设施设备部管理方案.doc

设备设施部强电与暖通管理方案
一、概述   
我们将力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础。我们将以最大限度的为客户物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成公司的社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们设施设备部服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护公司品牌，树立公司形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我公司品牌能够得到提升和发展。 
二、设备设施部内部统筹管理
1内部管理
1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与完好； 
2) 深入现场，掌握人员和设备状况； 
3) 定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 
4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 
5) 制订部门工作计划；
6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人的管理模式；
7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 
8) 审核部门报表、请示和报告； 
9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 
10) 整理上报部门合理化建议； 
11) 处理下级上报的各类问题； 
12) 处理突发事件； 
13) 组织本部门评优活动。
 2、协作其它部门 
（1）协助物管部做好安全防范及跟踪落实工作； 
（2）协作综合管理部做好人员培训、员工生活工作； 
（3）协调外部门对设施设备部提出的其他工作要求。 
3、对客户服务管理 
（1）及时处理客户提出的问题； 
（2）处理突发事件。 
4、自我管理 
（1）根据公司要求制定学习计划； 
（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训； 
（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实； 
（4）定期自我总结，总结管理中的不足。 
三、督促和落实部门内部管理计划 
1、部门班以上级别工作例会 
（1）主持部门工作例会；      
（2）传达公司会议精神； 
（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。 
2、学习与研究
（1）每天利用部门例会时间学习公司文化； 
（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；
 3、督促基层管理人员培训部门员工 
（1）督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责； 
（2）对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造恒益公司的公众形象。 
（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力； 
（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训； 
4、检查与评估 
（1）检查工作，定期做出评估； 
（2）检查工作表格的填写情况； 
（3）检查员工对公司企业文化学习情况； 
（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。 
5、沟通会 
（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作； 
（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题； 
（3）及时通报沟通会内容；  
 6、专题总结会 
（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施； 
（2）追究相关人员的责任； 
 7、“创新、合理化建议”制度的落实 
（1）收集合理化建议，审核建议汇总表； 
（2）审批后组织实施创新合理化建议； 
8、设备安全运行工作 
（1）制订设备安全运行责任制； 
（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。 
四、与其他部门协作
 1、配合公司其它部门工作 
积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、强电维修工作。 
2、质量跟踪 
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。 
3、与行政部采购管理负责人协调 
（1）保证各类备品备件的及时供应； 
（2）做好设备零配件的管理。 
4、与其他部门协作 
（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作； 
（2）做好使用设备部门的技术操作培训。 
五、对客户服务管理
 1、阅读报表 
（1）阅读当日工作日志，检查＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；
（2）阅读当日＜设备维修登记表＞，掌握设备维修情况。 
2、现场督导 
（1）亲临现场指导，及时解决协调问题； 
（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。 
3、处理客户投诉或突发事件 
（1）出现客户投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因； 
（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对客户服务的要赔礼道歉，升级服务； 
（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。 
六、自我管理：月度总结 
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。
 七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求
 1. 设备机房 
1）  每月清洁 1 次，室内无杂物。 
2）  在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。 
3）  设施设备标志、标牌齐全。 
4）  在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 
5）  交接班记录、工作日志等齐全、完整。  
2.1 供水设施 
1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次。 
2 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；
 3 机房需人走上锁。 
2.2排水系统 
1  排水设施 
每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。
 2  污水泵  
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。  
2.3 消防泵房 
    1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。 
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。 
3.维修人员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。 
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。
 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。 
6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录在《机房外来人员登记表》上。 
2.4 照明和电气设备 
1  楼内照明 
每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。 
2  楼外照明 
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。 
3  应急照明 
每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 
2.5 变配电系统 
1 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；
 2 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好； 
  3 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；  
2.6 园林景观水系统 
1 开启景观水前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。 
2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施。 
3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。
 4 设置必要的安全警示标志。
2.7  冷水机组的维护保养
2.7.1正常运行中的维护保养及检查
（1）检查压缩机冷冻油的油压及油量
（2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理
（3）检查有无不正常的声响、震动及高温
（4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力
（5）检查各种阀门是否正常
（6）检查冷水机进出水的温度及压力
（7）检查主电路上接线端子并有无松动压实
（8）检查电气控制部分有无异常；检查各仪表、控制器的工作状态
（9）检查机组润滑系统机油是否充足
（10）检查制冷设备安全保护装置整定值
（11）检查并收紧电路上的各电线接点
（12）检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气
2.7.2电气控制部分维护保养
（1）对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；
（2）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修
2.8水循环管道部分的维护保养
2.8.1水泵维修保养
（1）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；
（2）检查盘根处是否漏水成线，如是则应调整盘根。
2.8.2节制阀与调节阀的维修保养
（1）检查是否泄漏，如是则应调整填料；
（2）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；
（3）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
（4）检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
2.8.3整个循环水系统检查及保养
（1）检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。
（2）清洗水泵过滤网。
（3）拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
（4）清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。
（5）检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应维修或更换保温层。
2.8.4电动机维修保养
（1）用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；
（2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；
（3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
2.9冷却塔部分的维护保养
2.9.1电机部分维护保养
（1）用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
（2）检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承
a）检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；
b）检查皮带是否太松，如是则应调整；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修
2.9.2整体检查
（1）检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴
（2）清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶
（3）检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复
（4）拧紧所有紧固件
（5）清洁整个冷却塔外表
2.10末端风柜部分的维护保养
（1）清洁风机盘管外壳、冷凝水盘及畅通冷凝水管
（2）清洗进回风初效空气过滤网，排除盘管内的空气
（3）检查风机是否转动灵活、皮带松紧度。如有阻滞现象或皮带过松，则应加注润滑油和调整电机距离。如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
（4）用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5 MΩ,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修
（5）清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物
（6）拧紧所有紧固件
2.11所有控制柜的维护保养
2.11.1交流接触器维修保养
（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
（2）清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；
（3）清洁铁芯上的灰尘及脏物；
（4）拧紧所有紧固螺栓
2.11.2热继电器维修保养
（1）检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；
（2）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换
2.11.3自动空气开关维修保养
（1）用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；
（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；
（3）清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)
2.11.4信号灯指示仪表维修保养
（1）检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；
（2）检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
2.11.5其他项
（1）清洁控制柜内外的灰尘、脏物
（2）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
总之，设施设备部的工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对公司管理工作的发展要求，制定清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。
常州恒益资产管理有限公司