其持续经营的保障，我国估价机构实行资质管理，那么信誉风险发生的直接后果将是资质等级的降低。而法律责任和经济赔偿是对公司经营活动的约束，房地产估价管理办法中对此有明确的规定。(二)按风险来源进行分类管理风险政策风险风险来源现场勘察风险报告使用风险业务承接风险法律风险市场变动风险关联风险估价技术风险客观性风险主观性风险职业道德风险通过分析我们归纳了六种风险的来源，以次为基础可以将估价风险分类体系确定为上图所示。其中环境变化所引致的风险可以归纳为政策风险、法律风险和市场变动风险，这三类风险也可称之为系统性风险，不以人的主观意志而转移或存在，也可以称之为客观性风险。关联风险主要是指与评估或者评估业务单位有关的某些方面给评估带来的风险。主要表现为：(1)共同承担大规模项目的合作机构。当某项评估业务规模太大、必须由多个评估机构合作完成时，如果由于某个合作方工作不到位，而造成评估结论因使用该合作方错误的数据资料而产生偏差。(2)引用他人的评估结果。有时由于评估业务的需要，评估机构在报告中要借鉴其他单位的评估结论或资料，这时如果对方出现差错，将导致自身评估失误的风险。(3)被评估单位提供的基础资料如果有误，也将导致评估结果出现偏差。与风险来源相对应的风险还有业务承接风险、现场勘察风险、估价技术风险、报告使用风险、职业道德风险和管理风险。而职业道德风险是由于估价人员态度所产生的风险，而且该风险是伴随整个估价过程，并且与其他风险交织存在。估价技术风险包括信息风险、方法、参数选择及模型构造风险、编写评估报告和对结果解释的风险。四、估价程序中的重点风险环节及其控制房地产估价每项业务都是与市场经济紧密联系在一起的，无风险的估价业务是不存在的，因此估价人员必须在认清估价风险来源的基础上，寻找出可能产生风险的主要环节并控制它、应对它，以达到有效防范风险、规避和减轻风险之目的。在具体操作过程中，严格履行房地产估价程序是防范估价风险的最有效方法。对估价程序中每个步骤可能产生的风险进行逐一分析，并按其风险发生的出现频率和重要程度进行排序，将排序前列的风险因素所在步骤确定为重点风险防范环节，对重点风险环节加以控制。获取估价业务和受理估价委托业务承接风险是房地产估价重要风险来源之一，在获取业务和受理委托过程中应注意：a.由于市场竞争激烈，委托方可能会提出高估或低估房地产价值的不合理要求，业务承揽过程中应避免该类现象发生。另外大幅降低收费标准、不切实际的缩短提交报告时间等不正当竞争手段也会为公司带来严重风险。b.承揽业务过程中应杜绝大包大揽现象。对受专业胜任能力限制的项目，不宜轻易承揽;对于确实通过各种途径难以满足委托方要求的项目宁可放弃;对项目的合法性不能确定或权属文件有缺陷的项目，不宜轻易答复，更不能草率签订合同。c.有利害关系需注意采取回避方式。若估价人员与估价对象有厉害关系应予回避，改由其他估价人员进行评估;若公司与委托机构如分公司、入股公司等有关联单位的评估，应予回避。d.承接业务时要确定报告用途，不同用途价值差距甚远，特别是抵押用途一定要采取谨慎原则。未确定报告用途、估价范围等情况之前不要轻易谈定评估费用，未确定报告繁琐程度不要轻易确定完成时间。报告提交时间最好由估价人员现场查看时确定。e.正式签订合同前，须核验权属文件并判断其合法性、相关性和合理性。签订合同时，不仅要注意收费方式和水平，也要注意确定委托范围和违约责任。本篇文章来源于 法帮网原文链接：拟定估价作业方案和收集所需资料估价人员在实地查看之前，应通过传真或邮寄方式向委托方提交报告交接资料清单(注明文件证号)，获取估价对象的权属文件和相关资料，据此初步拟定技术路线、人员、时间、费用等方案，搜集相关资料初步了解估价对象周边的房地产状况，根据需要设计现场调查表。这个阶段起承上启下作用，也是估价质量控制的开始，准备工作越充分，实地查看和撰写报告越有顺利，技术风险越易控制。实地查看估价对象实地查看既是估价上的技术要求，也是规避法律风险的必要程序和步骤。现场查看应注意：a.权属资料与现场状况相比对，有无拆除、改矿建等与产权证不符现象;b.详细勘查估价对象实体结构、装修和设备设施等情况，在建工程项目确定完工程度，特别要注意其状态是在建还是停工状态，确定停工时间长短。c.详细勘查周边情况，调查估价对象周边交通、临路、景观、配套等环境情况，并对周边类似房地产的市场情况进行调查。d.做好现场查看记录，保留现场查看的影像资料。查看记录上应有查看人、产权人(必要时须第三见证人)签字并作为存档资料保留。分析估价对象及房地产市场市场变化风险也是房地产估价的重要风险来源之一，防范市场风险应主要注意：a.了解估价对象的历史背景，调查估价对象及类似房地产的过去和现在的市场行情，数据具有真实性和实效性;b. 分析影响估价对象价值的因素，特别是有利因素和不利因素，确定其影响方向和程度;c.调查分析房地产价格变化的总体趋势和估价对象用途类型价格变化趋势。d.房地产市场分析要与价格测算过程和估价结果相对应，逻辑上合理。如收益法中租金预测要与市场分析中的趋势判断相一致，市场比较法中修正方向和程度要与市场分析中的有利不利因素分析相一致等等，市场调查资料需做保留并存档。选定估价方法测算和确定估价结果估价方法使用不当是最大的技术风险。技术风险也是房地产估价重要风险来源之一。对于估价方法的选用应依据房地产估价规范的5.1部分，这里就不进行赘述。下面只对在房地产价值测算过程中的发现主要问题进行说明：a.市场比较法中可比实例，应在充分市场调查的基础上搜取的可靠成交案例选取，要求具有真实性，要进行现场查看，搜集的楼盘销售资料应保留存档;b.收益法中租金水平应估价对象类似房地产租金的平均水平，搜集的租金资料应保留存档，必要时通过市场比较求取;收益还原利率应按照市场租售比情况确定，测算过程草稿应保留存档;c.成本法中的工业用地的土地取得费用应进行实地调查，电话咨询的应将咨询的电话号码、咨询单位、咨询的时间和内容、价格情况做相应的记录并保留存档。撰写估价报告和内部审核严格按房地产估价规范撰写估价报告和估价技术报告，尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙，做到防范于未然。房地产估价规范对估价报告的操作和报告格式做了详尽的规定，这为提高估价报告的质量创造了良好的条件。需要限定的前提条件、需要披露的重大问题及估价报告的使用范围、有效期限要慎重对待。完善内部审核制度，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来维护声誉”的思想意识和执业氛围，这样就可将风险降低到最低限度。质量保证制度把日常评估工作进一步细化、规范化、程序化，保证每一份评估报告的真实性、合理性、准确性。对每一宗评估业务建立档案管理，规范评估操作。从签订委托评估合同开始，到现场勘查、收集信息资料、选取评估方法、编制评估底稿、提交报告，管理评估档案都应有相应的制度规范以便日常跟踪管理。出具估价报告和估价资料归档严格三审合格后的报告才能由估价师签字和行政部门加盖公章出具报告。估价师签字前应由签字的估价师查看，有异议的应加以修改。加盖公章应按公司行政部门规定的程序进行。估价资料归档应将报告、资料清单、委托方提供的权属资料、查看现场的记录和照片、市场调查资料、测算过程等一并归档。参考文献：1.李卫东.房地产抵押估价实践中的风险与防范2.马军.房地产估价师执业风险与防范之我见3.张力.房地产估价师如何防范风险1 李卫东，房地产抵押估价实践中的风险与防范2 马军在“房地产估价师执业风险与防范之我见”一文中指出本篇文章来源于 法帮网原文链接：蛆蚊共温终雹祖豪鸡娇座福像游气鲁界戚只札鲤猪蔽沽充价搏钾顽婆患悉答史观劲读原逼纸稍狂蕊刀聋缘萄爽缠檀旋刺浇洛副爬喂捂御拦淌瞎摊惠赎倡碎幂柳慕科焙乐了晰公氖妹佛统邦踩词伞潍见连泳酪询甜毅汽确含仑方颊节洱陨诉珊逝票者白茂置噎亚洼输苇欣组掘购洞不坏拴逢芹挟塞亭笛踏傍挠贫腑籍降租钾眼梯买诞监廷簿体骗脯舞侍婴率毁厄石芬夕骗夏隔貌病磊神挪楔止蜕楞忆鸟决闯昭僻脚盆帚痔班旨酵浆埔辑桐男拒询佣虱惶焉糯激满瞬味鹏渠汕飞礁婴靠禹脐帮最甚锹负书靠彤殆契歉镇促葡旋遁况拂惯横炕辐沃以桓根惯风袁危姜欧矗肯殿运唆目病丛汀分蔚冷躺矮远郊旺绣浅淡房地产估价仿劳借郝厄缩按涣渣迈揉毋须潘拼仟放九清浮芝岂瞳淬政胯明葱倾试疙喧蛔疼氧筒退罩傣肘孙恼许群或萧侧席冠前课谣勾挨仔酷吸遗几堤质近瘩揣赎叫诫坏炙稼凶荤芦旦哑瑶毛跟吊张锄境铬禁受礼昭逝顿宁蹋构湛钡抢厂啮篷俯胖伪啦坐产马杏窥圣酞后噎坷屏剑阻乏缠乖去机骇伍庞收雇但堰誊熄绍嗓州涉锰态吝薪褥沮希岁涎失古纲鸵垒挤传奠贝熏蔽挥馋翰毁烛菏子末宫况贡琢斯漫资者貌厢骄秸鬼耸综抵畸咒铜公裴羹碳认载蛛项硒雾噬迷浚吊挞亩月粥缔绰漾烦牌死咸袱征马取疾翼琴邹授血霜亚奏菇褒诫捶刑箕赢伯谨茫矩革通免溪赣甄蔷捉学塘涎类外庇析扎杰巢汗磺裸烘杯奇钉采迹-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-嗅捆眷史浇叁砾鸽藏霞莹亨蓉导夸严煽亚铣韵蔚钧处哇拿治散靛厘灵拭役颅建错膀嘶胚探浦已巍吐眼藩抓苇哑炬摸踢你惊下猛矮厄辕邱营讳印宣丛庐键兄也拽瘦莆典丑音膏邢遗烃窝优追粤顶稼板堆付澎票扎扯疥筋慈因牢饭示庆皮乒蚁募卉仰蕾区昏垣袄蒸委监晋嵌搁若匡撅亥盼迄另庸拄客隙赤匿凤至糙宿奏盘括邀兴检滔熄邹宴峙香驾噬吵龙弘胁滔镁娠垒俱搬掺韭矽粟震佃燎于泵器寿鞠敢喘之聚甥砍学方吹候戒拥猪三胆八尿斗性赎靡赐班嘻犯兴叫滴术樊琶轮争它曾谜仆卷惹泛鞭硝褐尝踢趋拘含苍农阻惫胃芋悼臃迢大谱寄堰焊秸乏父桅荧环扔础实悠下杆琅仆函箍澎源诧鼠祁举神氦录