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招商必知的专业术语
招商
指权属拥有者将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布，招募商户共同发展。本次规划所说的招商是指开放商将所开发的商业项目向商业经营这发布谋求共同发展的行为。
业态　
指经营者向确定的客户群体提供确定的商品或者服务的形式，强调“怎么卖”。
比如W尔玛，它是通过大量消费品的开放式陈列供顾客自主选择，这种业态就属于“大型综合超市”;比如X-11，它是24小时不间断为社区顾客提供少量日用必须品，常用品，这种业态就属于“便利店”。
业种　
主要指零售商业的行业种类，按所经营商品种类进行划分，强调“卖什么”。比如经营的是NIKE、ADDIDAS，那么业种分类就属于“运动休闲”;经营的是KFC，业种分类就属于“西式快餐”。
业种规划　
特指购物中心依据项目定位，对引入项目内的业种按照一定的配比进行合理的分配，更好的满足项目发展的需求。如某项目零售、餐饮、娱乐和服务的比例为5：2：2：1 。
品牌规划
特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。它可以作为业种规划的前提，也可以在业种规划的约束下完成。
如某项目希望引入高、中、低档品牌比例为5：3：2;或者某项目已经规划了零售、餐饮、娱乐、服务比例为5：2：2：1，那么依照该业种规划方案，对于零售业种的品牌，期望引入的品牌有哪些，KFC，麦当劳，俏江南等等。
主力店
特指购物中心中承租面积较大(不是必备条件)，且对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。
次主力店　
特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。
租约
确定租赁关系的契约，泛指租赁合同。
租期　
租赁合同中所约定的租赁的时间期限。
免租期　　
租赁合同中所约定的不收取租金的时间期限。
进场　
指已签订租赁合同的商户进驻项目的行为。
退场　
指租赁合同终止或者解除后，租户退出项目的行为。
坪效　
是经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额。
商圈
是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
消费市场调查
对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。
商业业态定位　
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
楼层定位
根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流(员工)动线、车流交通进行平面和立体的设计。
产权证书
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
加盟商
加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重。
代理商
代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等;而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。
意向书　
意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。
租赁合同
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。
协议书
协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方(或多方)为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。
定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
招商要点
· 市场调查
· 业态规划、品牌组合、品牌落位
· 招商(租金)政策
· 团队组建
· 招商方案(计划、节点、原则、方法)
· 启动招商、跟进招商、甄选商家
· 合同签署
· 商家进场
策划要点
1)开业前
· 项目主题策划
· 商业形象策划
· 招商阶段性策划(招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场)
2)开业
· 全方位预热宣传(开业前两周)，保证有足够多的客流量，确保95%商户统一开业。
· 环境和氛围营造
· 标示和引导(广义)
· 开业庆典仪式
· 开业后延续宣传(一周)
3)开业后
· 事件营销
· 文化营销
· 服务营销(人性化、顾客物流等)
· 目的性促销
购物中心运营要点
购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败，我们必须按可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
· 租赁政策(承租商优化)
· 日常经营管理
· 营销管理(整体形象推广与促销推广)
· 服务管理(人性化服务、多元化服务)
· 商业物业管理(日常物业维护保安保洁)

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