黄种璜与三明市立丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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黄种璜与三明市立丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

福建省三明市中级人民法院
民事判决书
(2014)三民终字第317号

　　上诉人（原审原告）黄种璜。
　　委托代理人吴晓辉、魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）三明市立丰房地产开发有限公司。
　　法定代表人朱勇，董事长。
　　委托代理人袁庆华，福建威明律师事务所律师。
　　上诉人黄种璜因与被上诉人三明市立丰房地产开发有限公司（以下简称立丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2013）梅民初字第3268号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄种璜及其委托代理人吴晓辉、魏宝闽，被上诉人立丰公司的委托代理人袁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审查明：1、2013年5月13日，黄种璜、立丰公司双方签订《阳光数码城商铺定购单》（以下简称定购单），黄种璜向立丰公司定购阳光数码城1106店面，建筑面积78.133平方米，价格每平方米35500元，总价2773722元，实付定金20万元。附带约定第一条：“除非出卖方另有通知外，定购方应于2013年7月31日之前，携带本定购单、购房首期款、购房需带证件及其他相关材料亲至阳光数码城营销中心签订《商品房买卖合同》”。附带约定第三条：“若定购方在本单签署后提出退房、转让、或者未在本单约定日期内办理付款签约手续，则视作违约，定购方未带齐购房需带证件及其他相关材料前来办理付款签约手续，也视作违约，定购方违约的，出卖方不另催告，有权将房屋另售第三方，本单终止，已付定金定购方不得以任何理由要求退还；若出卖方在本单约定日期内房屋擅自转售他人的，定购方可以要求卖方双倍返还定金”。转让告知：“本定购单的定金，是为保证本单签定双方在今后订立《商品房买卖合同》所设担保，如果任何一方不愿意或无法与另一方订立合同，就应接受本单约定的定金处理办法”。当日，黄种璜按定购单要求向立丰公司交纳定金20万元。2、2013年5月21日，立丰公司出具《补充说明》，同意于2013年9月30日前签订买卖合同。3、2013年9月17日，双方因购房事宜发生争执，黄种璜向三明市公安局徐碧派出所报警。4、2013年9月18日，立丰公司将定金20万元退还黄种璜。5、涉诉的阳光数码城1106店面目前处于待售状态，黄种璜在庭审中明确表示不要店面。
　　2013年12月11日，黄种璜诉至原审法院，请求判令立丰公司双倍返还定金20万元。
　　原审认为，2013年5月13日，黄种璜、立丰公司双方签订定购单是双方真实意思表示，合法有效。根据双方的约定，立丰公司双倍返还定金的情形是“出卖方在约定的日期内房屋擅自转售他人”。目前，涉诉房屋并未转售他人，未出现立丰公司双倍返还定金的情形。因此，黄种璜要求立丰公司双倍返还定金的诉讼请求没有事实依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回黄种璜的诉讼请求。案件受理费4300元，因适用简易程序审理，减半收取2150元，由黄种璜负担。
　　宣判后，上诉人黄种璜不服，向本院提起上诉称：立丰公司先是无故推迟订立《商品房买卖合同》，后又明确拒签《商品房买卖合同》，并退回定金，立丰公司该行为明显违约。且定购单约定：“若出卖方在本单约定日期内房屋擅自转售他人的，定购方可以要求卖方双倍返还定金”的条款不符合法律规定，属无效条款。立丰公司应双倍返还定金20万元。请求二审撤销原判，改判立丰公司双倍返还定金20万元（已扣除返还部分）。
　　被上诉人立丰公司答辩称，延期订立《商品房买卖合同》到要求解除定购单并退回定金，均因黄种璜购房资金不足。整个交易过程中均是黄种璜违约，其没有违约，不存在定金双倍返还的问题，请求二审驳回上诉，维持原判。
　　案经审理，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，对此本院予以确认。
　　二审中，双方当事人争议的焦点在于：立丰公司是否应该双倍返还定金。对此，本院根据双方当事人陈述和举证、质证情况，作如下综合分析与认定：
　　上诉人黄种璜及其委托代理人主张，1.订立定购单时双方约定是三个人合买，书面要加上其外甥、侄儿的名字，但立丰公司给其的定购单中，名字只有其一个人的名字。立丰公司无故将签订《商品房买卖合同》推迟到2013年9月30日，其多次要求立丰公司签约，立丰公司一拖再拖。2013年9月17日，双方为此发生争执，其报警。2013年9月18日，立丰公司明确拒签《商品房买卖合同》，并退回定金。足以认定立丰公司违约，根据法律规定，立丰公司应双倍返还定金。2.定购单附带约定第三条：“若定购方在本单签署后提出退房、转让、或者未在本单约定日期内办理付款签约手续，则视作违约，定购方未带齐购房需带证件及其他相关材料前来办理付款签约手续，也视作违约，定购方违约的，出卖方不另催告，有权将房屋另售第三方，本单终止，已付定金定购方不得以任何理由要求退还；若出卖方在本单约定日期内房屋擅自转售他人的，定购方可以要求卖方双倍返还定金”。转让告知：“本定购单的定金，是为保证本单签定双方在今后订立《商品房买卖合同》所设担保，如果任何一方不愿意或无法与另一方订立合同，就应接受本单约定的定金处理办法”。以上条款明显是不平等的格式条款，立丰公司并未举证其已合理提示，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式\’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”所以，原审法院认定双倍返还的情形是：“出卖方在约定的日期内房屋擅自转售他人的”，是无效条款，据此无效条款作出的判决自然是错误的。综上，立丰公司拒绝与其签订《商品房买卖合同》，属违约，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。立丰公司应双倍返还定金20万元。
　　被上诉人立丰公司及其委托代理人主张，延期订立《商品房买卖合同》是因黄种璜购房资金缺乏，提出增加共同购房人以解决购房资金缺乏问题。此后，黄种璜又以购房资金不足为由要求解除定购单，并退回定金。整个交易过程中均是黄种璜违约，其只是没有追究黄种璜违约责任而已。定购单附带约定第三条的约定，根本不含有免除责任、加重对方责任及排除对方责任主要权利的意思表示，黄种璜在二审中新增提出的“格式条款”抗辩依据根本无法适用其第2项上诉主张。双方明确约定，只有在定购单约定的期间内其擅自转售房屋，才存在双倍返还定金的行为，本案不存在转售行为，因此，其没有违约，不存在定金双倍返还的问题。
　　本院认为，1.本案定购单载明：定购方：黄种璜，定购方（本人）签章：黄种璜，该定购单可反映出定购方为黄种璜一人。黄种璜主张定购时就约定好是三人合买的，因黄种璜未提供相应证据证明，本院不予采信。2013年5月21日，立丰公司出具补充说明，同意黄炜彬、陈毓鑫、黄种璜于2013年9月30日前签订买卖合同。可见双方当事人在实际履行合同过程中并未完全按照原合同的约定履行，是对原合同的变更。虽然2013年9月17日双方当事人因购房事宜发生争执，黄种璜向三明市公安局徐碧派出所报警，但该事实也不足以说明推迟签订《商品房买卖合同》的责任在立丰公司，且立丰公司于2013年9月18日将定金20万元转账退还给了黄种璜，黄种璜也实际收取了该款。且涉案定购单约定：“若出卖方在本单约定日期内房屋擅自转售他人的，定购方可以要求卖方双倍返还定金”，本案也不存在此情形。因此，黄种璜主张立丰公司违约的事实，证据不足，本院不予采信。2.涉诉买卖的商品房在二审诉讼中仍处于待售状态，一审诉讼中，立丰公司表示黄种璜仍可与其签订《商品房买卖合同》，而黄种璜表示，不要房屋。在二审庭审中，双方当事人均表示愿意签订《商品房买卖合同》，但在庭后调解过程中，黄种璜表示在立丰公司双倍返还定金20万元的情况下，方可与立丰公司签订《商品房买卖合同》，双方因此争议未能达成购买商品房协议。由此说明立丰公司至二审诉讼期间仍同意与黄种璜订立《商品房买卖合同》，故只要本案双方当事人按原定购单约定继续订立《商品房买卖合同》，原定购单合同目的至二审诉讼期间仍可以实现。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”和第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”黄种璜要求立丰公司双倍返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。
　　综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人黄种璜上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4300元，由上诉人黄种璜负担。一审案件受理费按原审判决执行。
　　本判决为终审判决。

审判长　　迟建文
审判员　　周春平
审判员　　黄国庆
二〇一四年七月三日
书记员　　吴志华

附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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