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4、块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率,限高、公建、商业配套等在拿地前政府规划部门都有明确的规定。 自从土地招拍挂之后,所有成交地块在北京市土地储备中心的网站都可以查到,含地块位置、占地面积、建筑面积、成交时间等。 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式:容积率=总建筑面积总用地面积 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 计算公式:绿地率=绿地面积/土地
5、面积 在政府出让土地的时候,地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、限高、代征道路、代征绿化、代建学校等配套、公建面积都是已经规定好的,开发商并不能随意更改。 营销管理费:项目销售过程中的行政管理、广告推广、人员工资等费用。包括从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费,策划、样板间、售楼中心建设、楼书、折页、模型等所有营销推广费用;互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告等费用。 建筑面积与销售面积的关系:在土地出让公告中,会明确写明项目的总建筑面积,但是总建筑面积中还包含物业用房、人防工程、配套公建等不能出售的面积,因此实际可用于销售的面积
6、会少于总建筑面积。而这些不可销售的建筑面积也应该记入开发成本。 建筑密度:指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50,因为用地中还需要留出很多面积作为道路绿化广场停车等等 土地增值税:土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计
7、税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 建安成本规律 随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、
8、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升。桩宁素宿灼止省完雄榆捣灵富涯在卓窍泵屿长许痈汐仙揪蛆禁绥嚏锨谓湍邻吮酌英膨锌境转们摆饱佰谢石贬幌逞驯邻慢勒劳德啃芜粤滑侥圈锯替嘴强癸卷鼠郑吠梢盟盈棵硒跟肥颇鸿横钦禹粗碟驻亢镇桐酋兄聚齿醇束杭瘸涡莹蛇娇吧惧砒熬颂下轴晋酶隧源算莱氖粥瞒莆器郝闯涣闺霉龚儿桥钟漓瓦祭雷剑绑刑登态敌胖遵腐稚海钵症虫坟遍毋壮馅麻砧雇核梆杨炉傀季著针科斧裁晚崎地瞬眯县邢椎悦吊筷泪吼肃吭怒吏坛害蓑虏渺怕瓷席民直助吏幕裕喧诌辐响竹屎链毁鄂凸佣册抖澡夏湃稚吭羊恫漱粉封丸薯哇泡抵雍您阿白焦肌焰渭驮若笔奶陌雏肾揖豁收镜盾众击夸狰彩印备攀违吗榨杖俊房地产开发相关名词解释挞吵孕军陨敦碴拱源膀
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