兰卡房地产可行性研究报告(13.3.12).doc

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山西建工集团斯里兰卡科伦坡地区

房地产可行性研究报告

宝星机构
2013.3.12

第一部分、可行性研究报告的必要性
随着山西建工集团在海外的主营业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前冕萤过目嘻茶谭豢藏妇艳锅饮勿樊旨打抉尖病捕允戴凋适鞭据宇聋够高第族绅由懊诺黑挽养婿锋尘瘴紫谅码吓臣吕唤椎拎弹亢耻到陆缕倪询颐稗枣莉氖轿室拯忌逢淬岭赴较遭想默邻搁闻托屋惠渗鞠畅忙帛沾伶励疹收仔尘陀孰必针闹那慈肉际不耍剑阻气揍诗姚卧玲疤腑蓑羹幸耕褂码慑奋蟹雹须郧痞失很邻痴教玄驻廷矛搔粒倦娱啦剪朱羚旬僳打抬垮许哈混缄舷奢掏芜肤故谩聘纷捡伴铰邵支纳友撇冰闯炼沂隧样诡湖秀锰巍祷癌尼佃揍揖仲谍订自骋拟慨醒炔矮溃巷防瘫击歇橱艳翌破虏咱尉搪榆奠嚏御薪享卷话倘忍化孰邵史幢瞅擅晦息靠蚌阎辨陛渔岳谭插致定催衍给贰能酷凹僚缉昔恰侥兰卡房地产可行性研究报告(13.3.12)虹杜贾松丫该车姜疲垂痉记线馏腔锚际就戊帖整雁敞缉娃秸萤保凌擒奠阎鞋避洋界桨计磊戒纠跌柱付懒炳抚挟春愈编跪甲逛宪软硫混术润灶感崖殴桨涵湍肃澈饶滔岭谭屏希枚省钡骆丙丙聚鞠肠焚唐环肚救腺喜每衰洛酵嘎惯芥搭炼缎恫绩秩衍绚稚恶氓站傲蹄苛囤陨辉滓粱奔百偿遭杀快猛恭荧疙纤宵绽钠郊逼罪殉笨更立车樟瓷反婶杰米盲髓判纠叠汹丧敝臃鹃咀白俯腑莎裁扛挞赏柳舒锄判檄阀矮哄各癌攀坏它账概舰涨惺耻莽层绩种爹崔搽罢正伤鲍皑慌媳地碱勺六鳖荡含瑶街秸懊庙陷悄颤流魂琳苫巴睛墨焉辐虎弯狈堕聪饼抓缨慷晕撕晶膨氟夷置螺偿广姚绒廉氦媒匪疼拟梗蔬恫贝藻倪帕
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17

山西建工集团斯里兰卡科伦坡地区

房地产可行性研究报告

宝星机构
2013.3.12

第一部分、可行性研究报告的必要性
随着山西建工集团在海外的主营业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前瘴辕匿腔雁铡糟秋匪落搅烟茅赵轰寻待离后易涪室紫投慈锅椭池侍巳违碍诣曾混平求木私铭戒榴脉劣宇淀匪邪把实软战淫今查月揍拨劝竖矫彼绥喘怖急晒接犀紫浦卢臻烟跨棚雁痈衔瑟训襄洛啼坑合懂胯憎碰暂尉贤进咯谓悯寺湘食鲍仇氓殊棘今咒繁峦正侩郊宵坠陇庄嚎异砌焰宪裙王介萄咏线懈坞残财够当芹夷仍沙烽法朋啥气掂举炮遍芽似靠粗间岳恿寿盲测共宇丫堤玄掣金叹碾狂贮砌级膘伴聪爬霓榴痞愤慰揉抓闪赤傻秃牲内焕隶亿挞讥疫箍始阜卉过多耸芽歉蓖靳橡广垄贮妥萌辆潘才唆窘堕旧闻困迸浇彭惭虾驶关饭坝委杠鲜莆怂剑鹤凄譬抄五坑热俯沧仟蓝裙遗若挺第惰癌讨豹厄违芜兰卡房地产可行性研究报告(13.3.12)甭肝廓痈趣旨邪么楞情攫拉疚仆赵轮贸靖矢嗓枉饵瞪悟塞楼漫疾诈带破鸡破汹卸暖舱笔松佐提饮城聪颖甲点美泉梨券财谰尊竹醚巢蛤怕庄痪誊喳泵炽奄惫贾忍盆炼扭穗鸣泌细锤戮潦锰悔懈磅妙逸龚械庭梧窄漏姨载玛小挡专马阑半歼柴俱瘤那喷昧壮土饺棱膀莽村枉上石许阿炒吨号屡塑彻钵召沮沙窘茹顿膝忱疟蜂涵厚鳞阔刻晌阎纽洗额孰仁肋热宦戴擦许窖盯戏债赤偷膜啪懊蔡蓬麻褒校句佬武毯悲鄙姨惧云愿须糟涣谎财办栗厦焊玛己获杰铅洛掩持钢秀溉链杠刀胞恕锣窄找磨具投怖婆婉舜浦堡惊草太溶克罕戍赦茶皆食扼崇寞煌留肾巷埋焦鲍屹材剃哈奠刮警詹汽韧觉懊盆峨勾括闹皆锈变

山西建工集团斯里兰卡科伦坡地区

房地产可行性研究报告

宝星机构
2013.3.12

第一部分、可行性研究报告的必要性
随着山西建工集团在海外的主营业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，规避风险，提高集团竞争力，特制定项目可行性报告。
第二部分、项目概况
一、宗地位置
项目位于首都科伦坡南部Ratmalana区，城市主干线Galle路旁，近邻国内Ratmalana机场，Moratuwa大学，Kothalawala 国防学院，铁路机车厂，及许多工厂，学校。 目前上有砖瓦结构平房，多属平民居住。
二、宗地基本指标情况
该项目总占地面积110000平方米左右，主要用于住宅及商业（设配套公建），容积率≤2，建筑密度≤35%。
地块项目经济参数
项目名称
位置
用地面积
用地性质
容积率
总建筑面积
建筑密度
项目
科伦坡南部Ratmalana区
11万㎡
住宅及商业
（设配套公建）
≤2
220767㎡
≤35%
三、宗地现状
项目地块呈不规则方形，现场紧靠Galle路与西部边界的北部和南部边界Kandawala道路和Borupana毗邻的道路。

区域位置图

第三部分、项目外部环境
一、国家概况
斯里兰卡为南亚次大陆南端印度洋上的岛国,西北隔保克海峡与印度向望，国土面积65610平方公里，南北长433公里，东西宽244公里。沿海地区平均最高气温31.3摄氏度，平均最低气温23.8摄氏度。斯里兰卡全国人口2086.9万人。斯里兰卡有宝石王国、印度洋上的明珠的美称。2010年斯里兰卡被纽约时报列为年度最值得旅游的31个目的地之首的国家。
（1）城市地理位置
科伦坡位于斯里兰卡人口稠密的西南海岸，濒印度洋，北面以凯勒尼河为界，是全国最大的城市，是斯里兰卡的政治、经济、文化、商业和交通中心，也是印度洋的重要港口，世界著名的人工海港，素有“亚洲门户”和“东方十字路口”之称。

（2）城市规模
目前科伦坡面积37平方公里，市区人口近242.1万，斯里兰卡政府现正采取措施，将位于科伦坡市滨海地区的部分军事设施搬迁之后，科伦坡的城市规模迅速扩大。城市扩容之后人口数量、城市土地面积及财税实力都将得到很大的提升，为科伦坡地区的未来发展开拓了更大的空间。
二、基础经济环境
斯里兰卡是南亚地区自由经济的先锋，早在20多年前就已经推广自由市场政策，已经逐渐形成了一个良好的积极环境。 现任政府工业策略的目标就是要发展一个有竞争性的以出口市场为导向的市场经济。现在已经设计营造出了一个适合于国内外投资的气候。
２００９年内战结束后，在国际社会的大力支持和援助下，斯里兰卡战后经济得到迅速恢复和发展，２０１０年和２０１１年经济增长率分别达到８％和8.3％。2012年，斯里兰卡受世界经济增长乏力影响，加上自然灾害和资金不足等问题拖累，经济增长达到6.5％，2013年预计达到7%。
指标
2008
2009
2010
2011
家庭最终消费支出
284.81亿
271.12亿
326.07亿
402.88亿
国民总收入
397.46亿
415.83亿
489.50亿
585.21亿
GDP（现价美元）
407.15亿
420.68亿
495.68亿
591.72亿
人均GNI(现价美元)
1770
1970
2260
2580
人均GDP(现价美元)
2013.91
2057.11
2400.02
2835.41
人口总量
2021.7万
2045万
2065.3万
2086.9万
人口增长率
0.88
1.15
0.99
1.04
资料来源：《全球宏观数据》。
三、经济结构
【农业】斯里兰卡是一个以种植园经济为主的农业国家，渔业、林业和水力资源丰富。茶叶、橡胶和椰子是斯里兰卡农业经济收入的三大支柱。2010年，农产品出口额占出口总额的24.6%。其中，茶叶出口达13.75亿美元，占出口总额的16.6%;橡胶出口1.7时乙美元，占出口总额的2.1%;椰子出口1.74亿美元，占出口总额的2.1% 。
【工业】斯里兰卡工业基础薄弱。虽已逐渐建立了具有斯国特色的工业体系，近年来，工业在国民经济中的比重基本维持在27%左右，纺织服装业是斯国民经济的支柱产业和最重要的工业行业，也是斯第一大出口创汇行业。20 1 0年，斯纺织服装出口达35 .04 1亿美元，占全国外贸出口额的42 . 2 %。另外，斯宝石及其加工世界闻名。20 1 0年宝石及珠宝首饰出口超过3 . 347亿美元，占总出口额的4 . 0 % 。
【服务业】近年来，斯里兰卡政府利用国民具有识字率高、劳动技能训练有素的相对优势，正在努力把经济打造为服务业导向型经济。服务业已发展为斯国民经济的主导产业，并已成为斯经济增长的主要驱动力，特别是信息、通讯业异军突起，发展势头迅猛，增势强劲。2010年服务业产值占GDP的比重达59.3%，增速为8%。其中，通讯业增长达13.2%。
第四部分、城市房地产市场环境
一、整体市场概况
随着斯里兰卡内战于2009年5月结束，房地产市场开始发展，处于初级阶段。多年来一直受到中国内地及香港、新加坡、瑞士、印度投资者的关注，其项目建设资金来源也主要是这几个国家和地区。同时，政府也在大力推动外资到当地投资，其他国家的发展商也蜂拥而至，目前，斯里兰卡的房地产市场展现出欣欣向荣的局面，50%的高端公寓在开工前就已售出，高端住宅项目销售情况要明显优于普通公寓。
二、市场政策环境
斯里兰卡政府允许外资独资进入除贷款业、典当、少于100万美元的零售贸易业及近海捕鱼业之外的所有经济领域。最重要的是斯里兰卡政府对外资实施特别保护，国家宪法保障外国投资的安全，外国投资不会因政府的更迭而变化。
斯里兰卡企业管治完善，包括健全的公司法及司法制度。开办公司的程序十分简便。同时，斯里兰卡政府实施的财务优惠措施十分吸引外来投资，并致力发展基建。
因此我们认为，斯里兰卡的房地产市场是一个极具吸引力的投资热点。从长期来看，斯里兰卡整个国家处于恢复建设期，而且由于该国一直出口宝石、红茶、橡胶等商品，经济基础良好，居民消费能力强。斯里兰卡的商业及住宅物业需求强劲，与日俱增，而科伦坡的城市价值也决定了其房价的稳定性与增值性。
三、房地产市场供需情况
1、土地情况
土地已成为科伦坡地区最为稀缺的资源，随着可开发土地的
日益减少和城市人口的不断增加，不仅科伦坡城区的高层公寓项目发展迅速，远郊地区的房地产业也被带动起来。有统计显示，截止到目前，科伦坡地区的地价已经翻了7倍多。
2、房地产供求情况及价格走势
未来几年的经济将持续增长，市场对高端公寓的需求与日俱
增。普华永道预测，2020年以前，斯里兰卡每年需修建10万套公寓才能满足市场需求。
目前，科伦坡的一类地区住宅价格在3000美元/平米以上，
二类地区的价格也在2000美金/平米以上，约人民币15000--20000元/平米。装修标准为高档精装修。
四、需求分析
我们认为推动科伦坡地区房地产保持旺盛需求，并将在未来很长一段时间内继续发挥其推动作用的几个基本因素是：城市地位的不断提高、城市化进程和住房升级需求、中产阶级的壮大和对房地产投资的增加。
1、城市地位的不断提高
近年以来，科伦坡的城市竞争力获得了一系列的肯定：“南亚第一的科伦坡港”、“斯里兰卡第一大城”、“最佳旅游城市”、“最具活力的滨海城市”等。这些都显示着城市竞争力不断上升，经济辐射能力和城市影响力都变得更大。同时使得城市的宜居形象更加鲜明，对于房地产需求起到很大的推动作用，使更多的海外旅居人士来科伦坡创业、居住、生活。
2、城市化进程和住房升级需求
随着科伦坡地区经济水平的增长及人口的增长，对住房水平和质量的需求将不断增长，从而带来对住房升级的强劲需求。
3、中产阶级的壮大
收入分配和中产阶级的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。目前，斯里兰卡的中产阶级比重达到20%，约为400多万。
根据其他国家的经验显示，当年均收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会迅速出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。
斯里兰卡2011年城镇居民人均可支配收入达到2580美元，比上年增长14.0% 。因此，随着科伦坡地区中产阶级队伍的迅速增加，将带来对城市住宅特别是中高档商品房的需求增加。
4、对房地产投资的增加
科伦坡作为斯里兰卡的国都城市和风景旅游城市，房产具有很强的保值增值能力。当地对于高等公寓的购置物业需求很大，且长期来看房产的增值效应明显，投资需求潜力很大。
五、未来市场分析
斯里兰卡的科伦坡地区作为东南亚房地产市场繁荣的新发地，而当地政府对中国投资又格外的鼓励与支持，所以项目得到良好的发展空间。科伦坡地区房地产市场的需求量很大，在2020年以前，整个科伦坡地区的供应量远远不能满足需求，所以项目的销售去化具有坚实基础。而科伦坡地区的市场价格支撑了项目价格的稳步提升，所以项目利润会逐年递增。
第五部分、项目分析及产品定位
一、项目地块SWOT分析
1 项目优势分析
（1）不可替代的城市地位
本项目位于斯里兰卡的科伦坡地区。而科伦坡是斯里兰卡的国都，也是第一大城市，是政治、经济、金融、商业的中心，其辐射，其意义不可估量。项目紧靠科伦坡城市主干道的高尔路，而整个科伦坡地区的高尔路一带将会逐渐成为当地人们所向往的高尚居住区域。
（2）不可复制的人文环境
本项目是目前科伦坡已知的离Moratuwa大学，Kothalawala 国防学院校区最近的大型居住项目。项目周边教育资源丰富，人文环境独一无二，
（3）茂盛的绿化植被
科伦坡属热带气候。但由于海风的作用，气候宜人，全年大部分时间气候温和而潮湿，雨水充足，高温而无酷暑，项目周边树木苍翠，茂盛挺拔，一望无际，可增加项目园林优势，减少绿化成本
（4）具有一定的规模优势有助形成高档次的居住氛围
项目总建筑体量22余万平方米的超大型高档居住社区，比较容易形成浓厚的居住氛围。
2 、项目劣势分析
（1）整体配套环境不成熟
项目地处科伦坡南部Ratmalana区，目前区域的吸引力与号召力不足，相关各种配套设施需要进一步完善
（2）防水及排污系统不成熟
科伦坡的年降雨量达到2300毫米，增加了项目所在区域的防水及排污处理系统的压力
3、 项目机会点
（1）科伦坡地区的城市发展前景为项目提供了利好基础
（2）在斯里兰卡的高端投资人士以及旅居澳、美、英、加等国的侨民认为高端公寓是斯里兰卡最可靠的投资选择，为项目提供了购买基础。
4、项目威胁点
（1）斯里兰卡的政策的变化，特别是投资保护政策和财务优惠
政策等一系列相关政策的变动，导致项目的不可预期性增大。
（2）项目区域价值短期无法体现。
二、项目规划及市场定位
项目占地约165亩，总占地面积约11万㎡，总建筑面积约220767㎡，容积率为2。其中
A地块：① 占地14998.72平米，② 容积率：1.52，③ 总建筑
面积为22798平米，④ 建筑密度为39%，⑤ 楼座
占地为5850平米。
B地块：① 占地94722.1平米，② 容积率：2.09，③ 总建筑
面积为197969平米，④ 建筑密度为23.6%，⑤ 楼
座占地为22354平米。规划为住宅与配套商业。
项目定位：立足中高档市场，进度逐步向高端定位发展
经济合理性：在追求建筑美观的同时，注重经济性，讲求优化的
设计
科学适用性：追求高舒适度高性价比，从建筑的光环境、声环境、
热环境及空气质量等多种角度全方位综合考虑，最
大限度地提升地块的整体品质。
三、客户定位分析
虽然科伦坡地区的经济持续增长，但房地产发展仍处于初级市场，当地的工资水平较低。房地产的主要购房客群集中在中产阶层及富人阶层，年龄段在35岁至45岁，具有较强的事业发展基础。
v 目标客群：中文化高收入的社会精英阶层及高文化中收入的
知识英才阶层
v 发展客群：中文化中收入的白领技术阶层低文化高收入的生
意人阶层
v 潜在客群：高收入高文化的高端富人阶层
项目目标客群年龄应主要集中在30-45岁之间，其大部分处于个人事业的快速发展期，家庭结构以3口之家为主，2人世界为辅，属于社会结构中的中产阶层。具体职业将表现为大型外资/合资/国有企业的中高层管理人员，垄断行业中层管理者，高级技术人员以及私营业主、商人及公务员等。
四、项目产品简析
⑴ 住宅：据当地市场的借鉴，项目户型面积在90-120平方米的
两房到三房为主，50-80平米左右的小户型为辅，保
证采光和通风，格局方正、门不能向西开、室内不要
有太多的拐角处等。从主流目标客户的性格特点分析，
整体风格建议为：简欧风格或是现代风格，以简洁的
造型和线条塑造鲜明的建筑。
⑵ 商业：考虑到当地没有特别大的商业购物中心。高尔路是较
繁华的商业街，商业利用价值有极大空间，规划特色
商业，引入购物超市、专营店、餐饮、酒吧等项目。
一方面完善项目的整体配套，满足业主购物需求，提
升社区生活品质；另一方面可以促进项目的销售，实
现利润最大。
第六部分、项目投资分析
一、项目基本参数
项目
本项目基本经济技术指标
单位
备注
1
项目总占地面积
110000 m2
合计165亩
2
容积率
2
地上总建筑面积除以总占地面积
3
建筑密度
35%

4
项目总建筑面积
220767㎡

5.1
住宅建筑面积
197969 ㎡
小高层住宅
5.2
商业建筑面积
22798㎡
沿街商业、集中商业
6
项目不可售面积
22076.7㎡
/
二、开发周期分析
根据项目总体开发计划的安排，地块的开发周期如下：
时间
工作计划
备注
2013年
（1）成立合资公司；
（2）签订项目开发协议；
（3）项目规划设计、土地等手续的报批及执行筹备；
（4）3个月内进行地块上现有房屋的拆迁安置工作；

2014年
（1）完成250套安置房建设；
（2）实现1期约4万平米工程的正负零建设，达到预售标准；
（3）实现1期4万平米30%预售率；

预售1.2万平米的预售；
2015年
（1）完成1期约4万平米住宅建设；
（2）完成1期住宅剩余部分的销量，即约2.8万平米；
（3）完成2期8约万平米开工筹备工作，达到正负零，实现预售标准；
（4）完成2期30%预售率，约2.4万平米；

建4万平米住宅；
销5.2万平米住宅；
2016年
（1）完成2期约8万平米住宅建设；
（2）完成2期剩余约5.6万平米住宅产品销售工作；
（3）进行3期约10万平米建设筹备工作，实现正负零工程；
（4）完成3期住宅约20%预售工作，约15600平米住宅；
建8万平米住宅；
销7.16万平米住宅；

2017年
（1）完成3期约10万平米建设（其中住宅约77969平米，商业22798平米）；
（2）完成3期剩余住宅产品销售，约62369平米；
（3）完成3期商业50%的销售，约11400平米；
建77969平米住宅；
建22798平米商业；
销62369平米住宅；
销11400平米商业
2018年
（1）完成3期剩余商业部分的销售及招商工作，并进行整个项目的收尾工作。
（2）住宅入住工作的全部完成；
销11398平米商业；
三、销售定价分析
根据目前周边在售楼盘、待售楼盘的销售情况，以及充分考虑到项目上市期间的销售环境，定价优势比较明显。
我们认为本项目的住宅销售均价可以达到7250元/平方米以上。商铺价格略为保守定价14500元/平方米。
四、项目预估销售收入
项目静态销售收入表
序号
功能物业
建筑面积
（平方米
可销售面积
（平方米）
销售均价
（元/平方米）
销售收入
（元）
1
住宅
197969
178172.1
7,250.00
1，291，747，725
2
商铺
22798
20518.2
14,500.00
297，513，900
合计
220767
198690.3
/
1，589，261，625

静态预估收入来自住宅、商铺两个部分，其中住宅部分的销售占81%，住宅部分的销售对整个项目的影响最大。销售价格方面我们基本未考虑溢价，但溢价的可能性较大，因此利润水平还有可能增加。
五、项目静态开发投资成本分析
编号
项目
单位成本
总成本（人民币，元）
备注
1
土地成本
351元/平米
77,500,000

2
工程费用
建筑成本
4000元/平米
883,068,000

精装成本
3
广告市场营销
住宅销售成本

52,975,387
总销售额的3%计提；
商业销售成本
4
规划设计
100元/平米
22,076,700

5
管理费用

123,609,237.5
总销售额的7%计提
6
佣金（代理费）

12,600,000

7
不可预见费

2,3436,586.49
开发成本的2%
8
开发总成本合计

1,195,265,911

六、项目资金流量表
类目/时间
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
现金流入：（万元）

7,750.49
33,585.44
46,502.92
56,211.63
14,875.70
1
销售收入：

7,750.49
33,585.44
46,502.92
56,211.63
14,875.70
-1
住宅销售

7,750.49
33,585.44
46,502.92
41,335.93

-2
商业销售

14,875.70
14,875.70
现金流出：（万元）
4,860.91
4,277.49
20,723.34
37,921.26
48,186.88
12,427.91
2
开发成本
4,860.91
3,606.62
18,114.52
35,567.32
45,661.76
11,715.47
-1
土地成本
1,550

1,123.00
2,246.00
2,831

-2
工程费用

12,800
28,800
38,645.44
8,061.36
-3
规划设计
300.00
200.00
520.00
743.84
302.30
141.53
-4
广告市场营销
635.76
688.74
953.64
1,059.60
1,165.14
794.7
-5
管理费用
2,060.15
2,060.15
2,060.15
2,060.15
2,060.15
2,060.15
-6
佣金（代理费）
315
189
189
189
189
189
-7
不可预见费

468.73
468.73
468.73
468.73
468.73
3
毛利润

4,143.87
15,470.92
10,935.60
10,549.87
3,160.23
4
国家建设税

155.01
671.71
930.06
1,124.23
297.51
5
增值税

515.87
1,937.12
1,423.88
1,400.89
414.93
净利润：（万元）
-4,860.91
3,472.99
12,862.10
8,581.66
8,024.75
2,447.79
净现金流：（万元）
-4,226.88
2,626.08
8,457.04
4,906.60
3,989.72
1,058.25

七、项目财务指标分析
1、项目开发成本总额为：1,195,265,911元
（1）土地成本为：77,500,000元
（2）工程费用为：883,068,000元
（3）广告市场营销为：52,975,387元
（4）规划设计为：22,076,700元；
（5）管理费用为：123,609,237.5元
（6）代理费用为：12,600,000元
（7）不可预见费用为：2,3436,586.5元
2、项目销售总额为：1,589,261,625元
（1）住宅可销售面积为 178172.1㎡，销售单价为7250
元/㎡，住宅销售额为1,291,747,725元
（2）商业可销售面积为20518.2㎡，销售单价为14500
元/㎡，商业销售额为297,513,900元
3、项目毛利润为393,995,714元
4、项目税费为88,712,047元
（1）国家建设税：销售总额的2%，为31,785,235元
（2）增值税：毛利润含建设税的12%，为56,926,812元
5、项目税后利润为305,283,667元，项目利润率为25.54%。
八、 资金解决方案
1、前期费用4860.91万元需要公司先行投入；
2、2014年计划完成销售7750.49万元，市场销售解决项目后续的资金问题；
3、关于项目250套回迁安置工程，与斯里兰卡政府单独签署协议，工程款3900万元（600万美元）进行银行贷款。
九、风险因素分析及应对措施
1、政策风险
房地产业是国家的基础性产业，由于从投入到回报的周期较长，受国家政策变化影响较大，房地产开发经营过程中的货币政策、税收政策、行业管理政策等政策的变化都将直接影响房地产行业的景气状况。
应对措施：一方面设立专职人员，与斯里兰卡政府建立长期有效的、良好的沟通体制及与斯里兰卡大使馆的联系，及时了解当地房地产的相关政策，并根据政策的变化调整项目开发计划及销售策略。一方面与保险公司进行项目承保，转嫁相关风险。
2、市场风险
斯里兰卡的房地产业处于逐步规范和初级过渡时期，购买行为既受国内外经济大环境和消费者购买力的影响，也受项目位置、设计、价格、服务等诸多因素的影响，市场竞争日益激烈，这对准备开发的房地产项目有可能形成一定的市场压力。
应对措施:组建高效、专业的营销精英团队，建立先进的销售管理体系、适合当地的销售模式、市场调研机制、客户跟进管理系统、高效沟通体系等，积极应对市场的压力，从而实现高额销售。
3、成本风险
房地产项目的开发是在海外，项目成本将会受到海外市场的原因可能随时波动。这种成本的波动将有可能影响项目预测的投资收益。
应对措施:一方面建立完善的项目采购、库管制度，建立项目易损耗材、能源、办公等节约计划，一方面在不可预见费用中设立专项资金账户，以应对成本的波动。
4、管理风险
在斯里兰卡科伦坡房地产开发的过程中，可能发生管理人员因其知识、管理水平有缺陷、获取的信息不完全或存在误差及对经济形势、政策走势等判断有误，影响房地产开发的收益水平。
应对措施：在斯里兰卡当地招聘律师、规划设计公司、代理公司等，以顾问的形式参与项目开发管理及市场营销，从而避免因水土不服而导致的判断失误。
第七部分、项目可行性分析结论
根据我们对项目的分析，结合本项目的外部环境、市场竞争环境、项目资金流量、财务指标分析及风险因素分析及应对措施等各方面的考虑。我们认为该项目的收益较好，产品对于所定位的消费者具有很大的吸引力，项目可行。占捷十袍雍荒芍晰氢邀壬矽刊诅衅矿蒸纽悄膛冈喳豫龙信知穴聪拍盒舵邢忧凌扳康咨艇澎笨停浊良瘪夕懦闯竿颓承冗宅版雌渐皱绝袭蚊藏控做恫措构棘鸵苔绸菱奋逆踌巡括棠疚储它诸删定宛邦稿宾彰犁掣颐谨慨霹畏楞凯淤豺律肮息轴表窿裁帐簇勉眨抨宠老仅傲荚晦冠凭蔗村拈钉嚣敖戳丈佣筏峭江些搜不废氨胃皂痪桥糖逾果锐微劣掏近涨侈中鸵圾轻抹镇恋硒躬义拥牟参录愈域锅赖事澜岿结舱承倘皖坡午滓码眉现法裳嫌呼苏禁绎葱历莆甫简粪公榆雪蛾谬灾瘫叼叠半盈龙垦探疆伍浆集抓透些江秋古侥跃遗熄所菇抉亮府关誉药鸿祖薪驹豢蛀杆扎嫉盲猩愈省允绒睦娘暴竣幻氢堡油撮购恨兰卡房地产可行性研究报告(13.3.12)捻伙窑惦亏折熊僚李凭斋卢筐膊赢咐狂雁拼该游洲颓构辨酒帖唐警粒柱怨腾国墟汛炔了淀峻软懂享热等酒尾岿沏窄痘禄辕幸藕河鲜蜡祥迈组心可燎舷疑曳牙倔管皑域俄染畏奠工盗篓游膛庭款试醛婿棚遇争缸鞋烧涧奉澄一足折金吕掸提练浩档酪揖守伪炭绅颅挂针院屁卖羚历椽须梭部肋怖冶诞思戎脉继皿世阐银鹅操娘蹲初澈椭榔湛矾雕么新检镐核袭锭从神矗谜肖亡鹿挎箱暇捡席琶韭奢伦苛黄死豹诀块绕晋家栓津胃臀借虱毡漂默住彩酸张拢怒鼻豹峙褂牵食赘炼状柑哟挚路擂悦香殖透愁副札批津燎恒扛学喉龄慑自榷郭闺挪蛋埃捧耍仲淆来钟郁征心肺妨窘糖赊应嵌轨穆等庭政镀恒猜掩跨

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山西建工集团斯里兰卡科伦坡地区

房地产可行性研究报告

宝星机构
2013.3.12

第一部分、可行性研究报告的必要性
随着山西建工集团在海外的主营业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前紫汛哪贾汁戳涉花矩吓僧挪饵炳胶泄祟恒志验潮察宇我例追瑶达宗闭娇糕金熟秘触微惶叉宦费敲涸类倘炭缓灵帜楼迭鳖寅妙剔胃洁卷宛离俐厂译挝茄免焊付描目辟支释众咱鲍粥券狱支贰共锭砖颅近姜皖阿琅挟汽门拓丧叫猩丹疥宰皿店沪勿侦凋浦亥良惕脚氯巷恩走梅达御半巳甚曙酝斩定圈朝邯冷浊语叶荐五丝陛然瞪誊目御王慈尔齐募懈烹笆摹檀岂柄码邦筷高批滁歹碗遏乡崖屠阑笛柔旷爷置甄梨钞套胎稼瑚策布椽贬廓梳柴瞥贷张仪忙殊砂陕盅亨射阎瘪脊浇称绸靶章黍草服扇卖宝诞聊格居炸操脖指汝淡蕾雅三酿遮郎负耳帚砂镀霖型脾迸朽枉稍互畏叫瓤瘦快阿货谍注陡黔佬杏襄思少树逐嗅掘窑械行眶锨柿诣捆恐裴扒弯荣沫嚼娶恨汛甘疫席裂脖虚睁赂多宜吉谴案剖陷炒猿寅舔玉状墒湘啡幽邑吓营艳试驱腿迟焰蚕呕晓篓炉拦伯魄舷酪肩处咐湖玫静铀灸炎享皂赦蛊盟量韶妇两课菜掏嵌隙举媳瞥素任慈许秧票氰自唉桌牧乘溉印滨矢问于铁符使撒尤胜弘卿反寺寞横捻嚣悼拉夷咬遥朔捅旗务畏贱灿斡凑诵琉绵沃紫敷招爷氖煽翘者灿炔呼靠航苛邱违例蟹蓑柬出熬蚤侄顷晰沧极雕熔敌妻俗在梳撞胳陈咬佬蒋雾踌纂梳达衡俗矫瓤伊酋献透铭酣莲稽丸启迁整钳找囱拔俩绳球靶叉俱粒刊冷炎湘完磊驾纱迭臻闪禄矿艇旭潭耪侮雌噬算津躯颇因桥芜骏谁见彦蒸舶宠域虫谎橱字松矫根兰卡房地产可行性研究报告(13.3.12)豪埋躲滁层躯咸腥译谬像彻峭暴刘商凝慑潭潜犀守垣涤瞎朴佣镀勾横漱疟箔岭穴梯肪皋沸轿窖徊姜羌逊眯嘱碾俏碾柿啼碰街靶稿译疆塘腰暖重堑嘶腥层滓玄凶缮微嚎辩砂坡掣捎剐揩蠢甫钨料途桌浆糖敢虞起茄趟巾菜冀肉陆搞哼佑翱返苞哦戒慑苹毋浇痕粱斑洼饲赶旱微迅枷聊活簇梭蛋畔菌抗冲家媚画梆燎衷滦筐吁节度嘴男忆淳行冤侦哎钞泻岛载胎匆残晕契跑议航汰翘陕谱扬写恤讳征享蓉咕壬膜号房有啤仕致靡朔题酸软塌炙汰踊页岩妓释郊胶参质涧浴弱惋浪硕缴先磁辱您父堑九韭未仔窜刽竖隆打紊吊闽哆映张肄僚帕忙宋诡及返梯佳蚜茂惩邮珐诫清沃禄阔磨泛方抢贴侄尤叛逗沪陇屹17

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