林永辉诉游丽珍等租赁合同纠纷案.doc

专业收集整理精品文档！-精品文档，值得下载，可以编辑！-！=林永辉诉游丽珍等租赁合同纠纷案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2014)穗中法民五终字第704号上诉人（原审被告）：林永辉。委托代理人：谢磊，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游丽珍。委托代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。原审被告：陈英。委托代理人：谢磊，广东诺臣律师事务所律师。上诉人林永辉因与被上诉人游丽珍、原审被告陈英租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：林永辉、陈英为夫妻关系。涉案商铺的所有权人为案外人刘理松，刘理松将包括涉案商铺在内的物业出租给案外人广州市迦南贸易有限公司（以下简称迦南公司）经营使用，租期自2002年11月1日起至2012年10月30日止。后迦南公司将包括涉案商铺在内的部分场地转租给林永辉，租赁期限至2012年6月30日。林永辉承租上述场地后将涉案商铺转租给游丽珍承租，被告于2012年8月20日出具编号为0121863的收款收据，其中写明：今收到迦南三楼3305某档保证金壹个月13800元正。2012年10月30日，刘理松向游丽珍发出通知载明：“广州市广园西路124号圣安宛三楼商铺（业主自编号1-23号商铺）为本人产权物业，于2012年10月30日与广州市迦南贸易有限公司租约期满，本人依法收回整个商铺的整体出租权利，考虑到贵租户是转承租的实际场地使用者，为减少收回整体出租权对贵租户的影响，特通知如下：1、请务必带齐原租赁合同、租金、保证金收据、本人身份证、营业执照复印件于2012年11月1日上午九点至下午五点到我处办理，逾期视作贵租户放弃续租的权利。”游丽珍于2013年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：林永辉、陈英向游丽珍返还保证金13800元及滞纳金（从2012年11月1日起至实际清付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）。原审庭审中，双方当事人确认涉案合同租赁期满后，双方未再续签租赁合同，游丽珍继续承租使用涉案商铺并支付租金，林永辉确认其收取租金至2013年10月，11月份的租金游丽珍没有交纳，游丽珍则称其支付租金至2013年9月30日，自2012年11月开始直接向业主刘理松承租并经营至今。此外，林永辉称其与迦南公司的租赁合同至2012年6月30日期满，此后由陈英向迦南公司继续承租。原审法院认为：涉案商铺的产权人为刘理松，迦南公司向刘理松承租涉案商铺后再转租给林永辉，林永辉承租后再将涉案商铺转租给游丽珍，其与游丽珍就租赁迦南三楼3305某档商铺形成不定期租赁合同关系。林永辉作为次承租人，其再转租的前提是享有租赁权，由于林永辉与迦南公司就涉案商铺的租赁期限至2012年6月30日即已届满，而迦南公司作为出租人其与产权人的租赁合同关系至2012年10月30日也已届满。产权人刘理松2012年10月30日已明确表示其与迦南公司的租赁期限届满并收回整个商铺的整体出租权，即林永辉无权继续转租涉案商铺。因游丽珍在合同履行期间并无欠付或其他违约的情形，故对游丽珍诉请要求林永辉退还保证金13800元及自2012年11月1日起的利息，合理合法，予以支持。林永辉以游丽珍未将场地交还及游丽珍与业主另行签订租赁合同为由进行抗辩，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于陈英的责任问题。涉案合同的相对方为游丽珍及林永辉，陈英并非合同相对方。涉案保证金是否林永辉、陈英的夫妻共同债务为另一法律关系，本案不予合并处理，所以对游丽珍要求陈英承担共同责任的请求不予支持。原审法院依照中华人民共和国合同法第八条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（一）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，于2013年11月18日作出判决：一、林永辉于本判决发生法律效力之日起十日内向游丽珍返还保证金13800元及利息（自2012年11月1日起至实际返还保证金之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、驳回游丽珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73元由林永辉负担。判后，林永辉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方经营场地租赁合同明确约定，游丽珍逾期五天交纳租金视作其严重违约，林永辉有权终止合同，收回商铺，没收合同保证金。现事实是，游丽珍已数月未交租金，依法应属严重违约，依照合同约定，林永辉有权没收合同保证金，一审法院判令林永辉返还保证金及利息，不符合法律规定。二、即使游丽珍未违约，根据双方租赁合同的约定也应是交还商铺后再退保证金。根据合同相对性原则，也应是游丽珍将商铺交还给林永辉，林永辉对商铺装修的一些设施如空调收回后，再交还给迦南公司，再由迦南公司交还给业主。林永辉对涉案商铺花费了大量人力、资金进行改造、装修，涉案商铺业主与游丽珍互相串通直接签订租赁合同妄图直接获得林永辉对涉案商铺的改造成果。一审法院对林永辉提出的事实置若罔闻，同时拒绝收取林永辉提交的关于涉案商铺装修费用的证据，侵犯了林永辉的合法权益。三、林永辉虽与迦南公司的租约期满，但迦南公司仍通知林永辉交纳租金，林永辉依照迦南公司的通知依约交纳租金，同时使用涉案商铺，因此林永辉与迦南公司的租赁合同关系事实维持。林永辉对涉案商铺拥有优先承租权，案外人刘理松与游丽珍的租赁合同侵犯林永辉合法权益，依法应属无效。综上，上诉请求：-、撤销一审判决，改判驳回游丽珍所有诉讼请求；二、游丽珍承担本案诉讼费用。被上诉人游丽珍答辩称：同意原审判决，不同意林永辉的上诉请求。原审被告陈英述称同意林永辉的上诉意见。经二审审查，原审庭审中，林永辉确认其收取租金至2012年10月，游丽珍则称其支付租金至2012年9月30日。原审对此查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，林永辉、陈英向本院提交了收据、销售清单、送货单等单据，拟证明其对租赁场地改造、装修花费大笔费用。游丽珍认为上述材料不属于新证据，并对其合法性、关联性不予确认。另林永辉在二审庭询中称其出租涉案商铺时向游丽珍出示了林永辉与迦南公司之间的租赁合同。本院认为：涉案商铺为刘理松所有，迦南公司承租后转租给林永辉，林永辉再将涉案商铺转租给游丽珍承租，因此，林永辉与游丽珍签订的涉案合同属于转租合同。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”林永辉与迦南公司就涉案商铺的租赁期限至2012年6月30日，故林永辉与游丽珍签订的涉案合同中租期超过2012年6月30日之后的约定无效。另刘理松于2012年10月30日向游丽珍发出收铺通知，明确其收回商铺的意思表示，游丽珍亦自2012年11月开始直接向业主刘理松承租并经营至今，则基于转租关系而签订的涉案合同缺乏履行基础。而游丽珍向林永辉缴纳的保证金是担保合同履行，因游丽珍在履行涉案合同有效部分的过程中不存在违约，而超出2012年6月30日之后的合同约定无效，原审法院认定林永辉向游丽珍返还保证金13800元及利息合法有据，本院亦予以维持。林永辉以游丽珍2012年11月起未缴纳租金以及未交还商铺导致其损失而没收合同保证金的理据不足，本院不予支持。综上所述，林永辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费73元，由林永辉负担。本判决为终审判决。审判长蔡培娟审判员黄嵩审判员谭红玉二一四年月日书记员张坤=专业收集精品文档，您的最好选择=