工程维修成本分析.ppt

肇庆高新区项目、四会一期项目工程维修成本分析目录 项目简介费用分布一维修部位及原因分析二总结三四一、项目简介分目录一、项目简介四会碧桂园项目 四会一期项目肇庆高新区项目芳邻项目（已售完）扬帆公寓（租给现代家居）蓝领公寓（对外出租）一、项目简介蓝领公寓规划图一、前期准备阶段整18座16座6座2座3座21座23座29座1座高职房 蓝领公寓蓝领公寓地处肇庆高新区临江工业园，占地面积为15326m2，总建筑面积为85727m2，设计的房型分别为普通宿舍（八人间）、夫妻宿舍（二人间）、高职房（一室一厅）等三种款型，共计1804套宿舍。蓝领公寓自2008年竣工以来，年入住6000人左右，入住率为80%左右，主要的入住人群为当地工厂的职工。商铺共销售111套，货值3296万元，还剩23套未卖出。现场由物业公司进行管理。一、项目简介蓝领公寓蓝领公寓现场施工照片一、项目简介蓝领公寓一、项目简介扬帆公寓规划图1座9座11座13座29座3座2座6座8座10座12座高职房一、项目简介扬帆公寓 扬帆公寓扬帆公寓地处肇庆高新区滨江工业园，占地面积为19714m2，总建筑面积为99774m2，设计的房型分别为普通宿舍（八人间）、夫妻宿舍（二人间）、高职房（一室一厅）、物管宿舍（四人间）等四种款型，共计2186套宿舍。扬帆公寓已出租给碧桂园现代家居公司作为员工的宿舍，5月17日该公寓裙楼商铺开盘，共卖出21套，货值747万元，还剩100套未售。一、项目简介四会芳邻规划图一、项目简介四会芳邻 四会一期芳邻四会一期芳邻地处四会市东城区市政府东侧，占地面积为56100m2，总建筑面积为47200m2，设计的房型分别为别墅（156套）、低层洋房（100套）等二种款型，共计256套。沿街商铺暂时没有对外销售。分目录二、费用分布二、费用分布 上表为2013年的各项费用项目名称年出入（万元）年支出（万元）备注物业管 理费维修费土建维修水电维修绿化改造栏杆工程 蓝领公寓500 72602515175日常维护扬帆公寓180 030555350120对该公寓进行全面维修 四会芳邻/10065510/蓝领公寓主要维修费用分布 蓝领公寓主要维修费用分布其他栏杆更换 （175万元）土建维修 （60万元）绿化改造 （15万元）水电安装 （25万元）空鼓瓷砖更换门窗更换面层掉灰修补管道疏通渗漏修补电房、泵房维护楼层照明升级电气维修申购单高架灯更换二、费用分布蓝领公寓 蓝领公寓：蓝领公寓：每月收到的租金（含物业管理费，约6万元/月）约40万元，去年土建维修费约60万元，水电维修费约25万元，绿化改造费约15万元，由于栏杆锈蚀严重，对苑区的栏杆重新更换，费用约175万元。上述支出费用中不包含物业公司的申购单，去年收到物业公司的申购单30份，费用暂时无法统计。去年共收到租金约500万元，给物业公司的管理费约72万元，维修费用约275万元，物业申购单的费用无法统计。扬帆公寓主要维修费用分布 扬帆公寓主要维修费用分布其他栏杆更换 （120万元）土建维修 （305万元）绿化改造 （50万元）水电安装 （553万元）空鼓瓷砖更换门窗更换面层掉灰修补管道更换、疏通渗漏修补电房、泵房更换、维修楼栋水电安装、维修消防设备更换、维修申购单配电房检测二、费用分布扬帆公寓 扬帆公寓扬帆公寓：根据实际情况，每月收到的租金约15万元（出租宿舍1150间）。去年土建维修费约305万元，水电维修费用553万元（重新安装8#-14#楼水电设备工程，1#-7#楼水电工程维修），绿化改造费约50万元（包含苑区内绿化种植和商铺绿化升级）。由于栏杆锈蚀严重，对苑区的栏杆重新更换，费用约120万元。去年应收到租金180万元，维修费约1028万元。四会芳邻主要维修费用分布 四会芳邻主要维修费用分布其他土建维修 （65万元）绿化改造 （10万元）水电安装 （5万元）庭院下沉修复空鼓瓷砖更换管道疏通沥青道路修补渗漏修补电房、泵房更换、维修消防设备更换、维修申购单二、费用分布四会芳邻 四会芳邻四会芳邻：苑区有256户（别墅156户、低层洋房100户），每年应收到的管理费约100万元。去年土建维修费约65万元，苑区中的别墅屋面、墙身渗漏严重（在保修期内，相关费用由总包承担），业主经常投诉，给碧桂园品牌造成不良影响。水电维修费约5万元；绿化改造升级费约10万元。去年四会芳邻总的维修费用约80万元。分目录三、维修部位及原因分析3.1庭院下沉四会芳邻十街6号 四会芳邻十街12号 下降700mm下降600mm3.1庭院下沉芳邻十二街4庭院下沉苑区主干道路面下沉下降700mm下降500mm3.1主干道下沉及开裂苑区主干路沥青开裂，通缝缝宽约0.5cm3.1地基下沉导致的后果 地地基基下下沉沉庭院不均匀下沉首层板底空鼓道路开裂、下沉管道脱节、断裂排污井开裂、渗漏主主要要因因素素1、回填土土质 差 2、没有分层回填 3、雨天回填4、夯实密度不够3.1导致下沉产生的因素 四会一期芳邻四会一期芳邻很多别墅的庭院地面有发生下沉的现象，据现场统计约有40户别墅庭院下沉较严重（如上图）。维修较困难，维修时间长，严重影响业主的生活起居。根据现场开挖的情况反映，导致下沉的因素因素有：1 1、主楼首层地板下空洞严重；、主楼首层地板下空洞严重；2 2、地梁底附近有淤泥、模板、草木（易滋生白蚁）；、地梁底附近有淤泥、模板、草木（易滋生白蚁）；3 3、回填土有大石块；、回填土有大石块；4 4、业主在附近空地种菜。、业主在附近空地种菜。3.1处理措施 1、沿主楼四周开挖沟槽，对主楼首层地面楼板的空洞 部位进行回填，机械夯实（严禁水夯）；2、夯实庭院原土体，洒水，分层回填、夯实；3、将庭院浇筑梁体分割成若干块，减少土体流动；4、预留管线布置；5、浇筑砼、养护、预留15mm伸缩缝。注：应严禁业主在空地种植菜果 维修成本维修成本：按照毛坯交楼的，每户的维修成本在2.0万元左右；按照普通装修（庭院铺贴瓷砖）交楼的，每户的维修成本在3.5万元左右。建议：建议：基础回填时，应将淤泥、杂草、树木等清理干净（杂草、树木等在潮湿环境下很容易滋生白蚁，避免后期危害房屋）；回填土厚度不宜过厚，机械分层夯实，禁止雨天回填。对于别墅较大的庭院，应用砼（设置一些泄水孔）将其分割成若等分，使其相对独立，减少庭院过快下沉。不应工程进度而牺牲工程质量，在保证质量的前提下可以适当加快进度，一定要按照已审批的施工方案进行施工。3.1维修成本及建议3.2空鼓瓷砖照片 扬帆公寓商铺 蓝领公寓宿舍3.2空鼓瓷砖照片走廊大面积的瓷砖空鼓外墙面的瓷砖空鼓、脱落3.2空鼓瓷砖照片室外广场瓷砖空鼓3.2瓷砖空鼓分布瓷砖瓷砖空鼓空鼓分布分布室内地面瓷砖空鼓室外广场瓷砖空鼓墙身马赛克脱落文化瓷砖脱落3.2导致瓷砖空鼓的因素 蓝领公寓蓝领公寓去年共更换地面空鼓瓷砖地面空鼓瓷砖约10001000m2；扬帆公寓扬帆公寓由于竣工以来一直处于空置状态，约5000m2楼面瓷砖出现空鼓现象。首层地面瓷砖很少有空鼓的现象，二层及以上的很严重（首层的瓷砖可以吸收地面的水分，其它楼层的首层的瓷砖可以吸收地面的水分，其它楼层的气候相对比较干燥气候相对比较干燥）。根据清理现场空鼓瓷砖的情况反映，导致空鼓的因素有：1 1、结构板未清理干净，有尘土、杂物等；、结构板未清理干净，有尘土、杂物等；2 2、干硬性水泥砂浆强度不够（砂土多，且颜色不均匀）；、干硬性水泥砂浆强度不够（砂土多，且颜色不均匀）；3 3、瓷砖未清洁处理；、瓷砖未清洁处理；4 4、气候因素、气候因素。3.2处理措施 1、打凿空鼓的地面瓷砖、清理杂物；2、洒水清洁、刷一道素水泥浆；3、干硬性水泥砂浆（多次敲实）；4、水泥砂浆，内掺建筑胶；5、清洁瓷砖，铺贴，洒水养护。注：一定要按照已审批的施工方案施工 维修成本维修成本：蓝领公寓去年共更换空鼓瓷砖约1000m2，成本约20万元；扬帆公寓共更换空鼓瓷砖约5000m2，成本约100万元。建议建议：施工前，应做好技术交底工作，审核施工方案；施工过程中，督促施工人员按施工方案进行施工，加强对施工人员的监督，检查施工中的建筑材料及用料配合比，有要加外加剂的材料一定要掺入。施工完的前几天应通风，必要时洒少量水，增加湿度；加强管理、提高意识。3.2维修成本及建议3.3渗漏部位图 墙身开裂、渗漏 屋面开裂、渗漏开裂、渗漏墙身开裂墙身渗漏3.3渗漏部位图别墅屋瓦底产生贯通缝 缝宽约0.25mm梁柱交接处渗漏3.3天花板、墙身渗漏墙身渗漏，致使发霉。楼板渗漏3.3渗漏分布渗渗漏漏分分布布墙身渗漏屋面渗漏窗台渗漏管道渗漏厨卫、阳台渗漏主主要要因因素素未设反梁、未浇筑反坎通缝、砂浆不饱满、斜砖一次到顶未设窗梁、坡度不够、先做防水再装窗套管没做好、楼板砼空鼓反坎未做，薄弱部位未增做防水层3.3导致渗漏产生的因素 蓝领公寓、扬帆公寓、四会芳邻都存在墙身、屋面渗水墙身、屋面渗水的现象，蓝领公寓的尤为严重蓝领公寓的尤为严重。对现场清理的情况表明，导致渗漏的因素主要有：1 1、屋面没有反梁，楼面板与梁面同高；、屋面没有反梁，楼面板与梁面同高；2 2、砌筑女儿墙下没有设置砼反坎；、砌筑女儿墙下没有设置砼反坎；3 3、交界处及阴阳角没有做防水加强层；、交界处及阴阳角没有做防水加强层；4 4、分隔缝间距过大；、分隔缝间距过大；5 5、墙柱交接处拉结筋漏放或少放；、墙柱交接处拉结筋漏放或少放；6 6、砂浆不饱满；、砂浆不饱满；7 7、梁底砖未顶紧，斜砖朝向一个方向。、梁底砖未顶紧，斜砖朝向一个方向。3.3处理措施 1、铲除开裂的砼至结构板，清理外运；2、清洁板面，刷一道水泥砂浆；3、墙体交接处局部刷一道防水层；4、整体刷两道防水层；5、蓄水24小时是否有渗漏现象；6、水泥砂浆保护层，比原保护层低20mm以便排水。3.3维修成本及建议 维修成本维修成本：去年对修补各部位渗漏的费用约100万元。建议建议：屋面防水为一重要的分部分项工程，对房屋的结构有一定的影响。引起墙身、屋面渗漏的原因是由于两种不同材质的材料交接处开裂引起的，应对墙体交接的部位加强监督。屋面一定要设置反梁并连同板一起浇筑，一定要按照已审批的方案进行施工，工序间隔时间一定要保证，施工缝一定要处理好，薄弱部位应加强处理，蓄水验收后方可验收，严禁雨天施工，加强养护。窗台一定要设置窗台梁，坡度要合适。3.4管道堵塞主排污管堵塞3.4管道堵塞 停车场管道堵塞3.4堵塞分布堵塞堵塞分布分布排污（水）井堵塞管道堵塞地漏堵塞3.4导致管道堵塞的因素 普遍存在管道堵塞的现象，蓝领公寓蓝领公寓的管道堵塞尤为严重。对现场开挖维修时发现，导致管道堵塞的因素为：1 1、因工程进度，很多管道没有铺设到排污（水）井而直接、因工程进度，很多管道没有铺设到排污（水）井而直接留在土体内；留在土体内；2 2、设计原因，管道有很多转弯；、设计原因，管道有很多转弯；3 3、施工原因，管内有前期施工留下来的水泥砂浆；、施工原因，管内有前期施工留下来的水泥砂浆；4 4、管道设置坡度合理；、管道设置坡度合理；5 5、管理原因，部分管道堵塞由人为因素引起。、管理原因，部分管道堵塞由人为因素引起。3.4处理措施 组织物业公司、维修队相关人员到现场判断管道堵塞的位置，对堵塞的位置进行打凿、开挖，查明堵塞的原因打凿、开挖，查明堵塞的原因，多数情况是转弯处被堵塞转弯处被堵塞。由于属于共用一条排污主管，很难查明到具体的个人行为，物业公司承担主要责任。在做好后的管道上做好记号，让物业管理公司加强管理。成本成本：去年就疏通管道堵塞的费用约20万元。建议：建议：由于管道埋设由于隐蔽工程，排查起来比较困难，后期维修难度大，维修费用较大。施工时，地基一定要夯实，坡度要合理，管道口要接通到井内。其他项目施工时，铺设好的管道管口要封闭，以防物体进入管体，影响管道排水。住宅楼与商铺排污管分开（分开之后，若商铺管道堵塞，则相关费用由业主自己承担）。3.4维修成本及建议主要维修部位1、庭院下沉2、道路开裂3、瓷砖空鼓4、墙身掉灰5、开裂渗漏6、管道堵塞7、水电维修8、门框变形维修处理措施1、查明原因2、定方案3、材料检查4、过程控制5、现场记录6、现场验收1、技术交底；2、前期准备工作；3、过程控制，按已审批的方案施工；4、关键部位控制；5、联合验收。维修防治四、总结 这几年对肇庆高新区、四会芳邻项目的维修投入大，需要专人负责跟进维修，维修成本高。为了尽可能的降低后期的维修成本，需要在新建工程施工过程中加强过程施工管理，一定要按照已审批的方案进行施工，注重施工质量。不应施工进度而牺牲工程质量，不应工程质量而影响碧桂园品牌的形象。四、总结多 谢 聆 听！