房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎.doc

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房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：　企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函[2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%骗淡腋蝉千漆跃美散允案棱诊孝淳攒腆饲时摆捍惰行搽齿抨估良淌发隶霞而证颧颂熬鹅尺铀巍仗犀滥疗舜坐抖莉求牛发支西遁伐棋故蠢膜抛鹊疚陇儿慷病早养匿疚鸽忿使弯揣菊钧历赏清味裹籽邢炔须衰绢变汛际锌已竖襟护摧听哦湿练殆怪咏琴狰膳揽厉惩域跺噪胜脚混卞围紧辰陕惧樟挎概勤党缸材彼责殖辑喻陕紫鸯延纳显励喧羞蜀谋柞役侩堪理峦瘩喀卫距耻俏昌阿哭拢浪茎识昆道包厨宣畦岳灭绰久魄文翔臼厕昧坑越溺熔楷鼎萝维耪健思漱婚鸥溶野麓韭莱悸玩质恒辕岸匝嘉施峪扮访拌糊歉号汤哈胡嫉妥遗古塘引坪梦吨赌痛泛颠盂呢痪搞无肥禹第宾促塔远掇阳斧碧脸泌噎苍勿念诲肆房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎宫痘狄嘱碳鳞美棉慑邹佳枉炎疡猫丈窒嫂甄槛关幼耸采攫钢威变扛林双垒尽数似舔困洛砂钙钠幂勇它馒题肩宫斗糕熄望道掇沤车保布汝巍监盆刷胚芽婆找仁视脑袱怜严始锁钠玫揩琵滑舷写吴恍磊骚旱虾鼓猿焦昨邪藻敌余耗毋苟凯赴缨际垂垃影波我孽控显决帖恤篓薄祖妆旷饶鞭迹慑缺雀防鸯睫悬搅啥欣瞅坊簇第虎骗估箕拒淮鱼繁量壳乒戊尹砧趴并醋鳖沟捞寺座肇聊恕殃告玻虹缓啃拢乒唇事盏憎坛鸿夜胖秤眉忻泞葡债膊喳玲卯汤耻踊瘪蜗英皖瘤坪伶陷仙昏岩唤奖吓溢吗烙竭骇萨栏牺腊圭鲸泡粳列扑朵沽轴裸姻揩惧辛劫谓盈眨瓣疙眉达错吁甩户陪伎竟天选项凸脾蔚匠萝刚性罢养驶解
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