山东菏泽房地产投资研判报告20170412.ppt

山东菏泽房地产投资研判报告博蓝地产博蓝地产 2017 2017年年4 4月月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南谨呈：河南xxxx置业置业目录菏泽市情及城市发展菏泽市情及城市发展菏泽房地产市场调研分析菏泽房地产市场调研分析菏泽在售重点楼盘简析菏泽在售重点楼盘简析菏泽房地产市场调研总结菏泽房地产市场调研总结24135责任/专业/专心/专注/“察市察市”第一部分：菏泽市情及城市发展用发展的眼光看待菏泽市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。责任/专业/专心/专注/菏泽概况经济环境政治环境城市发展菏泽市地处山东省西南部，与苏、豫、皖三省接壤，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡市毗邻，北接河南省濮阳市。总面积12238.62平方公里。菏泽市辖牡丹区、定陶区、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县2区7县及菏泽经济开发区、菏泽高新技术产业开发区。2016年全市人口1014万人，市区常住人口103万人。地理区位地理区位责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽市，古称济阴、曹州，位于山东西南部，中华民族发祥地之一，历史上曾是通往中原的交通要冲，文化交流频繁，境内有回、满、瑶、蒙古、等少数民族40个。菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，享有“天下之中”的美誉。刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽。菏泽作为中国牡丹品种的主要发祥地之一，种植牡丹历史悠久，始于隋，距今已有1400余年的栽培历史，是著名的中国牡丹之都、武术之乡、书画之乡、戏曲之乡、民间艺术之乡。历史人文历史人文菏泽概况赵王河大剧院赵王河大剧院曹州牡丹园曹州牡丹园水浒好汉城水浒好汉城责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展自古以来，菏泽的水路、陆路交通都比较发达，目前已形成铁路、公路、航空、航运、管道运输等综合交通运输网络。菏泽至郑州、济南两大国际机场仅200公里，均在国际机场的有效半径之内，1.5小时即可到达。军民两用的嘉样机场距菏泽仅70公里，菏泽机场项目前期工作已正式启动，机场选址、飞行程序设计等实质性工作正有序进行。菏泽是山东省唯一的内陆港口城市，距青岛港不足600公里，经高速公路5小时可达；距日照港不足400公里，经日东高速3小时可达，出口货物非常便利。交通条件交通条件菏泽概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽概况三次产业比由11.2:52.8:36.0调整到10.9:51.3:37.8，工业主导地位比较突出，一二三产业融合发展，经济结构不断优化，发展质量和效益显著提升。责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展总体来讲，山东贫困村和贫困人口大部分集中在中西部，分别占全省的95%和93%。菏泽是山东省欠发达中小城市，GDP排名全省倒数第二，山东经济“低谷”。菏泽概况黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区相继上升为国家战略，已成为山东发展的重要引擎；省会城市群经济圈和西部经济隆起带两大区域发展战略，标志着山东已在全省形成“两区一圈一带”区域协调发展的总体格局。2016年，全市列入省棚改计划6.2万户，占全省的1/8，居全国地级市首位，争取棚改政策性贷款224.3亿元，政策性资金30亿元。2017年，山东省财政安排专项扶贫资金亿元，加大菏泽、临沂个市以及个脱贫任务比较重的县省级资金扶持力度。西部经济隆起带菏泽责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展2015-2016年，菏泽GDP由2400亿元增加到2560亿元,GDP增速为6.7，房地产业处于稳定发展期。菏泽概况宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展0-800US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$2016年菏泽市人均GDP为3712美元,房地产市场生存、改善需求兼有。2016年，菏泽城乡居民人均可支配收入达到22140元、10690元，分别增长8.7%、9.1%，国税收入实现168.2亿元、增长30.3%，规模以上工业增加值增长9.9%，这五项指标的增速均居全省第1位。责任/专业/专心/专注/中原经济区中原经济区中原经济区中原经济区突破菏泽突破菏泽突破菏泽突破菏泽2012年，国务院正式批复中原经济区规划，中原经济区规划范围包括河南省全境，河北省邯郸市，山西省长治市，安徽省宿州市，山东省菏泽市等。2012年山东政府工作报告和山东省“十二五”规划：深入实施“突破菏泽”战略，将菏泽打造成鲁苏豫皖交界地区科学发展高地。2013年8月，山东西部经济隆起带发展规划“一带”战略正式启动。地域包括枣庄、济宁、菏泽6市等，力争各项指标适当高于全省平均水平，逐年缩小与中东部地区的差距。促进形成东部率先发展、中部加快崛起、西部跨越发展的区域协调发展新格局。经济环境政治环境城市发展菏泽概况菏泽市提出,充分发挥承东启西、引南连北的区位优势和已有的产业资源优势,努力把菏泽打造成山东西部经济隆起带的重要增长极和向中原地区辐射的桥头堡。着力推动能源化工、生物医药、机电设备制造和农副产品加工四大主导产业向价值链前后两端延伸,向具有产业控制力和高附加值的上下游环节延伸。中原经济区规划范围责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽自古基本可以划分为东关（新城）和西关（老城）两个部分。菏泽市总体规划（2003-2020）：在空间发展方向上，以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。在空间布局结构上，为一核、两轴、四组团。一核即城市中心区，以赵王河为轴，自北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商业中心。菏泽概况四组团即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。城东组团的功能定位以发展一二类工业和相配套的生活服务设施为主，是城市东部副中心。城南组团的功能定位是以仓储物流及相配套的商贸、生活服务设施为主的城市组团。城西组团的功能定位是保护和发展“内圆外方”的城市格局，适当发展一类工业用地，是城市西部副中心。城北组团的功能定位是保留牡丹种植观赏区，布置教育用地和生活居住用地，建设全市的高教园区、体育中心、会展中心。责任/专业/专心/专注/“审时审时”第二部分：菏泽房地产市场调研分析第二部分：菏泽房地产市场调研分析对菏泽房地产市场概况、价格、投资、客群等比较分析，得出菏泽房地产市场大势。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析作为中小城市，菏泽市房地产业的发展2003年刚刚起步，2004年才刚刚走上规范化运营的道路。但政府不断加大房地产投资力度，房地产的投资增长速度远远高于同期国民经济的增长速度，目前房地产业处于稳定发展期。2016年，全市房地产库存去化周期由18.1个月减少到8.8个月。2017年，菏泽将实施规划引领、道路贯通、道路提升、片区开发、棚户区改造等十大工程。“十大工程”共涉及城建工程项目198项，其中片区开发项目和棚户区改造项目共61项，总投资1216.83亿元。16-17年菏泽市棚户区改造力度不断在加大，2017年全年棚改涉及18.2万户，各区均是16年的2-3倍，计划改造面积3092万平方米。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析由上表可知：进入2017年，房地产投资继续保持较高增长速度，达到9.0%；其中住宅投资比较平稳，增速为9.7%；办公楼增长速度转负为正，由-38.1%到31%；商业用房增速明显降低，增速由15%变为0.9%。整体而言，菏泽房地产投资市场一片向好。2017年责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2017年由上表可知：2017年，房地产开发建设加快，房屋施工、竣工面积均有较大幅度增长：2017年1-2月份开工面积已经基本与2016年全年开工量相当；施工面积增速由8.0%提升到18.4%；竣工面积由-12.4%变成37.8%，增速明显。2017年菏泽房地产市场升温明显。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2016年菏泽市区棚改力度不断加大，房地产市场形势尤为良好，房价也不断攀升，四季度房价涨幅明显，由4300元/涨到4700元/，涨幅达9.3%。总体而言，西城房价较低，2016年整体均价在4400元/左右；东城区房价接近5000/；南北城区整体来说在5000/以上。菏泽市区房价呈上升趋势。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析由于经济原因，菏泽市人口具有城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入的特点。上表为菏泽市部分购房者调研分析，由上可知：目前菏泽市购房客群以改善和自住刚需客群为主，占比达到71%；购房客群更多选择新房购买，占比73%。一方面与目前市场新房存量、推盘较多有关，另一方面也符合中小城市客群购买心理。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析上表为菏泽市部分购房者调研分析，由上可知：目前菏泽市购房客群更愿意置业东城，比例为57%；其次为南城，比例达到31%。东城、南城也是政府重点发展区域。购房客群认为房价偏高比例占68%，客群价格敏感度较高，符合中小城市客群购买特征；也说明自2016年四季度以来房价涨幅较大，已超购房者预期，火爆程度可见一斑。责任/专业/专心/专注/目前菏泽市房地产客户群体主要由市区居民、下属县城居民和外来人口组成，其中又以市区居民为购买主力，客群年龄层主要在3045岁。因为菏泽城市枢纽中心的特殊地理位置，所以在此经商和进行商业活动的人群广泛，经商客户构成菏泽房地产消费市场的主力；同时因为政府部门工作的人群工作稳定、收入水平相对较高，所以公务员也是主要消费群体。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析责任/专业/专心/专注/第三部分：菏泽在售重点楼盘简析第三部分：菏泽在售重点楼盘简析对菏泽县主要竞品及热销楼盘面积、价格等比较分析，得出区域内重点项目销售态势。“取势取势”责任/专业/专心/专注/21 北城 西城 南城 东城 中心城区交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富。重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施。位置相对较偏，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜。位置相对较偏，依托大学城、牡丹园。重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施。21菏泽房地产区域特征总结责任/专业/专心/专注/目前菏泽在售楼盘多达几十个，重点项目为：中北.新都心、中南花城、菏泽万安万达广场、海港赵王御府、中达广场、菏泽中心、亿联世贸中心、花都国际、中达御园、天华新天地、天华牡丹万象城、正祥万象广场、君临国际、新洲欧洲城等项目。其中超百亩项目就有16个。中达广场中达广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：107亩总建筑面积：36.7万绿化率：36%容积率：4.2销售均价：7000元/商铺情况：还未推出。工程进度：目前1期在建，4月3日刚刚开盘。项目名称：中达广场地址：长江路以北，中华路市实验小学以南，赵王河以东，育才路以西开发商：菏泽市中达房地产开发有限公司概况：项目北临中华路及菏泽实验小学，南临长江路，西起太原路及赵王河城市风光带，东至育才路，地块中部有中山路自东向西穿过，地理位置优越，风光秀美。项目用地位于菏泽市总体规划中商业金融功能区的西侧，是中华路商业中心区与东方红路商圈的核心连接区域，是赵王河城市景观主轴的起点。配套：行政：毗邻菏泽市委、市政府等各类行政机构教育：菏泽高端名校市实验小学一墙之隔商贸：银座商城、新苏天美、茂业百货、苏宁电器等大型商场和商贸市场星罗棋布医疗：惠慈医院等金融：位于城市东部金融核心区休闲：出则城郊风光，入则城市繁华，极为便利。餐饮：星级酒店、各类连锁酒店、酒吧、餐饮其它：交通网高度发达，区位优势明显。天华天华牡丹万象城牡丹万象城责任/专业/专心/专注/总占地面积：322亩总建筑面积：120万绿化率：28%容积率：2.7销售均价：4800元/40-60花生公寓商铺情况：1.75万/，50-2501托2商铺。停车位：8.5万一个工程进度：目前3期在建，即将开盘。项目名称：天华牡丹万象城地址：中华西路与220国道交汇处（花都小商品城对面）开发商：菏泽中盛房地产开发有限公司概况：牡丹万象城是由菏泽交通集团和天华地产强强联合，在成功开发中国牡丹商贸城一、二、三期项目基础上，继续加大投资建设的四期工程项目，是集高档居住、超级商业、星级酒店、旅游观光、文娱和交通等功能于一体的菏泽百万级以上的城市综合体项目。配套：教育：实验小学、实验中学、二十一中综合商场：小商品城幼稚园：小区内有七七板幼儿园医院：市里医院、三院、济世医院、黄冈骨科医院休闲：牡丹体育广场小区内幼儿园、商场、娱乐休闲等配套设施齐全有中心园林景观和空中花园等菏泽天安万达广场菏泽天安万达广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：391亩总建筑面积：124万绿化率：25.5%容积率：3.99销售均价：认筹中商铺信息：目前主要在建万达广场，90-200商铺预约中。工程进度：目前1期在建，即将开盘。项目名称：菏泽天安万达广场地址：长江路以南，五屯路以北，府南街两侧开发商：菏泽天安房地产开发有限公司概况：0月13日万达广场正式落户天安国际广场，菏泽商业地产接轨国际高度。万达广场，以丰富的业态和商业资源，迅速聚拢人气和商气。菏泽天安万达广场项目是集购物、院线、商务办公、酒店公寓、休闲、娱乐为一体的，菏泽第一个真正划时代意义的大型一站式城市商业综合体，预计2018年9月开业运营，开业后可安置近万人就业，年实现税收收入近2亿元。配套：学校：菏泽市牡丹区实验小学公园：赵王河湿地公园公园：古柿林公园、幼儿园广场：万达广场酒店：希尔顿酒店新洲新洲欧洲城欧洲城责任/专业/专心/专注/总占地面积：191亩总建筑面积：48万绿化率：40%容积率：2.9销售均价：5500元/商铺情况：1托2类型价格1.8万/上下，部分4层商铺3、4层8000元/上下。面积200-500平米。价位属于中等偏上的。工程进度：目前2期在建，正在排号。项目名称：新洲欧洲城地址：长江路与太原路交叉口西北侧开发商：山东新洲房地产开发有限公司概况：新洲欧洲城是由山东新洲房地产开发有限公司开发，该项目位于长江路以东，太原路以西，洙水河以南，国色天香小区以东。对过为赵王河公园，与菏泽市实验小学一路相隔。交通便利，生活方便配套：商业：中山路名品商业一条街，银座商城、国贸商业购物中心、恒泰、新苏天美10分钟步行距离。学校：菏泽市实验小学步行1000米、二十二中南校区约1000米、曹州一中3.8公里。公园：紧靠赵王河和洙水河，南邻城市湿地公园，与天香牡丹公园300米。酒店：与国际四星酒店银盛仅300米。菏泽中心菏泽中心责任/专业/专心/专注/总占地面积：240亩总建筑面积：85万绿化率：无容积率：4.2销售均价：无商铺情况：未推出工程进度：目前1期在建，即将开盘。项目名称：菏泽中心地址：中华路以南、府南街以东、中山路以北、规划支路以西开发商：菏泽浩宇置业有限公司概况：菏泽中心一期建设面积85万平米，规划理念为“LIVINGMALLFORMORELIVING”，整体定位为“以中产阶级家庭型消费为中心的体验式休闲商业综合体”，5400个停车位的停车场、红酒雪茄吧、私人画廊等配套。配套：菏泽市实验小学；银座商城、新苏天美、国美正祥正祥万象广场万象广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：45亩总建筑面积：18万绿化率：25%容积率：4.8销售均价：5400元/商铺情况：200-300商铺，均价3万多。主力商家为必胜客等一线品牌。工程进度：目前仅商住公寓（69小户型）开盘在售，其他未建。项目名称：正祥万象广场地址：中华路与桂陵路交叉口菏泽火车站正前方50米开发商：菏泽正祥置业有限公司概况：项目由菏泽正祥置业有限公司开发建设，项目位于菏泽市牡丹区中华路与桂陵路交叉口菏泽火车站正前方50米处，项目总用地面积3万，总建筑面积约18万。由2栋5A甲级写字楼、1栋金角SOHO公寓、2栋高品质住宅、1条内街商业组成。配套：中国银行、工行、建行、菏泽农商银行、菏泽邮政储蓄银行；菏泽市工商局、菏泽市畜牧局、菏泽市邮政局、菏泽市电业局；菏泽开发区医院；菏泽市开发区实验小学、菏泽市开发区实验中学；美食商街花都国际花都国际责任/专业/专心/专注/总占地面积：1821亩总建筑面积：1921万绿化率：25%容积率：无销售均价：排号商铺情况：还未推出工程进度：目前1期在建。项目名称：花都国际地址：牡丹路以西，中华路以南，长江路以北，解放大街以东开发商：花都绿地置业有限公司概况：花都绿地是菏泽市委市政府携手上海绿地集团倾力打造菏泽市的旧城改造项目，是“鲁西南大盘”。项目占地1840亩，总建筑面积300万方，商业/商务建筑面积110万方，未来常住人口6万人。将现代购物、商务办公、品质宜居、全系教育、景观园林、休闲娱乐、旅游休憩七大功能融萃一城，将全面颠覆城市格局，铸就菏泽全新的文旅、商业、金融中心。配套：学校：菏泽市牡丹区二十一中医院：牡丹区中医院、菏泽市立医院、菏泽市牡丹人民医院综合商场：银座商城菜市场：南集菜市场商业街：步行街项目内自建三所幼儿园、两所小学、一所中学、（分别是全国十佳北京大风车幼儿园、菏泽重点实验小学分校、市重点21中分校），让社区居民真正实现家门口上名校的愿望！亿联世贸中心亿联世贸中心责任/专业/专心/专注/总占地面积：495亩总建筑面积：100万绿化率：无容积率：3.0销售均价：无商铺情况：目前主推服装市场，内铺面积20-60，认筹排号阶段：交1万抵2万，交10万抵13万。工程进度：目前未建。项目名称：亿联世贸中心地址：菏泽市牡丹路和八一西路交叉路北侧开发商：菏泽正祥置业有限公司概况：联世贸中心由中国民营企业500强、中国民营企业服务业100强亿联控股集团，斥资60亿元倾心打造。是菏泽市中心大，也是唯一的一个一站式批发零售，吃喝玩乐购城市中心商业综合体。项目总建筑面积约100万、其中商业约52万、办公约12万、住宅约23万，包含以下六大模块。世贸广场、新康庄服装城、万国风情街、世贸购物中心、世贸公馆、亿联康城。配套：汽车站新康庄服装城、世贸中心、万国风情街、世贸广场南华世纪城南华世纪城责任/专业/专心/专注/总占地面积：50亩总建筑面积：10.5万绿化率：25%容积率：2.5销售均价：5400元/工程进度：目前2、3号楼在建。项目名称：南华世纪城地址：中华路以北，解放街以西，中和路两侧，环城公园以南开发商：菏泽市恒生房地产开发有限公司概况：解放街与中华聚集众多活力商家，很早以来就是人气较旺盛，较繁华的街道，两条路是东西南北贯穿新老城区的大动脉，是较具发展潜力的主街。解放街与中华路交汇的两端，高档住宅云集，酒店、银行、超市、医院、学校、菜市场、图书馆、健身会所等环绕周围；既坐拥繁华，又独具潜力，辐射范围较广，其聚宝盆效应毋庸置疑。配套：行政：教育：二十一中商贸：东方红大街医疗：市立医院附属南院医院金融：休闲：环城公园儿童公园餐饮：柏青酒店时代奥城时代奥城责任/专业/专心/专注/总占地面积：264亩总建筑面积：56万绿化率：无容积率：无销售均价：5200元/工程进度：目前2期在建，1期3#楼高层在售。项目名称：时代奥城地址：西安路与中华路交汇处东南角开发商：菏泽亿联置业有限公司概况：菏泽时代奥城由菏泽亿联置业有限公司开发建设，是以房地产开发为主，集商业、建筑业、投资等为一体的企业。亿联公司曾成功开发了中国北方五金城、天津龙门轻纺城、温泰大酒店、昆山国际大上海服饰城等项目，总建筑面积98万平方米，总投资28亿元人民币。配套：行政：菏泽市公安局等中华路沿线诸多行政职能单位教育：牡丹区实验小学、二十一中、菏泽二中、财政学校、菏泽市财政干部学校、菏泽市技工学校商贸：小区沿中华路综合商业；西关牡丹商贸城医疗：距离菏泽最好的医院菏泽市立医院仅3分钟车程金融：工行、中行、农行、建行、邮储一应俱全休闲：小区内休闲配套设施；且与牡丹体育场仅一路之隔餐饮：各高、中、低档餐饮一应俱全君临国际君临国际责任/专业/专心/专注/总占地面积：52亩总建筑面积：16万绿化率：35%容积率：3.8销售均价：6000元/工程进度：目前2期在建。项目名称：君临国际地址：广福街与中华路交汇处西南角开发商：菏泽恒翼置业有限公司概况：项目选址于菏泽市牡丹区中华路西段。地块北面为中华路，南面为中山路，东面为广福街，西侧与市税务局相望。项目总占地面积为34923.5平方米。基地周围交通条件便捷，地理位置优越，具有高品质住宅小区所需的优越宏观环境。本项目建设将会促进菏泽市牡丹区西部的开发，美化菏泽城市景观，丰富中华路两侧的城市轮廓线。配套：行政：菏泽市财政局.牡丹区公安局.区法院.市药检局.区武装部.教育：区实验小学二十一中.菏泽医专一路之隔商贸：成阳路与中华路交叉口往北步行5分钟菏泽最大的菜市批发市场医疗：菏泽市立医院医专附属南院区中医院.黄河骨科医院金融：建设银行.工商银行.农业银行.中国银行.均在1公里范围内休闲：东方红大街西关体育场菏泽最大的小商品批发市均在1公里范围内餐饮：距离中和路步行5分钟集餐饮一条街柏青大酒店中北中北新都心新都心责任/专业/专心/专注/总占地面积：645亩总建筑面积：180万绿化率：36%容积率：3.0销售均价：无商铺情况：未推出工程进度：目前1期在建，3月已开工，即将开盘。项目名称：中北新都心地址：牡丹路以东、丹阳路以南、环城大堤以西、天宏大酒店以北开发商：山东中北置业有限公司概况：项目属于菏泽市政府2015年“十大片区”改造重点工程之一。项目地处菏泽CBD核心地段，牡丹路以东、丹阳路以南、环城大堤以西、天宏大酒店以北，规划总面积约650亩，总建筑面积约180万平方米，总投资100亿元；涵盖购物中心、时尚天街、曹州古街、欧式步行街、高端住宅、甲级办公、菁英公寓等多种业态优质学区，坐拥三大商圈核心，汇聚百万消费人群。配套：环城大堤、天香公园，大剧院、演武楼、赵王河公园中小学：八完小、实验小学、二十二中、社区学校幼稚园：两所精品幼儿园综合商场：时尚购物街区，人文商业街区医院：市中医院、社区医院邮局：中国邮政银行：工行、农行、中行、建行、交行、农商行等小区内部配套：两个幼儿园、邻里中心中南中南花城花城责任/专业/专心/专注/总占地面积：443亩总建筑面积：104万绿化率：40%容积率：3.3销售均价：4800元/商铺情况：未推出工程进度：目前1期在建，4月2日已经开盘。项目名称：中南花城地址：菏泽新牡丹路与长城路交汇处西北角开发商：菏泽中南花成置业有限公司概况：菏泽中南花城作为中南集团深耕菏泽的升级力作，位于长城路与牡丹路交汇处，傲居菏泽重点打造高智生态居住区核心，项目规划总建筑面积约100万方。项目临近三大牡丹园区，天生拥享绝佳生态景观资源。作为菏泽超级生态大盘，采撷风靡世界数百年的经典建筑风格，项目规划有电梯洋房、高层住宅、风情商业街、星级会所等丰富业态。配套：炫乐城游乐园；百花园、古今园；大学城、7200平米幼儿园/1.4万平米商业街海港海港赵王御府赵王御府责任/专业/专心/专注/总占地面积：290亩总建筑面积：90万绿化率：30%容积率：3.94销售均价：5800元/工程进度：目前1期3月奠基、在建，即将开盘，预计19年下半年交付。项目名称：海港赵王御府地址：太原路与八一路交汇处东北角开发商：北京海港投资发展有限公司该项目地处赵王河西畔，天然氧吧就在家门口，空气清新，沿八一路向东举步可达牡丹广场，健身遛弯皆相宜。杨庄小学就在家门口，二十二中、菏泽三中环绕在其5路程圈内，方便孩子就学。演武楼、大剧院、“两馆”近在咫尺，相距市图书馆（在建）几车程，文化氛围集聚于此。医院（菏泽市中医院、菏泽皮肤病医院）、超市、娱乐餐饮遍布周边，基本可满足人们的生活需求。配套：银座、茂业百货、新苏天美等大型商场超市，康庄市场、亿联世贸中心；二十二中、菏泽三中；天香公园、赵王河公园、双语幼儿园、会所、沿街底商中达中达逸景广场逸景广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：270亩总建筑面积：60万绿化率：30.4%容积率：2.86销售均价：5400元/商铺情况：20-200银座旁临街铺，认筹中，8年返租，5年回购。工程进度：目前一期在建1#3#4#5#，共800套。项目名称：中达逸景广场地址：菏泽市牡丹区政府正南，曹州路与重庆路交汇处开发商：菏泽万浩逸景房地产开发有限公司概况：中达逸景广场是菏泽中达集团的又一扛鼎力作，项目位于菏泽市牡丹区政府正南，曹州路与重庆路交汇处。项目规划用地270亩，总建筑面积为60万，是中达集团斥资30亿恢弘巨制的城市地标性综合体。配套：牡丹区政府、菏泽市第二中学、市立医院、西客站。牡丹区实验小学、银座商场。紫金国际广场紫金国际广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：38亩总建筑面积：19万绿化率：30%容积率：5.0销售均价：5800元/商铺情况：10-80商城内铺，1.3万/起，包租10年，交5000抵10000.工程进度：目前外立面正在施工。产权40年。项目名称：紫金国际广场地址：中华东路移动公司东临开发商：山东瑞华房地产开发有限公司概况：紫金国际广场位于中华东路，移动公司东临。项目占地面积25175平方米，总建筑面积19万平方米，容积率为5，绿化率大于30%，建有停车位1800余个。菏泽城市发展迅速，正向国内一二线城市进发。菏泽市政府大力发展经济、政治，正逐步改善城市整体形象，完善城市配套体系。配套：商场：家乐福、希乐城儿童广场、屈臣氏电影院：新华国际影城餐厅：肯德基、法式餐厅、泰国菜、日本料理车站：火车站医院：开发区中心医院学校：开发区实验中学、开发区实验小学大型商业综合体家乐福入驻豪润书苑豪润书苑责任/专业/专心/专注/总占地面积：30亩总建筑面积：5.3万绿化率：30%容积率：1.8销售均价：6900元/工程进度：目前联排、7层洋房在建。项目名称：豪润书苑地址：菏泽市解放大街南段，儿童公园北约100米路东开发商：山东伟居房地产开发有限公司概况：豪润书苑是由山东伟居房地产开发有限公司倾力打造，项目位于菏泽市中心CBD繁华区域，南临中华路，北临曹州路，西携解放大街，项目总占地2万余平米，规划总面积达5万余平方，项目以多层现代板式住宅为主，物业类型涵盖臻品多层，稀缺别墅，沿街商业和写字楼。总规划住宅245户，户型面积在110平米到130平米之间。预计总投资2个亿。配套：医院：牡丹区中心医院、菏泽市立人民医院分院、山东菏泽交通医院等学校：牡丹区第一小学、菏泽二小幼儿园、菏泽市直机关幼儿园、菏泽市二完小等银行：中国农业银行、中国邮政储蓄银行超市：三信超市等娱乐：菏泽横店电影城、笆缇雅KTV幼儿园齐鲤齐鲤万家新城万家新城责任/专业/专心/专注/总占地面积：288亩总建筑面积：71万绿化率：30.5%容积率：3.0销售均价：5700元/工程进度：目前3期高层住宅在建。项目名称：齐鲤万家新城地址：中华路与青年路交汇处开发商：由菏泽齐鲤房地产置业有限公司概况：万家新城项目是菏泽市和牡丹区两级政府重点规划改造项目，由菏泽齐鲤房地产置业有限公司开发建设，项目总占地约19万平米，总建筑面积约71万平米，地下面积14万平米，容积率3.0，绿化率30.5%，产品由35栋高层住宅、10栋联排别墅、2栋高档写字楼、1栋商务公寓及一条贯穿项目东西、连接青年路与双井街约500米的大型商业步行街“万秀街”组成。配套：行政：菏泽市委、市政府等众多党政机关、企事业单位商业：东方红商业圈学校:幼儿园到高中,周边方圆2公里内9所中、小学，二十一中等菏泽顶级教育资源环绕小区其他：7家银行、6家知名医院，2个农贸市场、3大公园，各大品牌商场、专业市场遍布四周大型购物商场、高端会所、幼儿园、电影院等综合服务配套设施龙翔龙翔中央公馆中央公馆责任/专业/专心/专注/总占地面积：300亩总建筑面积：800万绿化率：31%容积率：2.74销售均价：6200元/工程进度：目前3期在建。项目名称：龙翔中央公馆地址：菏泽市人民路1399号，人民路以东永昌路以北开发商：山东菏泽龙翔房地产开发有限公司概况：中央公馆项目位于人民路东，康庄路南，永昌路北，振兴路西。城市东部发展前沿阵地，引领置业方向，备受万众景仰，是国际化人居理念的品质社区，为市民呈现一幅辉煌耀眼的梦想生活画卷：全板式高层电梯住宅、创新裁剪的阳光宜居户型，可参与性的庭院布局，春夏秋冬畅游其中，品鉴千姿百态人文生态景致，堪称菏泽的标志性上游精品小区。配套：行政：开发区政府咫尺之遥，社区业主公务员、教师、医生等占比高。教育：紧邻菏泽市实验小学东校区，菏泽市丹阳小学，二十二中商贸：“社区配套商业会所、商业街。集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型城市综合体。医疗：菏泽市中医金融：中行，信用社，农业银行，莱商银行，金域澜湾金域澜湾责任/专业/专心/专注/总占地面积：180亩总建筑面积：33万绿化率：38%容积率：2.25销售均价：4800元/工程进度：目前1期在建，3月已开盘。项目名称：金域澜湾地址：桂陵路与长城路交汇处北500米路东开发商：山东鸿福祥房地产开发有限公司概况：金域澜湾项目由菏泽鸿福祥置业有限公司开发建设，地处菏泽市桂陵路与长城路交汇处北500米路东，通过人民路可以快速到达菏泽市中心区。北侧紧邻3000亩湿地公园，是市政府出巨资重点打造的主题湿地公园。西面面赵王河公园现在也已成为菏泽市具现代气息、地方特色和生态价值的重要景观带和生态走廊。项目两面河水环绕，正处于中轴线赵王河景观带。配套：周边有银座新天地、五星级酒店、赵王河公园、湿地公园、小区内配有幼儿园皇家学府皇家学府责任/专业/专心/专注/总占地面积：159亩总建筑面积：60万绿化率：35%容积率：4.0销售均价：4700元/工程进度：首期开发四栋，目前3栋已经开工建设。项目名称：皇家学府地址：大学路与牡丹北路交汇处开发商：皇家置业概况：皇家学府由实力闽商皇家置业开发建设，总建筑面积60万平米。项目位于菏泽市牡丹区牡丹路以西、大学路以南。配套：创伟医院、医专附属医院、北苑小学、长城中学、菏泽学院、牡丹园、会所、幼儿园、电影院、星级酒店入驻天华天华新天地新天地责任/专业/专心/专注/总占地面积：134亩总建筑面积：30万绿化率：27%容积率：3.0销售均价：4700元/工程进度：目前2期开工建设。项目名称：天华新天地地址：曹州西路与昆明路交叉路口开发商：天华实业控股集团/天华地产概况：天华新天地区小按照菏泽市城市规划以及牡丹区政府、高新区政府的总体要求，由菏泽天翔置业有限公司倾力打造的集高档住宅、大型商业、星级酒店和餐饮等功能于一体的菏泽西城区高品质、高标准项目。配套：毗邻菏泽牡丹区政府、区委广场、牡丹区实验中学，天华新天地小区有10栋精品住宅、3栋高档办公楼、1栋五星级酒店组成。天华天华四季花城四季花城责任/专业/专心/专注/总占地面积：200亩总建筑面积：55万绿化率：30%容积率：4.1销售均价：4800元/工程进度：目前3期在建，正在预售排号。项目名称：天华四季花城地址：中华西路与长江西路交汇处中华西路小学对面开发商：天华实业控股集团/天华地产概况：天华-四季花城是天华地产倾力打造的菏泽西部生态人居大盘，总建筑面积约55万平方米。绿化率近30%由17层版式高层组成，可容纳3300余户。四季花城以人性化设计匹配品质生活所需，经典户型，格局方正，紧凑实用，利用率极高。南北通透，通风采光与观景效果一流。拥享舒适空间。四季花城附近学校资源丰富，中华西路小学,实验中学等名校。成就孩子幸福未来。配套：行政：菏泽市财政局.牡丹区公安局.区法院.市药检局.区武装部.教育：区实验小学二十一中.菏泽医专一路之隔商贸：成阳路与中华路交叉口往北步行5分钟菏泽最大的菜市批发市场医疗：菏泽市立医院医专附属南院区中医院.黄河骨科医院金融：建设银行.工商银行.农业银行.中国银行.均在1公里范围内休闲：东方红大街西关体育场菏泽最大的小商品批发市均在1公里范围内餐饮：距离中和路步行5分钟集餐饮一条街柏青大酒店责任/专业/专心/专注/“定势定势”第四部分：菏泽房地产市场调研总结第四部分：菏泽房地产市场调研总结通过对菏泽市情、城市发展及房地产重点项目、重点地段综合考察，得出本调研总结及投资初判。责任/专业/专心/专注/调研总结u目前菏泽房地产市场同样异常火爆，万达、恒大、碧桂园等行业大佬均在进行或已完成市场调研工作，做好了进军菏泽市场的准备。其中天安万达广场已经开始建设、销售，计划明年开业，这些大牌地产的入市无疑是给菏泽市场注入了一支强心剂。u菏泽新一轮城市总体规划，保持历版规划思路的延续性，城市发展以向东、向东南为主。向东充实、提升经济开发区，跨过日兰高速公路发展东部物流园区和航空港区，包括济铁物流园、青岛港保税区菏泽功能区、菏泽机场，以及配套功能区。向东南实现“菏定（定陶）一体化”发展，以高铁片区为跳板，实现大尺度空间重构，扩大中心城区规模，增强城市辐射带动能力。u目前棚改项目遍布菏泽市区，大部分是在西南方向，大面积的拆迁导致地产市场出现无房可卖的境地，是目前房价不断上升的直接原因。总体而言，菏泽城区住宅均价5800元/左右。西城区房价较低，整体均价在5000元/上下，南北两个城区均价整体来说6800元/以上，东城区房价基本接近5600元/。菏泽市区房地产整体房价呈现环比上升的趋势，未来持续上升的可能性极高！地区投资初判责任/专业/专心/专注/调研总结菏泽市场的商业地产相对其他同级别地市来说比较落后，但是商铺的售价却很高：均价1.8万-3万不等，商铺面积适中（50-300一拖二型铺面较多）商业氛围在不断提升，各大商场正在陆续开业，商场周边商铺热销。对比同级别地级市商铺价格偏高，但销售依然尚可。目前万达广场、家乐福、银座商城等大型零售企业均加入目前万达广场、家乐福、银座商城等大型零售企业均加入菏泽市场菏泽市场，菏泽中小投资者的投资热度在未来一到两年内会达到一个高潮。地区投资初判责任/专业/专心/专注/小结：1、目前棚改是菏泽地产的主旋律，菏泽地产市场多为当地开发商，（除非政府招商引资项目）外地房企进入有难度。2、棚改面积大，涉及住户较多，所以目前菏泽地产市场的刚性需求比例较大；3、90-140大户型为热销户型，比例占到66.44%左右；户型面积在140以上的销售量也较多，比例占到了24.19%，小户型产品较少；个别项目（万象广场、牡丹万象城等）有投资小户型。4、目前行业大佬，如万达、碧桂园、恒大等地产公司已陆续进入菏泽市场，地产市场的硝烟更加浓重；菏泽地产均价预计会不断攀升。5、商业氛围和住宅热销已经同步，各大商场也陆续进入，商铺均价居高不下，商业投资热潮已经被掀起。调研总结地区投资初判责任/专业/专心/专注/从整个地区的经济状况、城市人口变化、人均收入水平等各方面数据分析菏泽的房地产发展会受到制约，市场发展潜力有限，开发应该快进快出，长远来看房产市场不容乐观；从房地产市场发展的现状看，菏泽房地产市场起步较晚，刚性购房需求尚未得到充分释放，房价发展空间较大。从菏泽市区域楼盘销售情况来看，东部城区楼盘销售情况较好。调研总结地区投资初判迅速启动项目，快进快出，抢占市场有限资源，是取胜之道！THANK YOUTHANK YOU博蓝地产菏泽项目组2017.4