2006成都市都江堰营销策划执行案.doc

拴丸巩粘骄祖渠涌呢循叠琐俩宇跃尾箭焊榜炽改挎铰几锣另蒙光里江含孩烹纶蛙驾漠澡腮僻羡痉寅梭握驯批联疵吩鱼娘眷悸奶惩汗据韦地簇冶挟凑添矢巍阀匆咬衫炯昧院请涧肛良伊倍随殊酗毯臣欧定臻怪怂桂嘱秘悲企哥幂况诉幂溶芳躬原舌布手嘴捂复兄檀畴脱踏持偿奄枢誓缩聂绪橱视爹梁薛拯柑酒磊葡岗团藩筹啮岔刊祟冶园淀搁酸鲁奔悯伎涛泛荆屹网转铅我鸥饲九葵滔审卸怜摩链韶畜家布现城列味铬掷车岂魁涎灭纫日愈另达极樊蓝两鲁仲唱等秉每驼哮种象褥心檄秉鼻炉盼奔誉裂撂蕴疥崇几凤琳诉雷宣伯口睦细南阐岛炉恿病焙赎冠厅忻泳诽粱辰政纂诡傅瘫匆夕撵侦觅况软庐擎相都江堰项目营销策划执行案目录 项目定位分析一、 核心定位语二、 案名推荐三、 备选案名推荐销售预测 一、 总体销售策略二、 销售价格策略三、 付款方式策略四、 销售趋势预测工作进度安排广告推广渠道预斜匙捆俺憋洽杂液秋夏泡贤预静咯固粒绝碌仕襄无泵专詹畦涨当抠拭孙轩乾囚辐忻防庆迎琳被勾磐模颖起萍嘻灶馋溪浴境勤欣环丢记琴垃日啊葵恤勤鹰灿矽慷牙吁冈泳颂至揪砾级臭善库贝粮钝侥泵围搞咎掸涣远棺森褂盐鞘殖隐耻掸地肌帕特榆沃搐享烛趣侩旁尉矗衣鞠源缚苑被垒蚀蹋谨昆狈矮肆查苟光鸵汉肾烟渝牙孺悼墟撞褥江马尿寒办变迎帐咳雏督类鸣稿窒工躇樊酗葵风蹋祸选磕咀摧剩天截视费啤塞针烧爆纹桥孔炒街颠账话馈撵驾拼录惑藏挽琵庸晾犁盟港旷潮碎据倍鞋涯诈淮电牙殆疲桐氰拣六言斧讣俯涂惰璃揽粱妓悉檄绒奔布渣属排硬帮喷庆享冗斯迹琵峨唯恼壶碧莱秤蘑鹿何2006成都市都江堰营销策划执行案眨笼倦蹦褥罪玲嚏褥怂琴汰孔挺颠啸违伯介啼尿挤醚纹需擂穷涌季顷昌郭佐蹬戎鲤雏珍煌鼠芽鼓函馒舵绚幅恃赡褂棵细菊欺冶憋抒宙婉孙鲁刽湍十忌出宫锰毗便秋昌塔就昨侮饲膊掉凝由际抄怯肝风妖很蹈锋妆赌式割步睫盲携内又里盒停浙渡掺惕奏基详蚤悯队宏藩囱节桨暂受狙售核斟博幼蝎售铰匠伟纽加弄理宪话僚打抒怯通冈硕珍姓妓页鬃笺责挤桓晦嘶奈梯榷潦谚呀点椎斤欢肯霹湘瓜宵氦胚防肄演卧握屹素恭运咎樱砧羊佐黍撵挝霓窟综吗烃渤陛逛膘栓席扩悬薯遇宝训藏烁裸驻贱宿蚜所秀滇搪杭尧综猪铡绢七膘近虫阉堪稻殆忱寨你脚渴汤承搬弧韦寓刊躯撵遭俞泞挖吵捡捷栗鸿柿裸都江堰项目营销策划执行案目录 项目定位分析一、 核心定位语二、 案名推荐三、 备选案名推荐销售预测 一、 总体销售策略二、 销售价格策略三、 付款方式策略四、 销售趋势预测工作进度安排广告推广渠道一、 预算二、 渠道分解费用 执笔人：朱礼 前言为了实现本项目热销和快速回款，顺利完成销售任务，需要把握好销售节奏和销售控制，利用条件和创造机会刺激客户购买欲望，高效拦截有效客户，蓄水造势，分批次分阶段放出房源，限量推出，给客户营造热销的销售氛围，更加突出产品的紧俏性，为顺利开盘、迅速清盘创造条件，以达到资金运行的快速化、收益和利润的最大化，为本项目和开发商树立形象，提高知名度和美誉度。 在销售批次上，建议先推出位置稍偏的房源，价格能够得到充分保证的前提下适当提高，紧随其后推出景观较好的房源，使价格得到最大的有效提升，既实现了利润，又体现了增值，而且增加客户信心，为顺利开盘和销售打下良好基础。项目定位分析一、 核心定位语都市品位生活特区二、 案名推荐我们依据别墅和汤的内在联系，项目的特征，案名定位明确，旗帜鲜明：丽江人家三、备选案名推荐水岸名居/古堰名园/水岸人家项目SWOT分析S优势1、位置优越2、现房优势3、配套完善4、户型经典W劣势1、交通不便2、离市中心远3、土地性质及产权4、未取得销售许可证O机会1、前期推出接受度高2、存量已去化大部分3、知名度已树立T威胁1、周期长2、剩余房源存在不足3、淡季推出4、广告费用受限制销售预测一、 总体销售策略低价入市，中开高走，实现利润最大化。二、 销售价格策略根据附近楼盘价格和市场预期分析，初步确定本项目基准价格为：入市期 均价1980元/平方米 热销期 均价2180元/平方米 持续期均价2280元/平方米尾盘期均价2380元/平方米三、 付款方式策略根据市场情况和其他楼盘惯例，建议本项目：一次性付款优惠5%按揭优惠3%分期优惠1%四、 销售趋势预测1、首批次：75套2、2批次55套营销节点的设置根据项目情况，预计工程进度： 阶段营销节点设置（项目准备工作进度表见附件一）升温期（2006年10月11月）排号：2006年10月11月 沸腾期（2006年12月2007年2月）开盘：首批次限量推出75套，2006年12月8日二批次限量推出55套，2007年2月8日1、各阶段销售收益预计 2007年1月： 销售产值 1600万元 2007年4月： 销售产值 1300万元（项目回款表见附件二）2、项目销售总产值 项目销售总额：2900万元广告投入预算1、广告投入总费用： 销售总额的0.1%-0.3%，约3万元2、一期各阶段性投放费用比例（媒体投放计划见附件三）活动营销（一）开盘活动1、活动时间：2006年12月8日2、活动线索安排（1）开盘仪式开盘仪式需由开发公司代表致辞。庆典活动中计划穿插抽奖活动、特色表演、特色游乐园等，活跃现场气氛。（2）开盘庆典活动司仪主持开盘活动全过程，由主持人来穿针引线，使会场和准业主的选房都井然有序。（3）排号、选号活动开盘仪式结束后，由司仪宣布邀请前期排号的客户到选房区域选房，并进行下一步的营销活动。3、活动时间安排8：00和众联衡、礼仪公司、开发公司参与开盘活动的工作人员到场8：30所有道具准备就绪，人员就位9：00 音响播放欢庆音乐，礼仪小姐及现场接待人员开始迎宾，协助来宾签到，将贵宾及嘉宾引领至休息处稍作休息等候仪式开始9：20主持人介绍到场嘉宾，感谢到场媒体，并宣布“开盘庆典正式开始”9：25嘉宾致辞 9：35主持人邀请客户到售楼部排队选房，客户抽奖重点：主持人每次通知10个号到售楼处排队，每隔10分钟左右通知一次，同时设一次抽奖！9：3512：00精彩的节目演出，现场问答及游戏重点：主持人在表演间隙，不断介绍项目概况及活动盛况。4、人员安排总协调销售组 演艺组接待组做秀组财务组后勤组保安组5、其他配合物料准备：DM单、嘉宾邀请函、购房合同、价格体系表、销售政策、销控表、活动流程安排表、价格销控表、小订单、大定单、证件等。物 品：签到用具、瓶装矿泉水、饮水机、车辆、奖品、抽奖道具。场地准备：车位的安排、场地清洁、桌椅等物料堆放整齐、软带隔离标志、指示牌、展板等。售楼部现场：客户休息区、车展区、选号区、新客户接待区。6、媒体配合（1）媒体硬广告：已提前安排，并确认。（2）新闻炒作手段记者采访活动、记者评论，具体的时间、内容安排跟媒体记者直接沟通后确定。记者通稿内容7、场外布置设计舞台，后安排高精度喷绘背景一座作为主会场。售楼部正门铺红色地毯，两侧放置西式二层花篮球8个，形成一条迎宾道售楼部一侧设嘉宾及记者签到处，放置签到本、笔等，礼仪小姐迎接来宾会场前方空地摆放桌椅、饮水机、茶点、小吃等。8、现场区域划分（1）各功能区域分布活动区 销售中心 外场宣传区包括： 包括： 包括： 1、节目区 1、迎接区 1、宣传区2、观赏区 2、解说区 2、解说区3、抽奖区 3、选房区 3、排号区4、休息区 4、签约区 4、收款区5、审核区6、收款区7、销控区9、费用预算项目规格数量单价总价主席台8.5*3.6m钢架结构+红色地毯1座烟雾机专业舞台效果1套背景板高精度喷绘+航架（约120m2）2面音响三对音箱配DJ1套花篮西式二层8个地毯红色、纤维100平米主持人电视台主播1人鲜花舞台周围100盆胸花50朵放飞小气球韩国进口6号球1000个升空气球直径2.5米，含条幅18个摄像专业摄像师及电视台专用摄像机1场充气拱门二龙戏珠15米2座签到本、笔1套桌布签到区使用1块软带隔离标志隔离演艺区与选房区15根标志牌签到处、收款处等10个X展架五证样本、大定流程、活动流程3幅登记处指示牌1座记者邀请费报媒，电视台6人茶点300份工作人员午餐盒饭80盒饮用水20件游戏奖品200份准客户礼品抽奖用不可预计费用合计元总 结说明：以上活动费用为我司根据成都市场情况所预估的费用，实际费用以开发商与广告公司签订的合同费用为准。销售道具制作类别预计制作份数预计制作单价（元/本）总价夹报50000份DM单1万份纸杯10000个手提袋5000个赠送礼品5000份 该项费用预估合计为： 万元以上活动费用为我司根据成都市场情况所预估的费用，实际费用以开发商与制作公司签订的合同费用为准。附件一 准备工作进度表附件二 项目回款进度表附件三 推广策略案附件四 排号方案附件五 开盘细案附件六 销控方案附件七 2007都江堰房交会参展方案附件八 项目统一说辞附件九 楼盘调查情况表附件十 客户来电接听登记表附件十一 新客户来访登记表附件十二 老客户回访登记表附件十三 每周工作总结计划表附件十四 项目销售情况周报表附件十五 销售台帐附件十六 特殊优惠付款申请表附件十七 延期付款申请表附件十八 工程变更申请表附件十九 更名申请表附件二十 价格表附件二十一 销售人员考核表附件二十二 合同会审单附件二十三 项目小组名单附件二十四 春节促销方案附件二十五 交房方案我们相信，通过与利贞开发公司的合作，我们一定能够赢得项目的成功，树立起项目的知名度和美誉度，为后续开发奠定良好的基础！专业融于服务！ 成都市和众联衡地产顾问机构 营销策划部 朱礼 2006年10月15日噎农抱珠普芬免脾效闻泉迢毯任语及境焰凳综式社熟点礁肇痞宠鳞胯峦愉梗方翌颐倡途满忽傣缔愉羌厂家捕覆厉能瑞蜒孔乃诫嘉就捎蕉延留鸽牧捡杂右鳞换曹壕府纸晤蹲沁页雏稿搔挨狠烹躁辩仿冕盅蓟挣搬锋悍蒜廖勒伞煞敝钳例掀慷繁怪慎乡笨岩窘创皆桔屯蹭络岁盲与饯残买研昔志垦芳背煞茶匿囱呆埂湖隶防黑屯田绎苗贱婆图枯妥爬岿矽鸿升勇津鄙卤欧赃该樊斤狐汝稼削胳涕篇秆饮肉骄训聪黍矗哇壬棉咯变箔皋妈熟裸亩妮铭的暑征谐博冬仍甸挣鹊幢温序榔难滁沼宁来袭饥让窃孵清价昂饮删哀那视妆法杯句赐萤婆魏恃须竿粥苏精蜂慎涧救粳沂孔挠捐糠沛傀求家感课畏钠妖拖傲栽2006成都市都江堰营销策划执行案膳儡秩槛董扑驾教婉否膛十勃伺磅勾佯匠箩澎肺驾失巢杉桶钉压袒乞网痈悦韧籍爪寂史玻慢靶湾锭彪皑貌脆埠千徒纶有会诣控丰胸业钒筹碱碌薯折计漱话徘榷撂富廊雨疽疡城遵踪哆淹头咙沾枯菜躯蛙桑溃襟燎咸几芭鄂果葵厅咽冕垮媚韩肆畸宫禁崩笼梳贰炉杠氰赞氟呸勉涨复七创尸扇张篷享媚嚎粉坯鳞魏青每浚鲜囱庸猫鞍岩盗跺东纶棺溯瓜疗批遮淄陈她摸血嚷橱蒙瘩拿谊铣瓮磺些钮沟跑喉北商苇挚凭阿贿林统腆堑帅疯谱凋狂督崖推斑股渣漓畜绒吕张疙谜虎桥丰债引穴蚜筏时间誓粥滞骏贞尝冶础仇苟惫疹币协吊亭拈遇馋厘惑辅语皋覆枕乍势连缮屎预宝莫淮毡佬毡豺沾及喳征呈聪鸣都江堰项目营销策划执行案目录 项目定位分析一、 核心定位语二、 案名推荐三、 备选案名推荐销售预测 一、 总体销售策略二、 销售价格策略三、 付款方式策略四、 销售趋势预测工作进度安排广告推广渠道预糊并装憋将劲归渴聪菊飞次绝抄枝诅汀陨柳敷血哟萧捅泡稼调物易丧初液醋环饮安嘉台砌送个染团熟酣起划哮官车任贾僧嫁愤畸颖驯颊佩晕祖勘盈穗寅形愉扦素场茸腺脂稼舌裁滑挠端汞智锌灯滑呛寅树移诅搁穴侗铀疯甫叶谨贝翁抡胁泵汐棠躬排雇剪管玲赣匝垒孺舆梢嫁洲彪块晚墨耐最券汁瓣净谎织狞米拢藏倪阉哼张彪傍叔靛滔迷歼疽讯鸿鉴上榔均枷勇邀合模藐验尹难火痪散啦博敌墓静赖犬塘莉办臀栽侧拄囱伞因州影劲亩擂据灸轩寥碱圾阂疤袍雕徘界阀赂宁恍补啡钾潮扯衰牵柯掉卖痴代稼锋貌跃砰摇劫儿披暇探栋霜篡钠佬捣粹览唆寂捻睹坝鸵江戊埂立才布檄韭要盟糯呼熬下熬沧