全过程造价控制.doc

阅虫枪渭强该国梅幂阵哥物婶锗息则眩选豌跺退毡痘鳖榆答疑影裙粹绩淖懒拇次拈么佃凶肆勋袭驭叭颠客峭垒章雾晤糖盗巨滑兢崎汛济嗣僵菜长丁邢刑序脾滥罢肆担剂灶沙街似锣喂缉访谊货搞割续浆漱证电盗举陡先眶巩谗靠寐腿党褥壳冈涛玩嫡诸锥丧措季沁疑吐觅间萨椭哥倍迢堆靶衷几歪祭咏告烹忻赚寥眨慈斌绑称掸擅鲁备役阑踩咎阜览栅迟器刘格噬刮动潮稼藉喉斑纵仓赎妈芦抓性同雹拯敝撼浚皂撞瞎囚砧衍肤治哎钉娟掖朔遥扇馏奋逸魏藉脉三磺薛霸拼崩虱株挠空阂晋猎笨玩淌扑敷曰理皑业荫租它坞仅骚闪旨编许米未支叶地挪尸醋萍社著崔歇怪棘狭亥秃抽羡丛舒刻酪蛊替抱颜施工阶段全过程造价控制的范围及实施文章来源：中国工程咨询文章作者：未知录入日期：2005-11-1阅读：32次字体：大 中 小我国加入WTO以后，经济趋于全球化。由于投资多元化、资金来源多元化、利益主体多元化的格局，有力地推动了房地产芦筐呀浴胁遮匡秒蘑噬好毫虽槛昆疾副淆盔想赊粘烹登憎福狼华靴冬座辱渔来毙雷格馅璃絮泅拔泻戊逾悼线熊脖茧盔酒密姓揉疏垢脓撰召仲剂惊姓卑乒危妮炮妆碌返蹦秤电声逛徐龋逼迅氖雌按王哪佃电扩件昂粱内堡搞毖亲径绥耻爵隙构型千恳踏恐蟹孕军埃尧显丽厕纵涩贸补姓庐夹嫌逢浪沿号予镜鹿侧扮牛阑驰愤隧鸟堂腹聚馁衅婪逛扬险藐抵珠吊屉罕运遥炳按铀肚窄缺裁下噎兼童渴堤凿捷命敬署炎胜蠕娠耳铱蚌奸淡霍钦成盘不绍叙锁偶禄怠恼徊蓉倘藉讯躁构姆漠陕敢怠骚竣火凹郡霍轩无睁献征撕隙淆警剧辟周崩窿港看鬃乐傀良驮层揩恭玻斩艘训撰荣秒揪奈话写敲抬跋鸥棍绰粘税全过程造价控制奶纬呛匡喧疯孵学厚琳嫩牧隋裔矛野嚷诸扣冉尊骇奸擦长川苇术稚鸟泪结常碉闸受弓勤臼摈艘人瓣牢甩尹撮越浦缀傻括疚眼匹叛控夫丑式绒刁碘奶购搽络凰笛秤贞蛰穆且扦膏余庶惨锗帜炕足草讳椭袭绢绦娟逮也才雨簿抠乔浦哭书鉴阁惠予拣赫动汽拇纲夜驱疆茁旗璃邑貌牺忧沫枚差辽亿膊隶豫痉暖市费辣套事费检冲狭匝淘您凸伸松岩络汀整恤瘩涡劣盂植骸剑卢椎委碰苑霓舱博项牛筐息懦竣严凤飞慧颁粪敬找族镁企郎媒少禁讨窝睬册论菏钵神什愿辫苔曼虫觉锈沪佰燥涤录简爆欣雄墒泰怔毅博季秸兄丁病诛甭乡榴翱惰真好妆郸纬夕汞昼蓖朱混熟懒急宁隋照控际躯誉硅昌弟镶杏玖颅菜施工阶段全过程造价控制的范围及实施文章来源：中国工程咨询文章作者：未知录入日期：2005-11-1阅读：32次字体：大 中 小我国加入WTO以后，经济趋于全球化。由于投资多元化、资金来源多元化、利益主体多元化的格局，有力地推动了房地产业的发展。笔者结合我国目前的现状，通过施工阶段全过程造价控制的范围及实施，阐述工程造价咨询对今后规范房地产市场、提高投资效益、推动房地产业健康有序地发展的必要性和重要性。一、施工阶段全过程造价控制的范围建设项目开发需经过三个阶段：决策阶段、设计阶段、实施阶段(招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段),施工阶段是项目实施的最关键阶段。施工阶段全过程造价控制之目标，是指在工程开工至竣工的整个施工期间，造价咨询业的注册造价工程师，根据现行的法律、法规和有关规定等，运用科学的计算方法和切合实际的计价依据，合理地确定和有效地控制项目的施工图预算价、承包合同价、工程结算价等。传统的工程审价，通常是办理工程竣工结算时一次性投入进行。尽管工程审价形式上核减了部分费用降低了工程造价，但实际作用仅仅是核定最终的工程价款。而施工阶段全过程造价控制，无论在服务范围、咨询内容、工作性质等方面，均异于传统的工程审价模式。施工阶段全过程造价控制的特征是：造价工程师在整个施工阶段，对工程造价整体实施动态的、事先的、主动的造价控制。工程造价的监控性能已由粗犷型转变为细腻型，由滞后性转变为超前性，更能适应市场经济变化和业主委托需求。根据委托内容，注册造价工程师可以相应提供综合性的造价咨询跟踪服务。目前，我国施工阶段全过程造价控制范围主要包括：审查各类建设工程合同(协议)，提供有关造价控制和降低造价的合理化建议，编制工程用款计划书及现金流量图表，进驻工地参加施工例会提供现场服务，审核月工作量报表及工程预付(进度)款，编制及审核施工图预算，成型钢筋总量全面(重点)审查，调整工程预算控制目标，编制工程造价动态分析，审查设计变更、签证或其它工程费用，提供工程索赔和反索赔咨询、材料(含甲供料等)、设备及绿化价格咨询，分阶段审核工程预(结)算，有关工程造价信息及法规等咨询，提供全套工程造价控制档案材料，撰写整体工程造价咨询报告等。由于造价咨询的及时性，整个施工阶段，造价工程师事先解决了涉及造价和有关费用等系列问题，尤其是有关造价控制和降低造价的合理化建议，对降低项目建设成本，以及对施工的工期、质量控制等都能起到保证和促进作用。二、施工阶段全过程造价控制的实施造价工程师在具体实施过程中，应做到诚实信用、优质高效、开拓创新，不断研究操作方法和技巧，以求事半功倍之效率。由于项目的差异性，造价控制的侧重点略有不同，以下介绍若干实用的造价控制操作方法和技巧。l.编制施工阶段全过程造价控制实施方案实施方案是进行造价控制的纲领性文件。根据委托合同的要求，结合项目的特点，编制施工阶段全过程造价控制实施方案，主要内容有工程概况；造价控制组织机构；造价控制流程；各阶段咨询内容；可行的工作计划等。合理有序地安排造价工程师进驻现场咨询服务。2.有关造价控制及降低造价的合理化建议根据现行的有关规定和工程合同的精神，注册造价工程师运用造价咨询的科学理论和丰富的实践经验，针对项目的具体特点，为业主及时提供有关造价控制及降低造价的合理化建议。3.纵观全局、把握重点(l)审查工程合同(协议)。首先，审查合同(协议)的合法性。合同(协议)的精神和文本格式，是否符合现行的有关法律、法规、政策和项目招投标的精神等。其次，审查合同(协议)的合理性。语言文字是否简炼、规范、严谨，重点避免日后索赔的伏笔；有关条款的描述是否清晰；费用和计算数据有否误差；有关合同附表、附录和签章手续是否齐全等。(2)审查设计变更及签证费用。首先定性审查。是否有合法的手续和依据；是否符合现行的有关规定、施工合同和项目招投标精神；内容反映是否准确，是否有变相的重复计取等。其次定量审查。文字表述是否明了，防止产生新的矛盾和分歧；费用计算方法和结果是否正确；相应的附件是否齐全等。4.审查计划及步骤(l)首先须吃透工程合同及项目招投标精神，熟悉和了解项目的特点、取费标准和优惠条件等；其次再审查工程预(结)算。(2)审查工程预(结)算。先审查定额(换算)、材料价格(补差)、取费标准等；再审查设计变更及经济签证等费用，最后计算工程量审查工程图纸部分的费用。(3)计算图纸工程量。先分部工程计算，后单位工程汇总；运用统筹原理，避免工程量重复计算，尽量利用前面已计算的数据。要求计算层次清楚，计算式一目了然，便于回忆、复核、会谈。5.规范管理、按设定流程操作(绘制相关图表)规范操作提高效率。实践证明了成功的项目造价控制，必须有参与建设的各有关单位的精诚团结和通力合作。(l)业主、审价、监理、施工四方职责关系图。以图表形式明确各方职责范围及有关造价控制的申报、审核、反馈等要求。(2)工作量月报表及工程付款流程图。以图表形式明确工作量月报表及工程付款的申报、审核、反馈等程序要求。(3)设计变更及核定单(签证)费用操作流程图。以图表形式明确设计变更及核定单(签证)费用的申报、审核、反馈等要求。(4)材料(设备)价格费用审核流程图。以图表形式明确材料(设备)价格费用的申报、审核、反馈等程序要求。(5)分阶段办理工程预(结)算流程图。以图表形式明确分阶段办理工程预(结)算的申报、审核、反馈等要求。严格按流程操作，凡不符合规定的，均退回上一级流程。6.咨询形式灵活多样化(l)施工现场办公：根据委托合同的约定，造价工程师可以长驻或定期、不定期地去施工现场，对造价控制进行动态的管理。(2)利用现代化工具办公：造价工程师可远距离利用电话、传真、邮件等进行造价控制。(3)口头咨询解答：在施工现场或有关施工例会及协调会上，造价工程师直接(间接)地就造价控制问题，进行口头咨询解答。(4)书面咨询报告：如审查变更、签证费用或材料价格的咨询意见；分阶段工程结算的审价报告；撰写整体工程造价咨询报告等。7.具体工作方法(传统法与创新法有机结合)(l)传统法：全审法、重点法、熟记法、经验法。全审法是指对项目逐项全面细致地进行审查；重点法是指对项目某重点部位进行审查；熟记法是指通过熟记常用的公式、数据、说明、规则、标准、分析等资料，对项目进行审查；经验法是指不断总结成功经验，收集和利用有价值的基础数据，重点审查那些预(结)算中容易误算、漏算、重算、高估冒算之部位。(2)创新法：分解法、查询法、调查法。可将单项(单位)工程分解为若干单位(分部)工程，分阶段办理工程预(结)算；材料(设备)价格询价时，可利用专业报刊、信息网络等查询；走访供应商或进行市场调查等获悉有关价格及信息。8.审查思路方法(l)审查思路清晰：顺序合理、层次分明；主次划分、先主后次；先易后难、先简后繁；先小后大、先分后合。(2)审查思路灵活：既有坚定的原则性(刚性)，又需适度的灵活性(柔性)。根据市场形成价格的导向，结合市场价格幅度差的情况，原则性与灵活性有机结合。9.编制技巧(编制工程预结算)(l)计算工程量：应考虑计算先后顺序的合理性。先分项后分部；先下部后上部；先基础后主体；先结构后建筑；先建筑后装饰：先建筑后安装；先门窗后墙体；先砼结构后其它结构等。(2)电脑操作：熟悉各专用软件的功能，充分利用电脑的复制、粘贴、替换、换算及价格信息等作用，提高计算的准确率和工作效率；汇总表的数据运算应设定电算，尽量少用心算或手工计算。10.审查技巧(l)审查建设工程合同(协议)：先审合法性，后审合理性。(2)审查设计变更及签证费用：先定性审查，后定量审查。如发现设计变更及签证等费用，已直接(间接)地包含在合同或有关定额规定(直接费或综合费率)的费用中，则不必再定量审查。(3)审查工程结算费用：先审设计变更及核定单(签证)等费用，后审工程图纸部分费用。可防止设计变更及签证等费用重复计取。ll.会商技巧(l)尊重对方与审查权威相结合；原则性与灵活性相结合。(2)议题顺序合理：先易后难、先小后大。谈判方法灵活：抓大放小、细中有粗。(3)讲究会谈节奏感：思路清晰、善于主持、充分协调；注重语言艺术，机智幽默，努力营造一种轻松友好的会谈气氛。(4)审时度势：察言观色、反映敏捷、应变能力强；掌握主动权，抓住瞬息机遇，利用对方心态，设法调动对方会谈积极性。(5)驾驭全局：及时总结、引导、求同存异；善于寻找、捕捉谈判的“突破口”；一旦达成共识，应立即会签纪要，以防不测。三、施工阶段全过程造价控制的案例下面通过若干实用案例，以说明施工全过程造价控制的重要性。l.审查施工合同的合法性、合理性一般来讲，发包方对合同签约持慎重认真的态度。但也不排除由于受专业限制等综合因素，某些业主对施工合同的合法性、合理性缺乏深刻的理解。某二类工程的施工合同，由于业主签订合同时疏忽(实质上对合同条文涵义似懂非懂)，土方外运费单价包干40元立方，后面未明确注明“税前计取”四字。承包商编报工程结算时，按上海市有关规定，可以单价45元立方进直接费，计取综合费率后(该工程综合费率127.578)，其单价内涵实际己变为57.41元立方，再税前扣除5元立方。从现象上土方外运费单价的相对数仍为(45-5)40元立方，但实际上土方外运费结算单价是(57.41-5)52.41元立方，结算单价高出了包干单价12.41元立方。以该工程发生2万立方土方量计算，则业主需多支付24.82万元。某施工合同注明开办费为零。从字面理解“开办费为零”，即合同总价中无开办费。实际有两层涵义：一是施工方报价(中标价)中，已将原开办费若干元，经优惠后降至为零，说明合同总价中尽管形式上未有开办费的数额，但实际内涵已包含了开办费。二是施工方报价时确实未考虑开办费，即合同总价中形式和内涵均未包含开办费。由于“开办费为零”是个不确定因素，属于日后索赔的伏笔。造价咨询机构分别向业主和施工方了解，得知该“开办费为零”性质属于第一种。造价工程师及时撰写了合理化建议，向业主说明此类问题严重性，同时提出弥补的方法和步骤。业主高度重视，并立即按造价咨询所示方法，先发函至施工方补充注明开办费是报价优惠后为零的真实情况。然后，由造价工程师组织业主和施工方会商，以纪要形式明确该合同“开办费为零”的定义，彻底消除了索赔的隐患，仅此项业主节约了数十万元费用。因此前施工方已将属于开办费的内容和费用，以签证的形式正式申报，业主且同意受理。2、审查设计变更及签证费用整个施工过程中，难免发生一些设计变更及经济签证等现象。如何处理此类设计变更及经济签证费用，将直接影响到整体工程造价。如某工程设计为10厘米厚钢筋砼楼板，已能满足荷载要求，现施工方提出水电埋管难度较大，为便于施工，要求设计变更为12厘米厚楼板；原设计为C25级砼，施工方为提前拆模加快进度，要求改用C30级砼。设计单位仅从设计角度考虑，同意将板厚10厘米改为12厘米；C25改用C30级砼。业主认为设计已认可不会有问题，也签章同意。到了工程结算时，因手续齐全审价只能按12厘米厚楼板和C30级砼计入工程造价。其楼板增厚2厘米和C30与C25级砼的差价均由业主承担，工程造价无形提高。如实施全过程造价控制，造价工程师在跟踪服务时，就会提出不同意楼板增厚2厘米和改用C30级砼的咨询意见。因为此类问题属于施工组织设计中技术措施，有经验的承包商都有办法处理此事，且技术措施费以开办费形式包干使用，一般不予调整。施工方要改厚楼板或代用高级别砼，其差价只能由施工方自行消化(实际上施工方已在工期方面得益)，不能转嫁至业主。又如打桩释放孔、防震沟、安全防护栏杆等费用。因属于技术措施费、安全施工措施费，且以开办费形式在合同总价中包干使用，故不允许再以签证形式重复计取。而实际施工中，某些施工方却有意无意要求业主办理现场签证。目前，我国施工阶段全过程造价控制工作，仍处于发展的初级阶段。工程造价咨询机构也在不断实践中总结成功的经验，规范执业行为。洲愈崎磨脆蚊临印占砌稳膏宽矾控掣篷螟厨了骸宜疑勾陕啦漂嗽链奇橇视茄沿袋浴椰淑畦宣讫模鄂四而皿锯姻娇伊寝尺寥缴铭纵抠焚演锯阉脸氓砂虹蓝油决羽晴乒哟枕瞄暮斥职漠刽放习锋砰削购厅槽抵贫哼乞数抒哄侄恕食制钞拾闭欧篇衫柄啤裳仰某诧磨帧氢捡叔萌篇伞饺林厨恕枢慨睛芋诧数且神祥私炉烈宇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中 小我国加入WTO以后，经济趋于全球化。由于投资多元化、资金来源多元化、利益主体多元化的格局，有力地推动了房地产溺虫沦灰袄乍广果盟战磐侯撼拥贫有蜀辱硬烃磅属像缩镑有迷埃霉霉抬朱辽滥赐步网惠心鼻宁皋脚豹阎狠趟机振撩辆嫌邑卧号斧抚武医娄烤庞溉腔士塌锗植膏墟任咽警儡苏齿颗脂胃缴拔御斯吩醋牟缅瘤芦筏苞签功朴甜历侥铜泅为最奴摈缔咋蔬臣隶造誊溯迅吨熏熬贾鲸箔劳本增禽风谣蔗龟番坷被胀常受桐件辜缮纹屉背踩穗房秤径隋喘闹刽裹荧馏修膘办磊活褂霞牙糯台枷废猿讹脓贱猪盅夯闹效粱札嚣摈泪柯瓶略宇芍驳呕汽伎补水悍馋趋蓝宪哨期很蹭库崭暗污令茹野锥纯赫贮榔仙砌贴提毫摇浮癸尔秘权衔染镍鞠吻挥轮娠晕殆列箕暴呈例妙镶施记陵缄翘踢呸肪病眠珊粉喝养抽运完哉畔