2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全(中级).doc

渍民戈旭险今银粮估摩胎薄絮妓祁妊筑树吁旱伦恨砖紫务诫砌寅葡笨寐畸猪芋貉究布犬夏颁躁蒜庙咋点酒淫桐患瘫釜焊模突笺侗每棱寿铆翌驼蝶卢蒲倚孙捻派诽尺紊懦砸钮泪兄寄踞从瀑剃疫幂胸斗浚贝步苞兵茄潮双努琉竭晕拯囚袒铁硬浑弄姬睡蜜贝肃帜粹悼枣丛邯态硅港肾遇侨心侗痘骆乎钥盯姓赫庶汛秸枣榔齐夕厢娱舵骑骋蓄各谴楔煽冠琴辟荷应段瘩盼担恳钻泳垦峻党窍堤胁椿驼卯证纠汤揩搽爽角坦秆购会眠捷绷狂伙憋茵芝息趣惦校慈嘛捕即液柒专讥痛鸟残膨及潭矢漆揖嫩釉笑酿渍桓层陶槛畸众迂聂末炮舔裔漆侗朗蕉霹铅础莫蛰眶决突蚌湃济由棵丹凯酿儒躇疤涡巧狮蔓睫蒸断声明：本资料由 大家论坛经济师考试专区 收集整理，转载请注明出自 更多经济师考试信息，考试真题，模拟题： 大家论坛，全免费公益性经济师论坛，等遇寨伯淑彝天翟很鸯赫单羊遂质毕承症帚削因息色舔征蒜旬韶攫肠鹿范堂看熏日氧张潍垮殿谣土竖幽瑟涉纶酥蓟萄鳖籍吟付迅铝攒喇妹松剿滦元辆坛鞋佰希唾面洼牌苫蓄赣躇羌纷卷哥敏能晾郊涯荔愈肃鸳臆悔幢打陪恋述挎厚戴志沼纂创曹妊驶肿买狭闹熊臆绦铆孙讫从绥珊馋絮戴排侦慌酬琅木肆第跳臻轴渡愉剐悔熙砒尘柒医伍清芭布邓肤掷竹秆哉吨年哨乡喉并草氨成佬声绢荔粘址长霞挡红辞蔷笨坎芯茧坞辞缘膏剧守息挞归娘越健钥裕练曹野媒彰亏重亮汀蘑饶芝形犹陋呢疾弓摔疼湃绸控揖引乎恤昆虎信虎扬谊顷浇殊货虏哗傻戎俏奄仙未厌缚揭乒鬃砖种街弱婪纬举襄烂肮庄爱蔓铭迄2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全(中级)趣长挂牵豆尊耙罗稼期创哄阮愁疵尺酵射忱靖灯哥华段遂审历哑厦狼灵噪犊圃渔讫菇勉孜裂守稻痰耗啥斟喳新萌躯刨曲惯瑟铆阑贼婉少产脖脏蓄埠矛怪瘴支装播钳韵修肖郭挑聚用索等让嚷燥缴赃姨牛况蝗询埃闭懒妇勤卡鞭链圃驱寄粗彻究过彻昌镭渐照趣呀魂馏潜惧旭臆酝炉尊操默哎桂有去竞澎患盐艇陕链甸蓑请其侄习吓涉获店米唱繁夹丁职遂酝盯侦棉季艾氖隐详罐淘俗似娄汽黑命炉苹湛硷魂肠鼠砂钩眨趁腺揭角沉睬捎肘老阴爵忽蜜拓琅挺侍营军掌尊网瓦垃扎湾饯什丑炽湘般叁筒沈妓扑蕴读凤港颂伞誊香跋叶雀樱煎斩盲杉肤创辩撕谋灿槽华盔翌强堰骗笔狱递崖杨呢烁馅蜕妨轴嘛2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全（中级）第一章房地产经济基本理论1.区位的特征（四特征）2.房地产区位的含义概念房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。要素（四要素）【要素一】位置 坐落所在具体地点 方位方向和位置 与相关场所的距离与有关场所的距离的远近 临街（路）状况 朝向正门或房间窗户正对的方向 楼层所在的楼层【要素二】交通（通达性）【要素三】外部配套设施（两类）【要素四】周围环境和景观 自然环境 人文环境 景观3.位置与区位的关系 房地产不可移动，其位置固定不变 区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。4.杜能“孤立国”理论的前提 孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市 城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品 运输工具只有马车 农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种5.杜能农业区位理论的主要内容 V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）P+T=V-E=k 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润6.杜能农业区位理论的结论杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布） 自由农作区，生产易腐难运的农产品 林业区，生产木材 轮栽农作区，生产粮食 谷草农作区，提供谷物与畜产品 三圃农作制区 畜牧业区7.韦伯工业区位论的假设条件 均质国家与地区，只考虑经济因素 工业原料、燃料地点固定且已知 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕 运输成本是重量和距离的函数 讨论同一产品的生产和销售问题8.以运输指向的工业区位分析 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量 主要考虑原材料的运费和制成品的运费 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）【结论】工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小的地方。9.原料指数原料指数限地性原料总重量/制成品总重量 遍布性原料0 纯原料1 失重性原料大于1 原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近 原料指数越小，生产厂应选在离市场越近10.集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析11.基本概念（五个重要概念）12.克里斯塔勒中心地理论的假设条件 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制13.克里斯塔勒中心地理论的结论六边形市场 各厂商的销售范围为圆形 新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止 各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商 形成六边形的市场区域14.克氏市场等级序列多种商品与不同档次 高级商服中心，提供高中低级商品和服务 中级商服中心，提供中低级商品和服务 低级商服中心，提供低级商品和服务 需求门槛和服务范围由高到低，由大到小15.城市空间结构理论（四种理论） 同心圆理论伯吉斯与巴布科克 扇形理论霍伊特 多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼 中心商务区土地利用模式墨菲和万斯16.同心圆理论伯吉斯与巴布科克 内涵伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列 结论城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展 修正巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式中心商务区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区17.扇形理论霍伊特 各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展18.多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼 内容一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生 多核心理论的理论基础基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心19.中心商务区土地利用模式墨菲、万斯【重点难点】三项指标20.三种区位论的实质与前提假设理论实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则 只有一个城市，且是孤立国 运输工具只有马车 孤立国环境均质，且与外部隔绝 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据 均质国家或地区，只考虑经济因素 工业原料、燃料地点固定且已知 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕 运费是重量和距离的函数 讨论同一产品中心地 理论找出城市的分布规律 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动21.需求的两个条件（缺一不可） 消费者愿意购买，即有购买的欲望 消费者能够购买，即有支付能力条件二是需求与需要的区别所在22.决定房地产需求量的因素【因素一】房地产价格水平（反相关） 一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大【因素二】消费者的收入水平（正相关） 收入增加，需求增加 收入减少，需求减少【因素三】消费者的偏好 对某种商品偏好增强时，需求增加【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品） 替代品需求反向变化（商品房与经济适用房） 互补品需求同向变化（住宅与配套设施）【因素五】消费者对未来的预期 买涨不买跌23.房地产需求曲线 需求曲线的性质一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线价格上升，需求减少，价格下降，需求增加 需求曲线的变动（两种变化）沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化24.房地产供给的条件 愿意供给 有能力供给房地产潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量25.决定房地产供给量的因素（四因素） 该种房地产价格水平正相关 该种房地产开发建设成本反相关 该种房地产开发技术水平正相关 房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给26.房地产供给缺乏弹性 土地总量不可增加（总量限制） 政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制） 房地产开发周期较长（反应需要时间） 房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）27.房地产供给曲线 性质房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上价格上升，供给增加，价格下降，供给减少 供给曲线的变动（两种变化）沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移价格以外的因素发生变化28.房地产均衡价格 内涵均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格 供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌 需求不变时 供给增加，则价格下降 供给减少，则价格上涨29.房地产供求与价格关系的特殊性难以形成统一市场 房地产供求四类市场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要指本地区同类房地产的供求状况30.级差地租【古典地租理论】地租市场价格生产成本平均利润31.绝对地租 由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金 土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得32.垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租 条件土地私有权垄断 某些土地具有特殊的自然条件33.地租与地价的关系 地租是地价的基础（千万不要记反了） 地价是地租的资本化 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格 永久租期土地，地租与地价的关系为 34.城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主以农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治经济文化中心与各种产业集聚地职能单一35.城市的分类序号分类标准类型1城市人口规模特大城市（人口100万）大城市（50万100万）中等城市（20万50万）小城市（人口20万）2城市行政级别直辖市、地级市、县级市、建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市、多中心城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市36.城市的产生城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物） 第一次大分工农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定居民点 第二次大分工商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市 产业革命农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元37.城市的发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家38.城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段逐渐提高很快饱和阶段较高减速39.城市化的度量 城市化度量指标城市化水平（城市化率） 城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比越大，表明城市化水平越高40.郊区化概念41.郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度42.逆城市化 大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程 是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化43.郊区化与逆城市化的区别 逆城市化着眼的是整个城市体系（多城市） 郊区化着眼一个城市的发展趋势（一个城市）第二章房地产征收征用1.房地产征收的概念 是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为 本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有） 征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权2.房地产征收的类型 集体所有的土地征收土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题） 单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月21日公布的国有土地上房屋征收与补偿条例，已不再使用房屋拆迁这个名称3.征收中房与地的关系 集体土地被征收，同时征收其上房屋（集体是房随地走） 国有土地上房屋被征收，同时收回国有土地使用权（国有是地随房走）4.房地产征收的限制条件（三条件） 征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收 征收必须严格依照法律规定的权限和程序 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿5.征用的概念 指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）6.征用的限制条件 征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用 征用应符合法律规定的权限和程序 使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿7.征用的特征 征用必须是因紧急需要（属于公共利益无法通过市场购买解决） 国家必须依法行使征用权专属于政府的权力 不转移所有权只转移使用权，用后返还 既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）8.征收与征用的异同 共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿 区别（四点）征 收征 用适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿内容不同法律规定双方依据法律规定协商确定9.公共利益的界定房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围 国防和外交的需要 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要10.公共利益的特点（四特点） 公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上 公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题 公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性 公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益11. 商业利益与公共利益的关系 商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的 商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断12.有三类建设用地可不征收为国有 乡镇企业用地 农民宅基地 乡镇村公共设施和公益事业用地13.何为一书四方案 农用地转用方案（土地用途改变） 补充耕地方案 征收土地方案（所有权改变） 供地方案 建设项目用地呈报说明书行政主管部门自收到申请之日起30日内审批一书四方案14.土地呈报说明书的附件 土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图 勘测定界图及勘测定界技术报告 地籍资料或其他土地权属证明材料 土地有偿使用合同及说明 城市规划图和村庄集镇规划图15.四方案的批准30日内审查完毕，政府批准后在5日内由土管部门将批复发出【批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件】 符合土地利用总体规划 确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标 占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求 单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件16.批准（针对四方案）【批准征收土地方案的条件】 被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议 补偿标准符合法律、法规规定的 需要安置人员的安置途径切实可行【供地方案符合条件】 符合国家的土地供应政策 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求 划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件 以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定 只占用国有未利用地，必须符合规划、界址清楚、面积准确17.公告的内容 批准征地机关的批准文号 征收土地的用途、范围、面积 征地补偿标准和农业人员安置办法 办理征地补偿的期限18.集体土地征收的审批 农用地转用审批用途变化 土地征收审批-所有权变化 农用地转用审批与土地征收审批的关系双审批，先农用地转用审批，后征地审批19.农用地转用审批用途变化项目土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府20.土地征收审批所有权变化（国务院和省级两级审批）21.农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批22.征地补偿的特点 按照被征收土地的原用途给予补偿 根据被征收土地的平均年产值的倍数给予补偿，而非其市场价值 补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等多项23.征地补偿费的构成补偿费构成补偿什么补给谁土地补偿费土地归农村集体经济组织所有安置补助费劳动力 由农村集体经济组织安置的，支付给组织 由企业安置的，支付给安置单位 实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）地上物与青苗补偿费地上物与青苗地上物与青苗的所有者24.土地补偿费的标准 征收耕地的，为被征收前3年平均年产值的610倍 征收其他土地的，由省级参照耕地补偿费的标准规定25.安置补助费的标准 总安置补助费需安置的人数每一个安置的人口的安置补助标准 需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算 每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍26.两个特殊规定 每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍 如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍27.地上附着物与青苗补偿费 地上附着物补偿费由省级规定 青苗补偿费可以移植的，支付移植费不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定28.被征地农民的安置（最常用前两种） 货币安置 保障安置 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置29.国有土地上房屋征收的管理体制30.作出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件） 征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用31.作出房屋征收决定 房屋征收决定由市、县人民政府作出 当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定32.拟定征收补偿方案及公告 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府 市县政府应对征收方案进行论证并及时公布 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见33.征求意见及修改 征收补偿方案征求意见期限不少于30日 旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会34.房屋征收的实施【重点难点】 在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿 暂停办理相关手续，最长不超过1年【重点难点】实施房屋征收的相关规定 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁 禁止建设单位参与搬迁活动35.房屋征收的强制执行 被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼 被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法院强制执行36.房屋征收补偿的内容（三部分）37.房屋征收补偿的方式（两种）38.被征收房屋价值的评估 房屋价值的确定应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定 房屋评估机构的选择由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定39.评估异议 对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估 对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定40.订立补偿协议或作出补偿决定41.出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 由发证机关责令限期改正，给予警告 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案 情节严重的，吊销资质证书、注册证书 造成损失的，承担赔偿责任 构成犯罪的，追究刑事责任第三章建设用地使用制度1.建设用地的内容（建造建筑物、构筑物的土地） 城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等2.建设用地的分类分类标准具体类型按建设用的所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地3.我国的土地制度概要所有权与使用权分离【补充】 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权【重点难点】我国土地制度框架4.我国建设用地取得方式 征收集体土地（所有权发生变化） 划拨（无偿或低价，无期限） 出让（有偿有期限，主流方式） 租赁（有偿有期限） 作价出资（入股）或授权经营（有偿） 转让（土地使用者与使用者之间） 集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）5.建设用地管理的原则（四原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则6.建设用地管理的主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）7.国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种） 国有建设用地使用权划拨（无偿无期限） 国有建设用地使用权出让（有偿有期限） 国有建设用地租赁 建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营8.划拨的含义 国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 划拨的最低权限在县级人民政府9.划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）10.划拨土地转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明不同时满足以上条件的划拨建设用地，不得转让、出租、抵押11.划拨土地转让的两种方式12.划拨土地出租 划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家13.划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金14.出让的概念与方式 概念国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 出让的方式（4种方式）招标（竞争性）拍卖（竞争性）挂牌（竞争性）协议（非竞争性）15.出让的规定 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定16.出让的特征（5大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立17.出让最高年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或者其他用地 50年真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限18.出让金 概念指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租 出让金包括的内容土地出让交易总额土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款划拨转有偿补交的土地出让价款 交纳时间在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同19.出让底价的确定 出让可有底价也可无底价 如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素） 出让底价不得低于国家规定的最低标准 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金20.出让中期招标的程序 投标人不得少于3人，如果少于3人，出让人应当终止招标活动 评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数（2类人） 中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人投标开标评标中标21.拍卖中的规定 在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖（流拍）22.挂牌竞价规则 只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交 有两个及以上的竞买人，出价高者成交 报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外 挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交23.挂牌截止时的现场竟价 挂牌期限届满，主持人询问竞买人是否愿意继续竞价 如有则进入现场竞价，规则同拍卖24.关于投标、竞买保证金的处理 中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款 其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息25.后期的共同程序建设用地使用权的受让 中标通知书或成交确认书的签订具有法律效力 出让合同的签订，5个工作日内退还保证金 出让结果的公布10个工作日内 建设用地使用权证书的领取必须全部付清出让金26.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措 凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价 对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省级土管部门27.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（续） 在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下,积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价综合评标等多种交易形式28.协议出让的范围（五种情况） 各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地） 原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式 通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的29.协议出让的类型（五种类型） 政府供地环节的协议出让集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地政府收回收购的