奎林名府商品房可行性研究报告.doc

奎林名府项目总体规划设计草案

营口新世界房地产开发有限公司
二○一二年九月二十日

目 　　录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、经济地理影响因素
二、市政配套条件及发展规划
第三章　项目周边物业市场调查分析
一、未来供应
二、同类项目产品特征分析
第四章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
三、客户定位
第五章 项目开发建设建议
一、项目总体规划建议
二、项目建筑设计建议
三、项目配套设施建议
四、户型配置建议
五、环境艺术设计建议
第六章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
第七章 项目开发经营状况分析
一、项目价格定位
二、项目销售收入估算
三、项目利润估算
第八章 项目开发经营风险分析
第九章 结论与建议

第一章 前 言

一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析，并对项目决策及其实施的优化提出建议。
5、前期与政府相关部门沟通并提出相关规划意见，使之符合政府相关区域整体规划要求，促进整体规划设计的合理化。
二、报告编制依据
1、绥化市规划局规划方案；
2、国家建设部及绥化市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
1．位置与范围：
回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段，北面紧邻望奎县客运中心枢纽，南侧临六道街，东侧为大龙商贸城，西临卫生路，占地面积:52734平方米，实际用地面积:47767平方米，
2．交通条件：
多条公交线路构成的交通网络，为居民的出行提供了快速，充分，便捷的交通条件。
3．环境：
目前本项目北侧紧临正接近竣工的某楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型小商品开发的商业项目。
周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。
项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场的主要道路，设计时需要进行重点考虑。
本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目的南北两侧。项目南侧路路状一般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入的主要道路。
4．规划要求
（1）规划用地使用性质：一般居住用地、商业金融用地。
（2）规划建设用地面积：52734平方米
（3）建筑规划设计内容：
容积率：2.443
建筑密度：一般居住用地 %
建筑控制高度：≤60米。
建筑退让距离：
□退让规划用地边界线距离：原则上相邻单位就互退一半建筑间距。
□退让规划道路红线距离：住宅≥5米
（4）绿化环境规划要求：
绿地率：30%。
（5）交通规划要求：主要出入口方位：住宅：南、北；商业：东、南。

第二章 　项目开发经营环境分析

一、经济地理影响因素
1．自然环境
本项目位于绥化市望奎县。望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴安岭西南边缘的过渡地带，平均海拔167 米，属于北温带大陆性半湿润季风气候区，全县幅员面积2314平方公 里，耕地212万亩。县境三面临河，东、南沿克音河、诺敏河、呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰 河与兰西毗连，西部隔通肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。全县辖7镇8乡106个村，人口50万,5个国有农、林、牧、渔场。
　　望奎县田肥地沃，粮丰林茂。种植业以盛产玉米、大豆、水稻、黄麻子土豆、瓜菜、烤烟、 亚麻、月苋草、芸豆、中药材而闻名龙江大地，是全省产粮大县。粮食产量连续四年超6亿公斤。 畜牧业以饲养生猪、大鹅响誉全省、全国，特别是生猪产量位居全省第一位，是国家瘦肉型猪生产基地县和禽肉类生产基地县。全县现有林地面积4.5万公项，绿化覆被率达到20%，是国家“三北”防护林建设先进县。
2．交通条件
望奎县地处绥化地区中心地带，是黑龙江省东北部重要城市,距省会城市哈尔滨市162公里,油城大庆市173公里，地区行署所在城市绥化50公里。基础设施完善,交通四通八达，十分便利，东、南有四望公路和绥望二级高等公路与滨北铁路相接；西有青望二级黑色公路与哈黑202国道相接；北有海望公路与海伦市相通。
3．区域经济
望奎县地处绥化地区中心，市场辐射能力极强，是重要的商品集散地。全县现有各类市场 50处，其中工业品贸易市场和农副产品贸易市场31处，城乡商业、饮食和服务网点5360个， 平均每万人115个，个体工商户发展到2万余户。1998年全县社会商品零售总额实现5.32亿元, 其中,集市贸易交易额达1亿元。
4．人文环境
望奎县委、县政府为改善投资环境，做出了《关于进一步改善经济发展环境的决定》和《关于开展创建“六最”文明县活动的实施意见》，努力营造“政策最宽松、道路最畅通、服务最热情、办事最快捷、环境最优美、治安最稳定”的投资环境，使外商到望奎投资安心、放心、舒心。在服务上，视投资者为上帝，按照《望奎县招商引资管理办法》的规定，为外商投资企业实行一条龙服务、一站式办公，以最快捷、最简便的方式办理招商引资项目的立项、审批等事宜。并且，21个经济杠杆和执法执纪部门公开对外商实行服务承诺，为外商提供全程优质服务。
二、市政配套条件及发展规划
城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网、供电、供热等基础设施完备。通讯已形成光缆、微波传输、交换程控化的主体网络，实现了传输数字化。全县电话装机容量达2.5万门，192个村全部开通了程控电话。水电充足，城内拥有日供水量10000吨水处理厂一座，全县电力总容量65340千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。1998年望奎县用于基础设施建设投资达5000万元。

第三章　项目周边物业市场调查分析
一、未来供应：
本项目即将奠基开工。其住宅总量达12万余平方米，住宅部分容积率必然在2以上。由市场目前状态推算，其未来售价将不低于2700元/平方米。
根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为85~100平方米左右的经济型。
二、同类项目产品特征分析
其周围的同类项目有客运小区等近五项。房价大多在2610~3150元左右。由于产业经济区的逐步形成和生活大环境的提升，未来房价有进一步的升值空间。

第四章 　项目定位
　　面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，
人文文化等各种因素综合考虑。
一、目标市场定位
l　目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟，市场的竞争也越来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同的客群，设计不同的产品，以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此，现在的产品可以说是百花齐放、各有千秋。
从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在85~110平方米左右，总价在30万左右的舒适三居户型。
此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次的客户将会选择环境更加优秀、户型更大的多层洋房。
商业的产品定位：以餐饮、休闲、酒店、会议、社区配套步行街为主要商业业态的综合商业体，业主俱乐部。
二、客户定位
从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面，对客群的个体特征及行为特征进行了调查，结果如下：
1.目标客户个体特征：
（1）年龄主要在35～45岁之间，一般多为三口之家的结构。购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势，一些25岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。
（2）工作范围以政策机构、金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。
（3）普遍处于“上有老、下有小”的发展阶段，繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。
（4）主要从事高端管理的企业高管或个体私营主。
2.目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合：
（1）对项目形象要求“三高”：即高尚、高档、高质量；“
（2）个性化要求寄出“自我”性格：需要符合现有习惯、需要体现个人成功、同时还要做到与众不同。
（3）关注项目群体特征和文化环境塑造：需要“物以类聚”的居住圈。
（4）对产品本身：讲求生活空间、讲求生活质量、讲求生活环境、讲求家庭满意度。
（5）对于建材和系统：强调科技与新型、环保、节能高效。
（6）对于装修：避免庸俗的材料和建材的堆砌，注意把握现代、文化、艺术的自然表现。
（7）对于环境：注重自然、艺术和实用的结合，注重创意性的园林和小品。
3.目标客户群体对于项目细节和附加价值的需求：
（1）人们对高档住房的要求普遍把项目本身的“档次”放在首位，自然元素与人文元素的合理配搭，健康与便捷的居住条件，都是购买条件的核心衡量指标。
（2）对房屋本身的建设方式、规模的需求参差不齐，注重个性化，这就要求项目在保证高档次的前提下充分注重对个性的展示和保留空间。
（3）人们普遍反映自己偏重事业，工作繁忙，渴望享受舒适幸福的家庭生活，因此除对项目本身的质量有较高要求以外，项目的附加价值（周边环境、配套设施、软性服务等）越来越成为人们在考量选择近似项目时，起决定性作用的因素。
（4）对于物业管理，普遍认为应具有明显的可识别性和唯一性，强调专署的拥有感和与众不同的稀缺性。
第五章 　项目开发建设建议
一、项目总体规划建议
1、总体规划设计上要符合项目精神层面的要求，符合客户身份的归属认同，尽可能将物质产品和精神形态高度统一，避免出现流派设计的极端表现，要创新、合理、人性，要符合客户特征和土地特征。同时概念设计方案要有深刻的内涵，它应该是精神与物质的最佳结合，是人与建筑、自然与建筑、艺术与建筑、社会与建筑的结晶体。要服务于社区的主题概念，实行贴心的物业管理。
2、在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
二、项目建筑设计建议
（一）住宅建筑设计建议
1、 住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重。户型功能实现功能分区，特别是对主卧的设计，不仅有更衣和盥洗间，还有主卧套儿童房，主卧套起居室，将更多地予以周到细致考虑。
2、 住宅外观设计采用简欧风格，强调建筑的独特性、新颖性和国际性。创造空中的绿化，在不同的标高种有不同的植被，打开窗可以看到不同的景象。创造立面的变换，不同色彩，不同强弱，在晚上发光的盒子建筑。
3、 建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，如保温隔热系统，中水循环系统等，要达到节能、舒适、安全、经济、耐久性能的科技产品。
4、 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平层、错层），可实现空间的组合变换。
（二）商业综合楼建设建议
功能以餐饮、休闲娱乐，住宿为主的商业综合体。社区的配套在综合楼内实现（如面包房、品牌美容美发店、品牌药店、高档洗衣店、便利店、24小时自助银行等）。另外，社区的会所也在社区内配套实现。
三、项目配套设施建议
1、 综合商业楼配套，一部分对外经营，一部分为业主日常生活提供方便。
2、 智能化配套。整个项目的智能化要尽可能做到完善、先进。
四、户型配置建议
1）150平米的户型

2）90平米的户型

五、环境艺术设计建议
园林景观在功能上，要突出使用性和参与性，拒绝单纯的观赏；景观的设计要满足客户置身其中、行走路过和屏窗远眺等不同视点的需求。
景观的设计要与建筑紧密结合，互相呼应互为景色，所以景观与建筑的物理衔接与视觉衔接均要符合美和科学的原则。
景观设计中地形的高、中、低，植被选择上的花、果、叶、草、乔、灌，材料上的木、水、土、石均必须结合实际效果来研究选用（如：春夏秋冬、黑白明暗、灯光小品、节能环保、使用安全、以及客户在园区内的嗅觉、触觉、听觉等感受）做到园区的生态和谐。
要结合社区的主题，建筑得风格考虑创造性景观设计，拒绝落入俗套。注意高科技在园林中的应用。
上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。

第六章　 项目开发经营策略及投资估算
根据本报告前六章的论述与分析，本章着重阐述项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。
一、项目开发经营策略
依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、整体规划。有利于后期的施工和管理。这也是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点。
2、统一实施。该项目开发总建筑面积达128822平方米，预计总投资约2.9亿元人民币左右，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，需根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。
3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。
①房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。
②项目公司购置该地块所需成本较低。
③通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。
4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于小营项目的品牌，可迅速提升开发公司在望奎房地产业界的知名度。
二、项目投资估算
1、项目成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。
其中：
1）建造成本：包括土地出让金、前期开发费用（规划设计费、工程设计费、质量监督费、工程监理费、防洪建设费等）、建安工程费用、市政工程费用、绿化等相关费用。
各种税费按绥化市目前的取费标准计取。l
整个项目按中、高水平计算。l
建筑形式：多层
2）销售成本含广告费、销售费用、人员工资、办公费等
3）销售税金包括营业税、建设维护税及教育费附加。
4）财务费用为项目开发经营期间的利息支出。按贷款利率6%计算。
2、项目单位成本：2280元/平米
3、 项目总投资：29371万元

第七章 项目开发经营状况分析
　　本章对项目销售价格做出定位，估算项目开发经营收入、成本、利润、利润率，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。
项目中包括住宅、商业综合楼。两者均采用销售为主的形式。
一、项目的价格定位
根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：
住宅2700元/m 2
商业6500元/ m 2
二、项目销售收入估算
根据前文确定的项目销售价位与销售预期，测算该项目销售收入情况
销售收入总计3.89亿元。

第八章 项目开发经营风险分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、 市场风险
项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
2、 项目的资本风险
项目的建设过程中，要让购房者对本项目有足够的信心。同时，在项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。
3、 企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。
第九章 结论与建议
一、项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
二、项目在经济上具有较强的可行性
根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果具有较强的可行性。
三、项目具有的突出优势
►望奎项目的潜在需求量大。
►项目的定位属中高档，产品设计规划优势突出。
四、项目实施的难点
1、 项目时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；
2、 期房销售，不能眼见为实，在客户日臻理智的今天，销售存在一定难度；
3、 周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身发展。
五、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、 严格执行设计标准，积极推广标准设计；
2、 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；
按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。
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