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4、下，从历史中找寻经验和教训，就变得必不可少。借暑期社会实践之际，我将有关海南房地产泡沫的历史经过及在国际旅游到形式下海南省的房地产发展方向进行了一定的调查、归纳及总结。一、海南房地产泡沫的经过1、海南省房地产泡沫形成的酝酿期：时间：1988年1992年初表现：海南岛建省并被设立为全国最大的经济特区，国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、关于全面推进城镇住房制度改革的意见等相关政策的出台，邓小平“南方谈话”后学习邓小平同志重要讲话的通知的传达等2、海南省房地产泡沫的形成期： 时间：1988年1993年表现：在国家保证的一系列优惠条件与政策下，海南岛内涌入大量资金及人力，房地产公司数量激增，
5、海南岛房价也直线上升，海南省房地产也炙手可热。3、海南省房地产泡沫的破灭期： 时间：1993年1998年 政策背景：自朱镕基副总理宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业开始，国务院相继分别发布关于当前经济情况和加强宏观调控意见、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定等政策 表现：房地产开发商撤退资金逃离海南岛；银行不良贷款率剧增并出现高额坏账；部分证券公司因在海南进行了大量房地产直接投资，损失惨重为此，证监会全面叫停券商直接投资；海岸全省出现数量庞大的“烂尾楼”，闲置土地，积压资金等；旨在解决海南省内大量投资房地产的信托投资公司资金困难问题而成立海南发展银行，三年后，海南发展银行因
6、出现挤兑危机而产生支付危机被迫关闭。4、海南省房地产泡沫的善后期： 时间：1999年2006年 表现：海南省政府在中央批准下成立海南省资产管理公司，海口、三亚、琼山分别成立积压房地产处置办公室，国家出台一些列诸如免息停息、免税减税、提供贷款等支持二、经历海南房地产泡沫的实例曾获得“中国房地产十大功勋人物”、 “中国地产十大风云人物”， “安永中国企业家奖”、 “2009年度新浪乐居地产风云人物”、 “地产10大影响力人物”等奖项或职称的搜狐中国有限公司董事长潘石屹，作为房地产业叱咤风云的人物便是亲身经历过海南省房地产泡沫的实例之一。本“下海”到广东的潘石屹在两年后随同一位老板（牟其中）来到海南
7、省。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。1990年，潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司并于1991年8月，成立万通公司，随着当时的“大波”，他们通过一个北京朋友从银行弄到第一笔500万元的贷款并随后高息借贷共计1000多万元炒房地产。并在1992年初开始总共半年多时间里赚取了一千多万元。正在海南省房地产热潮持续高涨之时，发生了一件改变潘石屹决策乃至其一生的事。在核实一个项目的审批情况时，他被获准查阅有关内部资料，同时意外发现当时海口市的在建人均住房面积、房地产公司及本土人口比例十分不
8、协调。潘石屹和冯仑敏锐地意识到，“海南的房地产要出事了”。潘石屹立即将此情况向其他六位合伙人说明，而后达成一致决定分家并撤离海南岛。于是，正值海口房地产崩盘前夕1992年8月，潘石屹回到西北并同其他合伙人一道撤回北京发展。潘石屹能从当年的房地产泡沫中全身而退纯属一个偶然，而如今“建设国际旅游岛”政策下出台开始，众多现象无不与当初海南省房地产泡沫有着相同或相似之处，众人更应从潘石屹等亲身经历过海南省房地产泡沫的实例之中找寻可供借鉴之处。三、国际旅游岛政策出台后海南省房地产情况的变化卒鲜敷卸胀谷乞鲜抛减台僚傣持洪田陨创尽咆嵌遂扑挟掂嗓借觉记交细职纹卯巫秤变纪儡修殆磷掂冒炒愈烁狭貉卑洲吭仟棕馏冕青恶
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