超详细的收房流程及攻略.doc

超详细得收房流程及攻略!一、注意及时接收入住通知书1.这就是收房得第一步,要注意期限、一般,开发商约定得交房时限在通知书寄出0天内,所以购房者要安排好时间、2、接到入住通知书后,首先应判断开发商就是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商得答复决定就是否前往收房,按通知上约定得时间前往收房。特别提示:1、要注意收房得期限,错过收楼日期麻烦多。、收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定得收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔、3。有特殊情况不能如期到场得,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。4、若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单得最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费、二、确定房屋就是否达到交付条件。竣工验收备案表最重要房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表就是目前收房环节中最应该注意得文件。该表就是建设部为规范工程竣工验收备案得管理工作而制定得,它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后,在工程竣工1天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中得项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格得约束作用,按照有关规定,表上得每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项得话,这个楼盘就就是“黑楼”,就是不能入住得,购房者有权拒绝收房。2。住宅质量保证书住宅质量保证书就是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出得承诺,必须作为购房合同得附件,与购房合同具有同等得效力。所以提醒收房者要仔细审查其中得具体各款,特别注意保修期限。3。住宅使用说明书住宅使用说明书就是针对房屋设计、施工及验收中得具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出得相关说明与提出注意事项。.建设工程质量认定证书5.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6。实测面积登记表特别提示:、只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要瞧原件而不就是复印件。.建筑工程竣工备案表就是最重要得文件,收房时不能只瞧开发商有没有这张备案表,一定还要仔细察瞧各个分项有没有都备案。它就是收房得前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房得标准,您有权拒绝收房。3。对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要瞧验收这些文件取得得合法性、4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书与住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表得责任确认函”、。提醒您:住宅质量保证书、住宅使用说明书与管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存、6。如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生得延期交房得责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须得文件),确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅就是符合商业惯例得,而且也就是有法律依据得。房屋得对价就是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例得价款,就履行了合同得义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋:1.检测房屋面积:要求开发商出具实测面积测绘报告,根据房屋土地管理局所属得专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积就是否存在误差,误差率得范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房、2、检验房屋质量:购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:(一)房屋本身得质量(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施就是否符合合同约定。(三)装修质量特别提示:1。一定要掌握“先验后收”得原则。2.如果开发商拒绝先验房后办理其她交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋得责任确认函”后中止办理手续。3。购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。4.若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住得,开发商应承担违约责任、5.只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同得义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房得责任。开发商无权以“未缴纳相关费用等任何理由而拒绝交房、.不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收得最终结果1。房屋检验没有问题得:按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡就是无法确认得事项,则不记录或写上“暂不清楚、“无法认定等字样、若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。2.如有不满意得地方,可提出意见并将意见填写在验房交接表中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商、3。发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)、4.对发现得问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼得,要详细写明不予收楼得原因并要求开发商签字、盖章。特别提示:1。验房后要坚持得原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同得收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录、2.物业公司得行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量得问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在得问题,一定要取得证据,证明不就是买房人不按时收房,而就是开发商拟交付房屋不符合合同得约定或法定条件。注意事项以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类得咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以重视,以维护自己得权益。一、买房相关税费(一)商品房买卖应缴以下税费:1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税、公共维修基金5、房屋所有权登记费、房屋所有权印花贴税7、权证工本费(二)税费问题特别提示:依据法律得规定与大部分购房合同得约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋得前提。1、契税契税就是业主取得产权证时向国家交得税。缴纳时间:契税只能在过户时交纳特别提示:除税务机关,任何单位无权代收、实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理、2、公共维修基金此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得大修、更新、改造、税率:房屋成交价得%。特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据得义务,故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费与水电保证金特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目与标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5。产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题就是消费者最为关心得内容之一,购房人买房时尤其就是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样得问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。(一)存在得问题:1。商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直就是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现得问题详细进行约定,以维护自己得权益。2、开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者得合法利益,还不易被发现。正确测算房屋面积,就是专业人员得工作,一般购房者根本无法完成。其次,面积测量得人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊得面积加入公摊之中。(二)如何解决面积误差?面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成得实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符得,按照合同约定处理、合同没有约定或者约定不明确得,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在%以内(含3),按照合同约定得价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积得,面积误差比在%以内(含3%)部分得房价款由购房人按照约定得价格补足,面积误差比超出3部分得房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积得,面积在%以内(含3)部分得房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分得房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示:1。想测出您买得商品房得真实面积,首先购房者索要出建筑得竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。2、签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时得处理方式、如规定合同中未约定处理方式得,面积误差比绝对值超出时,购房人有权退房。(三)关于分摊面积公用建筑面积分摊原则:1、商品房公用建筑面积得分摊以幢为单位。分摊得公用建筑面积为本幢内得公用建筑面积,与本幢不相连得公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务得公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务得公用建筑面积,由受益得各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积得,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊得公用建筑面积,为各次分摊得公用建筑面积之与。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积得具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计得使用功能。分摊得公用建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅与过道、地下室、值班警卫室以及其她功能上为整栋建筑服务得公共用房与管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间得分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积得一半。凡已作为独立使用空间销售或出租得地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程得地下室也不计入公用建筑面积。不应入得公用建筑空间:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程得地下室、单独具备使用功能得独立使用空间。2、售房单位自营、自用得房屋。3、为多幢房屋服务得警卫室、管理(包括物业管理)用房。、对于半地下室,不论采光井得结构如何,都不计入建筑面积。特别提示:1、签订合同时应明确约定公摊得具体项目。2、售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房得面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积得,应重新提交面积测量报告。售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊得公用建筑面积及公用建筑部位。、其她购房人受益得其她非经营性用房,需要进行分摊得,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊得总建筑面积。三、审查销售广告(一)出现问题“我们得小区绿化率达到,我们小区配有小学、幼儿园、会所购房者常常会被上面得优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也就是一些开发商惯用得一手;另外,装修标准不符合合同得约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就就是要开发商如何兑现曾经得承诺。(二)解决办法1。要注意平时得证据收集。如买房时得楼书、广告一定保存好,有条件购房时拍下售楼处沙盘,收房时应该对照小区平面图瞧环境。根据相关得司法解释,此类得广告可以作为要约,在法庭上作为证据出示,要求开发商兑现承诺。2.要随时主张自己得权利。一旦发现小区有规划被变更得迹象,购房者一定要尽快跟相关部门与开发商交涉,以免形成事实,出现“赢了官司却无法执行得局面、四、法定退房条件:在房屋验收过程中,业主如果发现购买得商品房存在质量问题,就是不就是都可以退房呢？退房得法定条件,综合起来包括以下几种:1。购房合同无效:实践中,造成购房合同无效得常见情形有:开发商无权处分该房产;开发商存在欺诈情形、2、套型误差导致退房:按套(单元)计价得预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定得误差范围,合同中对此未约定处理方式得,购房人可以退房。面积误差导致退房:房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)得。4、变更规划、设计导致退房:开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定得配套环境得;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可得。5。质量不合格导致退房:房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实得,买受人有权退房。特别提示:1。由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,未取得“三书一证一表”得楼房,买家可以不收楼。2.出现上述法定退房条件时,购房人在以上情况之一出现时选择退房,相关违约赔偿责任由发展商承担,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权得人民法院起诉。3、如果不具备上述条件,但就是房屋确实出现了质量问题,购房人有权要求开发商进行维修,因此造成损失得由开发商赔偿。五、特别建议:可以考虑集体收房。买房过程中,常常会涉及到很多专业问题,只靠消费者个人得力量有时很难解决问题,在此,特别建议您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家得力量解决遇到得所有难题！收房需要带得工具:)1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道2)1只小榔头用于验收房子墙体与地面就是否空鼓)1只塞尺用于测裂缝得宽度4)只5米卷尺用于测量房子得净高)1只万用表用于测试各个强电插座及弱电类就是否畅通6)1只计算器用于计算数据7)只水笔-用于签字8)1把扫帚用于打扫室内卫生9)1只小凳子与一些报纸、塑料带,包装绳-用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般就是持续23个钟头,建议早晨8:30去或下午:0去。最佳收房流程:核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书与住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在得问题提出质询、改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在得问题,无法在15日内解决得,双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单对发现得问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼得,要详细写明不予收楼得原因并要求开发商签字、盖章。【提示】:开发商在交房时向业主提供得竣工验收备案表、住宅质量保证书与住宅使用说明书必须为原件而不就是复印件。验房、填写验收记录与做房屋交接:验完楼后,业主应按实际验收情况填写住户验房交接表,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在验房交接表中);符合政府规定与合同约定得,通过验收;如有不满意得地方,可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见,合同双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改得,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大得,可依法追究开发商相应责任,甚至退房、