山东泰安新华城项目商业沟通案.ppt

企业品牌对本项目运营的核心要求利润利润品牌品牌产品产品 项目将成为企业进军外地地产开发领域的排头兵和品牌旗帜。项目将成为企业进军外地地产开发领域的排头兵和品牌旗帜。实现本项目一期能够自给自足，乃至有利润回报。实现本项目一期能够自给自足，乃至有利润回报。项目将实现企业在旅游商业物业开发领域新产品线体系的初步探索。项目将实现企业在旅游商业物业开发领域新产品线体系的初步探索。项目成功标尺现金流实现项目品牌实现关键战役企业品牌实现20132013年盛装登场，全年实现近年盛装登场，全年实现近2 2亿销售额，并快速回款。亿销售额，并快速回款。项目成为未来山东旅游商业地产的主流旗帜。项目成为未来山东旅游商业地产的主流旗帜。实现新华进军旅游商业地产开发，建立品牌产品线样板。实现新华进军旅游商业地产开发，建立品牌产品线样板。20132013年项目首发。年项目首发。封以泰山之名读文 读山 读城 读水市场调查 文化解读 项目解析禅位置论位置决定方向主题定位大不一样不一样体验式旅游商业业态定位与运营特色（产品硬件、文化植入）典型与经典典型案例借鉴与经典推广策略目目录录封以泰山之名读文 读山 读城 读水市场调查 文化解读 项目解析读文之文化解读泰山文化的三条脉络泰山文化的三条脉络皇权天授皇权天授自然景观自然景观泰山日出、登山之乐泰山日出、登山之乐岱庙岱庙皇帝行宫皇帝行宫道教道教东岳大帝、碧霞元君东岳大帝、碧霞元君各寺庙、人文景观各寺庙、人文景观饮食、泰山石饮食、泰山石外儒里法的传统皇权统治模式外儒里法的传统皇权统治模式儒家：礼仪之邦儒家：礼仪之邦泰山文化的内核泰山文化的内核以泰山为象征物的皇权天授文化；道教在此演变成结合皇权文化的附属文化；儒家在中国历史中扮演着教化民众与说服皇权施仁政的附属文化。儒家学说儒家学说：儒学，起源于东周春秋崇奉孔子学说的学派。其学派崇尚“礼乐”和“仁义”,提倡“忠恕”和“中庸”之道。主张“德治”、“仁政”，重视伦理关系。西汉以后，董仲舒提出迎合汉武帝的皇权至上的学说，使儒家逐渐成为我国封建社会占主要统治地位的学派。科举制度：科举制度：隋文帝为了适应封建经济和政治关系的发展变化，为了扩大封建统治阶级参与政权的要求，加强中央集权，于是把选拔官吏的权力收归中央，废除九品中正制，开始采用分科考试的方式选拔官员，他令诸州岁贡三人参加考试，合格者可以做官。文化解读之结论文化解读之结论1、充分结合皇权文化，将皇权象征物与皇权仪式植入项目本体；2、道教文化可以结合现代人对权力、金钱、情感的向往植入项目本体；3、儒家文化是中国传统文化与泰安本地文化的基石，有基础将其植入项目本体，甚至可以将儒家文化的延伸文化（例如科举制度）植入项目；4、自然资源本案不具备优势，应尽量弱化环境劣势。5、三项文化脉络是泰安独有的文化体系，市场也未出现将此文化充分运用的项目，这是本项目的市场机会点市场机会点，也是本案差异化营销的突破点差异化营销的突破点。读城之市场调研泰安市宏观环境小结泰安市宏观环境小结单纯依靠项目周边2公里内的客群难以支撑14万方体量的商业消费；由于交通体系的完善，旅游业呈现逐年快速增长态势，逐渐成为泰安市支柱产业；4千多万的旅游大军将成为本项目商业消费主力的关键举措；l城市依山而建，向东西发展，围拢泰山周边，沿山发展可获得更多自然与经济优势；l商业市场以中百大厦、银座商城（火车站店）、大润发超市，三个地方的人流量最大；l泰安市商业以中低端消费为主，泰安距离济南较近，济南对城市高端人群与旅游客户分流较为严重，另专业市场业态划分不明朗专业市场业态划分不明朗；l市场较为分散，缺乏吃喝玩乐一条龙的服务区域，难以留住旅游观光的人流难以留住旅游观光的人流；l泰安人民易于满足，普遍安于现状，城市的整个融合度不是很高融合度不是很高，即使是城市东西居民交流仍然缺乏；l泰安市本是主打旅游文化的城市，但是区域内旅游文化产品较分散区域内旅游文化产品较分散，没有形成氛围浓厚场所。泰安市商业市场表现方式泰安市商业市场表现方式从经营业态来说，泰安市以服装、餐饮等生活类业态为主，旅游相关产业并未形成集群未形成集群效应效应，也即没有达成旅游消费者的消费便捷性（人群惰性营销规则）；从租金来说：1、专业市场租金：13.616.5元/平米/月，按年回报8%计算，售价为2475元/平米，按此计算难以平衡本项目收支难以平衡本项目收支，亦或难以达成项目利润最大化；2、主流商圈租金：60150元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为900022500元/平米，这是人流量（及传统商业地段）所决定人流量（及传统商业地段）所决定，本案难以企及；3、百货类租金（含大型超市）：3060元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为45009000元/平米，即使如此，百货类也是靠大人流量支撑的商业业态，本案短期内难以达成，也即可以作为长线战略作为长线战略。泰安市商业市场小结泰安市商业市场小结读城之项目解析一、物理距离：1、距离市委党校3.1公里；2、距离孔子登临处6.2公里；3、距离高新开发区北天门大街2.4公里。二、市场比较1、不属于城市商业优质地段；2、不属于旅游商业优质地段；3、泰安南向发展战略承接地带；4、非泰安市场传统沿山区域。项目区域解析一、物理属性：1、周边尚不成熟，人口稀少；2、未来发展潜力巨大，但市民预期不高但市民预期不高；3、项目体量较大，销售与营运压力较大。二、市场比较：1、项目本体规模相比较较大，唯志高可比唯志高可比；2、建筑风格中西结合，市场特异性不强；项目本体解析银座65000平米中百大厦40000平米大润发53000平米志高广场150000平米商业营销问题、难点及关键点商业营销问题、难点及关键点发现问题发现问题商业体量较大商业体量较大内街昭示面不强内街昭示面不强本地客户难以支本地客户难以支撑撑15万方商业万方商业如何通过主题营如何通过主题营造吸引旅游大军造吸引旅游大军周边商业环境较弱周边商业环境较弱商户对新兴区商户对新兴区域接受度较弱域接受度较弱品牌主力店招品牌主力店招商有难度商有难度现场支撑不足现场支撑不足超越本地消费情况超越本地消费情况如何吸引旅游大军如何吸引旅游大军商业特色园林规划商业特色园林规划目的性消费主题界定目的性消费主题界定如何解决？如何解决？商业业态划分商业业态划分商业功能组合商业功能组合商业推广商业推广本体定性结论：本体定性结论：1、本案在本地人心目中较为偏远，没有足够强的特色驱动力难以吸引本地客户；2、本案体量较大，短期之内依托周边人群数量难以存活；3、本案距离风景区车程需1530分钟，便捷性不强。不依托旅游人群，本案短期之内难以达成销售与运营。不依托旅游人群，本案短期之内难以达成销售与运营。在营销说服的角度说：没有旅游人群，难以让消费者相信有能够成功的可能。在营销说服的角度说：没有旅游人群，难以让消费者相信有能够成功的可能。营销目标营销目标定位问题定位问题中原中原观点观点Q1Q1：如何如何与泰山旅游深度契合与泰山旅游深度契合，解决泰安本地客群难以支撑本项目超，解决泰安本地客群难以支撑本项目超大体量的问题，并通过何种主题定位吸引泰山游客停下来消费？大体量的问题，并通过何种主题定位吸引泰山游客停下来消费？Q2Q2：通过旅游文化主题商业定位，使本项目一期通过旅游文化主题商业定位，使本项目一期收支平衡乃至盈利收支平衡乃至盈利？Q3Q3：如何：如何通过旅游文化主题商业的成功运营，通过旅游文化主题商业的成功运营，为企业在山东泰安的为企业在山东泰安的品牌落地品牌落地打下基础？打下基础？基于对项目的认识，中原核心解决三大问题：基于对项目的认识，中原核心解决三大问题：读水之园林景观“仁者乐山仁者乐山 智者乐水智者乐水”之商业内街水系打造之商业内街水系打造目的：通过新华城商业内街叠嶂水景设计，吸引客户逗留时间 禅位置决定论位置决定方向主题定位位置决定论位置决定论李嘉诚说：地段，地段，还是地段！李嘉诚说：地段，地段，还是地段！所属地段决定定位方向，所属地段决定定位方向，项目本体也决定定位方向。项目本体也决定定位方向。定位方向定位方向专业市场专业市场具备足够市场驱动力的目的性消费集中地具备足够市场驱动力的目的性消费集中地中原认为可以选择的两个定位方向中原认为可以选择的两个定位方向本案到底有何足够的市场驱动力？本案到底有何足够的市场驱动力？案例启示：永利金树：最大金树，猎奇驱动力猎奇驱动力，金树为象征物以及硬件道具；星光大道：明星效应，猎奇驱动力猎奇驱动力，明星手印为象征及硬件道具；云南丽江：艳遇之都，本能驱动力本能驱动力，酒吧为象征物以及建筑道具；清明上河园：古代文化，猎奇驱动力猎奇驱动力，抛绣球、武大郎等仪式行为象征；本案核心驱动力本案核心驱动力猎奇驱动力猎奇驱动力核心象征核心象征以泰山为象征物的皇权文化以泰山为象征物的皇权文化+儒家文化儒家文化+道教文化道教文化仪式参与（软性）仪式参与（软性）+文化象征物（硬性）文化象征物（硬性）Q1Q1：如何如何与泰山旅游深度契合与泰山旅游深度契合，解决泰安本地，解决泰安本地客群难以支撑本项目超大体量的问题，并通过客群难以支撑本项目超大体量的问题，并通过何种主题定位吸引泰山游客停下来消费？何种主题定位吸引泰山游客停下来消费？中原如何实现？中原如何实现？丰富、全面的主题定位依据，建立了对多种类型客户的丰富吸引发展策略发展策略读水读水读城读城读山读山读文读文主主题题定定位位依依据据n 孔孟之道（齐鲁文化）n业态类型：教育、文化产业(文化村落等)n 泰山n营销嫁接：泰山登山前在新华城商业街接受“仪式感”消费。n引申业态类型可包括：禅食餐饮、禅式休闲娱乐等。n 泰安。n营销嫁接：舌尖上的泰安。n业态类型：餐饮。n“仁者乐山，智者乐水”n业态类型：水疗、餐厅、酒吧和咖啡馆定位原则：城市新名片定位原则：城市新名片定位：泰山文化体验式商业体定位：泰山文化体验式商业体充分利用泰山的历史文化沉淀，使新华城商业成为集“爱、教、文”于一体的完善的旅游目的性文化体验式消费商业。充分体现“以文促商，以商养文”。发展理念发展理念借助泰山的历史文化沉淀与名气，借助泰山的历史文化沉淀与名气，吸引众多旅游大军能停下来消费吸引众多旅游大军能停下来消费爱爱+教教+文文=完善的文化体验式商业体完善的文化体验式商业体“教教”体系体系教育培训机构；齐鲁文化体验村；亲子乐园；早教中心。目的性消费 （爱情广场、爱情天街）名片式消费惯性（婚庆广场、婚庆一条街）打造中国最长爱情天街。在爱情天街的尽头设立教堂。“爱爱”体系体系构建与构建与城市差城市差异化的异化的环境环境创新、创新、变化的变化的配套服配套服务务提供可深度体验提供可深度体验的空间场所的空间场所功能功能互补互补度假服务类 （泰山文化古村落）饮食文化（泰山地方特色餐厅、古代餐饮礼仪）皇帝封禅体验式商业服务“文文”体系体系功能功能互补互补提供完善的社会生活服务；运动教育服务；亲子教育服务；教育培训服务；婚庆服务；我们妄图利用旅游人群的猎奇本能驱动力去实现商业的生存与发展，但我们仍然建议沟通旅游部门，实行旅游固定消费场所，以保障项目前期运营收益，便于项目进一步发展。大不一样不一样体验式旅游商业业态落位与运营特色（规划建议、文化植入）本案必须要做到：本案必须要做到：与本地以及周边城市尚未做到的绝对差异化，从而形成足够的商业消费驱动力。我们要喊出口号：我们要喊出口号：完整体验泰山文化，唯到新华城。我们就是不一样。中原如何实现？中原如何实现？Q2Q2：通过旅游文化主题商业定位，通过旅游文化主题商业定位，使本项目一期使本项目一期收支平衡乃至盈利收支平衡乃至盈利？旅游纪念品旅游纪念品特色小餐饮特色小餐饮珠宝字画古董珠宝字画古董大大型型餐餐饮饮娱娱乐乐休休闲闲教育培训教育培训Shoppingmall特色主题酒店特色主题酒店业态落位业态落位婚纱摄影婚纱摄影业态业态大餐饮大餐饮培训机构培训机构婚纱摄影婚纱摄影旅游纪念品旅游纪念品（含珠宝古董）（含珠宝古董）特色主题酒店特色主题酒店购物中心购物中心特色小吃特色小吃分栋建筑面积36332274832798266458254034207121697592676107159352894531143363279合计17746227482616382664582510687所占比例11.83%15.17%17.44%5.51%30.55%7.12%业态配比业态配比1、业态引爆点引爆点：大餐饮、婚纱摄影及特色培训机构；2、购物中心作为长线战略布点长线战略布点，为后期住宅拔升价格埋下伏笔。中原如何实现？中原如何实现？Q3Q3：如何：如何通过旅游文化主题商业的成功运营，通过旅游文化主题商业的成功运营，为企业在山东泰安的为企业在山东泰安的品牌落地品牌落地打下基础？打下基础？只有实现本案的成功运营，才只有实现本案的成功运营，才能实现新华品牌的完美落地！能实现新华品牌的完美落地！爱情天街规划建议与运营特色规划建议与运营特色仁义礼智信科举及第行宫情侣街情侣街步步高升愿望湖愿望湖天下广场天下广场饕餮小街饕餮小街教堂规划建议与运营特色规划建议与运营特色序号序号文化植入文化植入象征物象征物文化植入文化植入建筑命名建筑命名规划建议规划建议仪式参与仪式参与1爱情天街爱情锁、许愿池、教堂等古代婚礼2仁义礼智信春秋战国、清代皇帝餐饮格局餐饮礼仪、古代歌舞3天下广场微缩版南天门封禅礼制4愿望湖微缩版泰山可旋转爱情美满、加官进爵、高考及第许愿5行宫行宫装饰风格皇帝就寝礼制6科举及第私塾设计风格无7饕餮小街当地矮桌马扎特色餐饮制作8情侣街单向人行动线泼水，一辈子两个人走9步步高升爵位步步变大太极八卦阵10项目外部出口过多，应用绿植封锁多数出入口，形成单一或不超过2个出入口，控制人群在项目内消费。典型典型案例借鉴成都成都.锦里古街锦里古街锦里古街是成都第一条仿古特色街，现在它已经无庸质疑的成为全国特色商业街的典范在成都，在成都，有这么一条街，有这么一条街，论历史，它非常短暂，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高人气最旺、知名度最高的街道之一。的街道之一。地位地位成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街n选址：选址：成都市武侯祠东侧n开业时间：开业时间：2004.11.1n总建筑面积：总建筑面积：7920mn总街长：总街长：340mn平均街宽平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）n投资估算：投资估算：2000万n项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河成都版清明上河图图”。n体验式、休闲式、互动式体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求案例匹配案例匹配新华城商业项目新华城商业项目锦里古街锦里古街强势旅游资源泰山武侯祠建造愿景吸引众多游客留下来消费的目的性消费地方为武侯祠提供支持打造新景点占地面积8.6万平方米1.5万平方米左右城市2011旅游收入泰安市318.6亿成都1000亿区位离市中心15分钟车程离市中心10分钟车程建设基础工地新建荒地新建地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件，锦里成功案例可作为重要参照锦里以前只是武侯祠附近一块荒地，后来找准定位，开创先进运营模式，逐渐转变为中国仿古商业街典范发展历程发展历程著名景点武侯祠多年来不愁客源，但游客都是买了门票看完就走，没有游客在此地停留。逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。无开发计划无开发计划为游客服务为游客服务打造新经济增长点打造新经济增长点创造先进运营模式创造先进运营模式商业业态的控制极好，锦里所有店铺抱成团，整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。保持领先地位保持领先地位阶段阶段锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万，并且促进武侯祠门票收入增加。影响影响东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，后来虽然进行了一些绿化，但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。措施措施1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。2、意想建成一条古街。3、要寻找、建立新市场运作模式。1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆，不出让。2、经营权属于新成立的锦里古街管理公司。3、租金与面积无关，收营、租金与面积无关，收营业额的业额的15%-20%。1、分析模仿者，树立危机感。2、强调管理、提升服务，以活动代替广告，以特色带动人气。3、实行店铺末位淘汰制，保持活力。节点节点2002000 0年以前年以前20022002年动工年动工20042004年开始运营年开始运营现在现在功能布局功能布局规划意图规划意图项目项目招牌性项目紧靠大门入口处招牌性项目紧靠大门入口处 三国茶楼 三顾园酒楼核心区放在项目中心，平横区域优劣势核心区放在项目中心，平横区域优劣势锦里广场+大戏台宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色窄巷营造老成都氛围背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点 小吃街123大门双 连 廊锦里广场戏台隔 墙牌坊小 吃 街灈锦溪院落餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦绣文化区锦绣文化区民俗市井区民俗市井区桥21窄巷背街打造3商业街打造应该把文化昭示性强的项目放在入口处，并利用核心区平衡区域优劣势，合理引导游客动线，氛围营造项目要集中打造在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳业态特征业态特征餐饮休闲公建住宿购物广场广场n 业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦锈文化区锦锈文化区民俗市井区民俗市井区锦里商业街有46%商铺，其次是餐饮占24%，另外有20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈主题主题名称名称业态业态三国三国（8家）家）三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝餐饮餐饮羽扇青商铺商铺诸葛连弩游艺游艺成都及四川成都及四川（35家）家）香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、餐饮餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺商铺黄包车、游艺游艺锦里客栈客栈客栈安怡旅行社旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊小摊外省（外省（4家）家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺商铺光大国旅旅行社旅行社外国（外国（3家）家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮餐饮业态配比业态配比锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来锦里的定位：锦里的定位：1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。3、作为成都的城市名片。经营特征经营特征经营举措：经营举措：1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取。2、经常举行文化活动，为区域注入活力。3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体紧临武侯祠紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司整个建筑系明清时明清时代的建筑风格，代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈细部特征细部特征锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化n 锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。酒吧文化酒吧文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 打更人捏泥人剪纸张飞牛肉文化与商业文化与商业成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一世界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertRobert CleverdonCleverdon、ErikErik Holm-PetersenHolm-Petersen考察锦里考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里n 2006年成都成为中国最佳旅游城市。n 2006年成都旅游人数40614061万人次 ，旅游收入340.2340.2亿，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%12%。n 全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.7%。n 2006年锦里锦里游客数突破400400万万人次 ，约占全市旅游人口10%10%。n 锦里锦里平均每天接待游客超过1 1万万人。锦里成就锦里成就成都锦里商业街成长关键评定体系（KPI体系）锦里锦里KPI锦里商业街成长关锦里商业街成长关键评定体系键评定体系抢占市场先机抢占市场先机 锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。政府的主导政府的主导 国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为商业利益而丧失本项目的文化诉求。精细化的仿古工艺精细化的仿古工艺 精细化打造，让人感觉切实的“古”意。世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化与三国文化中的“世俗”部分，锦里表现的市井文化已经成为老成都的样本。主题鲜明的文化消费主题鲜明的文化消费 其消费活动与文化主题间的紧密联系，打造与其文化主题呼应的商业和主题节庆活动。业态组合的包容性业态组合的包容性 坚持特色文化的同时，加入少量省外、外国异质化元素，把现代元素融入其中，也烘托了古文化。项目搭配合理项目搭配合理 观光、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。商业氛围的营造商业氛围的营造 通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成功的商业氛围。项目的持续性建设项目的持续性建设 不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程规划等等，不断给区域注入新的活力。锦里案例对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导是成功的关键启示启示对本项目的对本项目的启示启示文化的构筑1、以本地文化为依托2、选择特色文化主题3、选择文化载体4、策划与文化相关活动商业运作5、确立鲜明的主题消费风格6、有节制的融合现代商业元素7、合理的商业空间组织8、有条件的选择品牌业态文化与商业结合9、在区域布局上体现文化与商业融合10、政府监管与协调商业利益与项目文化性的关系文化标签（文化标签（Cultural Cultural labellabel）形象包装、展示、体验策略形象包装、展示、体验策略形象包装、展示、体验策略形象包装、展示、体验策略项目成功标尺项目成功标尺营销执行营销执行2031稀缺（稀缺（RareRare）打造泰安城市新名片打造泰安城市新名片打造泰安城市新名片打造泰安城市新名片影响力（影响力（RelationshipRelationship)媒介、渠道、活动等传播策略媒介、渠道、活动等传播策略媒介、渠道、活动等传播策略媒介、渠道、活动等传播策略0资源（资源（ResourceResource）各类精准客户资源引入各类精准客户资源引入各类精准客户资源引入各类精准客户资源引入本案4R营销着力点对位The end,thank you.