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手把手教会你审查、修改房屋租赁合同

一、合同真实性审查
第一件事：
对方具不具备主体资格
1、 查询工商登记信息，确定公司是否真实。
2、 合法性审查，是否年检。
吊销与注销的不同
吊销：行政处罚，主体资格存在，但不得签订对外经营合同。但涉诉、收债可作为主体。
？公民个人和个体工商户审查。
姓名是否正确，一个字都不能错。
注意他的地址、车号、配偶信息，住宅信息，以便于找人。

第二、 履约能力的审查。

二、 合同内容的审查
1、 合同的必要条款。
一、租赁合同标的物：如何审查？
1）、房屋性质：是所有权房屋还是使用权，
如果是使用权是什么性质的，能不能出租。是农村的房屋，还是廉租房等等。
廉租房出租无效。
农村的房屋怎么出租？
①　 确定所有权：看产权证。是办公的还是住宅。
住宅禁商，周围的业主同意和物业的允许住宅也可出租商用。
住宅面积于实际不同？
打官司会非常的被动。是居住面积、使用面积还是套内面积等必须分清。
看产权证，却定整天出租的建筑面积。
如果是部分出租：千万别表面积，标具体使用地址，房屋间数等。
有产权证的，一定要把产权证号写入合同。
2）、|房屋期限审查。
装修期，即免租金期限,一定要这样表述：某年某月某日起至某年某月某日止。
3） 、租金和付款期限的审查：
对于租金设条件：如果自己是出租方，不要附任何条件。切记。一定是到期即付租金。
例如：租厂房，第一期先付，第二期：要求电压到什么，设施配套到什么标准。
如果是承租方，支付租金时，要附条件最好。如租厂房。
如押三付一表述：或三个月一付。这样不行。
应细化到某年某月某日付租金。如果实际短可列表表明。便于合同管理。
4） 、用途的审查。特别重要。
如果有品牌，经营什么品牌就写什么品牌。如果是杂牌，那就没办法了。例如只能写服装。如违反，出租房可单方解除合同。
5） 、转租的问题。
即使无约定，法定也是不允许转租。
作为承租方：不允许转租怎么办，找人写一个合作、合伙等协议。
作为出租方：一定会写，承租方不得转租，以及不得以合伙、合作、联营或其他名为合作实为转租的方式转租。
仅仅约定不得转租，远远不够。转租则节约。
6） 、违约责任的审查：
第一句话要问，你是出租方还是承租方。
出租方一定要有这两个条款：
1是逾期支付违约金的责任。单方解约权或支付违约金，违约到一定期限，要约定终止合同。
第一是租金本身，第二是水电费、物业费的费用，出租方外延一定要扩大。
2是合同到期了，承租方就是不搬，如厂房、库房、车间或个人租户不搬。怎么处理。
即逾期未搬出。
第一种情况约定：因出租方行驶单方解约权，解除合同。
第二种情况：合同自然到期。
这样写：乙方（承租方）违约导致合同终止或合同履行期限期满，乙方应当在合同终止或期满后多少个工作日内，将。。。。。搬出，否则，视为放弃所有权。

作为承租方：怎么处理
第一，出租人单方违约怎么处理。
定性好定，量化损失最难。经营损失等可以用具体的量化标准表示。
违约金，应该如此表述：
1、 要细化违约行为：如供应水电义务等2、应当提供办理营业执照证件，3单方撕毁合同。4注意行业特别许可的要求。
2、违约金额要明确。
第二，房屋不能达到使用目的。
如约定，因是生产型企业，电压必须达到380伏等。
遇到出租人违约，承租方怎么做
第一，停止支付租金，（不交不对）
第二，停产期间，租金免除。

如果承租方转租了：怎么办。
看与房屋租赁相关的司法解释、部门规章、地方规章等。
一定要约定：乙方未经出租方书面许可不得转租。（必须要有书面二字）
第二，禁止合作联营转让等
第三，出租人行驶解约权，一定要在知道之日起6个月内提起。（司法解释）

解除后的法律后果：必须约定
第一，押金、剩余的租金不退
第二，同时约定违约金。
商事仲裁律师费由败诉方承担。可约定。

出租房的用途：（否则可解约）
是否能改，是否改动要报批。
出租方：禁止违法行为
承租方：把违法二字改成犯罪行为。（或故意犯罪）

治安消防单独协议：
一定要有这样一句话：以上协议或约定我已看过，同意并遵守该约定。
凡是被工商管理局处罚的，出租房可单方解除。
把治安协议、消防协议，写违约责任，对方往往忽略。

房屋终止后的条款。
第一，腾空房屋。第二，物品搬出的时间一定要明确。
第三、 物品的处理;放弃所有权、费用承担。
第四、 装修的处理，看司法解释。

管辖的审查：
专属管辖，不允许约定。