温泉房地产.doc

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温泉房地产：在产业聚集中升值

温泉产业及产业聚集趋势

上世纪90年代以来，以休闲度假为主要功能的大型温泉旅游度假区在全国、特别是南方地区大量涌现，温泉旅游开发快速增热，迅速成为继山水风光、大型游乐场、主题公园、城市观光后我国又一新兴的旅游主题。

我国温泉旅游度假经历了三个阶段，第一个阶段是改革开放以后，由公费休养性质转变到休闲度假性质的阶段，该阶段最大的特点是“游泳池＋澡堂”的模式；第二个阶段是上世纪90年代开始的，以综合性的旅游休闲活动聚集形成的，特点在于规模大、综合性旅游休闲功能多（商场、骑马、游戏室、高尔夫、滑草场、运动场、野战场、农家乐等），功能复合（观光、娱乐、康体、会议、体育、民俗等），温泉形态和游客类型多样化。

近年来，温泉旅游度假进入了第三个发展阶段，已经由一个单独的休闲类别，逐步转化为温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、康复、健身、体检等结合的休闲产业链及康复疗养产业链的双产业交织结构形态。多元休闲产业聚集的大型区域旅游结构———旅游休闲产业聚集区也已经大量出现。

受该趋势影响，利用既有温泉资源开发的房地产项目也迅速增加，以北京为例，就出现了汤泉逸墅、昊天温泉家园、七星小筑温泉度假公馆等多个温泉住宅楼盘，包括了多层、小高层、花园洋房、别墅等多种产品形态。

关于温泉产业的产业链

产业链是建立在产业内部分工和供需关系基础上的，以若干个企业为节点、产品为小节点纵横交织而成的网络状态系统。产业链分为两种类型：一种是垂直的供应链，另一种是横向的协作链。垂直关系是产业链的主要结构，一般把垂直分工划分为产业上、中、下游关系，横向协作关系则是产业的服务与配套。

虽然中国的温泉服务业还未成为一个严格意义上的产业，但从产业角度分析温泉服务业的发展历程和特点，可以发现其“以下游产业为主，横向产业协作突出”的特点，由于其产品具有生产、销售和购买一体化的旅游产业特征，其中游产业几乎没有，上游产业（勘测、开采、设备设计等）数量也相对较少，而其处于服务终端的下游产业则非常发达，包括了利用温泉开发的沐浴、桑拿、按摩、SPA、康复、健身、体检和消费品。

其横向产业协作的特点主要体现在发达的下游产业，随着国内休闲模式的整体升级和温泉市场的细分，下游产业间的协作关系愈加密切。
从产业链角度看国内温泉地产产品开发出现的问题

通过分析我国温泉产业的发展趋势和各地温泉住宅楼盘的特征，可以发现，我国温泉地产产品存在着以下问题。

1、大部分温泉住宅均强调其拥有的温泉资源的技术性优势，但各个温泉住宅内所承载的休闲方式和休闲品质却无二致，大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心去实现其温泉休闲功能。形成资源主导型住宅为主，休闲主导型住宅尚未发育等现状。

2、绝大多数的温泉住宅开发模式依然沿袭常规住宅开发模式，并未很好地研究温泉休闲方式与居住生活方式的关系，温泉资源未能深度开发，利用程度低，未能很好地成为住宅的增值要素。简单来说，如果把住宅浴室水管中的温泉水换掉，就无法分辨出温泉楼盘与其他休闲型居所的差异。

3、温泉产业聚集和温泉产业链的逐步完善，是国民生活品质和经济水平提高的必然结果，是迎合了国内旅游休闲产业整体升级趋势的产物，但在此趋势下，温泉楼盘的开发却远远落后，大多数温泉楼盘还处在温泉休闲开发的第一、二阶段，仅仅体现了温泉资源，却未能融入丰富的温泉产业；仅仅打造了社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心，却未能打造居民的整体温泉休闲生活。

4、温泉休闲产业链的下游部分出现了大量协作性很强的商业产业，如康复、水疗、温泉消费品等，但在大部分温泉住宅内，未能体现其既有的横向协作性，没有出现围绕温泉休闲形成的商业物业集群。温泉房地产的商业价值未能得到充分挖掘和运用。
产业聚集在温泉住宅物业价值提升中的运用

通过细分温泉产业及链条，细致分析温泉休闲生活的要素和特征，运用休闲游憩项目的打造模式和思想，我们可以发现，将开发眼光聚焦于现代人的休闲生活方式，着眼于温泉产业聚集，是完全可以大幅度提高温泉房地产的商业价值的：

1、在温泉休闲住宅的建筑单体设计方面，在满足住户正常的居住功能的基础上，运用入户的温泉资源，可以打造极具情趣性的温泉休闲空间（温泉健身房、温泉阳台、温泉影音厅等），也可以根据住户特征，打造特有的温泉功能空间（私家水疗房、私家温泉理疗房），还可以运用温泉景观打造手法，将温泉融入到整个建筑中。有庭院空间的，可以打造云蒸雾绕、内外通透的温泉庭院，无庭院空间的，可以运用灰空间打造见天或见地的温泉泡汤平台，就算连灰空间也没有，也可以通过局部温泉的运用，打造温泉起居室、温泉餐厅等温泉房间。一方面促进住户休闲方式的提升，另一方面，将住户的日常工作生活与休闲生活真正融为一体。

2、在社区园林景观的打造上，不仅需要考虑到自然景观的赏心悦目和文化景观的寓意表达，更重要的是，充分理解住户在室内室外的休闲游憩习惯，并结合各产业业态的经营和消费特征，将各种造景要素（山水树石、亭台楼榭等）作为融合住户休闲生活方式的脉络和工具。同时，也将各种温泉休闲业态融入景观中（湖中水疗中心、山林康复中心等），实现社区园林景观的可参与性和可消费性。

3、在社区配套设施上，在保证基本生活配套（能源、信息、安全等）和休闲配套（健身、娱乐、社交等）的基础上，需要细分各种温泉产业业态的经营模式和特点，适当分拆并融入进社区配套中。以水疗为例，可营造室内室外、私有或公用的多种冷热水疗空间、设施和设备；同时注重室内装修和园林景观的情景化；将精油、食品、温泉与声光电技术等融进社区配套，打造与日常生活紧密联系的温室型会所、康复音乐系统、家庭香氛系统、养生植物和食品陪送系统等。

4、在社区服务的营造中，也需要根据住户日常生活和休闲生活特征，在细分各种温泉产业业态的经营模式和特点的基础上，定制公共服务和私家专属服务的综合社区服务系统，公共服务如社区温室、儿童温泉娱乐场、温泉健身场等，私家可以定制的服务包括养生食品药品配送服务、私家水疗服务、私家康复服务等。

5、通过以上升级可以发现，温泉商业的聚集也具有了条件，一方面，在社区商业中逐渐聚集温泉及衍生的商业业态，形成为社区服务的小型温泉商业中心，可容纳的业态包括了温泉娱乐、温泉康复、养生养老、温泉美容品、温泉食品、温泉植被等等，另一方面，在楼盘的营销和物业服务中，形成产业中业态的横向联动，通过与项目外的相关产业业态形成联动经营和联动营销态势，可充分将住户的家居休闲生活和其他生活连成一线，真正实现生活方式的打造，同时也促进社区商业和服务的引进。
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