三亚产权式酒店专题研究.ppt

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2013Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。三亚产权式酒店专题研究天津中原地产投资顾问部2015.01Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2013产产权权式式酒酒店店经经营营模模式式国国内内产产权权式式酒酒店店现现状状产产权权式式酒酒店店基基本本概概念念三三亚亚产产权权酒酒店店客客户户分分析析国国内内产产权权式式酒酒店店现现状状案案例例Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2013产权式酒店概念产权式酒店概念伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报定投资回报+经营收经营收益回报益回报+入住权益入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式作为投资回报的一种物业经营方式产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于2020世纪世纪7070年代的欧洲，即开发商将年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。产权式酒店基本概念产权式酒店基本概念Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2013（1 1）业主拥有酒店独立产权业主拥有酒店独立产权 投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有4040年，并且没有年，并且没有经营权。经营权。（2 2）酒店式管理，管理费用较高）酒店式管理，管理费用较高 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是高，管理费一般是4040元元/平方米平方米月。月。（3 3）兼具居住度假与投资两种功能兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%30%酒店经营利润；有些则是酒店经营利润；有些则是提供提供75%75%的酒店经营利润，不提供其他回报。的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店特征产权式酒店特征产权式酒店概念产权式酒店概念Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2013（1 1）有产权的时权酒店）有产权的时权酒店 有限的使用权有限的使用权由瑞士亚力山首先提出由瑞士亚力山首先提出“timeshare hoteltimeshare hotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。售、转让或者交换。（2 2）有限自用的投资型酒店）有限自用的投资型酒店有限的使用权有限的使用权+有限的回报收益有限的回报收益 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。送的一定期限免费入住权。（3 3）养老型酒店（退休住宅型）养老型酒店（退休住宅型）有限的使用权有限的使用权+有限的回报收益有限的回报收益使用权使用权是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。这种类型的酒店在美国比较多见。产权式酒店类型产权式酒店类型产权式酒店概念产权式酒店概念Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2013由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：（按租金收入征收计算）：（按租金收入征收计算）：1 1、营业税：、营业税：商业类物业为商业类物业为5%5%（产权式酒店为商业类物业）（产权式酒店为商业类物业）2 2、城市建设维护税：营业税的、城市建设维护税：营业税的7%7%3 3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4%4 4、房产税：、房产税：4%4%5 5、个人所得税：、个人所得税：10%10%以上五项税费总共占到月收益的以上五项税费总共占到月收益的15%15%左右，税费起征点为左右，税费起征点为800800元起，由于分散的住宅出租目元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。店经营行为就无法回避这个问题。产权式酒店相关税收政策产权式酒店相关税收政策产权式酒店概念产权式酒店概念Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2013产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。性质相近性质相近产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功能不是日常居住。地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装能不是日常居住。地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装饰与普通住宅楼有很大区别。饰与普通住宅楼有很大区别。使用方式相同使用方式相同消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。产权式酒店、分时度假酒店相似点产权式酒店、分时度假酒店相似点产权式酒店概念产权式酒店概念Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2013是否具有产权或产权是否分割是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。相反，产权酒店强调产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。相反，产权酒店强调产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租收取利润分红。方对外出租收取利润分红。销售价格销售价格标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。付款方式付款方式分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金融部门提供购房贷款。融部门提供购房贷款。产权式酒店、分时度假酒店相异点产权式酒店、分时度假酒店相异点产权式酒店概念产权式酒店概念Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2013国内产权酒店发展及现状国内产权酒店发展及现状（1 1）无产权）无产权“时权酒店时权酒店”模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房的模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店产权式酒店”。因国情差异，其发展在我国产生了。因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服水土不服”的现象。的现象。“时权酒店时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。（2 2）“退休住宅退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。（3 3）“投资型酒店投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，在中国经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，在中国其最大适用性为其最大适用性为“开发商规避旅游用地产权不可分割开发商规避旅游用地产权不可分割”与与“在资金链较紧时，加快回收速在资金链较紧时，加快回收速度度”两方面。两方面。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2013产权式酒店优点产权式酒店优点产区式酒店是一种将房地产、酒店、旅游结合在一起的一种商业概念，对多种资源进行产区式酒店是一种将房地产、酒店、旅游结合在一起的一种商业概念，对多种资源进行整合，实现了资源共享，扩大了资源边际效用，因而有以下优点：整合，实现了资源共享，扩大了资源边际效用，因而有以下优点：（1 1）提高销售价格（仅对产权分时度假类产品）提高销售价格（仅对产权分时度假类产品）分割销售后，每份相对效用较高，例：将每年分割为分割销售后，每份相对效用较高，例：将每年分割为1212份后，每份价格提高为原预计价份后，每份价格提高为原预计价格的格的200%200%，价格也仅为原整体销售的，价格也仅为原整体销售的1/61/6。如公司旗下有多家相关产品并可串联使用，则。如公司旗下有多家相关产品并可串联使用，则因其使用范围的提高带来了价值的提高，价格还可上升。因其使用范围的提高带来了价值的提高，价格还可上升。（2 2）易于办理产权证明（仅对于我国旅游用地类产品）易于办理产权证明（仅对于我国旅游用地类产品）我国旅游用地不可分割，不能办理独立的房屋权属证，若旅游用地上建设产权式酒店并我国旅游用地不可分割，不能办理独立的房屋权属证，若旅游用地上建设产权式酒店并以股权方式销售，可相对变相解决该种问题，给投资者以一定权属保证。以股权方式销售，可相对变相解决该种问题，给投资者以一定权属保证。（3 3）若承诺较高的收益回报，可加快销售速度）若承诺较高的收益回报，可加快销售速度若给予投资者较高投资回报，会极大的促进销售速度，但开发商未来收益会受较大影响。若给予投资者较高投资回报，会极大的促进销售速度，但开发商未来收益会受较大影响。国内产权酒店发展及现状国内产权酒店发展及现状Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2013产权式酒店问题产权式酒店问题产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。（1 1）政策风险）政策风险相对普通住宅，相关政策的变动对于产权式酒店会带来更大的风险。例如，出台的一系相对普通住宅，相关政策的变动对于产权式酒店会带来更大的风险。例如，出台的一系列旨在抑制投资的宏观调控，如商业贷款门槛提高、利率提高等。列旨在抑制投资的宏观调控，如商业贷款门槛提高、利率提高等。（2 2）法律问题）法律问题产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的商品房销售管理办法商品房销售管理办法第第2 2 章第章第11 11 条中规定，条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第第12 12 条条规定：规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的国家工商行政管理局发布实施的房房地产广告发布暂行规定地产广告发布暂行规定第第16 16 条也规定：条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。国内产权酒店发展及现状国内产权酒店发展及现状Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2013产权式酒店问题产权式酒店问题（3 3）市场风险）市场风险如发生经济危机，酒店等非生活必须类产品受冲击更大，收益将会明显减少。而由于其如发生经济危机，酒店等非生活必须类产品受冲击更大，收益将会明显减少。而由于其法律变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型。法律变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型。（4 4）销售抉择问题）销售抉择问题提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率，但业主投资回报率直接与销售价格提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率，但业主投资回报率直接与销售价格与未来收益相关。降低销售价格虽可业主投资回报率，但直接影响开发商项目收益。而如与未来收益相关。降低销售价格虽可业主投资回报率，但直接影响开发商项目收益。而如未来收益较高，则开发商更应持有该物业而不是将其变现。未来收益较高，则开发商更应持有该物业而不是将其变现。（5 5）售后风险）售后风险在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商在投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商在名义上将风险地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系。名义上将风险地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系。但在中国但在中国“稳定压倒一切的稳定压倒一切的”的政策目标下，在未来运营管理或回报率与预期不符等方的政策目标下，在未来运营管理或回报率与预期不符等方面出现问题后，开发商仍将会被联系。面出现问题后，开发商仍将会被联系。国内产权酒店发展及现状国内产权酒店发展及现状Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2013三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例今典红树林今典红树林在北京开发在北京开发 “今典花园今典花园”、“空间空间 蒙太奇蒙太奇”、“今日家园今日家园”等项目的今典集团较早进等项目的今典集团较早进入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于20042004年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店“海棠湾红树林费尔蒙度假酒店海棠湾红树林费尔蒙度假酒店”及及“三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店”。其中其中“三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店”部分以产权式销售。部分以产权式销售。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2013海棠湾红树林费尔蒙酒店海棠湾红树林费尔蒙酒店三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假酒店三亚湾红树林度假酒店项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2 2公里，凤凰机场公里，凤凰机场6.46.4公里。公里。项目总占地项目总占地2626万平米，建面约万平米，建面约5050万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两万平米。包含两栋豪华地标酒店、一栋会展酒店、两栋公寓式酒店，共有客房栋公寓式酒店，共有客房54005400间。间。酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设酒店建筑风格充满浓郁的东南亚风情，六座酒店环水而建、错落有致。波浪式的顶部设计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。计以及地标性的建筑高度，共同勾勒出三亚湛蓝晴空中最优美的天际线。配套：配套：近千米长人工运河，近千米长人工运河，1.21.2公里长东南亚风情河畔商街公里长东南亚风情河畔商街 百家店铺世界美食港百家店铺世界美食港“迪拜水上乐园迪拜水上乐园”迷幻迷幻3D3D海底餐厅海底餐厅近近5 5万平米国际电影节主题会展中心，含国际电影节标准颁奖影厅万平米国际电影节主题会展中心，含国际电影节标准颁奖影厅600600座露天演出广场、结婚礼堂座露天演出广场、结婚礼堂三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店销售方式三亚湾红树林度假产权酒店销售方式其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：其中两栋公寓式酒店以产权式销售，每间客房均拥有独立产权证，基本条件如下：。（1 1）免费居住权。每年）免费居住权。每年3030天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。（2 2）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业）现金折返权。自酒店运营第二年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均业主价折返现金。主价折返现金。（3 3）业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。业主房价权。免费居住使用完后，业主在红树林系列酒店订房均享受业主房价。（4 4）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分）酒店利润分红权。三亚红树林酒店为第三方独立财务，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。红指数，自动分享酒店利润，酒店运营第二年起即每月分红。（5 5）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得）团体订房佣金权。业主订会议或团队房享受团体价，同时可获得5%5%订房佣金。订房佣金。三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2013高档磁砖 高档磁砖墙面 三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装铝木复合结构门框（山东华建铝材）中空伏法双层钢化玻璃高档磁砖墙面 三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装铝木复合结构门框（山东华建铝材）中空伏法双层钢化玻璃瓷木地板三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装1.吊顶：高档防潮石膏板吊顶2.地面：高档磁砖3.墙面：高档磁砖墙面4.洁具：东陶（ToTo）或同档次三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装西门子厨具西门子厨具德国博洛尼德国博洛尼 三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2013三亚湾红树林度假产权酒店内装三亚湾红树林度假产权酒店内装高级实木门感应卡智能防盗门锁三亚产权酒店案例三亚产权酒店案例Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2013产权式经营模式产权式经营模式参与各方关系及其法律责任参与各方关系及其法律责任投资者投资者开发商开发商担保公司担保公司银行按揭银行按揭管理公司管理公司酒店管理公司酒店管理公司房屋租赁合同房屋租赁合同担保函担保函房屋买卖合同房屋买卖合同委托关系委托关系两者签委托协议，由两者签委托协议，由管理公司管理，开发管理公司管理，开发商以一定产权提供担商以一定产权提供担保。保。保证人与被保证人关系，保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。向开发商要求反担保。签定借贷合签定借贷合同，以房产同，以房产抵押作保证。抵押作保证。开发商向银行作开发商向银行作保证，承无限连保证，承无限连带责任。带责任。产权式酒店的运作模式如下产权式酒店的运作模式如下Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2013参与各方关系及其法律责任参与各方关系及其法律责任（1 1）房屋买卖合同法律关系。）房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订投资者首先与开发商签订房屋买卖合同房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同的。，这与商品房买卖是相同的。（2 2）房屋租赁合同法律关系。）房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。约责任等进行约定。（3 3）担保法律关系）担保法律关系 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的出具的担保函担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。备注：备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。非专业担保公司也可以为项目作担保。产权式经营模式产权式经营模式Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2013产权式酒店经营管理模式产权式酒店经营管理模式（1 1）管理公司自营）管理公司自营 由开发商下属的管理公司自行经营酒店。由开发商下属的管理公司自行经营酒店。（2 2）委托知名酒店经营公司经营）委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。店员工。（3 3）挂牌知名酒店经营公司自营）挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。店员工。产权式经营模式产权式经营模式Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2013经营模式考评经营模式考评序号序号经营模式经营模式优势优势劣势劣势模式1管理公司自行经营成本较低灵活性较大缺乏酒店管理经验没有品牌优势，抗风险能力很低投资者信心不足模式2委托酒店管理公司专业经营管理品牌知名度高能很好提高投资者信心成本过高酒店管理公司对项目要求苛刻模式3挂牌酒店自行经营品牌知名度高有相应管理经验和人才技术投资者对其有信心灵活性较高，成本相对较低抗风险能力相对较低管理力度与执行力可能有所下降据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，模式据以上综合分析，从成本、风险以及对消费者的信心等优劣势的平衡来分析，模式3 3优优 点多点多缺点少，同时对开发商来说较为有利缺点少，同时对开发商来说较为有利1.1.经营成本经营成本 2.2.品牌知名度对消费者的影响品牌知名度对消费者的影响 3.3.抗风险能力抗风险能力经营模式建议经营模式建议Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2013三亚产权酒店三亚产权酒店客户分析客户分析客户年龄分布客户年龄分布投资性物业客户年龄分布相对商品住宅更为集中，其中投资性物业客户年龄分布相对商品住宅更为集中，其中36-4036-40岁所占比例最大。岁所占比例最大。具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员负责购买执行。具备投资实力的个人或家庭，在决策阶段大部分是全家参与，年轻成员负责购买执行。投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。投资者从避税角度考虑，产权拥有者常常是家庭的年轻成员。30岁以下18%30-35岁22%36-40岁32%41-50岁20%50岁以上8%产权式项目客户年龄比例分布产权式项目客户年龄比例分布Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2013客户地域分布客户地域分布地域分布与住宅相似但更为集中，以江浙、北京、东北、山西四个区域为主。地域分布与住宅相似但更为集中，以江浙、北京、东北、山西四个区域为主。区域分布中以精明理财为传统的江浙（含上海）地区所占比例最大，达到区域分布中以精明理财为传统的江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%34%；其后依次；其后依次为北京、东北、山西等地。为北京、东北、山西等地。江浙（含上海）34%北京22%东北21%山西11%其他12%产权式项目客户地域比例分布产权式项目客户地域比例分布三亚产权酒店三亚产权酒店客户分析客户分析Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2013客户职业分布客户职业分布在客户职业分布中，公司以及政府职员所占比例较大，分别为在客户职业分布中，公司以及政府职员所占比例较大，分别为3434、22%22%。这部分人群接受过高等教育或与外界接触较多，因而思维敏锐且乐于尝试各种新的投资模这部分人群接受过高等教育或与外界接触较多，因而思维敏锐且乐于尝试各种新的投资模式。在较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。式。在较高的收入，对未来预期较好，投资观念强并且乐于尝试各种新的投资模式。公司（管理层）34%政府（官员）22%私营业主16%专业人士15%其他13%产权式项目客户年龄比例分布产权式项目客户年龄比例分布三亚产权酒店三亚产权酒店客户分析客户分析Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2013客户首选因素分析客户首选因素分析投资客户认为投资回报率和地理区位最重要。投资客户认为投资回报率和地理区位最重要。当前的投资客户已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，会根据经验判断项目的价值、当前的投资客户已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，会根据经验判断项目的价值、酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。酒店管理公司以及开发商实力等是否足以长期支撑这个回报率。投资回报40%地理区位25%酒店管理公司20%项目开发商9%其他6%产权式项目客户产权式项目客户首选因素比例首选因素比例分布分布三亚产权酒店三亚产权酒店客户分析客户分析Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2013客户酒店管理公司选择因素分析客户酒店管理公司选择因素分析投资客户认为酒店管理公司知名度与管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。投资客户认为酒店管理公司知名度与管理水平的高低是产权酒店经营好坏的关键。由于物业管理水平等在购买时难以衡量，而知名酒店管理公司大多具备较强管理水平与客由于物业管理水平等在购买时难以衡量，而知名酒店管理公司大多具备较强管理水平与客户资源量，因而近半数客户首选公司知名度作为最重要考察因素。户资源量，因而近半数客户首选公司知名度作为最重要考察因素。公司知名度44%物业管理水平27%客户资源量22%其他7%酒店管理公司客酒店管理公司客户首首选项比例分布比例分布三亚产权酒店三亚产权酒店客户分析客户分析Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2013THANKS！