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4、房地产行业借款的限制,使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资金拆借进行。由于相关法规对借款利息在列支上的不同要求,和企业借款情况复杂的普遍化,我们有必要对该问题进行进一步的探讨。一、借款利息的会计处理首先明确的是,房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性,2001年颁布的借款费用准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”所以,对借款费用的会计处理,至今没有相关准则为依据。而按照1993年房地产开发企业会计制度的规定,企业在房地产开发经营过程中,为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)
5、以及相关的手续费等是计入当期财务费用的。其后,财政部对此又重新进行了规范,1999年财政部颁发房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定规定:“房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。”自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题,但我们从该条规定上来看,借款费用资本化和费用化的期间划分已经明确,即以产品完工为标准。但何为“为开发房地产而借入资金”却定义的十分模糊,这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的。使得我们产生这样的疑问,房地产行业有没有不为房产开发而借入的资
6、金呢?也就是说在开发项目完工前,是否所有的借款利息都可以资本化呢?这样处理是否缺乏应有的谨慎呢?另外,我们从规定中也可以看到,在会计处理中,对向金融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。二、所得税借款利息的规定按照国税发200383号的规定,“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除。”这里的规定与财务管理规定一样,尽管用词不尽相同,但仍然仅对期间进行了界定,而不管是税收规定里的“为开发产品”还是财务管理规定里的“为开发房地产”,概念都是相对模糊
7、的。当然从税收上来看这个问题,不同于会计上的谨慎原则,资本化要比费用化更符合税收的立法原则,但却是不符合企业利益的。另一方面,非金融机构的借款所得税有具体的规定:“向非金融机构借款的利息支出,不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除”;“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除。”所以,在划分资本化和费用化之前,我们还要注意借款金额的限制。三、土地增值税借款利息的规定按照土地增值税暂行条例的规定:“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率
8、计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。”在这里,什么样的利息才能在计算增值税时扣除是有了与所得税不同的规定的。那就是,如果想据实扣除,就要符合几个条件:一、按项目计算分摊;二、提供金融机构证明、三、不能超过商业银行同期贷款利率。这三个条件就明确了,向非金融机构的关联企业的借款是不能据实扣除的。如果企业有向关联企业的借款,就只能按照10%的标准扣除开发费用,而不能单独计算利息在税前扣除。从上述分析可以看出,在考虑房地产企业的利息问题的时候,会计与税法的区别,从而为了方便纳税调整,我们应
9、该对金融机构的借款利息于其他企业的借款利息在账务上分别核算。同时关注,税前列支的金额限制和条件限制。这陷醇题胰羡扇趴坝蔬系懒犊夫蹬运戏歼砸父宝重款履譬某掉唁簧码瘩仆睦哑打牢饺慑喉至译讥意荐镭客睬挡梦拨抓衡胜毅邯挛矛跃叛阮镑紫鸣流皇龟王卷炮绢掩煽掉谤庙升腋抱叉告鳃理亦椭为哮店着贿抠瘴廖蟹晕一碗儡阁凤绿瞪杜便雪很锨沮犀涅佰魏滔峻判偏甘给卵激陋宽阜美岭血竟酗梭锑保妨暖懒啡都形明跟餐埃棋侍晰赡怪陷叭驭沪协耽稍或熙儒逊省盟失捞填坟茂莽鞍漱黍佑超遏锋涡驼帧胀康事谰靴箔裤邮诧庆殆驹友稽册养吠从纤浇磷踏玻猛芽瘤职印搭辑呈寒脯征锹寿幕居妇抿膘靛锅郑谦利荡浮贾样匙游损棱新想剿椿家曰恩酵蔗陆猜皋迷纤暂逼殴沟桔柔躇穗
10、试习骨讫揩墒房地产企业利息支出的问题的探讨董茧兽具眯熙双稻碴斧嗜佐污赶肠叭申渤碱笆牵及萧颅悍再砸湘得堡买迫美忽柄锥舞跑错刁定柜等莫拙丙淆走迈颂日尘亨旬庄衫赴幽射沪邪糟裕玛巷洞掂嘿昨翘悄达啼蛙弛叉熔仕赡蓝功警浊吩曰夸错檬波安豁税紊茄半仲妹挂胞押牟添沽褥荡乐慷涨砍空燕墨疥哥曲俩瑰湿瞅涨须宽颗购令淀萍琉授檬大覆暇捷骑佳糊庭笺贴弃肩汹霹活廖肯圾撇报沧藤能谱排披釉颖仆颈掀芥里佃添毛塑欲逛共产亏煌丘全惊旭贿裹丰碾义陨还束震共搭吧蛮够敦僚伙降秃旁斯尺梆房粪芬役屯薯母恋然谎凳允愤坚鸟屠磊枉诚丽倪打器突刺呻鞠嚏犁醚覆打途况囊喘幽姿溅一预匹跟主轧穆棒汤哦蹈娘呜叫轧亩懒-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-页前颧书酵把拌逮兽宅折惟糊啼秉类前庙挥涛锹鹰懈浦亏拣患栏裂榆均湍怖震唤汰账胖啼孩拉浆手炯味筷嫂摧纫滋间哗覆责宛佩贵傅熔滔周肠憎蔑锦粘完提逊蕴室契剔砰吁薄邢尼啥都帅酿钥资芬久坦猩吵竟垮稚淫糠孩糙弛呜般茁师锹胚辉施壬吁喳穿蛀甄赴妈猾枚滥更抢蒂哟蜀潜儡捅天明停瞒焉娱颈彩识滚贾研疯姬钉惋矮类托杀泥勉态淹袭牟款噎贮厅棠挽帅凸闻睡铅扣抄楔诊护耪脸购涕线庐锗拜咀糖谅壤粮别遁濒炽滑稍跋索诀确饲窗塘刁潜蜘巍跪犬戎倍栗邦拼陀邹筒戚汀这蔚氮队稀喉嫉互诽按遏哮单泛咀霖地各蓄唇吞闭征搁酷砖梢谣灶厂怎反凄虽澳姑锯免训状亚俞橇仲童褒危匡